Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.155.468/01
arrest van 23 juni 2015
in de zaak van
[vastgoed] Vastgoed B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [vastgoed] ,
advocaat: mr. M.A.J. Kemps te Eindhoven,
tegen
[C.V.] C.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. C.J.Th. Smeets te Ommel,
op het bij exploot van dagvaarding van 29 augustus 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 9 juli 2014, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/01/268666/HA ZA 13-676)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 12 februari 2014.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties;
- het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
- een bij H12 formulier van 21 mei 2015 door [appellante] toegezonden productie I en een bij H12 formulier van 22 mei 2015 door [geïntimeerde] toegezonden productie 18, welke producties door partijen bij pleidooi in het geding zijn gebracht.
Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a. a) [geïntimeerde] heeft op 13 september 2007 het bedrijfscomplex met bedrijfsruimte, kantoorruimten en parkeerterrein aan [adres] te [plaats] van [appellante] gekocht. Daarbij is door [appellante] onder meer een huurgarantie aan [geïntimeerde] verstrekt. Voorafgaand aan de koop/verkoop hebben partijen onderhandeld.
b) Begin juli 2007 hebben partijen voor het eerst contact gehad ter zake de koop/verkoop van [adres] te [plaats] . [geïntimeerde] werd bijgestaan door Makelaar [makelaar] (hierna: [makelaar] ). [appellante] werd bijgestaan door de heren [medewerker 1] (hierna: [medewerker 1] ) en [medewerker 2] (hierna: [medewerker 2] ) van makelaarskantoor [makelaarskantoor] Bedrijfshuisvesting B.V. In een interne email van 13 juli 2007 van [medewerker 2] aan zijn kantoorgenoot [medewerker 1] schreef [medewerker 2] onder meer:
“(…)
[roepnaam medewerker 1] ,
Na overleg met [vastgoed] komen ze met het navolgende eindvoorstel:
Koopsom: € 2.400.000,00 kosten koper is akkoord (ze hebben natuurlijk liever € 2.450.000,00)
(…)
Omdat ze akkoord willen gaan met € 2,4 mio, willen ze geen huurgarantie van vijfjaar afgeven, maar tot 31-12-2008
(…)”
c) In augustus 2007 is een concept koopovereenkomst ter zake de koop/verkoop van [adres] te [plaats] opgesteld door de makelaar van [appellante] .
d) In een e-mail van 21 augustus 2007 van [makelaar] aan (onder meer) [medewerker 2] staat:
“(…)
Mijn excuus dat het ook bij mij even duurde maar vandaag pas goed naar jullie stuk kunnen kijken.
Nav ontvangen concept heb ik de volgende opmerkingen en/of vragen:
(…)
4. artikel 9 onder Huurgarantie:
- A: Jegens koper garant te staan tot de eerste verhuur etc.
(…)
- streepje toevoegen: Voor de garanties uit hoofde onder A en B, gegeven door verkoper, staan directeuren die deze verkoopovereenkomst namens verkoper ondertekenen mede hoofdelijk garant zo lang bedoelde garanties voortduren. (toelichting: alternatief kan zijn opnemen clausule depot notaris ter hoogte van 5 jaar huur, per jaar afbouwend, rente voor verkoper, maar erg omslachtig. (…)
(…)”
e) In de namens partijen op 13 september 2007 ondertekende koopovereenkomst inzake [adres] te [plaats] is in artikel 9 een huurgarantie opgenomen onder meer inhoudende:
“(…)
Artikel 9:Feitelijke levering
(…)
Huurgarantie:
- Koper heeft het verkochte gekocht met de intentie het te gebruiken als
beleggingsobject, bestemd voor de verhuur.
- Verkoper is bereid:
A Jegens koper garant te staan tot de eerste verhuur voor de leegstaande kantoorruimte van ca 168 m² op de eerste verdieping van [adres] en 16 parkeerplaatsen (huurwaarde-garantie € 24.080,00 per jaar te vermeerderen met de geldende B.T.W.).;
B Jegens koper garant te staan tot wederverhuur van de ruimte die momenteel in gebruik is bij [international groep] International Groep B.V. (ná eventueel vertrek van deze huurder) (huurwaarde-garantie € 50.350,00 per jaar te vermeerderen met de geldende B.T.W.).:
(…)
- De hiervoor bedoelde vergoedingen zullen in gelijke bedragen van € 2.006,67 (A) en € 4.195,83 (B), exclusief omzetbelasting per periode van één maand bij vooruitbetaling aan koper worden voldaan, na ontvangst van een daartoe dienende factuur. Deze betalingen dienen onverkort plaats te hebben gedurende de periode dat de ruimten A en/of B niet verhuurd zijn en/of voor koper ook anderszins geen rendement oplevert.
(…)
- Zodra ruimte A én B, zijn (weder)verhuurd, vervalt per huuringangsdatum deze huurgarantie en alle daarmee samenhangende verplichtingen. Partijen verklaren alsdan niets meer van elkaar te vorderen te hebben. Indien bij een (weder)verhuur de huurverplichting lager uitvalt dan voornoemde huurgarantie, dient [appellante] Vastgoed B.V. het verschil voor een looptijd van vijf jaar aan te vullen.
- Gedurende de looptijd van de huurgarantie is [appellante] Vastgoed B.V. gerechtigd de leegstaande ruimten te (blijven) gebruiken als ware hij huurder (met verantwoordelijkhe d en verplichtingen huurder).
(…)”
f) Op 17 oktober 2007 is [adres] geleverd. De tekst van de in de koopovereenkomst opgenomen huurgarantie is in de akte van levering overgenomen.
g) Tot oktober 2012 heeft [appellante] facturen van [geïntimeerde] betaald die betrekking hebben op de huurgarantie. Facturen van na die datum heeft zij geweigerd te voldoen. Een brief van [appellante] aan [makelaar] dienaangaande van 10 oktober 2012 (prod. 3 dagv. eerste aanleg) luidt onder meer:
“(…) [appellante] vastgoed BV betwist de verschuldigdheid van deze facturen en zij zal ook niet tot betaling overgaan. De huurgarantie waarop deze facturen zijn gebaseerd zijn immers uitgewerkt. (…)”.
h) In een schriftelijke verklaring van [medewerker 2] van 18 december 2012 staat onder meer:
“(…)
Ten tijde van mijn dienstverband bij [makelaarskantoor] (…) hebben (…) [medewerker 1] en ondergetekende deze verkoop begeleid namens [appellante] Vastgoed BV.
Daarbij hebben wij herhaaldelijk gesproken met de heer [makelaar] . Een van de onderwerpen betrof de looptijd van de huurgarantie die door [appellante] Vastgoed BV ten gunste van [geïntimeerde] moest worden verstrekt. In dat verband is met [geïntimeerde] de uitdrukkelijke afspraak gemaakt dat deze huurgarantie een duur zou hebben van vijf jaar met ingang van de datum van transport. (…)
(…)”
3.2.
[geïntimeerde] heeft [appellante] in rechte betrokken en betaling gevorderd van door [appellante] onbetaald gelaten facturen tot augustus 2013 voor in het totaal € 62.786,85, vermeerderd met rente en (incasso)kosten. [geïntimeerde] baseert haar vordering op de huurgarantie. [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Bij het bestreden vonnis is de vordering van [geïntimeerde] toegewezen. Daartoe is overwogen dat partijen het erover eens zijn dat de letterlijke tekst van de huurgarantie geen beperking daarvan inhoudt qua tijdsduur en dat [appellante] haar verweer dat mondeling met [geïntimeerde] voor de huurgarantie een termijn van vijf jaar na levering is overeengekomen, onvoldoende heeft onderbouwd.
3.3.
[appellante] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd, waarmee het geschil in volle omvang aan het hof wordt voorgelegd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] .
3.4.
Het hof oordeelt als volgt.
De vraag waar het dit geding in de kern om gaat is of partijen een termijn van vijf jaar hebben verbonden aan de in de koopovereenkomst opgenomen huurgarantie. Partijen zijn het erover eens dat die termijn niet blijkt uit de tekst van de overeenkomst. De betekenis van een omstreden beding in een overeenkomst moet door de rechter echter niet alleen op basis van een taalkundige uitleg worden vastgesteld, maar mede naar wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen - in overeenstemming met de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen - hebben afgeleid en van wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij spelen redelijkheid en billijkheid een rol.
3.5.
Nu [geïntimeerde] de stellingen van [appellante] ten aanzien van de duur van de garantie gemotiveerd heeft weersproken en de juistheid van de stelling van [appellante] niet zonder meer volgt uit wat [appellante] aan bewijsmiddelen in het geding heeft gebracht, zal [appellante] tot bewijs als door haar aangeboden worden toegelaten.
3.6.
Elke verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.De uitspraak
Het hof:
laat [appellante] toe te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit kan worden geconcludeerd dat partijen een huurgarantie zijn overeengekomen - als (verder) verwoord in artikel 9 van de koopovereenkomst - die zou aflopen na het verstrijken van een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf datum levering;
bepaalt, voor het geval [appellante] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. J.C.J. van Craaikamp als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rol van 7 juli 2015 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 8 tot 16 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de [appellante] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.J. van Craaikamp, E.K. Veldhuijzen van Zanten en A.J. Coster en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juni 2015.
griffier rolraadsheer