ECLI:NL:GHSHE:2014:5098 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bevestiging afwijzing ontruiming en overlastverbod in huu...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.148.208/01

arrest van 2 december 2014

in de zaak van

Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als Woonbedrijf,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde],

advocaat: mr. N.M.E. Verpaalen te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 25 april 2014 ingeleide hoger beroep van het in kort geding gewezen vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 31 maart 2014, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer C/01/274737 / KG ZA 14-110)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties en een voorwaardelijke wijziging van eis;

- de memorie van antwoord met producties;

- de bij brief van 27 augustus 2014 door Woonbedrijf toegezonden producties, die zij bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht;

- het pleidooi, waarbij Woonbedrijf pleitnotities en [geïntimeerde] drie producties heeft overgelegd;

- de na het pleidooi genomen akte aanvullende productie van Woonbedrijf.

Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, met uitzondering van de na het pleidooi genomen akte, aangezien [geïntimeerde] hierop niet meer heeft kunnen reageren en de productie niet van belang is voor beslechting van het geschil, en verder op de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Stichting Neos (hierna: Neos), die verschillende vormen van begeleid zelfstandig wonen biedt, heeft op 15 juni 2011 een huurovereenkomst met Woonbedrijf gesloten, waarbij Neos een woning aan [het adres] in [plaats] (hierna: de woning) gehuurd heeft van Woonbedrijf en de woning in gebruik heeft gegeven aan [geïntimeerde].

Op 1 mei 2013 hebben Woonbedrijf en [geïntimeerde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. In de overeenkomst is het volgende opgenomen:
“
Huurovereenkomst Begeleid Wonen 3 partijen constructie(…)Overwegende dat(…)Deze huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de woonbegeleidingsovereenkomst tussen de hulpverlenende instelling en de huurder in dat verband geheten “cliënt-bewoner” en welke overeenkomst als bijlage aan deze huurovereenkomst is toegevoegd en welke onderdeel uitmaakt van deze huurovereenkomst;De woonbegeleidingsovereenkomst, waarin begeleiding belangrijker is dan huren, zonder die begeleiding het bewonen van de woonruimte door huurder niet mogelijk is en huurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming;Wanneer de huurder zich niet houdt aan de afspraken uit de woonbegeleidingsovereenkomst, de hulpverlenende instelling eenzijdig de woonbegeleidingsovereenkomst kan beëindigen en de verhuurder tot ontbinding van deze huurovereenkomst zal overgaan;(…)De bestemming van de woning uitsluitend de bestemming heeft van woonruimte die middels een woonbegeleidingsovereenkomst tussen hulpverlenende instelling en cliënt-bewoner kan worden bewoond;Het bewonen van de woning zonder woonbegeleiding of een woonbegeleidingsovereenkomst wordt gezien als strijd met het recht;(…)Artikel 10: Aanvullende Pro bepalingen(…)Beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst biedt grond voor het ontbinden van deze huurovereenkomst. Een beroep op huurbescherming is in die situatie in strijd met redelijkheid en billijkheid c.q. kan worden beschouwd als misbruik van recht.(…)”.

Eveneens op 1 mei 2013 hebben Neos en [geïntimeerde] een begeleidingsovereenkomst gesloten. In de overeenkomst is het volgende opgenomen:
“3 partijen-Begeleidingsovereenkomst(…)Overwegende dat(…)- deze woonbegeleidingsovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de nog te sluiten huurovereenkomst tussen de corporatie en de cliënt in dat verband alsdan geheten “huurder” en waarbij deze overeenkomst als bijlage aan die huurovereenkomst wordt toegevoegd en welke integraal onderdeel uitmaakt van die huurovereenkomst;- zonder woonbegeleiding het bewonen van woonruimte door cliënt niet mogelijk is en cliënt geen aanspraak kan maken op huurbescherming;- wanneer de cliënt zich niet houdt aan de afspraken uit deze woonbegeleidingsovereenkomst, de woonbegeleider eenzijdig deze woonbegeleidingsovereenkomst kan beëindigen en de corporatie tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan zonder recht op vervangende woonruimte.(…)”.

[geïntimeerde] woont samen met haar minderjarige dochter in de woning.

Woonbedrijf heeft klachten van omwonenden ontvangen over overlast die [geïntimeerde] zou veroorzaken en heeft [geïntimeerde] daarop verschillende malen per brief aangesproken.

In een brief van 30 december 2013 schrijft Woonbedrijf aan [geïntimeerde] dat als de overlast niet wordt beëindigd, rechtsmaatregelen getroffen zullen worden.

Bij brief van 11 februari 2014 heeft Neos de woonbegeleidingsovereenkomst per direct beëindigd.

Woonbedrijf heeft bij brief van 11 februari 2014 de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd tegen 11 maart 2014, waarbij [geïntimeerde] is gesommeerd de woning uiterlijk op 11 maart 2014 te ontruimen en ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen.

[geïntimeerde] heeft hieraan geen gehoor gegeven.

In de bodemzaak heeft de kantonrechter bij vonnis van 11 september 2014 onder meer overwogen dat de opzegging van de woonbegeleidingsovereenkomst, gelet op artikel 7:231 BW Pro, niet de ontbinding van een huurcontract van een onroerende zaak kan meebrengen, maar dat wel in beoordeling genomen kan worden of de feiten die tot de opzegging geleid hebben – neerkomend op voortdurend terugkerende overlast – tekortkomingen opleveren die ontbinding rechtvaardigen. Woonbedrijf is toegelaten te bewijzen dat [geïntimeerde] structureel (geluids)overlast heeft veroorzaakt. In afwachting van de bewijslevering is iedere verdere beslissing aangehouden.

3.2.1.

In onderhavige procedure in kort geding heeft Woonbedrijf in eerste aanleg gevorderd primair [geïntimeerde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans veertien dagen, althans een in redelijkheid te bepalen termijn, de woning met alle aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonbedrijf zijn te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen met afgifte van de sleutels aan Woonbedrijf, en subsidiair om met onmiddellijke ingang, althans binnen twee dagen na betekening van het vonnis, althans een in redelijkheid te bepalen termijn, een einde te maken aan de overlast vanuit de woning, alsmede in en in de nabijheid van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom, alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis, alsmede te vermeerderen met de nakosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] verblijft zonder recht of titel in de woning, nu de woonbegeleidingsovereenkomst is beëindigd. De woonbegeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst zijn zo nauw met elkaar verbonden dat het einde van de een tot gevolg heeft dat ook de ander niet in stand kan blijven; vergelijk hof 29 december 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK9394.

[geïntimeerde] is gelet op de duur en de mate van de overlastklachten ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Woonbedrijf uit hoofde van de huurovereenkomst. Het belang van de overige huurders bij een ongestoord woongenot, de geloofwaardigheid van Woonbedrijf en het feit dat Woonbedrijf de woning nodig heeft in het kader van hulpverlening aan andere cliënten van Neos en/of reguliere verhuur dient zwaarder te wegen dan het belang van [geïntimeerde] nog langer in de woning te verblijven.
Aangezien Woonbedrijf de woning nodig heeft voor andere huurders heeft zij een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen. Indien de primaire vordering wordt afgewezen, heeft zij er belang bij dat aan [geïntimeerde] een gebod tot het staken van overlast wordt opgelegd, op verbeurte van een dwangsom.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.3.

In het bestreden eindvonnis heeft de voorzieningenrechter het volgende overwogen: dat in beginsel moet worden aangenomen dat in verband met de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst (11 februari 2014) tevens een einde is gekomen aan de huurovereenkomst; dat [geïntimeerde] in verband daarmee de bescherming mist die wordt geboden door de wettelijke huurbepalingen; dat echter het belang van Woonbedrijf bij beëindiging van het gestelde onrechtmatige gebruik van de woning (zonder recht of titel) niet meebrengt dat de door Woonbedrijf gevorderde ontruiming moet worden toegewezen, gelet op het feit dat het einde van de begeleidingsovereenkomst niet als voldoende aannemelijk vaststaand feit kan worden aangenomen, het feit dat de overlastklachten voornamelijk van één buurvrouw afkomstig zijn en de situatie niet zeer bedreigend of onhoudbaar is en het feit dat onduidelijk is of er voor [geïntimeerde] en haar dochter alternatieve woonruimte voorhanden is; dat onder deze onzekere omstandigheden het belang van [geïntimeerde] om voorlopig met haar dochter in de woning te kunnen blijven wonen zwaarder dient te wegen dan het belang van Woonbedrijf bij toewijzing van de gevraagde ontruiming; dat de vordering tot het staken van de overlast zo algemeen geformuleerd is dat die veroordeling bezwaarlijk kan worden gegeven op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Op grond daarvan heeft de voorzieningenrechter de primaire en subsidiaire vordering van Woonbedrijf afgewezen en Woonbedrijf in de proceskosten veroordeeld.

3.4.

Woonbedrijf heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd en haar subsidiaire eis gewijzigd in die zin, dat zij thans vordert [geïntimeerde] te veroordelen een einde te maken aan de overlast, meer specifiek het veroorzaken van geluidsoverlast in de ruimste zin van het woord, het plegen van strafbare feiten, het opslaan van zaken die afkomstig zijn uit strafbare feiten in en rondom het gehuurde en het gebruiken van verdovende middelen in en rondom de woning, ongeacht of [geïntimeerde] deze overlast zelf veroorzaakt of een van haar bezoekers, en derhalve de overlast vanuit alsmede in de nabijheid van de woning te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom van € 750,- per keer en een bedrag van € 250,-, althans een door het hof te bepalen bedrag per dag of gedeelte daarvan, althans per keer dat [geïntimeerde] in strijd met het in deze te wijzen arrest handelt.

Woonbedrijf heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van de primaire dan wel subsidiaire vordering.

3.5.

Hangende het geding in hoger beroep is het hof bekend geworden met de opmerking van [geïntimeerde] dat over haar goederen een bewind is ingesteld. Het hof heeft partijen uitgenodigd ter gelegenheid van het pleidooi zich hieromtrent uit te laten in verband met de uitspraak HR 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525. Bij die gelegenheid heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat Woonbedrijf niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat zij [geïntimeerde] zelf en niet haar bewindvoerder in rechte heeft betrokken, terwijl Woonbedrijf bekend was met het bewind, althans had behoren te zijn.

Woonbedrijf heeft ter gelegenheid van het pleidooi betwist dat zij bekend was, althans had behoren te zijn, met het bewind.

3.6.

Het hof is van oordeel dat de vraag naar de kennis die Woonbedrijf had omtrent het bewind van [geïntimeerde] zich, omdat dit een nader onderzoek vergt, er niet voor leent om in een procedure in kort geding te worden beantwoord. Bovendien kan het antwoord op die vraag in het midden blijven, gelet op het navolgende.

3.7.

Woonbedrijf heeft haar spoedeisend belang bij een spoedige ontruiming als volgt omschreven. De woonbegeleidingsovereenkomst is beëindigd. [geïntimeerde] komt geen beroep toe op huurbescherming. [geïntimeerde] heeft de woning zonder recht of titel onder zich. Vanuit haar maatschappelijke positie dient Woonbedrijf op te treden tegen het zonder recht of titel in gebruik hebben van de woning. Het zou een verkeerd signaal zijn en tevens precedentwerking hebben indien deze situatie zou worden toegestaan. Bovendien schendt Woonbedrijf dan haar (zorg)verplichting die zij vanwege haar maatschappelijke positie heeft.

Ook verwijst Woonbedrijf naar de strekking en inhoud van de samenwerkingsovereenkomst en afspraken met Neos en andere instellingen, dat indien in dit kader aan Neos en haar cliënten woningen beschikbaar worden gesteld, deze woningen ook daadwerkelijk gebruikt worden ter verwezenlijking van de doelstelling van de afspraken. Daarvan is geen sprake wanneer de beschikbaar gestelde woningen vervolgens worden gebruikt voor de huisvesting van een bewoner zonder dat van begeleiding sprake is, tenzij deze begeleiding succesvol is afgerond op het woonadres. Daar is in dit geval geen sprake van. [geïntimeerde] dient de woning zo spoedig mogelijk aan Woonbedrijf ter beschikking te stellen, zodat deze aan anderen kan worden verhuurd.

Daarnaast stelt Woonbedrijf dat zij de verplichting heeft ook andere huurders, waaronder de omwonenden van [geïntimeerde], het rustig woongenot te verschaffen. [geïntimeerde] heeft bovendien, zo stelt Woonbedrijf, niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat sprake is van een noodtoestand, indien ontruiming zal plaatsvinden, anders dan het normaal gebruikelijk ongemak dat een gedwongen vertrek uit een woning meebrengt. Daarbij komt dat door Neos opvang aangeboden is, aldus Woonbedrijf.

Woonbedrijf heeft op grond van deze stellingen voldoende spoedeisend belang voor een beoordeling in kort geding. Zij hoeft immers niet te dulden dat de woning zonder recht of titel wordt bewoond terwijl [geïntimeerde] geen rechtens te honoreren belang heeft bij bewoning zonder recht of titel.

3.8.

Het hof is echter van oordeel dat de primaire en subsidiaire vordering van Woonbedrijf afgewezen dienen te worden omdat thans met nog onvoldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde] de woning zonder recht of titel bewoont.

3.9.

De kantonrechter heeft in zijn vonnis in de bodemzaak van 11 september 2014, waarnaar het hof zich heeft te richten, overwogen – anders dan dit hof eerder deed – dat de opzegging van de woonbegeleidingsovereenkomst, gelet op artikel 7:231 BW Pro, niet de ontbinding van een huurcontract van een onroerende zaak kan meebrengen. Vooralsnog, aldus [geïntimeerde], is er dan ook nog steeds sprake van een huurovereenkomst en is er geen sprake van het zonder recht of titel onder zich hebben van de woning.

Nu de ernst van de overlast onderwerp van onderzoek is (een bewijsfase is ingelast) en de voornaamste klagers inmiddels zijn verhuisd, staat onvoldoende vast dat de kantonrechter in de bodemzaak de buitengerechtelijke ontbinding, met als gevolg de ontruiming, gerechtvaardigd zal achten.

Bovendien zijn de gevolgen voor [geïntimeerde] van ontruiming zeer groot: zij zal, samen met haar minderjarige dochter, op straat komen te staan, en zal, wanneer in de bodemzaak ontruiming wordt afgewezen, slechts schadevergoeding kunnen vorderen.

3.10.

Uit het vonnis in de bodemprocedure van 11 september 2014 kan worden afgeleid dat naar het oordeel van de kantonrechter de huurovereenkomst nog niet is geëindigd. Het hof heeft er dan ook thans van uit te gaan dat de huurovereenkomst voortduurt en [geïntimeerde] gerechtigd is in de woning te verblijven. Weliswaar heeft Woonbedrijf bepleit dat het hof zijn uitspraak niet hoeft af te stemmen op het vonnis van de kantonrechter, omdat sprake is van een kennelijke misslag in het vonnis van 11 september 2014 en de zaak dermate spoedeisend is dat een beslissing op een tegen het vonnis gericht rechtsmiddel niet kan worden afgewacht, maar naar het oordeel van het hof is van een kennelijke misslag of een klaarblijkelijke vergissing van de kantonrechter, geen sprake. Het enkele feit dat de kantonrechter de eerdere uitspraak van het hof (onvoldoende gemotiveerd) heeft gepasseerd is, is daartoe onvoldoende. Overigens is niet gebleken dat de gestelde overlast dermate ernstig is dat een eindvonnis niet zou kunnen worden afgewacht. Voor een voorlopig oordeel van het hof over de vraag of [geïntimeerde] recht heeft op huurbescherming is daarmee onvoldoende plaats.

Ervan uitgaande dat het recht van [geïntimeerde] om in de woning te verblijven niet is komen te vervallen, komt naar het oordeel van het hof aan de belangen van [geïntimeerde] een zwaarder gewicht toe dan aan de belangen van Woonbedrijf. [geïntimeerde] dient, met name gelet op haar recht op een ongestoord privéleven en de ingrijpende gevolgen van ontruiming voor haar en haar minderjarige dochter, in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure in de woning te kunnen verblijven, terwijl van Woonbedrijf, gelet op de ernst van de overlast, kan worden gevergd dat zij de bodemprocedure afwacht.

3.11.

Hierop stuiten grieven 3 tot en met 7 af. Beoordeling van de overige grieven kan bij gebrek aan belang achterwege blijven.

3.12.

Uit het voorgaande volgt dat het vonnis waarvan beroep bekrachtigd dient te worden.

3.13.

Het hof zal Woonbedrijf als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen (voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief: 3 punten x € 894,- (tarief II) is € 2.682,-).

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Woonbedrijf in de kosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] worden begroot op € 308,- aan verschotten en op € 2.682,- aan salaris advocaat;

verklaart het arrest wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en
A.R. Autar en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 december 2014.