Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.137.857/02
arrest van 10 november 2015
in de zaak van
De gemeente Nuth,
gevestigd te Nuth,
appellante,
advocaat: mr. M. van Sintmaartensdijk te Maastricht,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden sub 1 en 2,
hierna gezamenlijk in (mannelijk) enkelvoud te noemen [geïntimeerde ] ,
3.
[geïntimeerde 3] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 3] ,wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde sub 3,
hierna te noemen: [geïntimeerde 3]
geïntimeerden hierna gezamenlijk ook aan te duiden als [geïntimeerden c.s.] ,
advocaat: mr. H.H.B. Lamers te Maastricht,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 22 juli 2014 in het hoger beroep van het door de rechtbank rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 1685230/HA ZA 12-31 gewezen vonnis van 10 juli 2013.
6.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 22 juli 2014;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 17 maart 2015 met producties;
- de memorie na comparitie van [geïntimeerden c.s.] van 14 april 2015 met één productie;
- de (antwoord)memorie na comparitie van de gemeente van 12 mei 2015 met drie producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
7.De verdere beoordeling
De ruilovereenkomst (vervolg beoordeling grieven I en II)
7.1.
Bij genoemd tussenarrest is een comparitie van partijen gelast, omdat het hof in het kader van de beoordeling van de grieven I en II van de gemeente behoefte had aan een nadere toelichting omtrent de door de gemeente en [geïntimeerden c.s.] in dat verband ingenomen stellingen.
7.2.
Het hof herhaalt dat tussen partijen niet in discussie is dat bij de beoordeling van deze grieven de ruilovereenkomst uit 2005 en de daarbij behorende tekening uitgangspunt zijn. Op grond daarvan moet worden beoordeeld of de gemeente zich terecht op het standpunt stelt dat zij de overeenkomst uit 2005 op grond van de verklaring van de raadsman van [geïntimeerde ] , zoals weergegeven in r.o. 4.2.8 van het tussenarrest van 22 juli 2014, mocht ontbinden of dat het standpunt van [geïntimeerde ] juist is dat de gemeente haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen niet is nagekomen en dat hij daarom geen gevolg geeft aan de uitvoering van de overeenkomst. Vanwege de omstandigheid dat de ter onderbouwing van hun respectieve standpunten overgelegde (onderdelen van) kadastrale kaarten en kopieën van tekeningen van slechte kwaliteit waren (want niet in kleur), was het voor het hof niet goed mogelijk om te beoordelen of sprake was van cruciale verschillen tussen het vastgestelde bestemmingsplan en hetgeen op grond van de ruilovereenkomst tussen partijen geldt, zoals [geïntimeerde ] stelt, of dat deze verschillen slechts minimaal zijn, zoals de gemeente betoogt.
7.3.
Voorafgaande aan de comparitie heeft [geïntimeerde ] onder meer een kopie in kleur van het vigerende bestemmingsplan ‘Kern [kern] ’ (vastgesteld: 18 juni 2013), door de raadsheer-commissaris tijdens de comparitie voorzien van het cijfer ‘I’, overgelegd.
Tijdens de comparitie heeft [geïntimeerde ] - met toestemming van de gemeente - nog een kopie in kleur van het ‘Verkavelingsplan Centrum III, eerste herziening Gemeente Nuth (27 mei 2010) overgelegd, welke kopie door de raadsheer-commissaris is voorzien van het cijfer ‘II’.
Tijdens de comparitie hebben (de raadslieden van) partijen hun standpunten mede aan de hand van genoemde tekeningen nader toegelicht. Het hof verwijst voor de inhoud van de verstrekte toelichtingen naar het daarvan opgemaakte proces-verbaal.
7.4.
Nadat [geïntimeerde ] in zijn memorie na comparitie zijn standpunt met betrekking tot de uitleg van c.q. betekenis die aan voornoemde verklaring van zijn raadsman moet worden gehecht heeft herhaald, herhaalt [geïntimeerde ] vervolgens ook hetgeen hij, althans zijn raadsman, tijdens de comparitie heeft opgemerkt naar aanleiding van tekening II.
Volgens [geïntimeerde ] blijkt uit deze tekening allereerst dat de bouwblokken – hof: de vier in de bij overeenkomst uit 2005 voorziene bouwkavels – verschoven/gekanteld moeten worden om te kunnen vallen binnen het bij de vaststelling van het bestemmingsplan aangewezen bouwvlak, immers:
- kavel 1 raakt aan de zuidzijde de grens van het bouwvlak;
- kavel 2 ligt aan de zuidzijde gedeeltelijk buiten het bouwvlak;
- kavel 3 ligt aan de noordzijde gedeeltelijk buiten het bouwvlak;
- kavel 4 ligt voor een aanmerkelijk deel buiten het bouwvlak en zelfs voor een deel op de bestemming “verkeer”.
Met het verschuiven/kantelen van de bouwblokken wordt, zo al mogelijk, slechts publiekrechtelijk de realisering van de vier bouwkavels mogelijk gemaakt, aldus [geïntimeerde ] . Maar vervolgens is er de privaatrechtelijke belemmering. Gezien de eigendomsverhoudingen ná de ruil kan vanuit de kavels 1, 2 en 3 niet over eigen terrein de openbare weg worden bereikt omdat een deel van de gronden eigendom van de gemeente blijft. Bij kavel 4 is dit probleem niet aanwezig, maar ten aanzien van deze kavel is het stuk grond dat de gemeente dan met [geïntimeerde ] ruilt, groot 104 m2, te klein om de bestemming “verkeer/infra” te realiseren.
Volgens [geïntimeerde ] had de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan het ontwerpplan moeten aanhouden op grond waarvan [geïntimeerde ] vier bouwkavels had kunnen realiseren op eigen grond en waarbij vanuit die bouwkavels over eigen grond de openbare weg bereikt kon worden.
7.5.
De gemeente reageert in haar memorie na comparitie allereerst op de stelling van [geïntimeerde ] dat de overeengekomen bouwkavels niet in de bouwstrook van het bestemmingsplan zouden passen. De gemeente heeft in dat verband als productie 1 nogmaals genoemde tekening II overgelegd, met daarop naar het hof begrijpt door de gemeente aangebrachte arceringen, betreffende de perceelsgedeelten die over en weer op grond van de overeenkomst uit 2005 zouden worden geruild.
De gemeente merkt op dat de bouwkavels op de tekening 1,5 cm bij 1,6 cm groot zijn en dat de bouwstrook op diezelfde tekening minimaal 1,8 cm breed is. De gemeente concludeert op grond daarvan dat de bouwkavels (die deel uitmaken van de overeenkomst) in de bouwstrook en dus in het bestemmingsplan passen. De gemeente licht dit vervolgens toe en stelt in dat verband dat in 2005 in bestemmingsplannen blokjes werden getekend om de plaats en omvang van de toegestane bebouwing aan te duiden. Deze systematiek is veranderd door te werken met bouwstroken, waarbinnen bebouwing (woningen) mag worden neergezet. Dit is een nieuwe flexibele systematiek van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De rode bouwvlakken mogen worden verschoven binnen de bouwstrook en daaruit blijkt reeds dat het bestemmingsplan en de overeenkomst niet van elkaar verschillen, althans dat de overeengekomen bouwvlaken in het nieuwe bestemmingsplan zonder meer kunnen worden gerealiseerd, aldus de gemeente. Een en ander blijkt volgens de gemeente voorts uit de door haar overgelegde producties 2 en 3.
De gemeente herhaalt voorts dat de raadsman van [geïntimeerde ] tijdens de mondelinge behandeling bij de Raad van State expliciet heeft meegedeeld dat [geïntimeerde ] zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet zou nakomen.
7.6.
Het hof overweegt als volgt.
Zoals hiervoor overwogen, dient thans te worden beoordeeld of sprake is van cruciale verschillen tussen het vastgestelde bestemmingsplan en hetgeen op grond van de ruilovereenkomst – en de bij de ruilovereenkomst behorende tekening – tussen partijen geldt (standpunt [geïntimeerde ] ) of dat de verschillen slechts minimaal zijn (standpunt gemeente).
In de kern komt dit erop neer dat moet worden onderzocht of er op het perceel van [geïntimeerde ] vier bouwkavels te realiseren zijn zoals bij de ruilovereenkomst uit 2005 tussen partijen afgesproken.
7.7.
In randnummer 6 van de memorie van antwoord heeft [geïntimeerde ] zijn standpunt herhaald dat het ontwerpbestemmingsplan wel voorzag in een mogelijkheid om vier bouwkavels inclusief een adequate ontsluiting op infrastructuur te realiseren en het vastgestelde bestemmingsplan niet meer. Vervolgens heeft [geïntimeerde ] in randnummer 7 van genoemde memorie van antwoord ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar het gestelde in de conclusie van repliek in conventie. Dit houdt, kort gezegd, in dat kavel 1 en 2 geen toegang hebben op de openbare weg, kavel 3 slechts een beperkte toegang en dat kavel 4 25 meter in plaats van 30 meter diep is. Tijdens de comparitie is (de raadsman van) [geïntimeerde ] gevraagd dit op tekening I aan te wijzen, waarna (de raadsman van) [geïntimeerde ] antwoordde dat het hem vooral om iets anders gaat. Dit is vervolgens door (de raadsman van) [geïntimeerde ] aan de hand van tekening II toegelicht en in de memorie na comparitie herhaald.
Naar het hof begrijpt, heeft [geïntimeerde ] daarmee bedoeld zijn eerdere in de conclusie van repliek neergelegde stelling te preciseren aan de hand van de kort voor de comparitie verkregen tekening en wel op de wijze zoals thans in de memorie na comparitie uiteengezet en hiervoor in r.o. 7.4 weergegeven. De gemeente heeft dit ook zo begrepen. Het hof gaat daarom bij de beoordeling van dit standpunt uit. Het hof begrijpt het standpunt van [geïntimeerde ] aldus, dat verschuiven/kantelen van de bouwvlakken niet is overeengekomen en voorts dat de kavels 1, 2 en 3 niet over eigen terrein toegang hebben tot de openbare weg en dat wat kavel 4 betreft het door de gemeente met [geïntimeerde ] geruilde perceelsgedeelte te klein is om daarop de bestemming verkeer/intra te realiseren.
7.8.
Uit de door [geïntimeerde ] zelf tijdens de comparitie ingebrachte kaart - hof: kaart II – valt niet af te leiden dat de bouwkavels 1, 2 en 3, zoals [geïntimeerde ] stelt, geen aansluiting hebben op de openbare weg. Integendeel. Uit de door de gemeente bij memorie na comparitie overgelegde productie 2 lijkt af te leiden dat alle de vier bouwkavels, met enige verschuiving van het bouwvlak , een aansluiting hebben op de openbare weg. Als daarvan uitgegaan kan worden, dan kan niet gezegd worden dat er sprake is van cruciale verschillen, zoals [geïntimeerde ] stelt. [geïntimeerde ] heeft daartegen ingebracht dat het verschuiven/kantelen van de bouwvlakken publiekrechtelijk wel mogelijk is, maar dat zulks niet is overeengekomen. [geïntimeerde ] stelt voorts dat er geen toegang is tot de openbare weg omdat een deel van de gronden eigendom van de gemeente blijft.
Het is het hof niet duidelijk waarop [geïntimeerde ] doelt. In de ruilovereenkomst uit 2005 staat ten aanzien van de bouwkavels het volgende:
“
In het kader van deze overeenkomst en naar aanleiding van het verzoek van [geïntimeerde ] aan de gemeente om medewerking tot herbestemming van een deel van de bij hem in eigendom zijnde percelen [percelen] , sectie [sectie 1] en [sectie 2] ten behoeve van de realisatie van vier bouwkavels, zoals gedaan in zijn brief van 14 juli, kenmerk [kenmerk] , komen partijen nog het volgende overeen:
In het kader van deze overeenkomst en naar aanleiding van het verzoek van [geïntimeerde ] aan de gemeente om medewerking tot herbestemming van een deel van de bij hem in eigendom zijnde percelen [percelen] , sectie [sectie 1] en [sectie 2] ten behoeve van de realisatie van vier bouwkavels, zoals gedaan in zijn brief van 14 juli, kenmerk [kenmerk] , komen partijen nog het volgende overeen:
a. Zoals reeds in artikel 4f is vermeld zal [geïntimeerde ] op zijn percelen kadastraal bekend gemeente Schimmert, nummers [sectie 1] en [sectie 2] vier bouwkavels ontwikkelen voor de bouw van maximaal vier vrijstaande woningen.
De gemeente zal zich inspannen om voor de ontwikkeling van die vier bouwkavels een planologisch-juridisch kader te verkrijgen. (…).”
Hieruit leidt het hof af dat tussen partijen enkel is overeengekomen dat [geïntimeerde ] op de na de ruil door hem in eigendom verkregen percelen vier bouwkavels kan realiseren en dat de gemeente daaraan medewerking zal verlenen door daarvoor het vereiste planologisch-juridisch kader – lees: bestemmingsplan – te verkrijgen. Of er daarnaast door partijen afspraken zijn gemaakt over de precieze grootte en afmetingen van de vier bouwkavels en of deze al dan niet van gelijke grootte zouden moeten zijn, blijkt niet uit de overeenkomst.
Het hof kan voorts op grond van de ten behoeve van de comparitie en thans door zowel [geïntimeerde ] als de gemeente bij memorie na comparitie overgelegde kadastrale kaarten niet beoordelen of ten aanzien van kavel 4 het stuk grond dat de gemeente met [geïntimeerde ] zou ruilen te klein is, namelijk 104 m2 groot, om daarop verkeer/infra op te realiseren, zoals [geïntimeerde ] in de memorie na comparitie stelt. Mogelijk hebben partijen over een en ander wel afspraken gemaakt. Wellicht geeft de brief van [geïntimeerde ] van 14 juli 2005, waarnaar de ruilovereenkomst verwijst, daarover uitsluitsel, maar deze brief is niet overgelegd. Het hof kan daarom op basis van de thans overgelegde stukken niet beoordelen of het standpunt van [geïntimeerde ] , dat de gemeente haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen niet is nagekomen en dat hij daarom geen gevolg geeft aan de uitvoering van de overeenkomst, juist is. Dit standpunt is door de gemeente in haar memorie na comparitie mede aan de hand van de (nieuwe) producties 2 en 3 gemotiveerd betwist.
7.9.
Het hof stelt [geïntimeerde ] in de gelegenheid zijn standpunt, zoals hiervoor in 7.4 weergegeven, mede aan de hand van de bij gelegenheid van de comparitie overgelegde kadastrale kaarten bij memorie nader toe te lichten. De gemeente zal daarop bij antwoordmemorie mogen reageren.
7.10.
In afwachting daarvan wordt iedere verdere beoordeling aangehouden.
8.De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 8 december 2015 voor memorie aan de zijde van [geïntimeerde ] met de hiervoor in r.o. 7.9 vermelde doeleinden, waarna de gemeente in de gelegenheid zal worden gesteld hierop bij antwoordmemorie te reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Chr.M. Aarts, H.A.W. Vermeulen en J.P. de Haan en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 november 2015.
griffier rolraadsheer