Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00433
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonende te [plaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 28 februari 2014, nummer AWB 13/3920 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente St. Michielsgestel,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2013 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna ook: de waardepeildatum), voor het belastingjaar 2013, vastgesteld op € 311.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2013 bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 11 juli 2013 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van
€ 122.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 9 april 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [A].
1.6.
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden, als door de ene partij gesteld en door de andere niet dan wel onvoldoende weersproken, voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woonboerderij met achterhuis, vrijstaande berging, ondergrond en tuin. De woonboerderij betreft een rijksmonument. De inhoud van het hoofdgebouw bedraagt ongeveer 380 m3, van het achterhuis (inclusief zolder) 1.322 m3 en van de vrijstaande berging 165 m3. De oppervlakte van het perceel is 4.640 m2. De staat van onderhoud van de onroerende zaak is slecht (renovatiepand).
2.2.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 311.000, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegd taxatierapport (hierna: het taxatierapport), opgesteld door de heer [B] (hierna: de taxateur) op 13 november 2013. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 400.000 waarbij rekening is gehouden met een prijs per kubieke meter van het hoofdgebouw van € 25, van de berging van € 20 en van het achterhuis € 16. Naast de prijs per kubieke meter is rekening gehouden met een prijs per vierkante meter van € 79 voor de totale oppervlakte van het perceel. De prijs per vierkante meter is aan de hand van de volgende grondstaffel vastgesteld:
1 m2 - 700 m2 à € 294 per m2
701 m2 - 1.200 m2 à € 147 per m2
1.201 m2 - 4.200 m2 à € 29 per m2
Vanaf 4.200 m2 à € 5 per m2
De waarde van € 400.000 is mede bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten. In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten matrix van de onroerende zaak en van de referentieobjecten.
De kenmerken en gehanteerde waarden van de onroerende zaak en de referentieobjecten zien er als volgt uit:
Bouwjaar
Inhoud hoofdgebouw
Waarde hoofdgebouw per m3
Perceelsgrootte
Waarde per m2
Transactiedatum
Verkoopprijs
[a-straat] 24
Circa 1426
380 m3
€ 25
4.640 m2
€ 79
n.v.t.
n.v.t.
[b-straat] 37
Circa 1900
950 m3
€ 450
6.500 m2
€ 58
18 juni 2012
€ 1.000.000
[c-straat] 2
Circa 1937
543 m3
€ 132
6.120 m2
€ 61
10 oktober 2012
€ 490.000
[d-straat] 13
1964
544 m3
€ 528
6.022 m2
€ 62
29 februari 2012
€ 950.000
[e-straat] 67
1890
610 m3
€ 457
5.085 m2
€ 73
29 februari 2012
€ 700.000
2.3.
In het taxatierapport heeft de taxateur vermeld dat er een geveltaxatie heeft plaatsgevonden op 8 november 2013.
2.4.
In het register van rijksmonumenten staat met betrekking tot de onroerende zaak geen bouwjaar vermeld. In het taxatieverslag is het bouwjaar benaderd op 1700. Anders dan in het taxatierapport is vermeld, is het hoofdgebouw niet gedekt met pannen, maar met riet.
2.5.Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde WOZ waarde van € 311.000 te hoog is.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2.
Op grond van artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum
1 januari 2012.
1 januari 2012.
4.3.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.
4.4.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met het in onderdeel 2.2 genoemde taxatierapport en met de verkoopcijfers van de objecten genoemd in de bij dat rapport behorende matrix. Om de vastgestelde waarde te kunnen vergelijken met verkoopcijfers is in de matrix een waarde opbouw gegeven van de onroerende zaak en van de vergelijkingsobjecten.
4.5.
De vergelijkingsobjecten zijn alle vrijstaande woningen. Ze zijn niet ver van de waardepeildatum verkocht, zodat de verkoopcijfers bruikbaar zijn om de waarde van de onroerende zaak op die datum te onderbouwen.
Bij de waardebepaling moet echter rekening worden gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak die van invloed zijn op de waarde. Naast verschillen in type woning, inhoud, perceel oppervlakte en bijgebouwen, kan ook een verschil bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak ter zake van een status als rijksmonument. Het Hof acht van de in het taxatierapport aangedragen referentieobjecten de onroerende zaak [c-straat] 2 het best vergelijkbare object, onder meer omdat dat als enige van de referentieobjecten als renovatieobject is aangeduid.
4.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de onroerende zaak [c-straat] 2 wat betreft inhoud, oppervlakte en type woning. Daarbij neemt het Hof in het bijzonder in aanmerking dat voor de onroerende zaak in verband met de slechte staat van onderhoud, de hoge onderhoudskosten en de monumentenstatus met een aanmerkelijk lagere prijs per m3 is gerekend dan bij dit vergelijkingsobject (zie onderdeel 2.2).
4.7.
Belanghebbende heeft niet gesteld en het Hof is evenmin gebleken dat de door taxateur in zijn taxatierapport gehanteerde grondstaffel (zie onderdeel 2.2), resulterende in een prijs per m2 van € 79, geen aanvaardbare methode is om de waarde van de grond te schatten.
4.8.
Belanghebbende stelt dat bij het vaststellen van de (grond)waarde van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de status als rijksmonument, wat beperkte bouwmogelijkheden en hoge kosten van renovatie tot gevolg heeft. Het Hof kan belanghebbende daarin in zijn algemeenheid niet volgen en is met de Rechtbank van oordeel dat een status als rijksmonument en het authentieke karakter van een monumentenpand, voor mogelijke kopers evenzeer aantrekkelijke aspecten kunnen zijn die de waarde verhogen. Voor zover er al verschil zou zijn, acht het Hof aannemelijk dat dit verschil ruimschoots wordt opgeheven door de aanzienlijk lager vastgestelde WOZ-waarde (€ 311.000) dan de door de taxateur getaxeerde waarde (€ 400.000).
4.9.
Belanghebbende stelt voorts dat de Heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met het asbest dat zich volgens hem in de grond rondom zijn onroerende zaak bevindt. Belanghebbende onderbouwt deze stelling niet en heeft ter zitting desgevraagd verklaard geen onderzoek naar de eventuele vervuiling te hebben laten doen, omdat hij niet de financiële middelen heeft om een sanering te laten uitvoeren. Belanghebbende heeft de aanwezigheid van asbest derhalve niet aannemelijk gemaakt.
4.10.
Gelet op het onder 4.4 tot en met 4.9 overwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar geslaagd is in de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde WOZ waarde van € 311.000 per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is.
Slotsom
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
5.Beslissing
Het Hof
- verklaart het hoger beroep ongegrond, en
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 26 juni 2015 door G.J. van Muijen, voorzitter, T.A. Gladpootjes en W.P.J. Schramade, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. De uitspraak is ondertekend door de griffier, alsmede door T.A. Gladpootjes, aangezien de voorzitter is verhinderd deze te ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.