Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00549
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonende te [plaats 1],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 10 april 2014, nummer AWB 13/1681 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen WOZ-beschikking en aanslag onroerendezaakbelasting.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [d-straat] 76 te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 is vastgesteld op € 310.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting voor het jaar 2013 opgelegd (hierna: de aanslag), welke in één geschrift is vervat met de beschikking. Nadat tegen de beschikking en de aanslag in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank, ter zake waarvan de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht heeft geheven van € 44. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44 De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd en de Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gedupliceerd.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 5 maart 2015 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [B] en de heer [C], gediplomeerd WOZ-taxateur.
1.6.
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een hoekwoning met bouwjaar 1933, gelegen in de buurt [buurt] te [plaats 1]. De inhoud van de woning, exclusief separate garage van 29 m3, is 703 m3 en de grondoppervlakte van de onroerende zaak is 293 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een taxatierapport van 31 juli 2013, opgesteld door gediplomeerd WOZ-taxateurs [C] en [E]. De waarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 310.000. Het betreft een geveltaxatie waarbij de waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. In het taxatierapport zijn de objectgegevens van de onroerende zaak en de onderbouwende marktgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. Het betreft de volgende vergelijkingsobjecten:
Object
Transactie
Datum
Transactie
prijs
Grond
oppervlakte
Prijs per m2
Woning
inhoud
Prijs per m3
Bouwjaar
woning
[c-straat] 101
30 december 2011
€ 318.000
299 m2
€ 174
658 m3
€ 375
1938
[a-straat] 87
9 december 2011
€ 280.000
270 m2
€ 143
436 m3
€ 446
1933
[b-straat] 33
3 juni 2011
€ 317.000
253 m2
€ 134
518 m3
€ 480
1931
2.3.
Belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 onderbouwd met twee taxatierapporten. Het ene taxatierapport is opgemaakt door Kadasterdata. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 222.320. In het taxatierapport zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen:
Object
Transactie
datum
Transactie
prijs
Perceel
oppervlakte
Soort
[d-straat] 99
12 september 2008
€ 260.000
286 m2
Hoekwoning
[d-straat] 64
1 april 2011
€ 200.000
200 m2
2 onder 1 kap woning
[d-straat] 101
3 december 2008
€ 236.500
332 m2
Tussenwoning
Het andere taxatierapport is, in verband met verhoging van een hypothecaire geldlening, opgemaakt door [F] van [F] Makelaardij & Taxaties te [plaats 2]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 20 september 2013 vastgesteld op € 284.000. In het taxatierapport is opgenomen dat de kosten van renovatie van de onroerende zaak zijn begroot op ca. € 15.000.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot, naar het Hof begrijpt, € 237.750 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.2.
De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen voor de bepaling van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ . Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.3.
Op de Heffingsambtenaar rust de last om te bewijzen dat de waarde van de onroerende zaak per de onderhavige waardepeildatum niet te hoog is.
4.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde verwezen naar het taxatierapport van 31 juli 2013. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is gewaardeerd aan de hand van marktgegevens van verkochte vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde wijk als de onroerende zaak, namelijk in de wijk [buurt]. Daarnaast hebben de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak een vergelijkbaar bouwjaar. Bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is rekening gehouden met het verschil in kwaliteit, onderhoud en ligging ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Het taxatierapport bevat een matrix ter specificatie en vergelijking van de onderhavige onroerende zaak met de vergelijkingsobjecten. De aspecten kwaliteit, onderhoud en ligging zijn hierin gekwalificeerd. Binnen deze kwalificaties bevinden zich marges waardoor bij een gelijke kwalificatie van de aspecten, toch sprake kan zijn van een verschillende prijs per m2 en/of m3 van het object.
4.5.
Belanghebbende heeft betwist dat het door de Heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport juist is. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar de vraagprijs, waarvoor de onroerende zaak tijdelijk te koop werd aangeboden, als uitgangspunt heeft genomen bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak. Daarnaast stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft belanghebbende twee taxatierapporten overgelegd. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat de objecten [a-straat] 87 en [b-straat] 33 een betere ligging hebben dan de onroerende zaak. Het object [b-straat] 33 betreft, net zoals de onroerende zaak, een hoekwoning en heeft een vergelijkbare ligging. Desalniettemin is het object [b-straat] 33, aldus belanghebbende, niet vergelijkbaar met de onroerende zaak vanwege de kenmerkende architectuur van het object.
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met het onderhavige taxatierapport de door hem bepleite waarde voldoende aannemelijke heeft gemaakt. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar en met de onderlinge verschillen in kwaliteit, onderhoud, objecttype, woninginhoud en grondoppervlakte is voldoende rekening gehouden. Anders dan belanghebbende stelt, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet is gebaseerd op de prijs waarvoor belanghebbende de onroerende zaak te koop heeft aangeboden. Voorts merkt het Hof nog op dat de Heffingsambtenaar, gelet op de wijze waarop in de matrix rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak, terecht geen rekening heeft gehouden met een afzonderlijke aftrek wegens renovatiekosten.
4.7.
Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de onderhavige waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
4.8.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar de enorme stijging van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 van € 251.000 naar € 310.000 per waardepeildatum 1 januari 2012 niet heeft onderbouwd. Volgens belanghebbende moet de waarde van de onroerende zaak 4,6% gedaald zijn ten opzichte van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2011. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Bij deze waardebepaling dient te worden voorbijgegaan aan de waarden die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ook de algemene en landelijke waardeontwikkeling van soortgelijke onroerende zaken wordt niet meegenomen in de waardebepaling voor de Wet WOZ.
4.9.
De Rechtbank heeft ten aanzien van de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten het volgende overwogen:
“6. Teneinde de juistheid van verweerders taxatierapport te betwisten heeft eiser een taxatierapport opgemaakt door Kadasterdata ingebracht. Dit rapport geeft echter geen aanknopingspunten om te twijfelen aan de door verweerder ten aanzien van de onroerende zaak vastgestelde waarde. In dit kader wordt gewezen op de omstandigheid dat de waarde is opgemaakt aan de hand van drie referentieobjecten, maar deze kunnen niet als zodanig worden gebruikt. Het object [d-straat] 64 is een voormalige kerk en in gebruik bij [bedrijf] BV en derhalve niet vergelijkbaar. De verkoopdata van de objecten [d-straat] 99 en [d-straat] 101 zijn te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2012 gelegen nu deze op 12 september 2008 respectievelijk 3 december 2008 zijn verkocht. Verkopen kunnen als geschikt worden geacht indien deze binnen één jaar voor dan wel één jaar na de waardepeildatum zijn geschied. Evenmin is gebleken dat verweerders taxateur de inhoud van de onroerende zaak niet correct heeft vastgesteld. Weliswaar is in het door Kadasterdata opgemaakte taxatierapport een hogere inhoud genoemd, niet is gebleken dat de door verweerder in het gebruikte taxatierapport gehanteerde inhoud niet correct is. Verweerder heeft ter zitting nog aangegeven de onroerende zaak volgens de NEN-normen te hebben gemeten, dit in tegenstelling tot de taxateur van eiser. Het meest recente taxatierapport van eiser, opgemaakt door [F], is opgemaakt ten behoeve van een hypotheekverhoging en de Nationale Hypotheekgarantie en om die reden minder geschikt voor het bepalen van de WOZ-waarde.”
Het Hof neemt deze overweging van de Rechtbank over en maakt deze tot de zijne. Daarnaast betreft het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van 30 september 2013, opgemaakt door [F] Makelaardij & Taxaties ten behoeve van de verhoging van een hypothecaire geldlening, een taxatie per waardepeildatum 20 september 2013. De waarde van de onroerende zaak per 20 september 2013 is echter niet maatgevend voor de waardebepaling per waardepeildatum 1 januari 2012.
4.10.
Belanghebbende heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) de Heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In de onderhavige situatie is er geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
Voor het gebruik van een object als referentiepand voor de waardering van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ, is het voldoende dat het object vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Voor de toepassing van de meerderheidsregel is het daarentegen van belang dat de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar moeten zijn. Een beroep op de meerderheidsregel moet worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Belanghebbende heeft in dit verband gewezen op de objecten [d-straat] 66, [d-straat] 70, [e-straat] 31 en [e-straat] 37 en stelt dat deze objecten gelijkwaardig zijn aan de onderhavige onroerende zaak. Het object [d-straat] 70 betreft echter een tussenwoning en is derhalve niet identiek aan de onroerende zaak. De grondoppervlakte en de woninginhoud van de objecten [d-straat] 66, [e-straat] 31 en [e-straat] 37 bedragen respectievelijk 177 m2 en 656 m3; 288 m2 en 511 m3; 145 m2 en 517 m3. De objecten zijn derhalve niet identiek aan de onderhavige onroerende zaak. Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve (Hoge Raad 8 juli 2005, 39.953, ECLI:NL:HR:2005:AT8954).
Slotsom
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoel in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond, en
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 7 mei 2015 door P.A.G.M. Cools, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en F.P.G. Pötgens, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.