Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.135.687/01
arrest van 4 maart 2014
in de zaak van
Stichting Wonen Limburg,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als Wonen Limburg,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best,
tegen
[de man],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geintimeerde],
niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend,
op het bij exploot van dagvaarding van 9 oktober 2013 ingeleide hoger beroep van:
het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, afdeling Burgerlijk recht, locatie Sittard-Geleen, gewezen tussenvonnis van 30 januari 2013;
het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, afdeling Burgerlijk recht, locatie Roermond gewezen eindvonnis van 17 juli 2013.
Deze vonnissen zijn gewezen tussen Wonen Limburg als eiseres en [geintimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 492976 CV EXPL 12-3737)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met eiswijziging;
- het herstelexploot van 14 oktober 2013;
- het tegen [geintimeerde] verleende verstek;
- de memorie van grieven met twee producties.
Wonen Limburg heeft arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[geintimeerde] is met ingang van 20 april 2011 van Wonen Limburg de woning aan de [perceel] te [plaats] gaan huren.
[geintimeerde] heeft Wonen Limburg in de loop van 2011 en 2012 meerdere brieven gestuurd en zich daarin beklaagd over het geluid dat wordt geproduceerd door de mechanische ventilatie, over temperatuurschommelingen in de warmwatervoorziening en over tikkende geluiden in radiatoren en leidingen. [geintimeerde] heeft zich in meerdere in 2012 verzonden brieven op het standpunt gesteld dat hij vanwege deze gebreken een deel van de huur mag inhouden.
Over de periode tot en met augustus 2012 heeft [geintimeerde] een huurachterstand laten ontstaan van € 1.551,83.
4.2.1.
Wonen Limburg heeft vervolgens bij dagvaarding van 5 september 2012 gevorderd, zakelijk weergegeven:
ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [geintimeerde] tot ontruiming van het gehuurde;
veroordeling van [geintimeerde] tot betaling van € 1.551,83 aan achterstallige huur over de periode tot en met augustus 2012, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 september 2012;
veroordeling van [geintimeerde] tot betaling van € 357,-- aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 september 2012;
veroordeling van [geintimeerde] tot betaling van € 449,40 per maand aan huur of gebruiksvergoeding voor iedere maand die vanaf 31 augustus 2012 tot aan het tijdstip van ontruiming is ingegaan of zal ingaan;
met veroordeling van [geintimeerde] in de proceskosten.
4.3.1.
In het tussenvonnis van 30 januari 2013 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
4.3.2.
In het eindvonnis van 17 juli 2013 heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat [geintimeerde] zijn verweer over gebreken aan het gehuurde onvoldoende heeft onderbouwd, zodat het verweer gepasseerd moet worden. Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter [geintimeerde] veroordeeld tot betaling van € 1.551,83 aan achterstallige huur over de periode tot en met augustus 2012, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 september 2012 (vordering B). De kantonrechter heeft het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten tussen de partijen gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen kosten diende te dragen.
4.4.
Tijdens en na het geding in eerste aanleg hebben zich nog enkele feiten voorgedaan. Het hof zal die nadere feiten, in aanvulling op de feiten die in rechtsoverweging 4.1 zijn genoemd, hieronder opsommen.
Ten tijde van de door Wonen Limburg in eerste aanleg genomen conclusie van repliek van 21 november 2012 was de huurachterstand van [geintimeerde] opgelopen tot € 2.400,03, berekend tot en met november 2012.
Toen op 17 juli 2013 het beroepen vonnis werd gewezen, bedroeg de huurachterstand van [geintimeerde] € 5.894,26, berekend tot en met juli 2013.
Op 1 oktober 2013 was de huurachterstand van [geintimeerde] opgelopen tot € 6.354,83.
Wonen Limburg heeft [geintimeerde] op 16 oktober 2013 in kort geding gedagvaard en als voorziening in dat kort geding veroordeling van [geintimeerde] tot ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter van de Rechtbank Limburg, Zittingsplaats Roermond, heeft [geintimeerde] daarop bij vonnis in kort geding van 8 november 2013 veroordeeld om de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis te ontruimen.
4.5.
Wonen Limburg heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd. Zij concludeert, zakelijk weergegeven, dat het beroepen eindvonnis bekrachtigd moet worden voor zover [geintimeerde] bij dat vonnis is veroordeeld om aan Wonen Limburg € 1.551,83 te betalen en dat het eindvonnis voor het overige vernietigd moet worden en dat het hof, in zoverre opnieuw rechtdoende:
[geintimeerde] zal veroordelen tot betaling van € 4.803,-- (de huurachterstand per 1 oktober 2013 van € 6.354,83 verminderd met het reeds door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 1.551,83) vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van € 4.803,-- vanaf de dag van de appeldagvaarding, zijnde 9 oktober 2013;
de huurovereenkomst zal ontbinden en [geintimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
[geintimeerde] zal veroordelen om aan Wonen Limburg € 460,57 te betalen voor elke maand die vanaf 1 oktober 2013 tot aan het tijdstip van de ontruiming is ingegaan of zal ingaan;
[geintimeerde] zal veroordelen tot betaling van € 357,-- aan buitengerechtelijke kosten;
met veroordeling van [geintimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
Deze eiswijziging is door Wonen Limburg opgenomen in de appeldagvaarding en aan [geintimeerde] betekend. Daarmee is voldaan aan de vereisten van artikel 130 lid 3 Rv. Het hof acht de eiswijziging toelaatbaar.
4.6.
Wonen Limburg heeft vier grieven aangevoerd. Met die grieven wil zij bereiken dat haar gewijzigde eis, zoals hiervoor weergegeven, wordt toegewezen.
Naar aanleiding van grief I
4.7.1.
Grief I is gericht tegen het tussenvonnis van 30 januari 2013 en heeft betrekking op het in eerste aanleg door [geintimeerde] gevoerde verweer dat sprake is van gebreken aan het gehuurde die een inhouding van een deel van de huur rechtvaardigen.
4.7.2.
Bij een bespreking van die grief heeft Wonen Limburg geen belang. De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 17 juli 2013 immers geoordeeld dat [geintimeerde] het betreffende verweer onvoldoende heeft onderbouwd en de kantonrechter heeft op basis van dat oordeel de door Wonen Limburg over de periode tot en met augustus 2012 gevorderde huurachterstand geheel toegewezen. Nu [geintimeerde] tegen die toewijzing en tegen de verwerping van zijn verweer over de gebreken niet is opgekomen, dient ook voor het hof tot uitgangspunt dat het verweer van [geintimeerde] over de gebreken niet opgaat (HR 30-3-2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8514). Wonen Limburg heeft overigens ook niet geconcludeerd tot vernietiging van het tussenvonnis. Grief I hoeft dus verder niet te worden beoordeeld.
Naar aanleiding van grief II
4.8.1.
Wonen Limburg heeft in haar memorie van grieven onder verwijzing naar een door haar overgelegde specificatie uiteengezet dat de huurachterstand van [geintimeerde] per 1 oktober 2013 is opgelopen tot € 6.354,83. In verband daarmee vordert zij in hoger beroep veroordeling van [geintimeerde] tot betaling van € 4.803,-- (de totale huurachterstand per 1 oktober 2013 verminderd met het reeds door de kantonrechter toegewezen bedrag).
4.8.2.
Omdat [geintimeerde] niet heeft betwist dat de huurachterstand per 1 oktober 2013 tot het gestelde bedrag is opgelopen, zal het hof deze vordering toewijzen.
4.8.3.
Door middel van grief II voert Wonen Limburg nog aan dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft onderkend dat Wonen Limburg reeds in het geding in eerste aanleg bij akte van 24 april 2013 haar vordering had vermeerderd met de sinds de inleidende dagvaarding ontstane nadere huurachterstand. Die grief is terecht voorgedragen. In hoger beroep voert dit tot de uitkomst die in rechtsoverweging 4.8.2 is weergegeven.
Naar aanleiding van grief III
4.9.1.
Grief III is gericht tegen oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming aan de zijde van [geintimeerde], het laten ontstaan van een huurachterstand, in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
4.9.2.
Ook deze grief is terecht voorgedragen. Toen Wonen Limburg haar laatste proceshandeling in eerste aanleg verrichtte was de huurachterstand opgelopen tot € 4.647,03. Dit komt neer op een huurachterstand van meer dan tien maanden. Nu niet gesteld of gebleken is dat [geintimeerde] een geldig excuus had om een huurachterstand van deze omvang te laten ontstaan, kan niet worden geoordeeld dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis (in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW) de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dat geldt te meer nu de huurachterstand per 1 oktober 2013 is opgelopen tot € 6.354,83.
4.9.3.
Het hof zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst daarom op de na te melden wijze toewijzen.
4.9.4.
Omdat Wonen Limburg niet heeft gesteld dat ontruiming op grond van het vonnis in kort geding van 16 oktober 2013 al heeft plaatsgevonden, gaat het hof er vanuit dat ontruiming nog niet heeft plaatsgevonden. Het hof zal daarom ook de vordering tot ontruiming toewijzen. Naar het oordeel van het hof heeft Wonen Limburg er voldoende belang bij om, naast de voorlopige ontruimingstitel die besloten ligt in het vonnis in kort geding van 16 oktober 2013, een executoriale titel in de onderhavige bodemprocedure te verkrijgen. Het hof zal de termijn van ontruiming, evenals de voorzieningenrechter in het vonnis van 16 oktober 2013, stellen op acht dagen. In dit geval moet die termijn berekend worden na betekening van dit arrest.
4.9.5.
Ook de vordering tot betaling van € 460,57 per maand aan huur of gebruiksvergoeding tot aan de datum van ontruiming zal het hof op de na te melden wijze toewijzen. Het hof gaat er op grond van de bij de memorie van grieven gevoegde specificatie vanuit dat de huurtermijn over oktober 2013 al begrepen is in het bedrag van € 4.803,-- aan huurachterstand per 1 oktober 2013 (berekend met ingang van september 2012).
Naar aanleiding van grief IV
4.10.1.
Wonen Limburg heeft ter zake buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 357,-- gevorderd. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en daartoe onder meer overwogen dat de door Wonen Limburg verzonden eenvoudige aanmaningen niet gezien kunnen worden als daadwerkelijk in redelijkheid gericht op afdoening buiten rechte.
Wonen Limburg is daartegen opgekomen met grief IV. In de toelichting op de grief voert Wonen Limburg aan dat voor de verschuldigdheid van een forfaitaire vergoeding van buitengerechtelijke kosten het versturen van eenvoudige aanmaningen volstaat.
4.10.2.
Het hof stelt ten aanzien van deze grief voorop dat de wettelijke regeling ter zake de vergoeding van buitengerechtelijke kosten per 1 juli 2012 is gewijzigd. Dit brengt mee dat in de onderhavige zaak een onderscheid moet worden gemaakt tussen de huurtermijnen ten aanzien waarvan [geintimeerde] vóór 1 juli 2012 in verzuim is geraakt en de huurtermijnen ten aanzien waarvan [geintimeerde] ná 1 juli 2012 in verzuim is geraakt. Ten aanzien van buitengerechtelijke kosten met betrekking tot eerstgenoemde huurtermijnen moet het oude recht worden toegepast en ten aanzien van buitengerechtelijke kosten met betrekking tot de laatstgenoemde huurtermijnen het nieuwe recht.
4.10.3.
Ten aanzien van de buitengerechtelijke werkzaamheden die onder het oude recht vallen acht het hof de vordering niet toewijsbaar. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat Wonen Limburg slechts enkele standaard aanmaningen heeft verzonden. Van daadwerkelijke buitengerechtelijke werkzaamheden, anders dan waarvoor de proceskostenveroordeling geacht wordt een vergoeding in te sluiten, is niet gebleken.
4.10.4.
Ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten die onder het nieuwe recht vallen is de vordering niet toewijsbaar omdat uit het dossier niet blijkt dat Wonen Limburg aan [geintimeerde] met betrekking tot huurtermijnen ten aanzien waarvan hij ná 1 juli 2012 in verzuim is geraakt, aanmaningen heeft verzonden die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW.
4.10.5.
Om bovenstaande redenen moet grief IV worden verworpen.
Conclusie
4.11.
Uit het bovenstaande volgt dat het vonnis slechts in stand kan blijven voor zover bij dat vonnis de vordering van € 1.551,83 is toegewezen en de vordering ter zake buitengerechtelijke kosten is afgewezen. Voor het overige zal het hof het vonnis vernietigen en op de hierna te melden wijze opnieuw recht doen. Gelet op die uitkomst zal het hof [geintimeerde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in de kosten van het kosten hoger beroep. Het hof zal dit arrest, zoals door Wonen Limburg gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, afdeling Burgerlijk recht, locatie Roermond onder zaaknummer 492976 CV EXPL 12-3737 tussen partijen gewezen eindvonnis van 17 juli 2013, uitsluitend voor zover:
[geintimeerde] is veroordeeld om aan Wonen Limburg € 1.551,83 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 september 2012;
de vordering ter zake buitengerechtelijke kosten is afgewezen;
vernietigt het vonnis voor het overige en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geintimeerde] om aan Wonen Limburg € 4.803,-- te betalen (de huurachterstand per 1 oktober 2013 van € 6.354,83 verminderd met het reeds door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 1.551,83) vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van € 4.803,-- vanaf de dag van de appeldagvaarding, zijnde 9 oktober 2013;
ontbindt de huurovereenkomst tussen Wonen Limburg en [geintimeerde] met betrekking tot de woning aan de [perceel] te [plaats];
veroordeelt [geintimeerde] om de woning binnen acht dagen na betekening van dit arrest met al het zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wonen Limburg te stellen;
veroordeelt [geintimeerde] om aan Wonen Limburg € 460,57 te betalen voor elke maand die na 1 oktober 2013 tot aan het tijdstip van de ontruiming is ingegaan of zal ingaan;
veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Wonen Limburg tot op heden begroot op € 97,64 aan dagvaardingskosten, € 437,-- aan vast recht en op € 200,-- aan salaris gemachtigde;
wijst het meer of anders gevorderde af;
veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Wonen Limburg tot op heden begroot op € 92,82 aan dagvaardingskosten, € 683,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en M. van Ham en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 maart 2014.
r