Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.132.146/01
arrest van 24 maart 2015
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats 1], België,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant],
advocaat: mr. J.W. Rauh te Heerlen,
tegen
1.[geïntimeerde 1]
2. [geïntimeerde 2],
3 [geïntimeerde 3],
4. [geïntimeerde 4],
allen wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerden,
hierna tezamen aan te duiden als [geïntimeerden] en elk afzonderlijk als [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4],
advocaat: mr. P.M.G. Lardinois te Sittard,
op het bij exploot van dagvaarding van 4 juli 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen van 10 april 2013, zoals op de voet van artikel 32 Rv aangevuld bij vonnis van 22 mei 2013, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerden] als eisers.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 438788, rolnummer CV EXPL 11-7427)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar de in dezelfde zaak gewezen tussenvonnissen van 28 december 2011 en 3 oktober 2012.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a. [geïntimeerden] hebben elk de eigendom van een of meer onroerende zaken. Voor zover in dit hoger beroep van belang betreft dat de navolgende onroerende zaken:
het appartementencomplex aan de [straatnaam 1] [1] tot en met [1f] te [woonplaats 2] is eigendom van [geïntimeerde 1];
het appartementencomplex aan de [straatnaam 2] [2] tot en met [2c] te [woonplaats 2] is eigendom van [geïntimeerde 2] (de echtgenote van [geïntimeerde 1]);
het appartementencomplex aan de [straatnaam 1] [3] tot en met [3b] te [woonplaats 2] is eigendom van [geïntimeerde 3];
het appartementencomplex aan de [straatnaam 3] [4]/[5]/[6] te [woonplaats 2] is eigendom van [geïntimeerde 3];
het appartementencomplex aan de [straatnaam 4] [7] tot en met [7f] te [woonplaats 2] is eigendom van [geïntimeerde 4].
Op 4 december 2009 hebben [geïntimeerde 1] en [appellant] met betrekking tot de vijf genoemde appartementencomplexen vijf afzonderlijke overeenkomsten ondertekend. In die overeenkomsten is [geïntimeerde 1] telkens aangeduid als “verhuurder” en [appellant] als “huurder”. Bovenaan elke overeenkomst staat “HUUROVEREENKOMST”.
In elk van de overeenkomsten staat onder meer, kort samengevat:
dat verhuurder het betreffende appartementencomplex aan huurder verhuurt (art. 1.1);
dat huurder het gehuurde uitsluitend zal gebruiken voor verhuur aan derden (art. 1.2);
dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 januari 2010 en lopende tot en met 31 december 2005 (art. 3.1);
dat de huurovereenkomsten voor de reeds verhuurde appartementen, die op naam van de verhuurder staan, vanaf de datum van ingang van de huurovereenkomst overgaan op naam van de huurder (art. 12.1);
dat de huurder de verhuurder zal vrijwaren voor iedere aanspraak van de huurder(s) van (een van) de appartementen jegens de verhuurder in haar hoedanigheid als eigenaresse van het gehuurde in het kader van de artikel 7:203 tot en met 7:210 BW (art. 12.2).
De bewoners van de appartementen zijn de door hen verschuldigde huur met ingang van 1 januari 2010 aan [appellant] gaan voldoen, als ware [appellant] met ingang van die datum de onderverhuurder van de appartementen.
Bij brief van 2 mei 2011 heeft de advocaat van [geïntimeerden] aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:
“Op 4 december 2009 heeft u met cliënten schriftelijk in totaal vijf huurovereenkomsten gesloten waarbij u cliënten in eigendom toebehorende appartementen van hen heeft gehuurd met overgang van de bestaande huurovereenkomsten met de betreffende huurders op naam van u; (…)
De overeenkomsten zijn ondertekend door de heer [geïntimeerde 1] pro se, voor zover de onroerende zaken zijn eigendom zijn en als vertegenwoordiger van voornoemde andere cliënten voor zover de onroerende zaken op hun naam staan. (…)
Voor alle appartementen heeft u zowel in 2010 als in 2011 te weinig huur betaald en bent u met deze bedragen achterstallig:
(…)
Uw huurachterstand is zo ernstig dat ontbinding van de overeenkomsten per 1 juni 2011 dient te geschieden. Ik verzoek u mij omgaand schriftelijk te berichten dat u akkoord gaat met ontbinding van de overeenkomsten (…) met ingang van 1 juni aanstaande.
Indien u niet akkoord gaat met ontbinding van de overeenkomsten dien ik u in rechte te betrekken voor de kantonrechter te Heerlen en blijft u de huurpenningen verschuldigd totdat de kantonrechter de overeenkomsten heeft ontbonden.”
[appellant] heeft niet ingestemd met beëindiging van de vijf in geding zijnde overeenkomsten per 1 juni 2011.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderden [geïntimeerden] in eerste aanleg in conventie, na hun eis meermalen te hebben gewijzigd, voor zover in dit hoger beroep van belang:
veroordeling van [appellant] tot betaling van € 52.217,79 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 juni 2011 aan [geïntimeerde 1];
veroordeling van [appellant] tot betaling van € 18.025,-- vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 juni 2011 aan [geïntimeerde 2];
veroordeling van [appellant] tot betaling van € 12.533,29 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 juni 2011 aan [geïntimeerde 3];
veroordeling van [appellant] tot betaling van € 12.266,62 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 juni 2011 aan [geïntimeerde 3];
veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woonruimte met aanhorigheden aan de [straatnaam 4] [7] te [woonplaats 2], met veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde 4] van:
€ 32.339,25 € 32.339,25 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 juni 2011;
€ 32.339,25 € 428,57 voor elke maand of gedeelte daarvan dat [appellant] deze woonruimte niet geheel ontruimd ter vrijde beschikking van [geïntimeerde 4] heeft gesteld;
met veroordeling van [appellant] tot betaling van € 1.140,66 ter zake buitengerechtelijke kosten aan [geïntimeerden] en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben ook nog andere vorderingen ingesteld maar die spelen in dit hoger beroep geen rol.
3.2.2.
Aan de hierboven weergegeven vorderingen hebben [geïntimeerden], kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
[appellant] heeft met betrekking tot de in rov. 3.1 sub a onder A tot en met E aangeduide onroerende zaken over de periode van 1 januari 2010 tot 1 juni 2011 huurachterstanden laten ontstaan tot de in rov. 3.2.1 onder A tot en met E genoemde bedragen. Om verder oplopen van de schade te voorkomen zijn [geïntimeerden] vanaf medio 2011 de huren weer zelf gaan innen bij de bewoners. [appellant] moet de achterstallige huur over de periode tot 1 juni 2011 alsnog aan [geïntimeerden] voldoen.
3.2.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op zijn verweer vorderde [appellant] in eerste aanleg in (onvoorwaardelijke) reconventie een verklaring voor recht dat de vijf overeenkomsten met betrekking tot de onder A tot en met E genoemde appartementencomplexen met ingang van 1 april 2011 zijn ontbonden, althans ontbinding van die overeenkomsten per die datum.
Daarnaast vorderde [appellant] in voorwaardelijke reconventie veroordeling van [geïntimeerde 1] tot betaling van € 12.887,76 aan [appellant], vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 31 augustus 2011.
3.3.1.
In het tussenvonnis van 28 december 2011 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
3.3.2.
In het tussenvonnis van 3 oktober 2012 heeft de kantonrechter nogmaals een comparitie van partijen gelast.
3.3.3.
In het deeleindvonnis van 10 april 2013 heeft de rechtbank, kort samengevat:
de vorderingen in conventie die het hof hiervoor in rov. 3.2.1 heeft weergegeven, toegewezen;
een andere vordering in conventie (in het vonnis aangeduid als vordering F) afgewezen;
met betrekking tot nog een andere vordering in conventie (in het vonnis aangeduid als vordering G) een bewijsopdracht gegeven;
elk verder oordeel in conventie, waaronder een oordeel over de kosten van het geding in conventie, aangehouden;
de vorderingen van [appellant] in reconventie afgewezen;
[appellant] in de kosten van het geding in reconventie veroordeeld.
3.3.4.
Bij aanvullend vonnis van 22 mei 2013 heeft de kantonrechter het vonnis van 10 april 2013, voor zover daarbij vorderingen in conventie zijn toegewezen, op de voet van artikel 32 Rv alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.4.
[appellant] heeft in hoger beroep 10 grieven aangevoerd tegen het vonnis van 10 april 2013. [appellant] heeft aan het slot van de memorie van grieven geconcludeerd tot:
vernietiging van het vonnis (naar het hof begrijpt: voor zover bij dat vonnis de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie deels zijn toegewezen en voor zover bij dat vonnis de vorderingen van [appellant] in reconventie zijn afgewezen met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in reconventie);
het alsnog geheel afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie.
[appellant] heeft aan het slot van de memorie van grieven niet met zoveel woorden geconcludeerd tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen in reconventie, maar uit grief 7 blijkt dat [appellant] wenst dat die vorderingen alsnog worden toegewezen. Uit de memorie van antwoord blijkt dat dit ook voor [geïntimeerden] voldoende duidelijk is geweest. Het hof gaat er daarom vanuit dat [appellant] in hoger beroep ook toewijzing van zijn vorderingen in reconventie vordert.
3.5.1.
Het onderhavige geschil heeft internationale aspecten omdat [appellant] in België woont. Het hof moet daarom allereerst beoordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is om kennis te nemen van het geschil. Die bevoegdheid is aanwezig omdat [geïntimeerden] hun vordering baseren op de verhuur van onroerende zaken die in Nederland gelegen zijn. Uit artikel 22 van de EEX-verordening zoals die luidde ten tijde van het aanhangig maken van de onderhavige procedure volgt dat de Nederlandse rechter bevoegd is om van het geschil kennis te nemen.
3.5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat Nederlands recht van toepassing is op het geschil.
3.6.1.
[appellant] heeft op blz. 1 van de memorie van grieven gesteld dat hij het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof wil voorleggen. Het hof zal zich echter beperken tot een behandeling van de bezwaren die [appellant] door middel van zijn tien grieven tegen het vonnis heeft aangevoerd. De enkele vermelding in de memorie van grieven dat een appellant het geschil in volle omvang aan de appelrechter wenst voor te leggen is in beginsel niet voldoende om aan te nemen dat ook bepaalde in de memorie van grieven niet vermelde geschilpunten naast andere wel door appellant nader omlijnde bezwaren, in hoger beroep opnieuw aan de orde wordt gesteld (HR 05-12-2003, ECLI:NL:HR:2003:AJ3242). In het onderhavige geval zijn er geen redenen aanwezig om van dit uitgangspunt af te wijken.
3.6.2.
Het hof zal in het onderstaande de bezwaren behandelen die [appellant] door middel van zijn tien grieven tegen het vonnis heeft aangevoerd. Die tien grieven overlappen elkaar in belangrijke mate, zodat bepaalde bezwaren tegen het vonnis in meerdere grieven herhaald worden. Het hof zal daarom in het onderstaande niet steeds de nummers van de grieven noemen.
De wederpartij(en) van [appellant] bij de vijf overeenkomsten van 4 december 2009
3.7.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg als verweer aangevoerd dat hij de vijf overeenkomsten van 4 december 2009, waar [geïntimeerden] de in hoger beroep aan de orde zijnde vorderingen op baseren, gesloten heeft met [geïntimeerde 1] als wederpartij. [appellant] verbindt daar de conclusie aan dat de vorderingen van [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] (hof: de vorderingen B tot en met E) moeten worden afgewezen.
3.7.2.
De rechtbank heeft dat verweer verworpen. [appellant] is daar in zijn memorie van grieven tegen opgekomen. In de toelichting op grief 2 herhaalt [appellant] zijn verweer dat op alle vijf de overeenkomsten [geïntimeerde 1] als verhuurder is vermeld. Volgens [appellant] is er geen aanleiding om van die vermelding af te wijken.
3.7.3.
Het hof verwerpt dat verweer. [appellant] heeft erkend dat hij de op grond van de verschillende huurovereenkomsten verschuldigde huurbedragen op verschillende rekeningen, ten name van de verschillende eigenaren van de onroerende zaken, heeft overgemaakt. Aan [appellant] was dus duidelijk dat de verschillende appartementencomplexen toebehoorden aan verschillende eigenaren en dat hij dienovereenkomstig aan die verschillende partijen de huurbetalingen voor de respectievelijke complexen diende te voldoen. Daar komt bij dat onderaan elke huurovereenkomst wordt verwezen naar bijgevoegde kopieën van legitimatiebewijzen van “de perso(o)n(en) welke namens huurder en verhuurder deze overeenkomst ondertekenen.” Uit een en ander heeft [appellant] naar het oordeel van het hof kunnen opmaken dat [geïntimeerde 1] de huurovereenkomsten met betrekking tot de niet aan hem toebehorende zaken niet voor zichzelf is aangegaan maar als lasthebber van de eigenaren in de zin van artikel 7:414 BW. Dat [geïntimeerde 1] daarbij op eigen naam heeft gehandeld (art. 7:414 lid 2 BW) laat onverlet dat het de lastgevers/eigenaren vrij staat om op hun naam nakoming te vorderen als [appellant] (de wederpartij van de lasthebber) zijn betalingsverplichtingen niet nakomt. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 7:420 lid 2 BW. De daarvoor benodigde schriftelijke verklaring kan geacht worden besloten te liggen in de inleidende dagvaarding.
3.7.4.
Het hof verwerpt om bovenstaande redenen het verweer van [appellant] dat [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] niet zijn wederpartij zijn.
De aard van de overeenkomsten en de inhoud van de afspraken over kosten van onderhoud
3.8.1.
[appellant] voert in de toelichting op meerdere grieven naar de kern genomen aan dat de vijf overeenkomsten die [geïntimeerde 1] en [appellant] op 4 december 2009 ondertekend hebben, geen huurovereenkomsten zijn maar beheersovereenkomsten. Volgens [appellant] is afgesproken dat hij de huren die hij van de bewoners zou ontvangen, rechtstreeks aan [geïntimeerden] zou doorbetalen onder aftrek van de kosten die [appellant] maakte voor het verrichten van onderhoud aan de appartementencomplexen. [appellant] verbindt daar de conclusie aan dat [geïntimeerde 1] c.s. de door [appellant] gemaakte onderhoudskosten aan hem moeten vergoeden althans dat hij die onderhoudskosten in mindering mag brengen op de huur die hij op grond van de overeenkomsten aan [geïntimeerden] moet betalen.
3.8.2.
Het hof stelt vast dat dit betoog van [appellant] volstrekt in strijd is met de bewoordingen van de schriftelijke overeenkomsten die hij op 4 december 2009 met [geïntimeerden] heeft gesloten. In die overeenkomsten staat immers, zakelijk weergegeven:
dat [geïntimeerden] de appartementencomplexen aan [appellant] verhuren;
dat [appellant] de appartementencomplexen uitsluitend zal gebruiken voor (onder)verhuur aan derden (hof: de daarin al aanwezige bewoners);
dat [appellant] [geïntimeerden] zal vrijwaren voor iedere aanspraak van de (onder)huurder(s) van (een van) de appartementen jegens [geïntimeerden] in hun hoedanigheid van eigenaren van de appartementen in het kader van de artikelen 7:203 tot en met 7:210 BW (art. 12.2).
Klaarblijkelijk was de huur die [appellant] op grond van de overeenkomsten aan [geïntimeerden] verschuldigd was, lager dan de huur die de bewoners van alle appartementen in totaal verschuldigd waren (aanvankelijk aan [geïntimeerden] en vanaf 1 januari 2010 aan [appellant]). De gecombineerde positie van hoofdhuurder en onderverhuurder leverde [appellant] dus een financieel voordeel op, waartegenover hij op eigen kosten, kort gezegd, het verhuurdersonderhoud voor zijn rekening diende te nemen. Dit is de inhoud van de schriftelijke overeenkomsten.
3.8.3.
De stellingen van [appellant] over andersluidende afspraken zijn door [geïntimeerden] uitdrukkelijk betwist, onder verwijzing naar de duidelijke tekst van de overeenkomsten.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] zijn stellingen in reactie op die betwisting onvoldoende onderbouwd. [appellant] heeft in het geheel niet aangegeven wanneer en met wie hij de door hem gestelde andersluidende afspraken zou hebben gemaakt en waarom die afspraken dan niet in de schriftelijke overeenkomsten tot uitdrukking zijn gebracht. Dat klemt te meer omdat de door [appellant] gestelde afspraken ook gevolgen zouden moeten hebben voor de hoogte van de huur die hij aan [geïntimeerden] verschuldigd zou zijn. Als de kosten van het onderhoud niet door [appellant] gedragen zouden worden zou het logische gevolg daarvan moeten zijn dat de door [appellant] te betalen huur hoger zou moeten zijn dan in de schriftelijke overeenkomsten is vastgelegd. [appellant] beroept zich voor wat betreft de omvang van zijn huurbetalingsverplichtingen echter gewoon op de huurbedragen die in de schriftelijke overeenkomsten zijn neergelegd (waarop hij vervolgens kosten van onderhoud in mindering wil brengen). De stellingen van [appellant] zijn dus niet alleen niet concreet onderbouwd, maar ook onlogisch.
3.8.4.
[appellant] heeft aan het slot van de toelichting op grief 1 aangeboden te bewijzen dat hij de huur van de bewoners incasseerde, dat hij daarvan inhield hetgeen hem toekwam aan beheerskosten en/of onderhoudskosten en dat hij de resterende gelden afdroeg, maar het hof acht dat bewijsaanbod niet ter zake dienend. Het gaat er immers niet om hoe [appellant] al dan niet heeft gehandeld, maar om de handelwijze waartoe [appellant] op grond van de door hem met [geïntimeerden] gesloten huurovereenkomsten verplicht was. De tekst van die huurovereenkomsten laat dienaangaande niets aan duidelijkheid te wensen over.
3.8.5.
Dat daadwerkelijk andersluidende afspraken zijn gemaakt (met wie, wanneer, waarom komen die afspraken niet in de tekst van de overeenkomsten tot uitdrukking en waarom hebben de afspraken geen gevolgen voor de hoogte van de door [appellant] verschuldigde huur?) is door [appellant] niet op voldoende concrete wijze gesteld, zodat het hof aan bewijslevering daarover niet toekomt. Het hof verwerpt daarom het verweer van [appellant] dat hij door hem gemaakte onderhoudskosten in mindering zou mogen brengen op de door hem op grond van de in geding zijnde overeenkomsten aan [geïntimeerden] verschuldigde huur.
Partiële ontbinding van de huurovereenkomsten met ingang van de datum van incasseren van huur door [geïntimeerden]
3.9.1.
[appellant] heeft als verweer tegen de (hoogte van de) vorderdingen van [geïntimeerden] in eerste aanleg voorts het verweer gevoerd dat de vijf huurovereenkomsten die hij met [geïntimeerden] is aangegaan, met ingang van 1 april 2011 zijn ontbonden althans met ingang van die datum moeten worden ontbonden, zodat hij over de periode vanaf 1 april 2011 geen huur meer aan [geïntimeerden] verschuldigd is. Aansluitend op dit verweer vordert [appellant] in (onvoorwaardelijke) reconventie een verklaring voor recht dat de onder A tot en met E genoemde huurovereenkomsten met ingang van 1 april 2011 zijn ontbonden, althans ontbinding van die overeenkomsten per die datum.
3.9.2.
De kantonrechter heeft het verweer in conventie verworpen en de genoemde vordering in reconventie afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [appellant] nog bij brief van 5 april 2011 aan [geïntimeerden] heeft geschreven dat hij niets gaat beëindigen en dat [appellant] niet heeft ingestemd met het voorstel van de advocaat van [geïntimeerden] om de huur per 1 juni 2011 te beëindigen. Dat de huurovereenkomsten daarna zijn beëindigd, ontbonden of opgezegd is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin gebleken. Op deze gronden heeft de kantonrechter de in reconventie gevorderde verklaring voor recht niet gegeven. De kantonrechter heeft vervolgens bij de toewijzing van de in conventie onder A tot en met E gevorderde hoofdsommen de berekening gevolgd die [geïntimeerden] hebben neergelegd op de bladzijdes 2 tot en met 5 van de conclusie van repliek in conventie.
3.9.3.
[appellant] is daar in de memorie van grieven tegen opgekomen. In de toelichting op zijn grieven voert [appellant] aan dat [geïntimeerden] vanaf 1 april 2011 daadwerkelijk de huren van alle bewoners zijn gaan innen en dat [appellant] vanaf die datum geen huur van die onderhuurders meer heeft ontvangen. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] daarmee verdere uitvoering van de huurovereenkomsten die hij met [geïntimeerden] heeft gesloten, onmogelijk gemaakt en heeft hij zich daar uiteindelijk bij neergelegd. Volgens [appellant] moet bij deze stand van zaken geoordeeld worden dat de overeenkomsten tussen [geïntimeerden] en [appellant] per 1 april 2011 ontbonden zijn.
3.9.4.
[geïntimeerden] hebben als reactie op grief 3 aangevoerd dat zij in de maanden na maart 2011 weer rechtstreeks zijn gaan contracteren met de onderhuurders van [appellant]. Zij stellen dat hun vordering op [appellant] alleen betrekking heeft op de periode dat zij nog geen nieuwe huurovereenkomsten met de respectievelijke bewoners hadden, en dus alleen op de periode waarin nog sprake was van onderverhuur door [appellant] aan de bewoners. [geïntimeerden] hebben in dit kader voorts gesteld (in hun reactie op grief 2) dat hierbij gedifferentieerd moet worden per woning en per ingangsdatum. Naar het hof begrijpt doelen [geïntimeerden] hierbij op de gespecificeerde weergave die zij gegeven hebben op de pagina’s 2 tot en met 5 van de conclusie van repliek in conventie.
3.9.5.
Het hof overweegt over deze kwestie het volgende. Het feit dat [geïntimeerden] alle (onder)huurders van de appartementen in de loop van 2011 hebben verzocht om de door hen verschuldigde huur niet langer aan [appellant] maar weer (zoals vóór 1 januari 2010) aan [geïntimeerden] te betalen, met als gevolg dat de (onder)huurders hun huurbetalingen aan [appellant] hebben gestaakt en de huur weer zoals voorheen aan [geïntimeerden] zijn gaan voldoen, moet worden gekwalificeerd als een tekortkoming van [geïntimeerden] in de nakoming van de door hen met [appellant] gesloten overeenkomsten. Op grond van die huurovereenkomsten dienden [geïntimeerden] immers te respecteren dat de onderhuurders de huur aan [appellant] betaalden. In de stellingen van [appellant] ligt besloten dat hij vanwege deze tekortkoming van [geïntimeerden] in de nakoming van de vijf huurovereenkomsten, de partiële ontbinding van die vijf huurovereenkomsten vordert, en wel met ingang van 1 april 2011. Een dergelijke ontbinding is in beginsel mogelijk, omdat het alsnog nakomen van de verplichting om te respecteren dat de onderhuurders de huur aan [appellant] zouden betalen, door het handelen van [geïntimeerden] blijvend onmogelijk is geworden. Dat ook aan de zijde van [appellant] sprake was van een tekortkoming – namelijk het niet tijdig betalen van de door hem verschuldigde huur – doet hier niet aan af. Bij een wederzijdse tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst kunnen immers beide partijen de ontbinding van de overeenkomst inroepen.
3.9.6.
De kantonrechter heeft kennelijk impliciet geoordeeld dat een dergelijke ontbinding niet achteraf kan plaatsvinden omdat ontbinding van een overeenkomst geen terugwerkende kracht heeft. Deze redenering van de kantonrechter is onjuist. De ontbinding van een overeenkomst heeft weliswaar geen terugwerkende kracht, maar dat laat onverlet dat een duurovereenkomst als de onderhavige partieel kan worden ontbonden, en wel voor zover het betreft de periode vanaf de ingang van de tekortkoming. Een ontbinding bevrijdt immers de partijen van "de daardoor getroffen verbintenissen" (eerste zin van art. 6:271 BW), en blijkens de tweede zin van art. 6:271 BW kan een partij door ontbinding van de overeenkomst ook over een reeds verstreken periode van haar verbintenissen bevrijd worden (HR 5 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW8307 en de in dat arrest genoemde oudere rechtspraak). De ontbinding kan dus meebrengen dat [appellant] de huurbetalingsverplichtingen over de periode na de datum met ingang waarvan de huurovereenkomsten partieel worden ontbonden, niet meer hoeft te voldoen. Voor zover partijen over de periode na die datum op grond van de overeenkomsten prestaties hebben verricht die niet ongedaan gemaakt kunnen worden, kan daarvoor op de voet van de artikelen 6:271 een 6:272 een waarde-vergoeding in de plaats treden.
3.9.7.
Het hof ziet zich vervolgens geplaatst voor de vraag met ingang van welke datum de vordering tot partiële ontbinding van de (hoofd)huurovereenkomsten moet worden toegewezen. [appellant] heeft gesteld dat dit ten aanzien van alle vijf de overeenkomsten moet geschieden met ingang van 1 april 2011. [geïntimeerden] hebben dat betwist en gesteld dat gedifferentieerd moet worden per woning en per ingangsdatum, zoals door hen aangegeven op de pagina’s 2 tot en met 5 van de conclusie van repliek in conventie. Dit betoog van [geïntimeerden] komt erop neer dat binnen elk van de vijf overeenkomsten een onderverdeling zou moeten worden gemaakt ten aanzien van de data waarop [geïntimeerden] met betrekking tot appartementen in het betreffende appartementencomplex (volgens hun stelling) weer rechtstreeks huur van de respectievelijke bewoners zijn gaan ontvangen. [appellant] heeft gesteld dat hij de door [geïntimeerden] gestelde onderverdeling onjuist acht.
3.9.8.
Het hof overweegt dienaangaande dat de vijf overeenkomsten die [geïntimeerden] met [appellant] hebben gesloten, geen grondslag bieden voor het maken van een onderverdeling tussen de verschillende appartementen binnen een complex zoals door [geïntimeerden] bepleit. [appellant] was op grond van elke huurovereenkomst één huurprijs verschuldigd voor het betreffende, uit meerdere appartementen bestaande, appartementencomplex. [appellant] diende in verband daarmee de kosten van het onderhoud van het betreffende appartementencomplex te dragen. Deze verbintenissen laten zich niet goed splitsen in die zin dat een dergelijke overeenkomst zou kunnen worden ontbonden ten aanzien van een deel van de appartementen in het complex en zou kunnen doorlopen voor andere appartementen in het complex. Het hof concludeert daarom dat elk van de tussen [geïntimeerden] en [appellant] gesloten huurovereenkomsten moet worden ontbonden per de datum met ingang waarvan een of meer huurders van het betreffende appartementencomplex de huur weer aan [geïntimeerden] hebben voldaan.
3.9.9.
Voor zover [geïntimeerden] na een dergelijke datum van partiële ontbinding nog prestaties hebben verricht die niet ongedaan te maken zijn, waarvan sprake is als (onder)huurders na die datum nog huur aan [appellant] hebben betaald, moeten die prestaties op de voet van artikel 6:272 BW op geld worden gewaardeerd. Het hof zal die prestaties dan waarderen op het bedrag van de door [appellant] over de periode na de ingang van de partiële ontbinding nog ontvangen huur. [appellant] zal de na de datum van ontbinding van elke overeenkomst ter zake dat complex nog ontvangen huur dus aan [geïntimeerden] moeten afdragen. Het hof acht geen termen aanwezig om de niet meer ongedaan te maken prestaties van [geïntimeerden] op een hoger bedrag te waarderen. [geïntimeerden] hebben immers niet gemotiveerd betwist dat zij alle (onder)huurders hebben verzocht om de huur over de periode met ingang van 1 april 2011 weer rechtstreeks aan hen te betalen. Voor zover de (onder)huurders dat hebben gedaan, hebben [geïntimeerden] het hen toekomende al ontvangen. Voor zover de (onder)huurders na de ingang van de ontbinding nog aan [appellant] betaald hebben, zal [appellant] de ontvangen bedragen aan [geïntimeerden] moeten afdragen. Voor zover sprake is van leegstand in bepaalde appartementen, komt het financiële nadeel daarvan vanaf de ingang van de partiële ontbinding voor rekening van [geïntimeerden] Voor zover onderhuurders als gevolg van de onduidelijke situatie over de periode vanaf de ingang van de partiële ontbinding enige maanden geen huur betaald hebben, komt dat in de gegeven omstandigheden voor risico van [geïntimeerden] en is het aan hen om die huur alsnog te innen. Het hof wijst in dit verband ook op het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW.
3.9.10.
Het voorgaande betekent het volgende voor de in geding zijnde vijf overeenkomsten.
Gevolgen voor de overeenkomsten met betrekking tot de appartementencomplexen C en D
3.10.1.
[geïntimeerden] hebben in het door hen bij conclusie van repliek in conventie gegeven overzicht erkend dat zij ten aanzien van een aantal appartementen in elk van deze appartementencomplexen met ingang van 1 april 2011 weer zelf huur zijn gaan innen van de bewoners. Dit brengt mee dat de overeenkomsten tussen [geïntimeerde 3] en [appellant] met betrekking tot deze twee appartementencomplexen met ingang van 1 april 2011 worden ontbonden. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in de rechtsoverwegingen 3.9.1 tot en met 3.9.10 is overwogen. In zoverre wordt de in onvoorwaardelijke reconventie door [appellant] gevorderde verklaring voor recht gegeven. Ten aanzien van deze appartementencomplexen is [appellant] met ingang van 1 april 2011 geen huur meer verschuldigd.
3.10.2.
[appellant] zal eventuele huur die hij over de periode na maart 2011 nog heeft ontvangen van onderhuurders van deze twee appartementencomplexen, aan [geïntimeerde 3] moeten afdragen. Het hof verwijs naar hetgeen daarover in het voorgaande is overwogen. [appellant] heeft gesteld dat hij over de periode na maart 2011 geen huur meer heeft ontvangen. In de stellingen van [geïntimeerden] ligt besloten dat zij deze stelling van [appellant] betwisten. Er zal dus nader onderzocht moeten worden of [appellant] van onderhuurders van de appartementencomplexen C en D nog huur heeft ontvangen met betrekking tot de periode na maart 2011. Omdat het hier gaat om de vaststelling van het bestaan en de omvang van de op de voet van artikel 6:272 BW aan [geïntimeerde 3] toekomende waardevergoeding, rust de bewijslast van de stelling dat [appellant] ook over de periode ná maart 2010 nog huurinkomsten heeft ontvangen, op [geïntimeerden] [appellant] is echter gehouden om [geïntimeerden] aanknopingspunten te verschaffen voor die bewijslevering.
3.10.3.
Het hof acht het niet noodzakelijk om, zoals door [appellant] bepleit in onder meer de toelichting op de grieven 8 en 10, een financieel deskundige te benoemen. Naar het oordeel van het hof kan op eenvoudiger en goedkoper wijze worden vastgesteld hoeveel huur [appellant] over de periode ná maart 2010 nog heeft ontvangen. Het hof zal [appellant] opdragen al zijn bankafschriften over de jaren 2010 en 2011 over te leggen, voorzien van een toelichting waaruit het hof kan opmaken welke overboekingen op welke appartementen en welke huurmaanden betrekking hebben. De omschrijving van andere overboekingen mag [appellant] onzichtbaar maken. De bedragen van alle bijboekingen moeten echter leesbaar worden gelaten zodat [geïntimeerden] nog kunnen vaststellen of daar huurbetalingen bij zitten. Het hof realiseert zich dat [appellant] hiermee tot op zekere hoogte inzicht moet geven in zijn financiële situatie. Dat zou [appellant] echter evenzeer hebben moeten doen indien, zoals door hem bepleit, een financieel deskundige zou worden ingeschakeld.
3.10.4.
Het hof zal vervolgens op basis van deze gegevens vaststellen of [appellant] over de periode na maart 2011 nog huurbetalingen van een of meer (onder)huurders van de appartementencomplexen C en D heeft ontvangen en zo ja, tot welk bedrag.
Gevolgen voor de overeenkomst met betrekking tot appartementencomplex E
3.11.1.
Met betrekking tot appartementencomplex E heeft de kantonrechter in het vonnis van 10 april 2013 de volgende beslissingen genomen:
I. de kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde 4] € 32.339,25 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 juni 2011;
II. de kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woonruimte met aanhorigheden aan de [straatnaam 4] [7] te [woonplaats 2];
III. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde 4] € 428,57 te betalen voor elke maand of gedeelte daarvan dat [appellant] deze woonruimte niet geheel ontruimd ter vrijde beschikking van [geïntimeerde 4] heeft gesteld;
3.11.2.
Tegen de onder II en III weergegeven veroordelingen heeft [appellant] geen grief gericht (afgezien van zijn hiervoor al verworpen verweer dat [geïntimeerde 4] niet zijn wederpartij is). Die veroordelingen liggen in dit hoger beroep dus verder niet ter beoordeling voor.
3.11.3.
Met betrekking tot de onder I weergegeven veroordeling geldt dat [geïntimeerden] in het door hen bij conclusie van repliek in conventie gegeven overzicht hebben gesteld dat [geïntimeerde 4] enkele van de in appartementencomplex E gelegen appartementen met ingang van 1 april 2011 heeft verhuurd. Voor dit appartementencomplex geldt daarom onverkort hetgeen het hof in het voorgaande ten aanzien van de appartementencomplexen C en D heeft overwogen. De in onvoorwaardelijke reconventie door [appellant] gevorderde verklaring voor recht zal dus ook ten aanzien van dit appartementencomplex worden gegeven. Ten aanzien van dit appartementencomplex is [appellant] met ingang van 1 april 2011 geen huur meer verschuldigd. De vraag naar met betrekking tot dit appartementencomplex door [appellant] ontvangen huren over de periode na maart 2011 zal door het hof op dezelfde wijze nader worden onderzocht als hiervoor ten aanzien van de appartementencomplexen C en D aangegeven.
Gevolgen voor de overeenkomsten met betrekking tot de appartementencomplexen A en B
3.12.
[geïntimeerden] hebben in het door hen bij conclusie van repliek in conventie gegeven overzicht gesteld dat zij met betrekking tot appartementen in de appartementencomplexen A en B niet eerder dan over de periode met ingang van 1 mei 2011 weer zelf huurinkomsten hebben ontvangen. Zij hebben echter niet de stelling van [appellant] betwist dat zij ook de huurders van de appartementen in deze appartementencomplexen ertoe hebben proberen te brengen om de huur al over de periode ingaande 1 april 2011 weer rechtsreeks aan hen te voldoen. Het hof concludeert dat zij ook ten aanzien van deze appartementencomplexen met ingang van 1 april 2011 tekort geschoten zijn in de nakoming van hun verbintenis om [appellant] ongestoord de door de onderhuurders verschuldigde huur te laten innen. Daarom zal het hof ook ten aanzien van deze appartementencomplexen de in onvoorwaardelijke reconventie door [appellant] gevorderde verklaring voor recht geven, zodat [appellant] ook met betrekking tot deze appartementencomplexen met ingang van 1 april 2011 geen huur meer verschuldigd is. De vraag naar met betrekking tot deze appartementencomplexen door [appellant] ontvangen huren over de periode na maart 2011 zal door het hof op dezelfde wijze nader worden onderzocht als hiervoor ten aanzien van de appartementencomplexen C, D en E aangegeven.
Met betrekking tot de voorwaardelijke vordering in reconventie
3.13.1.
[appellant] vorderde in voorwaardelijke reconventie veroordeling van [geïntimeerde 1] tot betaling van € 12.887,76 aan [appellant], vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 31 augustus 2011. [appellant] heeft daartoe bij conclusie van eis in reconventie gesteld dat [geïntimeerden] tot het genoemde bedrag aan huur heeft geïnd bij de onderhuurders, terwijl dat bedrag aan [appellant] toekwam. [appellant] heeft in dat verband verwezen naar een door hem overgelegde specificatie, die veeleer betrekking lijkt te hebben op huurbedragen over de periode vóór 1 april 2010 die [appellant] zelf nog moet innen bij de (onder)huurders. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.
3.13.2.
In de toelichting op grief 7 stelt [appellant] de vordering in voorwaardelijke reconventie wederom aan de orde. Op deze plaats doet [appellant] het echter in korte bewoordingen voorkomen alsof deze vordering betrekking heeft op door hem gemaakte herstelkosten die hij op [geïntimeerden] meent te kunnen verhalen. Dat is echter niet te verenigen met de specificatie van het gevorderde bedrag die [appellant] in eerste aanleg als productie 1 bij zijn eis in reconventie heeft overgelegd. Het hof concludeert dat [appellant] zijn voorwaardelijke vordering in reconventie in hoger beroep niet op inzichtelijke wijze heeft onderbouwd. Het hof is daarom evenals de kantonrechter van oordeel dat deze vordering niet toewijsbaar is.
Tussenconclusie
3.14.1.
Het hof zal [appellant] op grond van het bovenstaande opdragen om bij memorie na tussenarrest al zijn bankafschriften over de jaren 2010 en 2011 over te leggen (van de bankrekening of bankrekeningen waarop hij in die jaren betalingen van de onderhuurders heeft ontvangen). [appellant] moet die bankafschriften in de memorie voorzien van een duidelijke toelichting waaruit het hof kan opmaken welke overboekingen op welke appartementen en welke huurmaanden betrekking hebben. De omschrijving van andere overboekingen mag [appellant] onzichtbaar maken. De bedragen van alle bijboekingen moeten echter leesbaar worden gelaten zodat [geïntimeerden] nog kunnen vaststellen of daar huurbetalingen bij zitten.
3.14.2.
Het hof zal vervolgens op basis van deze gegevens vaststellen of [appellant] over de periode na maart 2011 nog huurbetalingen van een of meer (onder)huurders van de appartementencomplexen A, B, C, D en E heeft ontvangen en zo ja, tot welk bedrag.
Het gaat hier dus niet noodzakelijk om huurbetalingen die na maart 2011 zijn gedaan. Beslissend is de periode waarop de gedane huurbetalingen betrekking hebben.
3.14.3.
Het hof geeft partijen in overweging om op basis van hetgeen in dit arrest is beslist, in onderling overleg vast te stellen welk huurbedrag [appellant] over de periode na maart 2011 heeft ontvangen en om dienaangaande een minnelijke regeling te treffen.
4.De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 12 mei 2015 voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellant] met het hiervoor in rechtsoverweging 3.14.1 weergegeven doel;
houdt elke verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 maart 2015.
griffier rolraadsheer