ECLI:NL:GHSHE:2015:4330

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.141.913/01

arrest van 27 oktober 2015

in de zaak van

UIP I B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als UIP I,

advocaat: mr. D.L.A. van Voskuilen te Rotterdam,

tegen

Inversment B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Inversment,

advocaat: mr. S.L. Schram te Amsterdam,

op het bij exploot van dagvaarding van 23 december 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 25 september 2013, gewezen tussen UIP als eiseres en Inversment als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/01/258365/HA ZA 13-79)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord;

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Inversment heeft op 12 april 2007 aan UIP I verkocht en geleverd de voortdurende erfpacht van een viertal percelen grond, met de daarop door of voor rekening van de erfpachter aangebrachte bedrijfsgebouwen en overige werken en beplantingen, gelegen aan en nabij de [A-straat] te [plaats] (hierna tevens te noemen: het Food Center). De koopprijs voor het Food Center bedroeg € 7.701.001,-- exclusief omzetbelasting.

3.1.2.

Het Food Center is bij inschrijving verkocht, waarbij aan (potentiële) bieders – waaronder UIP I – een ‘bidbook’ beschikbaar is gesteld. Het bidbook, dat in opdracht van Inversment is samengesteld door verkopend makelaar [verkopend makelaar] Makelaars O.G., bevat onder meer projectinformatie, kadastrale gegevens, een uittreksel van het vigerend bestemmingsplan, twee milieurapportages, een concept koopcontract, een afschrift van de sedert 2002 lopende huurovereenkomst met Inversco B.V. (hierna: Inversco), bouwtekeningen, plattegronden en een disclaimer.

3.1.3.

In de tot het bidbook behorende “Vrijblijvende projectinformatie” is het Food Center als volgt omschreven:

“Object

Het object is onderverdeeld in verschillende soorten hoogwaardige bedrijfsruimten zoals diverse koelruimten, vriesruimten en grootschalige distributieruimte. Naast de bedrijfsruimte is er ook hoogwaardige kantoorruimte aanwezig. Vanwege de vele elektrische roldeuren en loadingdocks is het object zeer goed te gebruiken voor de aan- en afvoer van goederen. Verder is er ruim voldoende parkeergelegenheid voor het object aanwezig.”

3.1.4.

In de “concept-koopovereenkomst”, welke onderdeel van het bidbook uitmaakt, is opgenomen:

“
Onderzoek, informatie, mutatie

Artikel 3

Koper kan zich nimmer beroepen op de onjuistheid of onvolledigheid van de Verkoopinformatie, noch dat hij niet voldoende in de gelegenheid is gesteld om zich te vergewissen van de juistheid en volledigheid van de in de Verkoopinformatie vervatte informatie, noch dat hij niet in de gelegenheid is geweest elk ander onderzoek in de ruimste zin des woords te (doen laten) verrichten.

De Verkoopinformatie, daaronder begrepen de informatie die zich op de in de Verkoopinformatie aangegeven – andere – plaatsen bevindt, en waarop de Koper genoegzaam bekende disclaimer van toepassing is, was bedoeld om Koper in de gelegenheid te stellen nader onderzoek te (laten) doen.

Verkoper is niet gehouden inlichtingen te verstrekken die aan Koper bekend zijn of redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voorzover naar de huidige verwachtingen een dergelijk onderzoek van de Koper mag worden verlangd, dan wel die uit onderzoek van de door Koper daartoe aangewezen adviseur(s)/deskundige(n) bekend hadden kunnen zijn of redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn. Geen enkele medewerker van Verkoper noch de door Verkoper ingeschakelde derde(n) is / zijn gemachtigd om met betrekking tot het Verkochte garantieverklaringen te verstrekken.”

3.1.5.

In bijlage 1 bij de koopovereenkomst, welke tot het bidbook behoort, is bepaald dat “
het terrein is bestemd om te worden bebouwd met een bedrijfspand ten behoeve van de handel in vlees- en vleeswaren, agf, kaas, zuivel en logistiek, en dient als zodanig te worden gebruikt.”.

3.1.6.

In het bidbook is tevens ter beschikking gesteld de huurovereenkomst d.d. 5 november 2002, aangegaan tussen Inversment en Inversco Holding B.V. In artikel 1.2. is het gehuurde omschreven als bedrijfsruimte. In artikel 1.3. is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als distributiecentrum en productiebedrijf voor A.G.F., zuivel en vleeswaren.

3.1.7.

In de “disclaimer”, welke onderdeel uitmaakt van het bidbook, is opgenomen onder 3: “
De Verkoopinformatie is bedoeld om een Gegadigde in de gelegenheid te stellen onderzoek te (laten) doen naar de juistheid en de volledigheid daarvan. Een gegadigde kan hieraan geen rechten ontlenen.

In dit kader geldt het volgende:

a.
alle beschrijvingen, afmetingen, gegevens betreffende de bouwkundige staat, foto’s en alle overige gegevens, als opgenomen in de Verkoopinformatie, zijn op basis van de thans bekende gegevens naar beste weten en kunnen verstrekt.

(…)”.

3.1.8.

In de notariële akte van levering is onder meer het volgende bepaald:

"Eigenschappen.

Artikel 6.

6.1.

Het Verkochte wordt door Verkoper gebruikt als bedrijfsgebouw.

Het is Verkoper niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet zou zijn toegestaan.

6.2.

Koper is voornemens het Verkochte overeenkomstig het in artikel 6.1 vermelde gebruik te gebruiken.

6.3.

Verkoper zijn geen onzichtbare gebreken bekend.

6.4.

Koper heeft vastgesteld dat het Verkochte de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het huidige gebruik en/of het gebruik dat hij beoogt. Elk risico dat het beoogde gebruik niet mogelijk blijkt te zijn, is voor rekening van Koper en verleent Koper geen enkele aanspraak jegens Verkoper. Het verkochte wordt door Koper geheel “as is” aanvaard; ter zake van de feitelijke toestand van het Verkochte zal Koper derhalve nimmer enige aanspraak jegens de Verkoper hebben.

Huurovereenkomst.

Artikel 7.

Het Verkochte is verhuurd aan en in gebruik bij huurder Inversco B.V. onder de voorwaarden zoals Koper genoegzaam bekend is uit de Verkoopinformatie.

(…)

Onderzoek, informatie en mutatie.

Artikel 16.

3.1.9.

Tegen 30 september 2011 heeft Inversco de huurovereenkomst met (opvolgend verhuurder) UIP I opgezegd. In het kader van de afwikkeling van de huurovereenkomst heeft Inversco aan UIP I medegedeeld dat zij voornemens was om de in het Food Center aanwezige koel- en vriesinstallatie bij haar vertrek mee te nemen. Inversco heeft in dat verband een beroep gedaan op het in artikel 7:216 BW neergelegde recht van de huurder om door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde ongedaan te maken (het zogenaamde “wegneemrecht”).

3.1.10.

Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tussen UIP I en Inversment is de status van de koel-/vriesinstallatie geen onderwerp van bespreking geweest. Inversment heeft daaromtrent ook geen spontane mededelingen gedaan.

3.2.

UIP I vordert, na vermindering van haar eis, dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Inversment veroordeelt tot betaling aan haar van een bedrag van € 175.000,00, vermeerderd met rente en kosten.

UIP I heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Inversment toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst van 12 april 2007 door niet (ook) de eigendom van de in het Food Center aanwezige koel- en vriesinstallatie aan UIP I over te dragen. UIP I houdt Inversment aansprakelijk voor de schade die zij door deze tekortkoming heeft geleden en maakt in dat verband aanspraak op een bedrag van € 175.000,00. Dit bedrag correspondeert met het bedrag dat UIP I stelt te hebben moeten voldoen aan Inversco opdat zij afstand zou doen van haar wegneemrecht. Ten slotte stelt UIP I dat Inversment op grond van de Wet Normering Buitengerechtelijke Kosten een bedrag van € 2.833,75 aan haar is verschuldigd ter zake vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten die zij door toedoen van Inversment heeft moeten maken.

3.3.

Inversment heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.4.

In het tussenvonnis van 24 april 2013 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.

3.5.

In het bestreden eindvonnis van 25 september 2013 heeft de rechtbank de vordering van UIP I afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld.

De rechtbank heeft hiertoe overwogen dat UIP I op grond van de koopovereenkomst in redelijkheid niet mocht verwachten dat (ook) de in het Food Center aanwezige koel-/vriesinstallatie tot het verkochte behoorde, zodat niet is komen vast te staan dat Inversment tekort is geschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen.

3.6.

UIP I heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. UIP I heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. Hierna zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de vorderingen van UIP I toewijsbaar zijn.

3.7.

Door de grieven, die alle betrekking hebben op het oordeel van de rechtbank dat UIP I op grond van de koopovereenkomst in redelijkheid niet mocht verwachten dat de in het Food Center aanwezige koel-/vriesinstallatie tot het verkochte behoorde, wordt in hoger beroep het geschil in volle omvang voorgelegd.

Inversment voert verweer.

3.8.

De betekenis van een omstreden beding in een overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

3.9.

In de projectinformatie, opgenomen in het bidbook, staat bij de omschrijving van het “Object”, dat het gaat om een object dat is “onderverdeeld in verschillende soorten hoogwaardige bedrijfsruimten zoals diverse koel
ruimtenen vries
ruimten(…)”. Zie hiervoor onder 3.1.3.

Uit deze bewoordingen kan taalkundig niet de conclusie worden getrokken dat de koel- en vries
installatiestot het gekochte behoren. Immers onder “ruimte” wordt naar algemeen spraakgebruik verstaan: “een door grenzen bepaalde plaats”. Door de toevoeging: “koel” en “vries” aan het woord “ruimte” wordt de bestemming van die ruimte aangegeven. Uit deze toegevoegde bewoordingen volgt echter niet dat de installaties die voor het koelen en vriezen zorgen, onder koelruimten en vriesruimten zijn begrepen.

Voorts merkt het hof op dat bovenaan de projectinformatie duidelijk is vermeld dat de informatie vrijblijvend is. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat UIP I niet zonder meer op grond van de verstrekte projectinformatie zoals zij, UIP I die opvatte, mocht menen dat de koel- en vriesinstallaties tot het verkochte behoorden.

3.10.

In de inleidende dagvaarding, waarnaar UIP I verwijst in haar memorie van grieven, merkt UIP I nog op dat ook in de rapportage van [milieuadviseurs] c.s. milieuadviseurs bij de algemene gegevens als omschrijving stond: “Bedrijfscomplex met koel- en vriescellen en kantoorruimten.”. Voormelde rapportage, welke deel uitmaakte van het bidbook, is niet overgelegd. Volgens de inhoudsopgave van het bidbook gaat om een bodemrapport en een asbestinventarisatie. Gelet op het voorgaande en nu daaromtrent niets anders is gesteld of gebleken, wordt ervan uitgegaan dat het rapport van milieutechnische aard is. Zulke milieutechnische informatie heeft echter doorgaans niet de pretentie aan te geven wat wel of niet tot het verkochte behoort. UIP I heeft niet gesteld dat en waarom zij aan deze rapportages wel kon ontlenen dat de koel- en vriesinstallaties tot het verkochte behoorden. UIP I heeft derhalve onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat zij op grond van deze milieutechnische informatie er van uit mocht gaan dat de koel- en vriesinstallaties tot het verkochte behoorden.

3.11.

Tot het bidbook behoorde ook een concept-koopovereenkomst. Hierin wordt het verkochte omschreven als de voortdurende erfpacht van de daar genoemde percelen grond met daarop aangebrachte bedrijfsgebouwen en overige werken.

In de akte van levering wordt in artikel 1 het verkochte op gelijkluidende wijze omschreven als in de concept-koopovereenkomst vermeld.

In deze concept-koopovereenkomst en in de leveringsakte is nergens aangegeven dat de koel- en vriesinstallaties tot het verkochte zouden behoren.

3.12.

De huurovereenkomst tussen Inversment en Inversco behoorde eveneens tot het bidbook. In artikel 1 van die overeenkomst wordt het gehuurde omschreven als bedrijfsruimte, welke uitsluitend mag worden gebruikt als distributiecentrum en productiebedrijf voor A.G.F., zuivel en vleeswaren.

In deze huurovereenkomst wordt nergens aangegeven dat de koel- en vriesinstallaties tot het gehuurde behoren.

Enkel de door UIP I gestelde relatief hoge huurprijs voor Inversco – kennelijk ten opzichte van de opvolgende huurders, zoals die blijkt uit productie 6 van UIP I in eerste aanleg en zoals toegelicht in de brief van haar raadsman van 8 augustus 2013- brengt niet mee dat UIP I zonder nader onderzoek mocht menen dat de koel- en vriesinstallaties tot het gekochte behoorden.

3.13.

Uit een blad van een bouwtekening, gedateerd 17 september 2001, welke eveneens tot het bidbook behoorde, blijkt dat Inversco opdrachtgever was van een interne verbouwing.

In haar conclusie van antwoord onder 9. heeft Inversment gesteld dat de koel- en vriesinstallaties door Inversco zijn aangeschaft en geïnstalleerd in het kader van een verbouwing na het aangaan van de huurovereenkomst en dat uit de tekeningen die als onderdeel van de verkoopinformatie aan de koopgegadigden, waaronder UIP I, ter beschikking zijn gesteld, blijkt dat de koel- en vriesinstallaties door Inversco zijn aangeschaft.

UIP I heeft in haar memorie van grieven aangevoerd dat onjuist is dat uit de bouwtekeningen kan worden opgemaakt dat de koel- en vriesinstallaties voor rekening en risico van de huurder waren aangebracht, dat het enkele feit dat een huurder opdracht geeft aan een aannemer om de werkzaamheden uit te voeren, niets zegt over de vraag wie eigenaar is geworden van de onderhavige installaties en dat UIP I niet enkel uit een bouwtekening heeft moeten of kunnen concluderen dat de koel- en vriesinstallaties geen onderdeel uit hebben gemaakt van het gehuurde.

Met voormeld verweer heeft UIP I echter niet betwist dat op de bouwtekeningen, die

met uitzondering van voormeld blad, niet in het geding zijn gebracht, is vermeld dat Inversco opdrachtgever is voor de aanleg van de koel- en vriesinstallaties. Daaruit volgt dus ook dat de koel- en vriesinstallaties pas na het aangaan van de huurovereenkomst met Inversco zijn aangebracht. Onder deze omstandigheden en in samenhang met hetgeen hiervoor onder r.o. 3.9 tot en met 3.12 is overwogen, mocht UIP I niet zonder nader onderzoek menen dat de koel- en vriesinstallaties tot het door haar gekochte behoorden.

3.14.

Gezien de aan UIP I vóór het aangaan van de overeenkomst ter beschikking gestelde concept-koopovereenkomst, de huurovereenkomst tussen Inversment en Inversco en de bouwtekeningen waarin Inversco als opdrachtgever van de aan te brengen koel- en vriesinstallaties was vermeld en gezien de koop- en leveringsakte, mocht UIP I, als zij er zo’n groot belang aan hechtte dat de koel- en vriesinstallaties tot het verkochte behoorden als zij thans stelt te hebben gedaan, gelet op artikel 3 van de concept-koopovereenkomst, welke bepaling ook in de akte van koop en levering is opgenomen als artikel 16, niet zonder onderzoek daarnaar in redelijkheid verwachten dat de koel- en vriesinstallaties tot het verkochte behoorden. Vast staat dat UIP I zo’n onderzoek niet heeft ingesteld.

3.15.

Voorts staat vast dat UIP I niet aan Inversment heeft medegedeeld dat zij, UIP I, ervan uitging dat de koel- en vriesinstallaties tot het gekochte behoorden. Van Inversment behoefde dan ook niet te worden verwacht dat zij aan UIP I mededeelde dat de koel- en vriesinstallatie niet tot het verkochte behoorde.

3.16.

UIP I heeft nog opgemerkt dat de elektrische installaties en de verwarmingsinstallatie wel onderdeel van het bedrijfspand uitmaakten en dat die zaken zijn geleverd. Indien dat al juist zou zijn, dan kan daaraan, zoals hiervoor is overwogen, niet de conclusie worden verbonden dat ook de koel- en vriesinstallaties tot het verkochte behoorden.

3.17.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat Inversment niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenis uit de verkoopovereenkomst om te leveren hetgeen van haar werd verwacht.

3.18.

UIP I heeft een bewijsaanbod gedaan. Dit bewijsaanbod is niet ter zake dienend, zodat het hof daaraan voorbijgaat. Er zijn immers geen stellingen van UIP I die, indien zij zouden komen vast te staan, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

3.19.

De grieven falen op grond van hetgeen hiervoor is overwogen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.

3.20.

Het hof zal UIP I als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Inversment zullen worden vastgesteld op griffierecht € 5.160,- en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief € 3.263,- (1 punt x tarief VI: € 3.263,-).

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt UIP I in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Inversment worden begroot op € 5.160,- aan verschotten en op € 3.263.- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, O.G.H. Milar en M.A. Wabeke en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 oktober 2015.

griffier rolraadsheer