ECLI:NL:GHSHE:2015:1110

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.131.903/01

arrest van 31 maart 2015

in de zaak van

[de vrouw],

wonende te [woonplaats], Noord-Brabant,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante 1],

advocaat: mr. D.I.N. Levinson-Arps te Amsterdam,

[de man],

wonende te [woonplaats], Noord-Brabant,

tussenkomende partij,

hierna aan te duiden als [appellant 2],

advocaat: mr. D.I.N. Levinson-Arps te Amsterdam,

tegen

Stichting Thuisvester,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Thuisvester,

advocaat: mr. F. Wubbena te Oosterhout, Noord-Brabant,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 1 oktober 2013 en 24 december 2013 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, kanton Breda onder zaaknummer 746036/CV/12-8259 gewezen vonnis van 17 juli 2013.

5.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met 12 grieven en een incidentele vordering ex artikel 351 Rv;
de door Thuisvester genomen memorie van antwoord in het incident ex artikel 351 Rv;
het arrest van dit hof van 1 oktober 2013 in het incident ex artikel 351 Rv;
de door [appellant 2] genomen incidentele memorie tot tussenkomst/voeging ex artikel 217 Rv met twee producties;
de door [appellante 1] genomen memorie van antwoord in het incident ex artikel 217 Rv met twee producties;
de door Thuisvester genomen memorie van antwoord in het incident ex artikel 217 Rv met twee producties;
het arrest van dit hof van 24 december 2013 in het incident ex artikel 217 Rv;
de door [appellant 2] genomen memorie van tussenkomst c.q. grieven met drie producties;
de door Thuisvester genomen memorie van antwoord in de hoofdzaak met vier producties (genummerd 3 tot en met 6);
de door Thuisvester genomen memorie van antwoord na tussenkomst met een productie (nr. 7).

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6.De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[appellante 1] is met ingang van 2 oktober 1981 van (een rechtsvoorganger van) Thuisvester de woning aan de [pand] te [plaats] gaan huren. Het hof zal in het navolgende spreken van Thuisvester, ook als daarmee de rechtsvoorganger wordt bedoeld.

[appellante 1] is in de woning gaan wonen met [appellant 2], haar zoon. [appellant 2] is geboren op [geboortedatum] 1972 en is gehandicapt. Volgens rechtsoverweging 3.18 van het vonnis van 17 juli 2013 heeft [appellante 1] daaromtrent aangevoerd dat [appellant 2] “evenwichtsstoornissen heeft, aan spasmen lijdt, gedragsproblemen heeft en medicatie gebruikt om te kalmeren wanneer hij te veel stress ervaart.”

Thuisvester heeft als producties 3 tot en met 35 bij de inleidende dagvaarding correspondentie overgelegd die in hoofdzaak is gewisseld tussen Thuisvester en [appellante 1] in de periode van 1995 tot en met het voorjaar van 2012. De correspondentie heeft met name betrekking op, zeer kort samengevat, onderhouds- en vervangingswerkzaamheden die Thuisvester in de woning wilde uitvoeren en problemen die Thuisvester daarbij heeft ondervonden door een gebrek aan medewerking van de zijde van [appellante 1].

[appellante 1] heeft bij de Huurcommissie een verzoek ingediend tot tijdelijke verlaging van de huurprijs in verband met gebreken aan de woning. Bij uitspraak van 14 juni 2012, verzonden op 5 juli 2012, heeft de Huurcommissie beslist dat een tijdelijke huurverlaging niet op zijn plaats is. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen:

“Ter zitting is komen vast te staan dat huurder en verhuurder de aanwezigheid van gebreken erkennen. Naar het oordeel van de commissie is sprake van een slepende kwestie. Ter zitting is tevens vast komen te staan dat verhuurder niet alle gebreken kan herstellen, omdat huurder geen, danwel onvoldoende medewerking heeft verleend. Verhuurder heeft alleen gebreken aan de buitenzijde van de woning kunnen herstellen, omdat hem de toegang tot de woonruimte wordt ontzegd door huurder.

Op voorstel van de zittingsvoorzitter is door huurder en verhuurder ter zitting een afspraak gemaakt (…) Huurder heeft ter zitting aangegeven zijn volledige medewerking te zullen verlenen.

Uit huurders brief van 18 juni 2012 blijkt echter dat huurder de ter zitting gemaakte afspraak om hem moverende redenen niet nakomt. Verhuurder heeft met een brief van 22 juni 2012 aangegeven dat huurder de gemaakte afspraak heeft geannuleerd en niet is gebleken van enige bereidheid om een nieuwe afspraak te maken. (…)

Nu is gebleken dat huurder zijn medewerking aan het opheffen van de ernstige gebreken als genoemd in het rapport van voorbereidend onderzoek onthoudt, is de commissie van oordeel dat een tijdelijke huurverlaging van de overeengekomen huurprijs niet op zijn plaats is.

Conclusie

Er zijn op 1 december 2011 gebreken in de woonruimte die een tijdelijke huurvermindering zouden rechtvaardigen. Echter, huurder verleent geen, danwel onvoldoende, medewerking aan het opgeheven van die gebreken. Daarom is een tijdelijke huurverlaging niet op zijn plaats.”

Thuisvester heeft [appellante 1] op 18 juli 2012 in kort geding gedagvaard en veroordeling van [appellante 1] gevorderd om, kort gezegd, Thuisvester toe te laten in de woning voor algehele inspectie en voor het laten verrichten van onderhouds- en herstelwerkzaamheden. Dat kort geding heeft uiteindelijk geen doorgang gevonden omdat de partijen, ter voorkoming van het kort geding, op 31 juli 2012 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. In deze overeenkomst staat voor zover thans van belang het volgende:

“Door ondertekening van dit voorstel geeft ik toestemming voor:

1.
een bezoek aan de door mij gehuurde woning (…) op dinsdag 14 augustus a.s. om 13.00 uur door Thuisvester;

2.
uitvoering van onderhoudswerkzaamheden op voornoemde datum van/in de door mij gehuurde woning (…), eveneens geef ik toestemming om Thuisvester ook in de toekomst onderhoudswerkzaamheden te laten uitvoeren van/in de door mij gehuurde woonruimte (…);

3.
de aanwezigheid van medewerkers van Thuisvester (…) en overige door Thuisvester ingeschakelde derden, bij voornoemde onderhoudswerkzaamheden;

Door ondertekening van dit voorstel verplicht ik mij tot het volgende:

4.
op voornoemde datum en tijdstip zal ik in de woning aanwezig zijn en alle medewerkers van Thuisvester en alle door Thuisvester ingeschakelde derden, de toegang tot alle gedeelten van de door mij gehuurde woning verschaffen;

5.
Ik zie door ondertekening van dit voorstel af van de mogelijkheid om de afspraak op 14 augustus a.s. om 13.00 uur af te zeggen;

6.
dat op het eerste verzoek van Thuisvester de noodzakelijke medewerking zal worden verleend en wordt gedoogd dat de werkzaamheden in of aan de door mij gehuurde woning door Thuisvester of door Thuisvester in te schakelen derden worden verricht, inhoudende, docht niet uitsluitend:

(…)

Ondergetekende verplicht zich tot het bovenstaande onder het voorbehoud dat Thuisvester het geplande kort geding (…) nog voor de zitting intrekt, en dit schriftelijk bevestigd aan de advocaat van ondergetekende.”

Thuisvester heeft als productie 41 bij de inleidende dagvaarding een verslag overgelegd van het bezoek dat op 14 augustus 2012 aan de door [appellante 1] gehuurde woning is gebracht door [consulent sociaal beheer bij de stichting], Consulent Sociaal Beheer bij Thuisvester, twee opzichters van Thuisvester en enkele medewerkers van bedrijven die in de woning werkzaamheden zouden gaan verrichten. In het verslag dat door de genoemde consulent en opzichters is ondertekend, staat onder meer het volgende:

“Mevrouw woont daar met haar 40-jarige geestelijk gehandicapte zoon. (…) De woning is volledig uitgeleefd en al sinds heel wat jaren niet bijgehouden, onderhouden en schoongemaakt. Mevrouw leeft met haar zoon in een mensonwaardige situatie in een volgestouwde woning zonder warm water en verwarming. (…) Ik heb mevrouw [appellante 1] ook gezegd dat zij, volgens mij, wel hulp kon gebruiken van instanties, omdat het opruimen van de woning en de begeleiding van haar gehandicapte volwassen zoon, waarschijnlijk teveel voor haar is. Dit weigerde zij meteen. Zij kon het zelf met vrienden aan om de woning op te ruimen. (…)

Situatie in de woning per vertrek:

Hal:

(…) De hal staat vol met dozen en rommel, je kunt er net doorheen lopen. (…)”

Keuken:

(…)

Woonkamer:

(…) De ramen zijn bijna niet te bereiken, omdat alles volgestouwd is met dozen, pakken laminaat, boeken, een nieuw fornuis in de doos en kleding. (…)”

Trappen:

(…)

1e Verdieping:

Alle slaapkamers zijn praktisch niet te belopen. Staan vol met dozen, kleding en allerlei rommel. (…) De ramen zijn niet goed te bereiken, omdat het helemaal vol staat. (…) Op een van de slaapkamers is wat laminaat weggelegd, maar dat is een smal paadje, omdat er zoveel rommel staat dat het niet mogelijk is om de volledige vloer vol te leggen.

Badkamer:

de douche is buiten gebruik, men kan al geruime tijd niet douchen. Ondermeer omdat daar ook allerlei dozen en rommel staat. (…)

Zolderverdieping:

(…) Voor het overige staat de zolder vol met dozen en spullen, die mevrouw ondergedekt heeft met zwart plastic.

Achtertuin:

(…)

Na afloop van het bezoek:

mevrouw vroeg wanneer we het onderhoud aan de woning gaan uitvoeren. (…) Ik heb mevrouw verteld dat er niets kan worden gedaan, zolang er niet opgeruimd en schoongemaakt is. In de huidige situatie kunnen er geen werkzaamheden uitgevoerd worden, omdat er niet voldoende werkruimte is en de vertrekken te vies zijn om medewerkers in te laten werken. Zij zei dat ze ging opruimen (…) Zij zei toen dat het over een week of 6,7 klaar zou zijn. Ze zou daarbij hulp krijgen van veel vrienden.

(…)”

Bij brief van 9 oktober 2012 heeft [consulent sociaal beheer bij de stichting], Consulent Sociaal Beheer van Thuisvester, aan [appellante 1] onder meer het volgende meegedeeld:

“Op 14 augustus 2012 heb ik, samen met twee collega’s en een aantal medewerkers van bedrijven, uw woning bezocht. In deze brief informeer ik u over ons volgende bezoek.

Opruimen

U heeft Thuisvester verzocht een aantal werkzaamheden aan uw woning uit te voeren. Tijdens ons bezoek op 14 augustus j.l. hebben we geconstateerd dat uw woning vol met spullen staat en dusdanig vervuild is dat wij onze bedrijven geen opdracht kunnen geven om deze werkzaamheden uit te voeren.

Afspraak

Tijdens dit bezoek hebben we met u afgesproken dat u binnen 6 weken de woning opruimt en opschoont. Zodra dit is gebeurd kan Thuisvester opdracht geven om de werkzaamheden uit te voeren. Op dinsdag 16 oktober om 11.00 uur zal ik samen met onze opzichter dhr. [opzichter van de stichting] uw woning nogmaals bezoeken om te bekijken of er al opdracht kan worden verstrekt. Voor dit bezoek dient u in uw woning aanwezig te zijn.”

Het vervolgbezoek dat op 16 oktober 2012 zou plaatsvinden is op 12 oktober 2012 afgezegd door [appellante 1]. Pogingen van Thuisvester om telefonisch een nieuwe afspraak met [appellante 1] te maken voor een vervolgbezoek, zijn gestrand op de weigering van [appellante 1] om daaraan mee te werken.

Tijdens de comparitie van partijen die in de onderhavige procedure in eerste aanleg heeft plaatsgevonden op 4 april 2013, hebben de partijen (volgens het slot van rov. 3.13 van het vonnis van 17 juli 2013) een nadere overeenkomst gesloten, inhoudende dat [appellante 1] nog tot 13 mei 2013, de datum van de gerechtelijke plaatsopneming door de kantonrechter, de gelegenheid zou krijgen de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren.

De gerechtelijke plaatsopneming heeft op 13 mei 2013 plaatsgevonden.

6.2.1.

Thuisvester vorderde in eerste aanleg in conventie, kort gezegd:

I. ontbinding van de tussen Thuisvester en [appellante 1] geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [pand] te [plaats];

II. veroordeling van [appellante 1] tot ontruiming van de woning;

met veroordeling van [appellante 1] in de proceskosten.

6.2.2.

Thuisvester heeft aan deze vordering, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellante 1] haar al jarenlang geen gelegenheid geeft tot het uitvoeren van dringende werkzaamheden aan het gehuurde. Volgens Thuisvester handelt [appellante 1] dusdoende in strijd met onder meer de artikelen 7:213 BW en 7:220 BW en schiet zij dus tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens Thuisvester is daardoor ernstige schade aan de woning ontstaan en is van haar niet te vergen dat zij de huurovereenkomst met [appellante 1] nog langer voortzet.

6.2.3.

[appellante 1] vorderde in eerste aanleg in reconventie, zakelijk weergegeven, veroordeling van Thuisvester om binnen drie maanden na de datum van het te wijzen vonnis aan te vangen met de nodige onderhoudswerkzaamheden aan de gehuurde woning, zoals het verhelpen van diverse lekkages en het vervangen van de keuken, met veroordeling van Thuisvester in de proceskosten.

6.2.4.

Aan deze vordering heeft [appellante 1] ten grondslag gelegd dat de woning dringend aan onderhoud toe is en dat Thuisvester heeft nagelaten de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren.

6.3.1.

Bij tussenvonnis van 30 januari 2013 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

6.3.2.

De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 4 april 2013. Een proces-verbaal van deze zitting bevindt zich niet bij de gedingstukken en is kennelijk niet opgemaakt. Vervolgens heeft op 13 mei 2013 een gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging als bedoeld in artikel 201 Rv plaatsgevonden. Daarvan is wel een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de gedingstukken bevindt.

6.3.3.

Bij eindvonnis van 17 juli 2013 heeft de kantonrechter op basis van een aantal overwegingen geoordeeld dat [appellante 1], door gedurende een lange reeks van jaren geen gelegenheid te geven voor de noodzakelijke werkzaamheden aan de woning en door gebruik te maken van de woning op een wijze waardoor schade aan die woning wordt veroorzaakt, in ernstige mate tekort schiet in haar verplichtingen als goed huurder (rov. 3.17).

De kantonrechter heeft vervolgens in conventie:

 de huurovereenkomst tussen Thuisvester en [appellante 1] met betrekking tot de woning met ingang van 18 juli 2013 ontbonden;

 [appellante 1] veroordeeld om het gehuurde binnen acht weken na betekening van het vonnis met al de haren en het hare te ontruimen;

 [appellante 1] in de kosten van het geding in conventie veroordeeld;

 het meer of anders gevorderde afgewezen.

In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante 1] afgewezen en [appellante 1] in de kosten van het geding in reconventie veroordeeld.

De kantonrechter heeft het vonnis in conventie en in reconventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

6.4.1.

In het tussenarrest van 1 oktober 2013 heeft dit hof de incidentele vordering van [appellante 1] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis op de voet van artikel 351 Rv afgewezen en [appellante 1] in de kosten van dat incident veroordeeld.

6.4.2.

In het tussenarrest van 24 december 2013 heeft het hof [appellant 2] op zijn incidentele vordering ex artikel 217 Rv toegestaan om tussen te komen in het geding tussen Thuisvester en [appellante 1] en de beslissing over de proceskosten van dat incident aangehouden tot aan de einduitspraak in de hoofdzaak.

6.4.3.

Na het laatstgenoemde arrest zijn tussen partijen nog de stukken gewisseld die op blz. 2 van dit arrest bij de laatste drie gedachtestreepjes zijn opgesomd. Het hof kan nu overgaan tot een beoordeling van het hoger beroep van [appellante 1] en van hetgeen [appellant 2] in hoger beroep als tussenkomende partij heeft aangevoerd.

6.4.4.

Op 14 november 2013 heeft Thuisvester de woning op basis van het vonnis van 17 juli 2013 laten ontruimen. Het belang van [appellante 1] en [appellant 2] bij een beoordeling van het onderhavige hoger beroep is daardoor niet komen te vervallen (HR 18-3-2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079).

6.4.5.

[appellante 1] heeft in dit hoger beroep twaalf grieven en een daaraan voorafgaande algemene grief aangevoerd. [appellante 1] heeft geconcludeerd tot:

 vernietiging van het vonnis van 17 juli 2013;

 het alsnog toewijzen van de vorderingen van [appellante 1] in reconventie;

 veroordeling van Thuisvester om aan [appellante 1] al datgene terug te betalen dat [appellante 1] op grond van het vonnis aan Thuisvester heeft voldaan, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van Thuisvester in de kosten van beide instanties, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente. Naar het hof begrijpt bedoelt [appellante 1] tevens te concluderen tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Thuisvester in conventie.

6.4.6.

[appellant 2] heeft in zijn memorie van tussenkomst c.q. grieven drie grieven aangevoerd tegen het vonnis van 17 juli 2013. Aan het slot van die memorie heeft [appellant 2] een aantal vorderingen geformuleerd, genummerd I tot en met VIII.

Naar aanleiding van grief 2 van [appellante 1]

6.5.1.

Het hof zal eerst grief 2 van [appellante 1] behandelen. Die grief is gericht tegen de rechtsoverwegingen 3.4 en 3.5 van het beroepen vonnis. In die overwegingen is de kantonrechter met name ingegaan op de gang van zaken in de jaren 2007 tot en met begin 2012. De rechtbank heeft in die uitgebreide overwegingen, zeer kort samengevat, geoordeeld dat [appellante 1] in die periode meermalen heeft geweigerd om Thuisvester gelegenheid te geven tot het uitvoeren van onderhouds-, herstel- en vervangingswerkzaamheden in de woning.

6.5.2.

In de toelichting op de grief betoogt [appellante 1] dat haar geen verwijt treft en dat Thuisvester door de jaren heen keer op keer heeft geweigerd het noodzakelijke achterstallige onderhoud te doen verrichten. Het hof verwerpt de grief omdat die niet of nauwelijks van een toelichting is voorzien en daarom in het licht van de uitvoerige rechtsoverwegingen 3.4 en 3.5 van het vonnis onvoldoende onderbouwd is. Het hof concludeert daarom evenals de kantonrechter dat [appellante 1] in de periode van 2007 tot en met begin 2012 meermalen heeft geweigerd om Thuisvester gelegenheid te geven tot het uitvoeren van onderhouds-, herstel- en vervangingswerkzaamheden in de woning. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [appellante 1] dusdoende tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen.

Naar aanleiding van de grieven 1 en 3 tot en met 10 van [appellante 1]

6.6.1.

Het hof zal de grieven 1 en 3 tot en met 10 van [appellante 1] gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven voert [appellante 1] allereerst aan dat Thuisvester ten onrechte, nadat tussen partijen de vaststellingsovereenkomst van 31 juli 2012 tot stand gekomen was, een aanvullende eis heeft gesteld inhoudende dat [appellante 1] de woning ten behoeve van de uitvoering van de werkzaamheden leeg en ontruimd althans opgeruimd en opgeschoond zou opleveren.

6.6.2.

Het hof verwerpt dit onderdeel van de grieven. Uit de door [appellante 1] concreet aangevoerde feiten en uit de overgelegde producties is niet af te leiden dat Thuisvester van [appellante 1] heeft verlangd dat zij de woning ten behoeve van de uitvoering van de werkzaamheden “leeg en ontruimd zou opleveren”. Thuisvester heeft slechts verlangd dat de woning zodanig opgeruimd en schoongemaakt zou worden dat het voor de door Thuisvester in te schakelen derden mogelijk zou zijn om in de woning op min of meer normale efficiënte wijze werkzaamheden te verrichten. Deze eis mocht Thuisvester naar het oordeel van het hof stellen. Deze eis lag al besloten in de vaststellingsovereenkomst, waarbij [appellante 1] zich ertoe had verbonden om “de noodzakelijke medewerking” te verlenen. Die medewerking omvat het ervoor zorgdragen dat de verschillende ruimtes van de woning op normale wijze toegankelijk zijn en dat daarin redelijke ruimte is om te “manoeuvreren” en werkzaamheden te verrichten. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante 1] onvoldoende betwist dat ten tijde van het bezoek van 14 augustus 2012 meerdere ruimtes in haar woning zodanig vol stonden met dozen en spullen dat de ruimte ontbrak voor het laten uitvoeren van werkzaamheden. In verband daarmee is in overleg met haar een nadere termijn gesteld zodat zij alsnog aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen.

6.6.3.

[appellante 1] heeft in de algemene inleiding op haar grieven nog aangevoerd dat Thuisvester aan haar geen schadeloosstelling voor de kosten van tijdelijke verhuizing en wederinrichting heeft toegekend. Naar het oordeel van het hof heeft Thuisvester echter terecht aangevoerd dat zij niet gehouden was om aan [appellante 1] dergelijke kosten te vergoeden. Het ging in het onderhavige geval niet om een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW waarvoor het nodig was dat [appellante 1] tijdelijk uit de woning zou verhuizen naar elders. Het ging slechts om de uitvoering van een aantal dringende werkzaamheden aan het gehuurde in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW, waarvoor het niet nodig was dat [appellante 1] tijdelijk elders zou gaan wonen maar slechts dat zij de ruimte of ruimtes waar de werkzaamheden zouden moeten worden uitgevoerd zodanig zou opruimen en schoonmaken dat die ruimtes betreden konden worden door de werklieden en dat daarin voldoende ruimte aanwezig was voor het op min of meer normale manier verrichten van de noodzakelijke werkzaamheden.

6.6.4.

[appellante 1] heeft in de toelichting op grief 4 aangevoerd dat Thuisvester op 23 augustus 2012 heeft gedreigd met het starten van een bodemprocedure waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zou worden gevorderd. Volgens [appellante 1] heeft Thuisvester dusdoende gehandeld in strijd met de vaststellingsovereenkomst, waarin zij zich ertoe had verbonden het kort geding in te trekken. Ook deze grief kan naar het oordeel van het hof niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Vast staat immers dat Thuisvester het kort geding, waarvan sprake was in de vaststellingsovereenkomst, heeft ingetrokken. Thuisvester heeft dus voldaan aan deze verplichting uit de vaststellingsovereenkomst. Toen daarna bij het bezoek aan de woning op 14 augustus 2012 bleek dat uitvoering van de herstelwerkzaamheden redelijkerwijs niet mogelijk was gelet op de staat waarin [appellante 1] de woning liet verkeren, stond het Thuisvester vrij om de mogelijkheid van nieuwe rechtsmaatregelen onder de aandacht van [appellante 1] te brengen.

6.6.5.

[appellante 1] heeft in de toelichting op grief 4 voorts gesteld dat bij het sluiten van de huurovereenkomst geen algemene huurvoorwaarden aan haar ter hand zijn gesteld. Thuisvester heeft erop gewezen dat deze stelling niet goed te verenigen is met het feit dat in de door [appellante 1] ondertekende huurovereenkomst staat dat zij een exemplaar van het huurreglement, waarin de algemene voorwaarden zijn opgenomen, heeft ontvangen. Naar het oordeel van het hof kan dit geschilpunt in het midden blijven. Ook als [appellante 1] zich zou beroepen op vernietiging van de algemene voorwaarden wegens het niet ter hand stellen daarvan en dat beroep zou slagen, laat dat onverlet dat [appellante 1] uit hoofde van de huurovereenkomst verplicht is om zich als een goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW) en om aan Thuisvester gelegenheid te geven voor het uitvoeren van dringende werkzaamheden (art. 7:220 lid 1 BW).

6.6.6.

[appellante 1] heeft in de toelichting op de grieven voorts aangevoerd, kort gezegd, dat sprake is van achterstallig onderhoud in de woning. Ook die stelling kan niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Het staat tussen de partijen vast dat sprake is van achterstallig onderhoud. De essentie van de onderhavige zaak is dat [appellante 1] aan Thuisvester bij herhaling geen gelegenheid heeft gegeven om de benodigde werkzaamheden aan de woning te verrichten.

6.6.7.

[appellante 1] heeft in de toelichting op grief 1 aangevoerd dat zij zich – onverplicht – bereid heeft getoond om de woning op te ruimen maar dat zij daartoe door Thuisvester niet voldoende in de gelegenheid is gesteld. Ook dat argument gaat naar het oordeel van het hof niet op. [appellante 1] heeft niet gemotiveerd betwist dat tijdens het huisbezoek van 14 augustus 2012 door haar is gezegd dat zij de woning in een termijn van 6 tot 7 weken kon opruimen. Die termijn is haar door Thuisvester ruimschoots gegund. Vervolgens heeft [appellante 1] op 12 oktober 2012 de afspraak voor de start van de werkzaamheden op 16 oktober 2012 afgezegd en geweigerd mee te werken aan het maken van een nieuwe afspraak. Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat Thuisvester [appellante 1] niet voldoende gelegenheid heeft gegeven voor het opruimen van de woning.

6.6.8.

[appellante 1] heeft tot slot in de toelichting op de grieven 1 en 10 nog aangevoerd dat uit het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming blijkt dat de woning op dat moment niet in een zodanige staat verkeerde dat geen aanvang had kunnen worden gemaakt met de noodzakelijke werkzaamheden. Volgens [appellante 1] hadden bepaalde werkzaamheden wel degelijk kunnen worden verricht.

6.6.9.

Het hof schaart zich op dit punt achter het oordeel van de kantonrechter in rov. 3.16 van het vonnis, welk oordeel mede gebaseerd is op de waarnemingen die de kantonrechter tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging heeft gedaan. Uit het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming blijkt onder andere dat meerdere ruimtes in de woning zodanig vol stonden dat in elk geval een aanzienlijk deel van de in de vaststellingsovereenkomst genoemde werkzaamheden niet op een normale manier konden worden verricht. Dat het wellicht wel mogelijk was om bepaalde werkzaamheden te verrichten, zoals bijvoorbeeld de door [appellante 1] genoemde werkzaamheden aan de dakgoten, doet daar niet aan af.

6.6.9.

Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat de grieven 1 en 3 tot en met 10 geen doel treffen. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [appellante 1] tekort is geschoten in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst van 31 juli 2012 en in de nakoming van de nadere afspraken die ter uitvoering van die overeenkomst zijn gemaakt op 14 augustus 2012. Een en ander bevestigt het beeld dat ook gerezen is uit de gang van zaken in het kader van de procedure bij de huurcommissie en uit de gang van zaken bij de comparitie van partijen en gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging in het geding in eerste aanleg, te weten het beeld dat [appellante 1] bij herhaling afspraken over het toelaten van Thuisvester tot haar woning voor de uitvoering van werkzaamheden niet is nagekomen en bij herhaling niet heeft voldaan aan toezeggingen over het zodanig opruimen van de woning dat daarin op een normale manier werkzaamheden konden worden verricht.

Tussenconclusie naar aanleiding van de grieven 1 tot en met 10

6.7.

Omdat de grieven 1 tot en met 10 worden verworpen, staat vast dat [appellante 1] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten is door Thuisvester gedurende een lange periode onvoldoende gelegenheid te geven voor de noodzakelijke werkzaamheden aan de woning. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante 1] niet voldoende betwist dat hierdoor schade is ontstaan aan de woning, onder meer verband houdend met achterstallig schilderwerk en het niet verwarmen van de woning. Of deze tekortkoming moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde zal hierna bij de behandeling van de andere grieven worden beoordeeld.

Naar aanleiding van grief 11 van [appellante 1] en de grieven 1 en 2 van [appellant 2]

6.8.1.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

6.8.2.

Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat de in het onderhavige geval aan de orde zijnde tekortkoming op zichzelf, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellante 1] niet heeft betwist dat schade is ontstaan aan de woning door het langdurig niet voldoende kunnen plegen van onderhoud.

6.8.3.

Het is vervolgens de vraag of aan de zijde van [appellante 1] en haar zoon desondanks sprake is van zodanig zwaarwegende belangen dat een afweging van de wederzijdse belangen toch had moeten leiden tot afwijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming. De kantonrechter heeft die vraag in rechtsoverweging 3.19 van het vonnis ontkennend beantwoord. [appellante 1] is tegen die overweging opgekomen met grief 11 en [appellant 2] heeft tegen die overweging zijn grieven 1 en 2 gericht.

6.8.4.

Het hof overweegt dienaangaande dat een ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte met de daaraan verbonden veroordeling tot ontruiming van de woning vrijwel altijd ingrijpend is voor de betreffende huurder en zijn of haar huisgenoten. Het hof wil aannemen dat de ontruiming [appellante 1] en [appellant 2] extra zwaar treft gelet op, onder meer, de gevorderde leeftijd van [appellante 1] en de handicaps van [appellant 2]. Het ligt echter in de eerste plaats op de weg van [appellante 1] en [appellant 2] zelf om, zo nodig samen met hulpverlenende instanties, een oplossing te vinden voor de gevolgen van de ontruiming. Van Thuisvester mocht enige coulance en geduld worden verwacht, maar naar het oordeel van het hof heeft Thuisvester die coulance en dat geduld in voldoende mate betracht. Op een gegeven moment mocht Thuisvester besluiten voorrang te gaan geven aan haar belang bij het voorkomen van verdere schade aan haar woning. Om deze reden verwerpt het hof grief 11 van [appellante 1] en de grieven 1 en 2 van [appellant 2].

Naar aanleiding van grief 3 van [appellant 2]

6.9.

[appellant 2] betoogt door middel van zijn derde grief dat de kantonrechter Thuisvester ten onrechte geen verplichting heeft opgelegd om zorg te dragen voor vervangende woonruimte voor [appellante 1] en [appellant 2]. Het hof verwerpt die grief. Aangezien de vorderingen tot ontbinding en ontruiming terecht zijn toegewezen en de belangen aan de zijde van [appellante 1] en [appellant 2] daar om de hiervoor in rov. 6.8.4 genoemde redenen niet aan in de weg staan, is er geen rechtsgrond aanwezig op grond waarvan Thuisvester gehouden zou zijn om te zorgen voor vervangende woonruimte voor [appellante 1] en [appellant 2]. Het ligt op de weg van [appellante 1] en [appellant 2] zelf om, zo nodig via een beroep op hulpverlenende instanties, stappen te zetten om vervangende woonruimte te vinden.

Naar aanleiding van grief 12 van [appellante 1]

6.10.

De kantonrechter heeft de vordering van [appellante 1] in reconventie afgewezen. [appellante 1] is daartegen opgekomen met grief 12. Deze grief kan geen doel treffen. Omdat de beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellante 1] tot ontruiming van de woning in stand blijven, heeft [appellante 1] geen belang meer bij haar vordering in reconventie. Dit heeft de kantonrechter ook overwogen in de slotzin van rov. 3.26 van het vonnis en tegen deze overweging – inhoudende dat [appellante 1] gelet op de ontbinding en ontruiming geen belang meer heeft bij de vordering in reconventie – is [appellante 1] in hoger beroep niet opgekomen. Grief 12 moet dus verworpen worden.

Naar aanleiding van hetgeen [appellant 2] voor het overige heeft aangevoerd en gevorderd

6.11.1.

[appellant 2] heeft in zijn memorie van tussenkomst c.q. grieven aangevoerd dat hij als onderhuurder van [appellante 1] moet worden aangemerkt en dat aan hem daarom de huurbescherming van artikel 7:269 toekomt.

6.11.2.

Volgens (lid 1 van) artikel 7:269 BW wordt de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen de huurder (hof: [appellante 1]) en de verhuurder (hof: Thuisvester), voortgezet door de verhuurder. Voor zover uit de stellingen van [appellant 2] al zou kunnen worden afgeleid dat sprake is van enige vorm van onderhuur door hem van een deel van de woning van [appellante 1], betreft dat in elk geval niet de onderhuur van de gehele (zelfstandige) woning maar slechts de onderhuur van een (onzelfstandig) deel ervan. Reeds om die reden kan artikel 7:269 lid 1 BW geen toepassing vinden.

6.12.

[appellant 2] heeft aan het slot van zijn memorie een aantal vorderingen geformuleerd. De vorderingen I en II zijn niet toewijsbaar omdat een eigen recht van [appellant 2] jegens Thuisvester om na de ontbinding van de huurovereenkomst tussen Thuisvester en [appellante 1] in de woning te verblijven, niet is komen vast te staan. De vorderingen III, IV en V zijn niet toewijsbaar om de redenen die het hof in het onderhavige arrest heeft neergelegd. Vordering VI strekt tot veroordeling van Thuisvester tot vergoeding van de schade die [appellant 2] door de gedwongen ontruiming heeft geleden. Die vordering is niet toewijsbaar omdat een grondslag voor een dergelijke veroordeling niet is komen vast te staan. Voor een veroordeling van Thuisvester in de proceskosten is geen reden aanwezig, zodat vordering VII eveneens moet worden afgewezen. Nu de vorderingen I tot en met VII worden afgewezen kan uitvoerbaar bij voorraad verklaring niet aan de orde zijn zodat ook vordering VIII moet worden afgewezen.

Conclusie in het hoger beroep

6.13.

[appellante 1] heeft in haar memorie van grieven een algemene grief opgenomen. Het hof ziet daarin geen voor de rechter en de wederpartij voldoende duidelijk afzonderlijk bezwaar tegen het beroepen vonnis. De algemene grief heeft daarom naast de grieven 1 tot en met 12 geen zelfstandige betekenis en kan verder onbesproken blijven.

6.14.

[appellante 1] en [appellant 2] hebben geen gespecificeerd bewijsaanbod gedaan met betrekking tot concrete feiten die, als zij zouden komen vast te staan, tot een andere uitkomst zouden leiden. Voor bewijslevering zijn dus geen redenen aanwezig.

6.15.

Omdat de grieven van [appellante 1] en de grieven en argumenten van [appellant 2] geen doel treffen, zal het hof het vonnis van 17 juli 2013 bekrachtigen. De vordering van [appellante 1] tot veroordeling van Thuisvester tot terugbetaling van al hetgeen [appellante 1] op grond van het vonnis van 17 juli 2013 heeft voldaan, moet worden afgewezen. Ook de vorderingen die [appellant 2] als tussenkomende partij heeft ingesteld, moeten worden afgewezen.

6.16.

Het hof zal [appellante 1] veroordelen in de kosten van het hoger beroep, behoudens voor zover het betreft de kosten van het incident ex artikel 351 Rv waarvoor al een kostenveroordeling is uitgesproken in het arrest van 1 oktober 2013, en behoudens voor zover de kosten betrekking hebben op de tussenkomst door [appellant 2]. [appellant 2] zal in die kosten worden veroordeeld. Het hof ziet in de omstandigheid dat [appellante 1] en [appellant 2] beiden met een toevoeging procederen, geen aanleiding om de kostenveroordeling op de voet van artikel 237 lid 5 Rv of anderszins te matigen. Het hof zal deze kostenveroordelingen, zoals door Thuisvester verlangd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, kanton Breda, onder zaaknummer 746036/CV/12-8259 tussen partijen gewezen vonnis van 17 juli 2013;

veroordeelt [appellante 1] in de kosten van het hoger beroep, behoudens voor zover de kosten betrekking hebben op de tussenkomst door [appellant 2], en begroot de kosten waarin [appellante 1] wordt veroordeeld aan de zijde van Thuisvester tot op heden op € 683,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat;

veroordeelt [appellant 2] in de kosten van de tussenkomst, en begroot die kosten aan de zijde van Thuisvester tot op heden op € 1.341,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 maart 2015.

griffier rolraadsheer

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens gebrek aan medewerking van de huurder aan noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

5.Het verloop van de procedure in hoger beroep

6.De beoordeling

7.De uitspraak