Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00231
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonende te Woonplaats,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 2 januari 2014, nummer AWB 13/3982 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bernheze,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikkingen waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [e-straat] 30 te Woonplaats (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildata 1 januari 2010 en 1 januari 2011 is vastgesteld voor de respectievelijke tijdvakken 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 en 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012, alsmede de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslagen in de onroerende zaakbelasting voor de jaren 2011 en 2012.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft belanghebbende met dagtekening 31 december 2012, in één geschrift verenigd, beschikkingen gezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 op € 378.000 en per de waardepeildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 op € 367.000 is vastgesteld. Tegelijkertijd met deze beschikkingen zijn aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak aanslagen in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2011 en 2012 opgelegd. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 3 juli 2013 heeft de Heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
De zitting heeft plaatsgehad op 3 maart 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en haar gemachtigde, haar echtgenoot de heer [B], vergezeld door hun dochter, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en mevrouw [D], gediplomeerd WOZ-taxateur, werkzaam bij [E] BV.
1.6.
Het Hof heeft aan het slot van deze zitting het onderzoek gesloten.
1.7.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [e-straat] 30 te Woonplaats. De woning is een vrijstaande woning met garage, paardenstal en carport. De woning dateert uit 1969. De inhoud van de woning bedraagt 736 m³, de paardenstal 243 m³ en de garage 378 m³. De carport heeft een oppervlakte van 30 m². De kadastrale oppervlakte van het gehele perceel bedraagt 21.633 m², waarvan ongeveer 13.500 m² in gebruik is bij de firma [F]. Van de totale oppervlakte van 21.633 m² heeft de Heffingsambtenaar 7.967 m² in de waardebepaling betrokken.
2.2.
Bij beschikkingen van 23 juni 2009 en van 25 januari 2010 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant met betrekking tot de [f-straat] 22 en 30 te Woonplaats vastgesteld dat er sprake is van ernstige verontreiniging van grond en grondwater, zoals bedoeld in artikel 29 van de Wet bodembescherming. Tevens is vastgesteld dat sanering van deze verontreiniging niet spoedeisend is als bedoeld in artikel 37 van de Wet bodembescherming. In de beschikking van 23 juni 2009 is onder andere bepaald dat binnen vier jaar na de inwerkingtreding van de beschikking gestart dient te worden met de sanering.
2.3.
De in de in 2.2 genoemde beschikkingen hebben ook betrekking op belanghebbendes perceel. Voor dit perceel geldt een gebruiksbeperking, in die zin dat het onttrekken van grondwater alleen is toegestaan met goedkeuring van het bureau Bodem van de provincie Noord-Brabant.
2.4.
Belanghebbende is niet de veroorzaker van de in 2.2 bedoelde verontreiniging en is evenmin aansprakelijk voor de met een eventuele sanering gepaard gaande kosten. De sanering zal op overheidskosten geschieden.
2.5.
Op 22 augustus 2013 heeft Gedeputeerde Staten ingestemd met het deelsaneringsplan grondwater locatie: voormalig vatenopslagterrein aan de [f-straat] 22, en voormalig MOB-complex aan de [f-straat] 30 te Woonplaats, gemeente Bernheze (hierna: de 2013-beschikking). Vastgesteld is dat het met inachtneming van de op dat moment geldende wet- en regelgeving niet noodzakelijk is om alle verontreiniging weg te nemen en sanering vooral te richten op het wegnemen van de aanwezige risico’s of deze zoveel mogelijk te beperken. De doelstelling is het bereiken van een stabiele eindsituatie waar geen sprake is van onaanvaardbare risico’s voor mens, verspreiding en ecosysteem en dat deze ook niet ontstaan als gevolg van natuurlijke lozing op het oppervlaktewater. De sanering zal enkel bestaan uit het uitvoeren van een monitoring van het grondwater en het oppervlaktewater om te bevestigen dat sprake is van een stabiele eindsituatie. Indien tijdens de uit te voeren monitoring blijkt dat er geen sprake is van een stabiele eindsituatie zal mogelijk toch worden overgegaan tot een actieve sanering.
2.6.
Ten tijde van het nemen van de 2013-beschikking kon Gedeputeerde Staten geen garantie geven dat ook in de toekomst geen fysieke sanering onder de percelen en eigendommen van belanghebbende zal moeten plaatsvinden. Indien een fysieke sanering onder de percelen van belanghebbende nodig mocht zijn, betekent dat niet dat er ook werkzaamheden op de percelen van belanghebbende moeten worden uitgevoerd.
2.7.
De [e-straat] betreft een met puingranulaat semi-verharde weg. Het gebruik van de weg leidt tot kuilen. Door de gemeente Bernheze wordt – mede op aandringen van omwonenden - éénmaal per jaar de weg geëgaliseerd. Na onderzoek is gebleken dat er asbestdeeltjes in het granulaat aanwezig zijn.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2010 en 1 januari 2011 juist heeft vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord en bepleit een waarde van nihil op beide waardepeildata. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan en acht de door hem vastgestelde waarde op beide waardepeildata juist.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde per de waardepeildata 1 januari 2010 en 1 januari 2011 tot nihil en tot vermindering van de aanslagen tot nihil.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel moet deze waarde worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, terwijl in het onderhavige geval de datum waarnaar deze prijs dient te worden bepaald 1 januari 2010 respectievelijk 1 januari 2011 is.
4.2.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 378.000 per waardepeildatum 1 januari 2010, heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport van de heer [G] van 12 september 2013 overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum
1 januari 2010 gesteld op € 378.000. In dit rapport zijn gegevens alsmede foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten matrix. Als referentieobjecten zijn gebezigd:
4.4.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 367.000 per de waardepeildatum 1 januari 2011 heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport van de heer [G] van 12 september 2013 overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 gesteld op € 367.000. Deze waarde is bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten. In dit rapport zijn gegevens alsmede foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten matrix. Als referentieobjecten zijn gebezigd:
4.5.
In de taxatierapporten heeft de taxateur gewezen op de overeenkomsten en verschillen tussen de onroerende zaak en referentieobjecten en heeft daarmee bij de waardering rekening gehouden. Voor zover de onroerende zaak meer inhoud heeft dan de referentiepanden, is daarmee rekening gehouden in de gehanteerde prijs per m³: voor beide waardepeildata is voor de onroerende zaak een prijs per m³ gehanteerd van € 280, hetgeen (aanzienlijk) lager is dan de prijs per m³ van de referentieobjecten A-straat 12: € 372, B-straat 30: € 310, C-straat: € 585 en D-straat 24: € 477. De grondwaarde per m² is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel, waarbij de prijs per m² afneemt naarmate de oppervlakte van het perceel groter is. Naar het oordeel van het Hof heeft de taxateur met verschillen in inhoud en oppervlakte voldoende rekening gehouden.
4.6.
De taxateur heeft in de taxatierapporten verder rekening gehouden met een drietal waardedrukkende factoren, te weten: de ligging (geen aardgasaansluiting, geen openbare verlichting en geen bermonderhoud), de reeds genoemde grondwaterverontreiniging en de negatieve invloed die uitgaat van de asbestdeeltjes die in het granulaat van de weg aanwezig zijn. Bij de waardering is met deze waardedrukkende factoren tot de volgende bedragen rekening gehouden:
waardepeildatum 1-1-2010 waardepeildatum 1-1-2011
Correctie ligging -/- € 25.000 -/- € 25.000
Correctie asbest -/- € 36.722 -/- € 35.674
Correctie grondwaterverontreiniging
-/- € 48.964 -/- € 47.565
-/- € 48.964 -/- € 47.565
Totaal -/- € 110.686 -/- € 108.239
4.7.
In haar (aanvullingen op het) hoger beroep klaagt belanghebbende over de onjuiste afbakening van de onroerende zaak, het hanteren van een onjuiste perceeloppervlakte, het feit dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn en over de onderhoudstoestand van de [e-straat] en de aanwezigheid van asbest in het wegdek. Los daarvan is belanghebbende van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak op beide waardepeildata nihil bedraagt vanwege de onzekerheid of sanering van de grondwaterverontreiniging moet plaatsvinden en zo ja, wat de gevolgen daarvan zijn. Deze onzekerheid maakt de onroerende zaak onverkoopbaar. Ter ondersteuning hiervan wijst belanghebbende op het feit dat [H] Vastgoed niet bereid was om de onroerende zaak te kopen. [H] Vastgoed biedt vrijblijvend op onroerende zaken, die binnen de door haar gestelde criteria vallen, zonder dat zij op dat moment een koper voor de onroerende zaak heeft, waarbij het bod kan oplopen tot 85 % van de vrije verkoopwaarde.
4.8.
Naar het oordeel van het Hof is niet aannemelijk dat de onroerende zaak vanwege de onzekerheid betreffende het al dan niet saneren onverkoopbaar is. Het Hof baseert dit oordeel op de 2013-beschikking (punt 2.5) en op de omstandigheid dat mocht onverhoopt in de toekomst toch sanering noodzakelijk zijn, dit niet tot schade voor belanghebbende leidt, omdat, zoals Gedeputeerde Staten heeft erkend, belanghebbende de verontreiniging niet heeft veroorzaakt en sanering op kosten van de overheid zal geschieden. Daarentegen is het Hof wel van oordeel dat de kans van een mogelijke sanering, hoe gering ook, tot een zekere waardevermindering van de onroerende zaak kan leiden. De Heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie van € 48.964 (waardepeildatum 2010) respectievelijk van € 47.565 (waardepeildatum 2011), zijnde 10 % van de volle waarde toegepast. Het Hof acht dit voldoende.
Het feit dat [H] Vastgoed niet bereid was om de onroerende zaak te kopen, doet aan het vorenstaande niet af, reeds omdat belanghebbende niet duidelijk heeft gemaakt om welke reden(en) [H] Vastgoed van aankoop heeft afgezien.
4.9.
Voor wat betreft de objectafbakening en de perceeloppervlakte verwijst het Hof naar hetgeen de Rechtbank in haar uitspraak onder 7 tot en met 9 heeft overwogen en maakt deze geheel tot de zijne. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar de juiste objectafbakening en perceeloppervlakte gehanteerd. Al hetgeen belanghebbende in haar hoger beroepschrift en aanvullende stukken in dit kader heeft aangevoerd maken dit oordeel niet anders.
Voorts wijst het Hof er op dat de objectafbakening en de perceeloppervlakte ook in een procedure over het belastingjaar 2010 aan de orde zijn geweest en partijen toen ter zitting bij het Hof (kenmerk 11/00420) daaromtrent overeenstemming hebben bereikt .
4.10.
Voor wat betreft de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten heeft belanghebbende aangevoerd dat de Heffingsambtenaar ‘geen enkel vergelijkbaar object heeft aangedragen terwijl zulks een vereiste is’. Naar het Hof begrijpt, stelt belanghebbende dat de onvergelijkbaarheid schuilt in het feit dat geen van de referentieobjecten onverkoopbaar is gebleken. Het Hof verwerpt deze stelling omdat het van oordeel is dat de onroerende zaak niet onverkoopbaar is (zie punt 4.8). Het Hof is voorts van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Met de minder goede ligging van de onroerende zaak heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door het toepassen van de in punt 4.6 genoemde correctie van € 25.000 op beide waardepeildata.
4.11.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gebruik van de [e-straat] leidt tot het ontstaan van kuilen en dat in het wegdek asbestdeeltjes aanwezig zijn en dat daarvoor een correctie wegens waardevermindering in aanmerking dient te worden genomen. De Heffingsambtenaar heeft ter zake een correctie toegepast per 1 januari 2010 en per 1 januari 2011 van respectievelijk € 36.722 en € 35.674, zijnde 7,5 % van de volle waarde. Het Hof acht dit voldoende.
4.12.
Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatierapporten en de daarbij behorende matrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2010 en per 1 januari 2011 niet te hoog is vastgesteld en dat belanghebbende de door haar verdedigde waarde per die data van nihil niet aannemelijk heeft gemaakt.
Slotsom
4.13.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.14.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.15.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond.
Aldus gedaan op 7 mei 2015 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, P.A.G.M. Cools en F.P.G. Pötgens, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.