Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.130.919/01
arrest van 4 maart 2014
in de zaak van
[de man],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant],
advocaat: mr. W.C.G.J. Sterk te Heerlen,
tegen
[de vrouw],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde],
advocaat: mr. J.E.A. Hendrix te Maastricht,
op het bij exploot van dagvaarding van 26 juni 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Heerlen, van 10 april 2013, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 510459 CV EXPL 13-733)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met drie producties (genummerd 9, 10 en 11);
- de memorie van antwoord met de producties 1 tot en met 8;
- het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.
De partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Volledigheidshalve merkt het hof op dat tot de stukken van het geding in eerste aanleg ook behoort de aantekening van het mondeling antwoord van [appellant] ter openbare terechtzitting van de kantonrechter van 30 januari 2013. Een afschrift van deze aantekening is bij gelegenheid van het pleidooi overgelegd door [geïntimeerde]. Na een leespauze heeft [appellant] ermee ingestemd dat het proces-verbaal aan de gedingstukken wordt toegevoegd.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1.
Dit hoger beroep heeft betrekking op de verkoop van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een appartement in een gebouw dat gelegen is aan, onder meer, de [perceel] in [plaats] (hierna: het gebouw). Bij de behandeling van het geschil kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Het gebouw, dat in 1976 eigendom was van de toenmalige gemeente Eygelshoven, is bij akte van 23 november 1976 (hierna: de splitsingsakte 1976) gesplitst in drie appartementsrechten. Het eerste recht heeft betrekking op een ruimte op de begane grond met daarin een postkantoor. Het tweede recht heeft betrekking op een ruimte op de begane grond, ingericht voor de uitoefening van een bankbedrijf. Het derde recht heeft betrekking op, kort gezegd: een winkelruimte op de begane grond, vier vierkamerflats op de eerste verdieping, vier vierkamerflats op de tweede verdieping, vier driekamerflats op de derde verdieping en de bij de twaalf flatwoningen behorende bergingen in het sous-terrain. Het hof zal dit derde appartementsrecht hierna ook aanduiden als appartementsrecht A3.
In de splitsingsakte 1976 staat onder meer:
“(…) deze splitsing in appartementsrechten is geschied onder de toepasselijkverklaring, voorzover daarvan hierna niet uitdrukkelijk is afgeweken, van de artikelen 1 tot en met 42 van het Reglement van de splitsing van eigendom (hierna ook te noemen “Reglement”) zoals opgenomen in een akte op twee en twintig februari negentienhonderd drie en zeventig (…) welk Reglement geacht wordt woordelijk in deze akte te zijn opgenomen en daarvan deel uit te maken.”
Het hof zal het zojuist bedoelde reglement hierna aanduiden als het modelreglement 1973.
De splitsingsakte 1976 bepaalt ten aanzien van het modelreglement 1973 verder onder meer het volgende:
“Artikel 2:
vervalt en komt te luiden als volgt:
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:
a.
(…) de daken;
(…) de daken;
(…)
een en ander slechts voorzover de hiervoor genoemde gedeelten en zaken ingevolge aard of ligging niet duidelijk behoren tot en bestemd zijn voor een van de privé gedeelten.
(…)
Artikel 17:
vervalt en komt te luiden als volgt:
1. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875f, eerste lid onder a. van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud (…) van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die (…) niet ten laste komen van bepaalde eigenaars;
(…)
3. In afwijking van het bepaalde in lid 1 sub a. en b. komen de kosten van het onderhoud en de vernieuwing van:
a. het dak, voor zover gelegen direct boven een privé gedeelte ten laste van de eigenaar van dat privé gedeelte;
(…)”
Bij de splitsingsakte 1976 is tevens een vereniging van eigenaren opgericht (hierna: de VvE I).
Bij akte van 12 januari 1989 (hierna: de ondersplitsingsakte 1989) is appartementsrecht A3 ondergesplitst in, kort gezegd, één appartementsrecht met betrekking tot de winkelruimte, twaalf appartementsrechten met betrekking tot de twaalf flatwoningen en twaalf appartementsrechten met betrekking tot de twaalf bergingen.
In de ondersplitsingsakte 1989 staat onder meer:
Op blz. 1, onderaan, en blz. 2:
“De komparant (…) verklaarde te willen overgaan tot ondersplitsing van het hiervoor omschreven appartementsrecht (…) waartoe hij vooraf het volgende te kennen gaf:
het onroerend goed waartoe voormeld appartementsrecht behoort is destijds in horizontale eigendom gesplitst en verdeeld in appartementsrechten (…) bij akte op drie en twintig november negentienhonderd zes en zeventig verleden (…).
In deze akte van splitsing is verwezen naar en – voorzover daarvan in voormelde akte niet is afgewezen – van toepassing verklaard het “Reglement voor de splitsing van Eigendom” (hierna ook te noemen “Het Reglement”)(hof: het modelreglement 1973)
, (…) welk reglement met de daarop aangebrachte wijzigingen en aanvullingen geacht wordt woordelijk in de akte van splitsing te zijn opgenomen en daarvan deel uit te maken. De komparant (…) verklaarde (…) dat de onder te splitsen appartementsrechten (…) de volgende nieuwe appartementsrechten zal omvatten (…).”
, (…) welk reglement met de daarop aangebrachte wijzigingen en aanvullingen geacht wordt woordelijk in de akte van splitsing te zijn opgenomen en daarvan deel uit te maken. De komparant (…) verklaarde (…) dat de onder te splitsen appartementsrechten (…) de volgende nieuwe appartementsrechten zal omvatten (…).”
En op blz. 5:
“Vervolgens verklaarde de komparant (…) bij deze het appartementsrecht te ondersplitsen als voormeld en daarop van toepassing te verklaren de bepalingen in het Reglement, met de in de akte van splitsing vermelde aanvullingen en wijzigingen, met dien verstande, dat deze ten aanzien van de ondergesplitste appartementen hierbij worden aangevuld als volgt:
(…)”
Bij de ondersplitsingakte 1989 is tevens een vereniging van eigenaren opgericht (hierna: de VvE II).
Op 5 oktober 2000 heeft de VvE II vergaderd over haar voornemen om onder meer het dak en de gevels van de flatwoningen te laten renoveren. In de notulen van deze vergadering staat onder meer het volgende:
“b. werkzaamheden aan de buitengevels.
In de ondersplitsing is niets nader geregeld zodat men moet terugvallen op de akte van splitsing opgemaakt dd. 23-11-76 (…), verder te noemen de splitsing.
Artikel 17 lid Pro 3b geeft aan dat de kosten van onderhoud en vernieuwing van de gevels met aanbehoren (…) uitsluitend ten laste komen van de eigenaar van de daarachter gelegen privé ruimte.
(…)
Echter voor de buitengevels is dit geen werkbare en redelijke / billijke situatie.
Besluit: De eigenaren verlenen volledig medewerking om de ondersplitsing op dit punt
aan te passen. (34 stemmen voor 6 tegen)
c. werkzaamheden aan het hoofddak, het dak bovenop de zich op de bovenste galerij bevindende appartementen.
Artikel 17 lid Pro 3b van de splitsing geeft aan dat de kosten van onderhoud en vernieuwing van het hoofddak uitsluitend ten laste komen van de eigenaar van de daaronder gelegen privé ruimte.
Besluit: De eigenaren verlenen volledig medewerking om de ondersplitsing op dit punt
aan te passen. (34 stemmen voor 6 tegen)”
In december 2000 heeft de VvE II de kantonrechter te Heerlen verzocht om op grond van artikel 5:140 BW Pro een machtiging te geven tot wijziging van de ondersplitsingsakte 1989 zoals besproken op de vergadering van 5 oktober 2000, omdat twee eigenaren (van twee appartementen op de eerste verdieping en de bijbehorende bergingen), tezamen zes stemmen vertegenwoordigend, hebben geweigerd om met die wijziging in te stemmen. De kantonrechter heeft op dat verzoek beslist bij beschikking van 3 april 2001. In die beschikking heeft de kantonrechter geoordeeld dat de twee genoemde eigenaren ([eigenaar 1.] en [eigenaar 2.]) hun medewerking op redelijke gronden (verband houdend met de verdeelsleutel van de kosten) hebben onthouden, zodat de gevorderde machtiging dient te worden afgewezen.
De heer en mevrouw [eigenaar 1.] hebben vervolgens op 27 september 2001 de VvE II in rechte betrokken en vernietiging gevorderd van de zojuist weergegeven besluiten die ter vergadering van 5 oktober 2000 genomen zijn. Bij vonnis van 9 juli 2003 heeft de kantonrechter te Heerlen die vordering toegewezen en de genoemde besluiten vernietigd op grond van de overweging dat niet alle appartementseigenaren met de besluiten hebben ingestemd en een vervangende machtiging van de kantonrechter niet is afgegeven.
[appellant] is eigenaar geweest van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de flatwoning met het adres [woonadres] te [woonplaats]. Dit is een van de appartementsrechten die bij de ondersplitsing van 1989 zijn ontstaan. De betreffende flatwoning is gelegen op de bovenste verdieping van het gebouw.
In het najaar van 2008 heeft [appellant] het appartementsrecht verkocht aan [geïntimeerde] tegen een koopsom van € 115.000,-- kosten koper. In de schriftelijke koopovereenkomst staat onder meer het volgende:
“Aanvullende voorwaarde:
Als uitspraak door rechter negatief uitgesproken wordt en dak niet voor gezamenlijk gebruik bestemd is zal koopster € 5.000,-- ontvangen van verkoper de heer [appellant].”
De levering van het appartementsrecht door [appellant] aan [geïntimeerde] heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 5 december 2008. Op blz. 6 van deze leveringsakte is verwezen naar de in de koopovereenkomst opgenomen aanvullende voorwaarde en is de tekst daarvan weergegeven.
Bij brief van 21 juni 2012 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] om uitbetaling van het bedrag van € 5.000,-- verzocht.
Als reactie op dat verzoek heeft [appellant] bij brief van 5 juli 2012 onder meer het volgende aan [geïntimeerde] geschreven:
“Het door u gevorderde bedrag ad € 5.000,-- zal ik niet overmaken op uw rekening en wel om de navolgende reden:
Er is in de nieuw opgestarte procedure nog geen uitspraak van de rechtbank.
Er is in de nieuw opgestarte procedure nog geen uitspraak van de rechtbank.
De vereniging van eigenaars is niet bezig met de vervanging van het dak.”
De vereniging van eigenaars is niet bezig met de vervanging van het dak.”
De rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerde] heeft [appellant] in november 2012 nog tweemaal verzocht om tot betaling van het bedrag van € 5.000,-- over te gaan. [appellant] heeft die verzoeken niet ingewilligd.
4.2.
In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg veroordeling van [appellant] tot betaling van € 5.698,36 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 januari 2013. Het gevorderde bedrag bestaat uit:
een hoofdsom van € 5.000,--, welk bedrag [appellant] volgens [geïntimeerde] verschuldigd is op grond van de bij de koop van het appartement overeengekomen aanvullende voorwaarde;
€ 73,36 aan wettelijke rente over de hoofdsom, berekend tot en met 31 december 2012;
€ 625,-- aan buitengerechtelijke kosten.
4.3.
In het vonnis van 10 april 2013 heeft de kantonrechter de vordering toegewezen.
4.4.1.
Het hof zal de twee grieven van [appellant] gezamenlijk behandelen. Door die grieven wordt aan het hof in volle omvang de vraag voorgelegd of de bij de koop overeengekomen aanvullende voorwaarde in vervulling is gegaan.
4.4.2.
[appellant] wijst er in zijn eerste grief op dat de kantonrechter van enkele onjuiste veronderstellingen is uitgegaan, onder meer met betrekking tot de beschikking van 3 april 2001. De grief kan in zoverre onbesproken blijven omdat het hof wel van de juiste gegevens uitgaat en het hof de vraag waar het in dit geschil om gaat – is de aanvullende voorwaarde in vervulling gegaan – in volle omvang zal beoordelen.
4.4.3.
Volgens [geïntimeerde] is de aanvullende voorwaarde in vervulling gegaan. Zij heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd.
Het appartement dat [geïntimeerde] van [appellant] heeft gekocht is gelegen op de bovenste verdieping van het gebouw. Als gevolg van de ondersplitsingsakte 1989 komen eventuele kosten van het onderhoud en het vernieuwen van het dak, voor zover direct boven het appartement gelegen, voor rekening van [geïntimeerde]. Toen [geïntimeerde] en [appellant] daar voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst over spraken, heeft [appellant] meegedeeld dat hij een procedure voerde bij de rechter om te bewerkstelligen dat eventuele kosten van het onderhoud en het vernieuwen van het dak voor rekening van de VvE II zouden komen. [geïntimeerde] en [appellant] spraken af dat als deze procedure negatief zou aflopen en de kosten van het onderhoud en het vernieuwen van het dak, voor zover direct boven het appartement gelegen, dus niet voor rekening van de VvE maar voor rekening van [geïntimeerde] zouden komen, [appellant] € 5.000,-- aan [geïntimeerde] zou betalen. Het is [geïntimeerde] vervolgens in 2012 ter ore gekomen dat [appellant] over deze kwestie helemaal geen procedure aanhangig heeft gemaakt. [appellant] kan dat ook niet meer omdat hij geen appartementseigenaar meer is. Het moet er dus voor worden gehouden dat de aanvullende voorwaarde in vervulling is gegaan.
4.4.4.
Volgens [appellant] is de aanvullende voorwaarde niet in vervulling gegaan. Hij heeft daartoe een aantal verweren gevoerd die het hof hieronder zal behandelen.
Uitleg akten van (onder)splitsing
4.5.1.
[appellant] heeft allereerst aangevoerd dat de kosten van onderhoud en vernieuwing van het dak van deel A3 van het gebouw volgens het modelreglement 1973 voor rekening van de VvE II komen. Dat in de splitsingakte 1976 op dit punt van het modelreglement 1973 is afgeweken, voert volgens [appellant] niet tot een andere uitkomst. Bij de splitsing die in 1976 heeft plaatsgevonden was die afwijking van het modelreglement 1973 zinvol omdat de drie te splitsen delen elk een eigen dak hadden. Bij de ondersplitsing van 1989 was de situatie volgens [appellant] anders: daarbij was maar één dak betrokken (het dak van deel A3), met daaronder alle appartementen die door de ondersplitsing zouden ontstaan. Daarbij was het duidelijk dat het onderhoud van dat dak voor rekening van de VvE II moest komen. Om deze reden is in de ondersplitsingsakte 1989 volgens [appellant], anders dan bij de splitsing van 1976, op dit punt niet afgeweken van het modelreglement 1973.
4.5.2.
Het hof stelt vast dat de uitleg die [appellant] aldus aan de ondersplitsingsakte 1989 geeft, niet overeenstemt met de bewoordingen van die akte. Op bladzijde 5 van die akte staat immers dat op de ondersplitsing van toepassing worden verklaard: “de bepalingen in het Reglement (hof: het modelreglement 1973 ),
met de in de akte van splitsing vermelde aanvullingen en wijzigingen.” (onderstreping door hof). Met de hier gebruikte woorden “akte van splitsing” wordt, zo volgt uit de tekst van de ondersplitsingsakte, gedoeld op de splitsingsakte 1976 (en niet de ondersplitsingsakte 1989). Dit blijkt duidelijk uit het in de ondersplitsingsakte gestelde onderaan blz. 1 en bovenaan blz. 2, weergegeven hiervoor in 4.1, onder f. Een tekstuele uitleg van de ondersplitsingsakte van 1989 voert tot de conclusie dat voor de ondersplitsing van 1989 hetzelfde geldt als voor de (hoofd)splitsing in de akte van 1976 is geregeld, te weten dat “de kosten van het onderhoud en de vernieuwing van: a. het dak, voor zover gelegen direct boven een privé gedeelte” ten laste komen van de eigenaar van dat privé gedeelte.
met de in de akte van splitsing vermelde aanvullingen en wijzigingen.” (onderstreping door hof). Met de hier gebruikte woorden “akte van splitsing” wordt, zo volgt uit de tekst van de ondersplitsingsakte, gedoeld op de splitsingsakte 1976 (en niet de ondersplitsingsakte 1989). Dit blijkt duidelijk uit het in de ondersplitsingsakte gestelde onderaan blz. 1 en bovenaan blz. 2, weergegeven hiervoor in 4.1, onder f. Een tekstuele uitleg van de ondersplitsingsakte van 1989 voert tot de conclusie dat voor de ondersplitsing van 1989 hetzelfde geldt als voor de (hoofd)splitsing in de akte van 1976 is geregeld, te weten dat “de kosten van het onderhoud en de vernieuwing van: a. het dak, voor zover gelegen direct boven een privé gedeelte” ten laste komen van de eigenaar van dat privé gedeelte.
4.5.3.
Naar het oordeel van het hof kan – zoals [appellant] kennelijk ook wil betogen – worden aangenomen dat het bij de ondersplitsing van 1989 niet de bedoeling is geweest dat de kosten voor het dak, voor zover gelegen recht boven een appartement op de bovenste verdieping, uitsluitend gedragen zouden moeten worden door de eigenaar van dat appartementsrecht. Bij de splitsing van 1976 was kennelijk een goede reden aanwezig om de kosten van onderhoud van de daken uitsluitend te laten dragen door de appartementseigenaren boven wiens privégedeelte het betreffende deel van het dak gelegen was. Boven elk van de toen gecreëerde drie appartementen bevond zich immers een (afzonderlijk) dak. In 1989 was die situatie niet aan de orde. Alle appartementen die toen door de ondersplitsing zijn ontstaan, bevonden zich onder hetzelfde dak (het dak van deel A3). Dit roept de vraag op of de ondersplitsingsakte 1989, in strijd met van de daarin gebruikte bewoordingen, aldus moet worden uitgelegd dat de eventuele kosten van onderhoud en vernieuwing van het dak gedragen moeten worden door de VvE II. [appellant] meent dat de akte aldus moet worden uitgelegd.
4.5.4.
Het hof stelt daarover het volgende voorop. Bij de uitleg van een notariële akte van (onder)splitsing van een onroerende zaak in appartementsrechten komt het volgens vaste rechtspraak aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de tekst van die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaren, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie onder meer HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337). Gelet op deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het geven van een uitleg die afwijkt van de letterlijke bewoordingen van de akte, ziet het hof geen ruimte om de ondersplitsingsakte 1989 op de door [appellant] bepleite wijze uit te leggen.
4.5.5.
Volledigheidshalve stelt het hof vast dat ook de VvE II zelf zich op het standpunt heeft gesteld dat de ondersplitsingsakte 1989 de hiervoor in rechtsoverweging 4.5.2 weergegeven betekenis heeft en niet de betekenis die [appellant] daaraan door uitleg wil geven. Dit blijkt uit het verslag van de vergadering van de VvE II van 5 oktober 2000 en uit het feit dat de VvE II vervolgens heeft getracht om de ondersplitsingsakte 1989 op dit punt met een machtiging van de kantonrechter te wijzigen.
4.5.6.
Het hof concludeert dat volgens de nog ongewijzigde ondersplitsingsakte uit 1989 de eventuele kosten voor onderhoud en vernieuwing van het dak, voor zover direct boven het appartement van [geïntimeerde] gelegen, voor rekening van [geïntimeerde] komen en niet voor rekening van de VvE II.
Vervulling van de aanvullende voorwaarde
4.6.1.
Het is vervolgens de vraag of dit meebrengt dat de aanvullende voorwaarde in vervulling is gegaan. Volgens [geïntimeerde] is dat het geval. [appellant] heeft daar als verweer tegen aangevoerd dat de aanvullende voorwaarde pas in vervulling gaat als:
er werkzaamheden moeten worden verricht aan het dak en
de VvE II zich na een verzoek van [geïntimeerde] niet bereid verklaard om de kosten van die werkzaamheden te dragen en
[geïntimeerde] in een daarop door haar tegen de VvE II aan te spannen procedure in het ongelijk wordt gesteld.
4.6.2.
Het hof stelt voorop dat de algemene voorwaarde als volgt is geformuleerd:
“Als uitspraak door rechter negatief uitgesproken wordt en dak niet voor gezamenlijk gebruik bestemd is”. Het is de vraag wat voor rechterlijke uitspraak hier wordt bedoeld. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof acht daarbij het volgende van belang.
4.6.3.
Toen partijen de aanvullende voorwaarde in het najaar van 2008 overeenkwamen, waren zij ieder bekend met het modelreglement 1973, de splitsingsakte 1976 en de ondersplitsingsakte 1989. Dat [appellant] wist dat de ondersplitsingsakte 1989 zou kunnen meebrengen dat het onderhoud van het dak boven het appartment voor rekening van de appartementseigenaar zou zijn, volgt bovendien uit de eerder gevoerde procedures die zijn geëindigd met de rechterlijke beschikking van 3 april 2001 en vonnis van 9 juli 2003. Voor de procedure die is uitgemond in het vonnis van 9 juli 2003 geldt zelfs nog dat [appellant] daarbij (naast de VvE II) afzonderlijk was gedagvaard. Dat [appellant] dat toen ook daadwerkelijk wist, ziet het hof trouwens bevestigd in de in die procedure door [appellant] blijkens de aantekeningen van het audiëntieblad ter zitting van 31 oktober 2001 gedane mededeling dat hij het niet correct vond “
dat de mensen die precies onder het dak wonen het meeste aan onderhoud van dit dak moeten betalen”.
dat de mensen die precies onder het dak wonen het meeste aan onderhoud van dit dak moeten betalen”.
4.6.4.
Naar het oordeel van het hof is het duidelijk dat met de in de aanvullende voorwaarde gebruikte woorden “Als uitspraak door rechter negatief uitgesproken wordt” niet wordt gedoeld op de beschikking van 3 april 2001 en het vonnis van 9 juli 2003. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd weersproken de stelling van [geïntimeerde] dat hij ([appellant]) ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in 2008 aan [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat hij een (nieuwe) procedure voerde bij de rechter om te bewerkstelligen dat eventuele kosten van het onderhoud en het vernieuwen van het dak alsnog (in afwijking van de letterlijke tekst van de ondersplitsingsakte 1989) voor rekening van de VvE II zouden komen. Dat [appellant] een dergelijke mededeling over een nieuwe procedure daadwerkelijk heeft gedaan, is bovendien af te leiden uit:
de brief van [appellant] aan [geïntimeerde] van 5 juli 2012, waarin [appellant] aan [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat er “in de nieuw opgestarte procedure nog geen uitspraak van de rechtbank” is, en:
uit het feit dat bij gelegenheid van het pleidooi van de zijde van [appellant] is erkend dat [appellant] daadwerkelijk heeft getracht een nieuwe procedure over de kwestie te voeren en daar ook stukken voor had voorbereid, maar dat die procedure niet kon worden doorgezet.
Uit dit laatste volgt voorts dat vast staat dat de mededeling van [appellant] dat hij een nieuwe procedure voerde, onjuist was. Ook staat tussen partijen vast dat [appellant] een dergelijke procedure niet meer kan en zal voeren, omdat hij geen eigenaar van het appartementsrecht meer is en dus ook geen lid meer is van de VvE II.
4.6.5.
Bij deze stand van zaken – [appellant] heeft melding gemaakt van een door hem aanhangig gemaakte procedure terwijl een dergelijke procedure door hem niet is gevoerd en ook niet meer zal worden gevoerd – moet de aanvullende voorwaarde naar het oordeel van het hof in redelijkheid worden uitgelegd zoals de kantonrechter heeft gedaan in de eerste volzin van rechtsoverweging 2 van het beroepen vonnis en door [geïntimeerde] in hoger beroep is onderschreven: met de aanvullende voorwaarde wordt bedoeld dat [geïntimeerde] als koopster € 5.000,-- terugkrijgt van [appellant] als verkoper als duidelijk is dat zij als appartementseigenaresse de kosten voor reparatie en/of vervanging van het direct boven haar privé-gedeelte aanwezige dak alleen moet dragen. Gelet op hetgeen het hof hiervoor in de rechtsoverwegingen 4.5.1 tot en met 4.5.6 heeft overwogen, is deze voorwaarde vervuld. Zodra kosten gemaakt moeten worden aan het dak direct boven het appartement van [geïntimeerde], zullen de kosten daarvan volgens de geldende ondersplitsingsakte voor haar rekening komen. Dat doet afbreuk aan de waarde van haar appartementsrecht, hetgeen onder meer tot uitdrukking kan komen als [geïntimeerde] het appartementsrecht wil verkopen aan een derde. Dit maakt dat de voorwaarde vervuld is.
4.6.6.
Het hof volgt [appellant] ook niet in zijn standpunt dat partijen de vervulling van de aanvullende voorwaarde afhankelijk hebben gesteld van bijkomende omstandigheden zoals het daadwerkelijk ontstaan van kosten van noodzakelijke werkzaamheden aan het dak, een daadwerkelijke weigering van de VvE II om die kosten dan te voldoen en een voor [geïntimeerde] negatieve gerechtelijke uitspraak over die weigering in een procedure tussen haar en de VvE II. Dat dergelijke bijkomende omstandigheden vereist zijn voor vervulling van de voorwaarde, blijkt niet uit de tekst van de aanvullende voorwaarde. [appellant] heeft geen concrete feiten of omstandigheden gesteld waaruit desalniettemin afgeleid zou moeten worden dat de aanvullende voorwaarde alleen onder dergelijke bijkomende omstandigheden vervuld zou zijn.
4.6.7.
Ook het betoog van [appellant] dat er op de bovenste verdieping vier appartementen zijn zodat de kosten aan het dak in elk geval over vier eigenaren verdeeld kunnen worden, voert niet tot een ander oordeel. [appellant] miskent met dat betoog dat volgens de ondersplitsingsakte 1989 de kosten van onderhoud van het dak, voor zover gelegen direct boven een appartement (en dus niet direct boven een gemeenschappelijke ruimte of een ander appartement), door de eigenaar van dat appartement gedragen moeten worden.
4.7.
[appellant] heeft in algemene bewoordingen bewijs aangeboden van zijn stellingen. Het hof passeert dat bewijsaanbod omdat [appellant] geen concrete feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden.
4.8.
De slotsom luidt dat de grieven geen doel treffen. Het hof zal het vonnis onder verbetering van gronden bekrachtigen. Het hof zal [appellant] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, zoals gevorderd vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Heerlen, tussen partijen gewezen vonnis van 10 april 2013 onder verbetering van gronden zoals hiervoor aangegeven;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 299,-- aan vast recht en € 1.896,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en C.E.C.J. Ponsioen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 maart 2014.