Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00986
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 9 september 2014, nummer AWB 14/169 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Horst aan de Maas
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslag onroerende zaakbelasting (hierna: OZB).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 19 te [woonplaats] , voor het belastingtijdvak 1 januari 2013 tot 1 januari 2014 vastgesteld op € 307.000, met als waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de beschikking). De beschikking is in één geschrift vervat met de aanslag in de onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag ozb). Het daartegen gemaakte bezwaar is, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122.
1.4.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De zitting heeft plaatsgehad op 5 februari 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende de heer [A] , tot bijstand vergezeld van mevrouw [B] , alsmede namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] alsmede de hierna genoemde heer [D] .
1.6.
Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
1.7.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning met een garage en een carport. De onroerende zaak is gebouwd in 1996. De kavelgrootte bedraagt 497 m2; het betreft een hoekperceel in een rustige wijk in [woonplaats] . De inhoud van het woongedeelte van de onroerende zaak bedraagt circa 493 m3 bruto. De inhoud van de garage bedraagt circa 60 m3 bruto en de oppervlakte van de carport bedraagt circa 15 m2 bruto. De waarde van de onroerende zaak is per de waardepeildatum vastgesteld op € 307.000.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 in de procedure voor de Rechtbank onderbouwd met een taxatierapport van 14 maart 2014 opgesteld door [D] van [E] te [F] (hierna: het taxatierapport). De waarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport bepaald op € 314.000. De onroerende zaak is gewaardeerd aan de hand van referentieobjecten met behulp van de vergelijkingsmethode. In het rapport zijn onder meer de objectgegevens van de onroerende zaak en onderbouwende marktgegevens opgenomen. Tevens zijn bijgevoegd een aantal foto’s van de onroerende zaak, van de referentieobjecten, een rekenmodel in de vorm van een matrix, een luchtfoto, een kavelwaarde berekening, een bijgebouw waardemodel en een overzicht van de binnen de gemeente gebezigde grondstaffels. De taxateur heeft de onroerende zaak van binnen en buiten bezichtigd op 14 maart 2014, heeft inzage gehad in de bouwtekeningen en heeft kennis genomen van het bestemmingsplan. De gebruikte referentieobjecten zijn [a-straat] 17, [b-straat] 4, [c-straat] 7, [d-straat] 11 en [d-straat] 6, alle gelegen te [woonplaats] . Het object [a-straat] 17 is verkocht op 1 oktober 2012 en betreft de naast de onroerende zaak gebouwde woning. De objectgegevens, de verkoopdata en verkoopcijfers van de referentieobjecten, zijn in het taxatierapport vermeld.
2.3.
Belanghebbende verdedigt in hoger beroep primair een waarde van de onroerende zaak van € 273.000, subsidiair van € 281.000 en meer subsidiair van € 289.000. Hij heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden taxatiekaarten bijgevoegd. In de taxatiekaarten wordt de waardering van de ligging weergegeven met de cijfers 5, respectievelijk 6 en 7. Met uitzondering van het pand [b-straat] 4 baseert belanghebbende zich ter onderbouwing van de waarde op dezelfde objecten als vermeld in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar. Van de objecten [c-straat] 7, [d-straat] 11 [d-straat] 6 is verkoopdocumentatie bijgevoegd. Tevens zijn foto’s van de onroerende zaak overgelegd.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum lager dient te worden vastgesteld dan het bedrag van € 307.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting heeft belanghebbende hier aan toegevoegd dat hij zijn grief gericht tegen rechtsoverweging 12 van de uitspraak van de Rechtbank laat vallen.
3.3.
Belanghebbende concludeert primair tot € 273.000, subsidiair tot € 281.000 en meer subsidiair tot € 289.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2012 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (referentieobjecten).
4.3.
De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde verwezen naar het in de procedure voor de rechtbank ingebrachte en onder 2.2 genoemde taxatierapport.
4.4.
Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar ter vergelijking gebezigde objecten bruikbaar zijn voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof overweegt daarbij dat de objecten omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht en zowel wat betreft hun uitstraling, inhoud, ligging, bouwjaar als wat betreft de prijs per kubieke meter (die van de onderscheidenlijke verkoopsommen is afgeleid) slechts in geringe mate afwijken van de gegevens van de onroerende zaak. De taxateur heeft de gemiddelde prijs per m3 van de vijf referentieobjecten berekend op € 398 en voor de onroerende zaak is de prijs per m3, na correctie in verband met de grootte, berekend op € 382 per m3. Met de onderlinge verschillen is in voldoende mate rekening gehouden. Het Hof is van oordeel dat het object [b-straat] 4 als referentieobject kan fungeren. Dit object is weliswaar van een later bouwjaar als de onroerende zaak en onder een ander bouwbesluit tot stand gekomen, doch het kan gelet op de objectkenmerken als type, ligging, kaveloppervlakte, inhoud en onderhoudstoestand zeer wel als referentieobject in aanmerking worden genomen. Het Hof merkt voorts op dat referentieobject [a-straat] 17 een nagenoeg identieke woning betreft die op 1 oktober 2012 is verkocht.
4.5.
Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de onderhavige waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
4.6.
De grieven van belanghebbende betreffen de verschillen in objectkenmerken waarmee de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening zou hebben gehouden. Belanghebbende wijst zowel op de ligging, de vorm van het perceel als op de verschillen in luxe en extra voorzieningen zoals deze tot uitdrukking zijn gekomen in de door hem overgelegde verkoopdocumentatie van drie referentieobjecten.
4.7.
Het Hof verwerpt de grieven. Belanghebbende heeft geen enkel objectiveerbaar en verifieerbaar inzicht gegeven in zijn uitgangspunt dat de ligging van de onroerende zaak als minder dient te worden gekwalificeerd in vergelijking met die van de referentieobjecten. De lagere waardering van het perceel is louter gebaseerd op de persoonlijke inschatting van belanghebbende. Belanghebbende heeft evenmin inzicht gegeven in de onderbouwing van de door hem gehanteerde grondstaffel die afwijkt van die van de Heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vorm van het perceel van de onroerende zaak een waardedrukkend effect heeft op de grondprijs.
4.8.
Met betrekking tot de door belanghebbende aangevoerde verschillen in luxe en extra voorzieningen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak heeft de Rechtbank in de uitspraak in rechtsoverweging 14 - kort gezegd - overwogen dat met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar voldoende rekening is gehouden en een groter waardedrukkend effect vanwege de staat van de woning door belanghebbende niet van een concrete onderbouwing is voorzien. De omstandigheid dat de woning geen luxe of extra voorzieningen heeft, vormt een subjectief element waarvan in het onderhavige geval niet zonder meer een waardedrukkend effect uitgaat. Deze omstandigheden rechtvaardigen geen lagere m3-prijs dan die waarvan de Heffingsambtenaar is uitgegaan. Het Hof maakt dit oordeel van de Rechtbank tot de zijne.
Slotsom
4.9.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.10.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond, en
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 18 maart 2016 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, J.W.J. Huige en P.A.G.M. Cools, in tegenwoordigheid van M.M. Dondorp-Loopstra, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.