ECLI:NL:GHSHE:2014:2240

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.137.326/01

arrest van 22 juli 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats 1],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. P.W.H.M. Dijkmans te Bladel,

tegen

1.Beheersmaatschappij [Beheersmaatschappij] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats],

2.
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats 2] (België),

3.
[geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats 2] (België),

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden],

advocaat: mr.drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

op het bij exploot van dagvaarding van 7 oktober 2013 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank Oost-Brabant van 23 november 2011, 3 oktober 2012 en 10 juli 2013, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. C/01/237135/HA ZA 11-1511)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord met producties;

- het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

[geïntimeerde 2] (hierna: “[geïntimeerde 2]”) en [geïntimeerde 3] (hierna: “[geïntimeerde 3]”) zijn de bestuurders van Beheersmaatschappij [Beheersmaatschappij] B.V. (hierna: “[Beheersmaatschappij]”).

3.1.2.

[Beheersmaatschappij] is eigenaar van het perceel met bedrijfspand gelegen aan de [straatnaam][huisnummers] te [woonplaats 1], kadastraal bekend als [woonplaats 1] [nummer 1], (hierna: “het bedrijfsperceel”).

3.1.3.

Tot januari 2007 heeft [Beheersmaatschappij] het bedrijfspand op voormeld perceel geëxploiteerd als detailhandelwinkel. Daarna is het bedrijfspand door haar als opslagruimte gebruikt.

3.1.4.

[appellant] is directeur van het landbouwmechanisatiebedrijf Wagricom (hierna: “Wagricom”)

3.1.5.

[appellant] heeft vanaf januari 2007 aan [geïntimeerde 2] kenbaar gemaakt dat hij interesse heeft in de koop van het bedrijfsperceel. [appellant] heeft meerdere malen telefonisch contact gehad met [geïntimeerde 2], waaronder op 16 november 2007.

3.1.6.

Met instemming van [geïntimeerde 2] heeft [appellant] op het buitenterrein van het bedrijfsperceel (verkennend) bodemonderzoek laten verrichten: er is veldwerk verricht en er zijn peilbuizen geplaatst. Ook heeft [appellant] met de door hem in verband met zijn interesse in het bedrijfsperceel op 12 november 2012 ingeschakelde architect, dhr. [architect] (hierna: “[architect]”), het pand bezichtigd.

3.1.7.

In november 2007 heeft [appellant] met de heer [vertegenwoordiger Rabobank] (hierna: “[vertegenwoordiger Rabobank]”), destijds werkzaam voor de Rabobank De Kempen West, contact gehad over de financiering van de koop van het bedrijfsperceel.

3.1.8.

Op 9 januari 2008 heeft [appellant] namens Wagricom een aanvraag ingediend voor een vrijstelling van het bestemmingsplan ex artikel 19 lid 1 WRO ten behoeve van een landbouwmechanisatiebedrijf op het bedrijfsperceel.

3.1.9.

Bij brief van 9 januari 2008 heeft de gemeente [gemeente] (hierna: “de gemeente”) aan Wagricom/[appellant] onder meer bericht dat de gemeente met de eigenaar van het bedrijfsperceel heeft afgesproken dat dat bedrijfsperceel niet zou worden verkocht.

3.1.10.

Bij brief van 8 februari 2008 aan Wagricom/[appellant] heeft de gemeente herhaald dat zij nog in onderhandeling is met de eigenaar van het bedrijfsperceel en dat die onderhandelingen op dat moment geen aanleiding geven om met [appellant] plannen (hof: vestiging van [appellant] landbouwmechanisatiebedrijf op het bedrijfsperceel) verder te gaan.

3.1.11.

Bij e-mailbericht van 13 februari 2008 heeft [adviseur geïntimeerden] (hierna: “[adviseur geïntimeerden]”), adviseur van [geïntimeerden], aan de gemeente bericht dat het bedrijfsperceel niet is verkocht en dat zoals eerder besproken verkoop in overleg met de gemeente zal plaatsvinden.

3.1.12.

Bij brief van 12 maart 2008 heeft de gemeente Wagricom/[appellant] er wederom op gewezen dat zij met de eigenaar van het bedrijfsperceel in onderhandeling is en dat zij met die eigenaar heeft afgesproken dat het bedrijfsperceel niet wordt verkocht zolang de onderhandelingen niet zijn afgerond.

3.1.13.

In een voorstel van 15 april 2008 aan B&W van de gemeente heeft [ambtenaar Ruimte en Bouwen], van de afdeling ruimte en Bouwen, onder meer het volgende geschreven:

“
Omdat [geïntimeerden] op de huidige locatie aan de [straatnaam][huisnummers] in [woonplaats 1] niet kan uitbreiden is de gemeente met dit bedrijf in overleg over de vestiging hiervan op bedrijventerrein [bedrijventerrein] in [woonplaats 1]. (…) Eén van de voorwaarden die door de gemeente is gesteld betreft de verkoop van de huidige locatie aan de [straatnaam]. Die locatie mag niet worden verkocht, omdat de gemeente nog een of meerdere bedrijven moet verplaatsen. (…) [geïntimeerden] heeft daarmee ingestemd. (…)

[appellant] (…) beweert, dat hij de locatie [straatnaam][huisnummers] heeft gekocht. Volgens mededeling van en namens [geïntimeerden] is dat laatste niet het geval.”

3.1.14.

Bij brief van 24 april 2008 heeft de gemeente aan [appellant] medegedeeld bereid te zijn de vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO op te starten, onder de voorwaarde dat de procedure “
wordt stopgezet, indien blijkt, dat het object [straatnaam][huisnummers] niet door u kan worden verworven.”

3.1.15.

Op 6 mei 2008 heeft [appellant] namens Wagricom een aanvraag om een bouwvergunning voor het bedrijfsperceel ingediend. Op het aanvraagformulier heeft [appellant] ingevuld eigenaar te zijn van het bedrijfsperceel en te bouwen op eigen grond.

3.1.16.

Bij e-mailbericht van 18 juli 2008 van [adviseur geïntimeerden] aan de gemeente, naar aanleiding van een bericht van de gemeente dat op verzoek van Wagricom met de vrijstellingsprocedure is begonnen, heeft [adviseur geïntimeerden] namens [geïntimeerden] wederom medegedeeld dat er niets verkocht is en dat er niets verkocht zal worden totdat zeker is dat [geïntimeerden] haar plannen op de [bedrijventerrein] kan uitvoeren.

3.1.17.

Bij brief van 28 juli 2008 heeft [geïntimeerden] tegen het opstarten van de vrijstellings- en bouwvergunningsprocedure protest aangetekend en de gemeente verzocht deze procedure te stoppen. In die brief heeft [geïntimeerden] er op gewezen dat zij niets aan Wagricom heeft verkocht en dat zij dat al een aantal malen aan de gemeente heeft medegedeeld.

Daarop heeft de gemeente bij brief van 20 augustus 2008 aan [geïntimeerden] bericht dat de vrijstellingsprocedure (en daarmee ook de bouwvergunningprocedure) op verzoek van [geïntimeerden] is stopgezet.

3.1.18.

Op 22 augustus 2008 heeft de gemeente per brief aan Wagricom/[appellant] onder meer bericht:

“Op 15 april 2008 hebben wij besloten in principe medewerking te verlenen aan het opstarten van de vrijstellingsprocedure. (…). Een van deze afspraken is dat wij de procedure stop zetten als blijkt dat u de grond aan [straatnaam][huisnummers] niet kan verwerven. (…). Op dit moment is het nog onduidelijk of u de grond aan [straatnaam][huisnummers] kan verwerven. Wij gaan op dit moment daarom dan ook niet verder met de vrijstellingsprocedure.”

3.1.19.

De gemeente heeft de vrijstellings- en bouwvergunningsprocedure hervat na gesprekken met [appellant]. Op 28 april 2009 is alsnog aan Wagricom een bouwvergunning en een vrijstelling ex artikel 19 lid 1 WRO verleend voor het verbouwen van de bedrijfsruimte aan de [straatnaam][huisnummers] in [woonplaats 1] (hierna: “de bouwvergunning” en “de vrijstelling”).

3.1.20.

Bij brief van 8 oktober 2009 heeft de advocaat van [geïntimeerden] aan (de directie van) Wagricom bericht dat Wagricom geen enkele aanspraak op het bedrijfsperceel kan doen gelden en dat zij geen enkel rechtens te respecteren belang heeft bij de aan haar verleende bouwvergunning en vrijstelling. De advocaat wijst er voorts op dat [Beheersmaatschappij] eigenaar van het bedrijfsperceel is en dat zij niet bereid is het perceel aan Wagricom te verkopen. Wagricom wordt verder gesommeerd te bevestigen dat zij de door [geïntimeerden] geleden schade tengevolge van het aanvragen van de bouwvergunning en vrijstelling door Wagricom volledig zal vergoeden.

3.1.21.

Bij besluit van 26 november 2009 heeft de gemeente aan de advocaat van [geïntimeerden] bericht dat zij voornemens is de bouwvergunning en de vrijstelling in te trekken. In de motivering bij dit besluit heeft de gemeente geschreven:

“
Wagricom heeft in de periode na het stilleggen van de vrijstellingsprocedure (eind augustus 2008) en het aanvragen van een verklaring van geen bezwaar (begin december 2008) tijdens diverse gesprekken met vertegenwoordigers van de gemeente (…) aangegeven dat zij geen eigenaar is van het perceel, maar dat Wagricom het perceel wel zou kunnen kopen. (…)”

3.1.22.

De gemeente heeft op 25 maart 2010 de bouwvergunning en de vrijstelling naar aanleiding van het verzoek van [geïntimeerden] d.d. 25 september 2009 ingetrokken wegens het doen van een onjuiste opgave bij de aanvraag (ex artikel 59 lid 1 sub a Woningwet). De rechtbank, sector bestuursrecht, heeft bij uitspraak van 20 juli 2010 het beroep van [appellant] en Wagricom tegen de intrekking van de bouwvergunning en vrijstelling ongegrond verklaard. Deze beslissing is bevestigd door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State bij uitspraak van 4 juli 2012.

3.2.1.

Op verzoek van [appellant] heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Daarbij zijn op 24 september 2010 als getuigen gehoord [appellant], [vertegenwoordiger Rabobank] en [geïntimeerde 3]. Vervolgens zijn op 6 oktober 2010 gehoord [geïntimeerde 2], [accountant appellant] (hierna: “[accountant appellant]”), sinds 2004 de accountant van [appellant] en Wagricom, [architect] en [getuige 1] (hierna: “[getuige 1]”).

3.2.2.

Samengevat en zakelijk weergegeven hebben deze getuigen het volgende verklaard:

[appellant]:hij was geïnteresseerd in het bedrijfsperceel en heeft vanaf januari 2007 enkele malen telefonisch contact gezocht met [geïntimeerde 2]. Op enig moment heeft [geïntimeerde 2] gezegd dat als ze het bedrijfsperceel zouden verkopen, de koopprijs tenminste één miljoen euro zou moeten zijn. Omdat [appellant] geen idee had of dat een reëel bedrag was vroeg hij of hij het pand mocht bezichtigen. Dat vond [geïntimeerde 2] goed. [appellant] is gaan kijken met [getuige 1]. De bedrijfsleider van [geïntimeerden], [bedrijfsleider geïntimeerden], was aanwezig. Na de bezichtiging heeft [appellant] weer telefonisch contact gehad met [geïntimeerde 2]. Die zei toen dat ze nog steeds niet wisten wat ze met het pand gingen doen. Omdat [appellant] niets meer hoorde, zocht hij op 16 november 2007 weer telefonisch contact met [geïntimeerde 2]. Hij kreeg hem toen niet aan de lijn, maar men zou hem vragen terug te bellen. Later die dag had [appellant] een voicemailbericht van [geïntimeerde 2], waarin deze zei dat [appellant] hem die avond vóór 20.00 uur kon terug bellen of anders de maandag daarop. [appellant] heeft [geïntimeerde 2] die dag kort vóór 20.00 gebeld. De telefoon stond op de speaker en [getuige 1] was bij [appellant] aanwezig. In dat gesprek zei [geïntimeerde 2] dat hij met zijn broer had overlegd en dat ze besloten hadden het bedrijfsperceel te verkopen. Ze wilden een koopprijs tussen de 1 en de 1,1 miljoen euro. Voorwaarden waren verder: geen detailhandel en geen [geïntimeerden] winkel. [appellant] bood 1,1 miljoen en [geïntimeerde 2] ging daarmee akkoord. Hij bevestigde aan [appellant] dat ze een deal hadden. Ze hebben het niet over een leveringsdatum gehad. [appellant] heeft aan [geïntimeerde 2] om een bevestiging van de transactie gevraagd. [geïntimeerde 2] zei dat z’n secretaresse al weg was maar dat hij er maandag voor zou zorgen. [appellant] ontving de bevestiging echter niet en belde de daaropvolgende dinsdag opnieuw naar [geïntimeerde 2]. [geïntimeerde 2] beloofde toen weer om de bevestiging te sturen, maar [appellant] heeft die niet ontvangen. [appellant] zelf heeft evenmin een bevestiging gestuurd.

De vrijdag daarna had [appellant] een afspraak met de Rabobank over de financiering. Die ochtend heeft hij weer [geïntimeerde 2] gebeld en gevraagd waar het koopcontract bleef. [geïntimeerde 2] beloofde weer dat op te sturen. Tijdens het gesprek bij de bank, waarbij [appellant] accountant [accountant appellant] ook aanwezig was, vroeg de bank of [appellant] een financieringsvoorbehoud had gemaakt. [appellant] zei dat hij dat niet had gedaan. De bank vroeg ook naar een schone grond verklaring. Na afloop van het gesprek bij de bank zijn [appellant] en [accountant appellant] naar het kantoor van [accountant appellant] gegaan en heeft [accountant appellant] met [geïntimeerde 2] gebeld over de schone grond verklaring. [geïntimeerde 2] heeft toen aan [accountant appellant] bevestigd dat hij het pand aan [appellant] had verkocht. [accountant appellant] belde op dat moment met de gsm van [appellant] die toen op de speaker stond.

In december 2007 nam [appellant] contact op met [vertegenwoordiger Rabobank] van de Rabobank, omdat het allemaal zo lang duurde. [vertegenwoordiger Rabobank] vroeg of [appellant] wel een koopcontract had. Omdat [appellant] dat niet had heeft hij ter plekke, in aanwezigheid van [vertegenwoordiger Rabobank], [geïntimeerde 2] gebeld met zijn gsm, terwijl zijn telefoon weer op de speaker stond. In dat telefoongesprek heeft [geïntimeerde 2] bevestigd dat hij het pand aan [appellant] had verkocht voor 1,1 miljoen euro onder de eerdergenoemde voorwaarden.

Een paar weken later zijn peilmonsters genomen op het terrein, waartoe [appellant] de sleutel van [geïntimeerde 2] kreeg. Ook is [appellant] nog verschillende malen in het pand geweest, ook met zijn architect. Toen de bouwvergunning rond was heeft [appellant] architect in het bijzijn van [appellant] met [geïntimeerde 2] gebeld en gezegd dat [appellant] meeluisterde. [geïntimeerden] zei toen dat hij zijn vergunningen nog niet rond had en pas leverde wanneer dat het geval was.

Nadat ook het bestemmingsplan was gewijzigd kreeg [appellant] een brief van de advocaat van [geïntimeerden] die er op neer kwam dat [geïntimeerden] zich op het standpunt stelde dat er geen koopovereenkomst tot stand was gekomen.

Bij [appellant] is nooit de gedachte opgekomen om van zijn kant een briefje te sturen naar [geïntimeerden], waarin de koop werd bevestigd. [appellant] zag daartoe geen aanleiding.

[vertegenwoordiger Rabobank]: in november 2007 belde [appellant] hem met de mededeling dat hij, [appellant], het pand van [geïntimeerden] in [woonplaats 1] had gekocht. [appellant] wilde overleggen over de financiering. [vertegenwoordiger Rabobank] heeft daarover op een avond met [appellant] gesproken op het kantoor van [appellant]. [appellant] had geen koopcontract. [appellant] belde toen met [geïntimeerde 2] terwijl de telefoon op de speaker stond. [geïntimeerde 2] heeft toen bevestig dat [appellant] het pand had gekocht voor 1,1 miljoen euro. Over verder details is toen niet gesproken.

Op 21 december 2008 kwam [vertegenwoordiger Rabobank] in het PSV stadion [geïntimeerde 3] tegen. [vertegenwoordiger Rabobank] zei toen dat [geïntimeerden] hun pand in [woonplaats 1] aan Wagricom hadden verkocht en [geïntimeerde 3] bevestigde dat.

[geïntimeerde 3]:in november 2007 zat hij op kantoor met zijn broer [geïntimeerde 2] en de boekhouder [boekhouder]. [geïntimeerde 2] had telefonisch contact met [appellant]. De telefoon stond op de speaker. [appellant] zei dat hij bereid was het pand voor 1,1 miljoen euro te kopen. [geïntimeerde 2] zei toen dat dat aanbod wel acceptabel zou zijn, maar dat eerst nog aan een aantal voorwaarden moest worden voldaan, zoals dat de verplaatsing naar De [bedrijventerrein] helemaal rond zou zijn. Er is in dat telefoongesprek absoluut geen koopovereenkomst gesloten.

Ergens in 2008 had [geïntimeerde 3] [appellant] aan de telefoon die meer vaart in de zaak wilde krijgen. [geïntimeerde 3] heeft toen gezegd dat het geen zin had om verder te praten, omdat [geïntimeerden] eerst een definitieve bouwvergunning en exploitatievergunning voor de nieuwbouw moest hebben.

[geïntimeerde 3] heeft [vertegenwoordiger Rabobank] eens ontmoet in het PSV stadion en hij herinnert zich dat [vertegenwoordiger Rabobank] toen vroeg hoe het zat met Wagricom. [geïntimeerde 3] heeft toen gezegd dat ze nog steeds op de gemeente zaten te wachten en dat ze niets konden doen zolang ze geen definitief uitsluitsel hadden. Verder hebben ze het niet over de kwestie gehad. [geïntimeerde 3] weet 100% zeker dat hij toen niet heeft gezegd dat zij het pand in [woonplaats 1] hadden verkocht.

[geïntimeerde 2]: [appellant] heeft hem tot vervelens toe gebeld omdat hij belangstelling had voor het bedrijfsperceel. Eind 2007 heeft [geïntimeerde 2] tegen [appellant] gezegd dat als zij het pand zouden verkopen, een prijs van 1,1 miljoen euro acceptabel zou zijn, maar dat [geïntimeerden] in ieder geval zou moeten beschikken over alle vergunningen voor de nieuwbouw en dat in het pand geen [geïntimeerden] producten zouden mogen worden verkocht. Dat telefoongesprek vond plaats op een vrijdagavond en zijn broer [geïntimeerde 3] en de boekhouder [boekhouder] waren daarbij aanwezig, terwijl de telefoon op de speaker stond. Er is toen geen koopovereenkomst gesloten.

Ook nadien bleef [appellant] bellen en om een afspraak vragen. [geïntimeerde 2] heeft hem gezegd dat dat geen zin had zolang aan genoemde voorwaarden niet was voldaan.

Op enig moment is [geïntimeerde 2] gebeld door [accountant appellant]. Die suggereerde dat er een koopcontract was gesloten. [geïntimeerde 2] heeft tegen [accountant appellant] hetzelfde gezegd als wat hij al eerder tegen [appellant] had gezegd, namelijk dat een koopprijs van 1,1 miljoen euro acceptabel zou zijn, maar dat zij alleen zaken wilden doen wanneer aan eerdergenoemde voorwaarden was voldaan.

[geïntimeerde 2] heeft [appellant] toestemming gegeven om boringen te doen op het terrein en om te voorkomen dat daar steeds iemand voor moest komen heeft hij voor enige weken aan [appellant] een sleutel gegeven van het hek rond het terrein. [appellant] heeft niet de sleutels van het pand gekregen.

[accountant appellant]: op de maandag na 16 november 2007 heeft [appellant] hem gebeld met de mededeling dat hij het pand van [geïntimeerden] had gekocht voor 1,1 miljoen euro en als voorwaarden géén [geïntimeerden] winkel en geen detailhandel. Op 23 november 2007 is [accountant appellant] met [appellant] bij de Rabobank geweest in verband met de financiering van de koop. Daarna zijn [appellant] en [accountant appellant] naar het kantoor van [accountant appellant] gegaan en heeft [accountant appellant] met de mobiel van [appellant] naar [geïntimeerde 2] gebeld. De telefoon stond op de luidspreker. [geïntimeerde 2] bevestigde de koop, de koopprijs en de voorwaarden. Hij zei dat geen financieringsvoorbehoud was afgesproken en dat [appellant] zelf maar voor de schone grond verklaring moest zorgen. De aankoop van het bedrijfsperceel en de verbouwing heeft [accountant appellant] op ongeveer twee miljoen begroot.

In oktober/november 2008 heeft [accountant appellant] contact opgenomen met [geïntimeerde 2] met de vraag wanneer geleverd zou kunnen worden. [geïntimeerde 2] zei dat hij daar nog op terug zou komen maar dat deed hij niet. [accountant appellant] heeft toen de adviseur van [geïntimeerden], [adviseur geïntimeerden] gebeld. [adviseur geïntimeerden] zei dat geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. [accountant appellant] heeft naar aanleiding daarvan geen verdere actie ondernomen.

[architect]: [appellant] heeft [architect] op 17 november 2007 gebeld en gezegd dat hij het pand van [geïntimeerden] had gekocht voor 1,1 miljoen euro op voorwaarden: geen [geïntimeerden] winkel en geen detailhandel. Op 12 december 2007 is [architect] op het bedrijfsperceel geweest. [bedrijfsleider geïntimeerden] van [geïntimeerden] heeft toen het pand laten zien. Op 13 december 2007 is [architect] er weer geweest, toen er peilbuizen werden geplaatst. [architect] heeft nooit contact met [geïntimeerden] gehad. Bij nader inzien heeft [architect] toch contact gehad met [geïntimeerde 2], zes weken na 28 april 2009, de datum waarop de bouwvergunning was verleend. [geïntimeerde 2] zei toen “wij leveren niet, want wij zijn niet rond met de gemeente”.

[getuige 1]: op 16 november 2007 was [getuige 1] aanwezig tijdens een telefoongesprek tussen [appellant] en [geïntimeerde 2]. De speaker stond aan. [geïntimeerde 2] zei toen dat hij met zijn broer er over had gesproken om het pand te verkopen en dat het tussen de 1 en de 1,1 miljoen euro moest opbrengen. [appellant] zei toen: “als ik 1,1 miljoen euro bied heb ik het dan? “ [geïntimeerden] zei ja. [geïntimeerden] zei dat hij zijn secretaresse de gemaakte afspraken op papier zou laten zetten.

3.3.1.

Op 11 augustus 2011 heeft [appellant] [geïntimeerden] gedagvaard en gevorderd:

A. te verklaren voor recht dat

1) tussen [Beheersmaatschappij] en [appellant] althans tussen [geïntimeerde 2] en [appellant] een koopovereenkomst is gesloten waarbij aan [appellant] het bedrijfsperceel is verkocht;

2) [Beheersmaatschappij] en [appellant], althans [geïntimeerde 2] en [appellant] een koopsom van 1,1 miljoen euro zijn overeengekomen;

3) [Beheersmaatschappij] en [appellant], althans [geïntimeerde 2] en [appellant] zijn overeengekomen dat [Beheersmaatschappij] op eerste verzoek van [appellant] had moeten leveren, althans in ieder geval omstreeks 16 juli 2009;

4) [Beheersmaatschappij], althans [geïntimeerde 2] in de nakoming van de koopovereenkomst tekort is geschoten en dat [Beheersmaatschappij] en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3], althans [geïntimeerde 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [appellant] geleden schade, op te maken bij staat;

B. [Beheersmaatschappij], althans [geïntimeerde 2] te veroordelen tot levering van het bedrijfsperceel binnen tien dagen na schriftelijk verzoek daartoe, op straffe van een dwangsom, met bepaling dat het vonnis in de plaats komt van de akte van levering, althans met benoeming van een vertegenwoordiger indien [Beheersmaatschappij] niet levert;

subsidiair:

veroordeling als onder A met dien verstande dat de verplichting tot levering pas ontstaat indien de mogelijkheid van het bouwen van een [geïntimeerden] winkel op het industrieterrein [bedrijventerrein] is ontstaan;

C. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

3.3.2.

Bij tussenvonnis van 23 november 2011 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast, die op 22 maart 2012 heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 3 oktober 2012 voorshands bewezen geacht dat op 16 november 2007 tussen [appellant] en [Beheersmaatschappij] een koopovereenkomst betreffende het bedrijfsperceel tot stand was gekomen voor de koopprijs van 1,1 miljoen euro. De rechtbank oordeelde daarbij voorts dat het ontbreken van een concrete leveringsdatum en overige gebruikelijke voorwaarden aan de voorshands bewezen overeenstemming op zich niet af doen.

[geïntimeerden] werd tot tegenbewijslevering toegelaten.

3.3.3.

[geïntimeerden] heeft op 12 december 2012 haar boekhouder [boekhouder] (hierna: “[boekhouder]”), haar hoofd technische dienst [bedrijfsleider geïntimeerden] (hierna: “[bedrijfsleider geïntimeerden]”) en haar adviseur [adviseur geïntimeerden] doen horen. In contra-enquête heeft [appellant] op 7 maart 2013 [getuige 2] (”[getuige 2]”) doen horen. Deze getuigen verklaarden, samengevat en zakelijk weergegeven als volgt.

[boekhouder]: in november 2007, op de 16e of de 23e, was hij met [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] aanwezig in de spreekkamer op kantoor van [Beheersmaatschappij]. De telefoon werd doorverbonden door een collega. [geïntimeerde 2] nam op. Hij zei “dat is [appellant] uit [woonplaats 1], die man blijft bellen, wat moet ik er mee”. [geïntimeerde 2] heeft op een gegeven moment gezegd dat hij met zijn broer en de boekhouder in de ruimte zat en het telefoongesprek op de intercom zou zetten. Dat is de gebruikelijke gang van zaken bij [geïntimeerden] zodra er meer personen aanwezig zijn. [appellant] heeft gezegd dat hij het pand in [woonplaats 1] wilde kopen. Er is door [appellant] een prijs van 1,1 miljoen euro genoemd. [geïntimeerde 2] heeft gezegd “ik kan het pand niet verkopen” of woorden van gelijke strekking en dat ze in overleg met de gemeente waren. [geïntimeerde 2] heeft ook gezegd dat de prijs wel bespreekbaar zou zijn als de zaak zich verder zou evolueren. De bedrijfsverplaatsing naar [bedrijventerrein] zou helemaal rond moeten zijn. Het was een kort gesprek. Het was een uitwisseling van standpunten.

[boekhouder] werkt al vanaf 1990 voor [geïntimeerden]. [geïntimeerden] heeft nog nooit een pand in een telefoongesprek verkocht.

[geïntimeerde 2] heeft ook nog gezegd dat bij koop van het pand niet dezelfde producten als die van [geïntimeerden] mochten worden verkocht. [boekhouder] heeft [geïntimeerde 2] niet horen zeggen dat hij de secretaresse de stukken zou laten opmaken. [geïntimeerde 2] praat niet op die manier. [geïntimeerden] heeft geen secretaresses.

Na dit telefoongesprek is door [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] met [boekhouder] niet meer over [appellant] of Wagricom gesproken.

[bedrijfsleider geïntimeerden]: hij heeft een keer [appellant] en [getuige 1] en een keer [appellant] en zijn architect in het pand binnengelaten. [appellant] heeft bij die bezichtigingen nooit gezegd dat hij het pand had gekocht.

[adviseur geïntimeerden]: hij is vanaf begin 2007 intensief betrokken geweest bij de ontwikkeling aangaande de bedrijfsuitbreidingsplannen. Om als verplaatser te worden aangemerkt moest [geïntimeerden] eigenaar blijven van het bedrijfsperceel. Dat wilden de provincie en de gemeente. Vanuit zijn rol als adviseur zou [adviseur geïntimeerden] op de hoogte zijn geweest als [geïntimeerden] voornemens was het pand te verkopen. [adviseur geïntimeerden] heeft nooit met [accountant appellant] gesproken. Wel een keer met [architect] en toen heeft [adviseur geïntimeerden] gezegd dat het pand naar zijn informatie niet was verkocht.

[getuige 2]: hij heeft een keer contact opgenomen met [geïntimeerden] omdat hij geïnteresseerd was in het bedrijfsperceel. Hem werd gezegd dat ze nu niet verkochten, maar wel bezig waren met nieuwbouw. Een paar maanden later hoorde [getuige 2] er over spreken dat [appellant] het pand van [geïntimeerden] had gekocht. [getuige 2] heeft toen weer naar [geïntimeerden] gebeld en gevraagd of het pand verkocht was. Hem werd gezegd dat ze er niet meer vrij mee waren.

3.3.4.

Bij het bestreden eindvonnis van 10 juli 2013 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen proceskosten. De rechtbank oordeelde daartoe als volgt. Van de vijf getuigen die hebben verklaard bij het telefoongesprek van 16 november 2007 aanwezig te zijn geweest, staat geen één (zonder meer) vrij. [appellant] en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zijn partijgetuigen. [getuige 1] kent [appellant] al zo’n twintig jaar. [boekhouder] is in dienst van [geïntimeerden]. De rechtbank ziet geen aanleiding aan de verklaring van [getuige 1] meer gewicht toe te kennen dan aan die van [boekhouder]. De rechtbank acht het tegenover de verklaringen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] staande bewijs niet zodanig sterk dat die de twijfel die de verklaringen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] en [boekhouder] oproepen over de juistheid van het standpunt van [appellant] voldoende kunnen wegnemen. Weliswaar zijn de verklaringen van [vertegenwoordiger Rabobank] en [accountant appellant] van aanzienlijk gewicht, maar anderzijds is van belang dat de gestelde koop nooit schriftelijk is bevestigd, hetgeen wel voor de hand had gelegen, aldus de rechtbank. Verder is door [appellant] na 16 november 2007 aan de gemeente aangegeven dat hij het bedrijfsperceel
kankopen, heeft [bedrijfsleider geïntimeerden] verklaard dat [appellant] tijdens de bezichtigingen nooit heeft aangegeven dat hij het pand had gekocht en heeft [adviseur geïntimeerden] verklaard dat [geïntimeerden] eigenaar moest blijven om de verplaatsing van het bedrijf te realiseren en dat hem onbekend was dat [geïntimeerden] het pand zou hebben verkocht. De rechtbank acht de verklaring van [getuige 2] betrekkelijk vaag. De rechtbank concludeert dat er onvoldoende (overtuigend) bewijs is voor de gestelde mondelinge koopovereenkomst.

3.4.1.

[appellant] is tijdig van dit eindvonnis en van alle daaraan voorafgaande vonnissen in hoger beroep gekomen. Hij heeft daarbij vernietiging gevorderd van al die vonnissen en toewijzing alsnog van zijn vorderingen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties.

3.4.2.

[appellant] heeft geen grieven aangevoerd tegen de tussenvonnissen van 23 november 2011 en 3 oktober 2012, zodat hij in zijn hoger beroep tegen deze vonnissen niet kan worden ontvangen. [appellant] heeft dus geen grief gericht tegen het in laatstgenoemd vonnis gegeven oordeel omtrent de bewijslastverdeling, noch tegen het voorshandse bewijsoordeel, noch tegen de bewijsopdracht aan [geïntimeerden].

Tegen het bestreden eindvonnis heeft [appellant] vier grieven aangevoerd. Deze grieven komen in de kern genomen neer op een bezwaar tegen de bewijswaardering door de rechtbank in haar eindvonnis. Voorzover het daarbij gaat om geleverd tegenbewijs geldt dat ontzenuwen van geleverd bewijs waaraan een voorshands bewijsoordeel is gekoppeld, volstaat. Aan tegenbewijs worden minder vergaande eisen gesteld dan aan bewijslevering door de partij die de bewijslast draagt, in dit geval [appellant].

Volgens [appellant] komt aanmerkelijk meer gewicht toe aan de verklaringen van de in zijn ogen onafhankelijke getuigen [vertegenwoordiger Rabobank], [accountant appellant] en [getuige 1], welke verklaringen worden ondersteund door de verklaringen van [appellant], [architect] en [getuige 2], dan aan de verklaringen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] en [boekhouder], die alledrie belanghebbenden zijn. Bovendien heeft [geïntimeerden] geen verklaring gegeven voor het feit dat [geïntimeerden] heeft meegewerkt aan uitvoering van de overeenkomst. Daarmee doelt [appellant] op het feit dat [geïntimeerden] hem in de gelegenheid heeft gesteld om het pand te bekijken en grondonderzoek te laten verrichten. Ook heeft [appellant] gesteld dat [geïntimeerden] heeft meegewerkt aan het door [appellant] verkrijgen van een bouwvergunning.

3.4.3.

[geïntimeerden] heeft de gestelde koopovereenkomst gemotiveerd betwist. Zij heeft er voorts op gewezen dat iedere schriftelijke bevestiging van de gestelde koopovereenkomst ontbreekt, dat de gemeente wel degelijk als voorwaarde voor verplaatsing naar de [bedrijventerrein] heeft gesteld dat [geïntimeerden] het bedrijfsperceel niet zou verkopen, dat zij, zodra zij er van op de hoogte raakte dat [appellant] een bouwvergunning en een vrijstelling had aangevraagd, daar juist bezwaar tegen heeft gemaakt, dat de door [appellant] gestelde “uitvoeringshandelingen” even goed als voorbereidingen van een door [appellant] gewenste koop zijn te zien wat ook wel blijkt uit het feit dat deze handelingen deels vóór 16 november 2007 hebben plaatsgevonden, dat [appellant] jarenlang geen enkele actie richting [geïntimeerden] heeft genomen, hoewel er genoeg indicaties voor hem waren dat [geïntimeerden] de door [appellant] gestelde koopovereenkomst niet erkende, dat [appellant] bij de aanvraag van de bouwvergunning in strijd met de waarheid heeft vermeld dat hij eigenaar van het bedrijfsperceel was en dat [appellant] alle bestuursrechtelijke procedures over deze kwestie heeft verloren.

3.4.4.

Het hof oordeelt als volgt.

Of tussen partijen een overeenkomst tot is gekomen, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid.

Op [appellant], die aan zijn vordering een op 16 november 2007 gesloten koopovereenkomst ten grondslag legt, rust de bewijslast en het bewijsrisico terzake, nu [geïntimeerden] de koopovereenkomst gemotiveerd heeft betwist.

3.4.5.

Volgens stellingen van partijen waren bij het bewuste telefoongesprek van 16 november 2007 vijf personen aanwezig. Deze personen zijn als getuigen gehoord. [appellant] en [getuige 1] verklaren overeenkomstig de stellingen van [appellant]. [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] en [boekhouder] verklaren overeenkomstig de stellingen van [geïntimeerden].

[appellant] is partij in het geding en belast met het leveren van bewijs. De door hem als getuige afgelegde verklaring kan daarom alleen bewijs in zijn voordeel opleveren, indien aanvullend bewijs voorhanden is dat zodanig sterk is en zulke essentiële punten betreft dat het zijn verklaring voldoende geloofwaardig maakt (art. 164 lid 2 Rv). Deze wettelijke beperking geldt niet de verklaringen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3], aangezien op [geïntimeerden] niet de bewijslast rust. Iets ander is dat het hof bij de waardering van het geleverde bewijs rekening zal houden met het feit dat ook zij partijgetuigen zijn.

3.4.6.

Anders dan [appellant] stelt betekent het enkele feit dat [boekhouder] in dienst is van [geïntimeerden] niet dat aan zijn verklaring minder gewicht moet worden toegekend dan aan de verklaring van [getuige 1], die zo’n twintig jaar een zakenrelatie/kennis van [appellant] is. Aanwijzingen dat [boekhouder] niet vrijuit heeft kunnen verklaren zijn er niet. Integendeel, de rechter die [boekhouder] als getuige heeft gehoord en die het eindvonnis heeft gewezen, heeft uitdrukkelijk overwogen dat hij allerminst de indruk heeft gekregen dat [boekhouder] vanwege zijn dienstverband niet in voldoende vrijheid een waarheidsgetrouwe verklaring heeft afgelegd of kunnen afleggen.

3.4.7.

Op zichzelf genomen zouden de verklaringen van [getuige 1], [vertegenwoordiger Rabobank] en [accountant appellant] als aanvullend bewijs van voldoende gewicht als bedoeld in artikel 164 lid 2 Rv kunnen worden beschouwd. In het licht van het overige bewijs en de overige feiten en omstandigheden van dit geval, komt het hof evenwel niet tot zo’n kwalificatie. Het hof neemt in dit verband het volgende in aanmerking:

i. i) de verklaringen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3];

ii) de verklaring van [boekhouder];

iii) het feit dat van de gestelde koopovereenkomst iedere schriftelijke bevestiging, zowel van de zijde van [appellant] als van de zijde van [geïntimeerden], ontbreekt. Daarbij valt ook op dat volgens [appellant] [geïntimeerde 2] bij herhaling heeft beloofd de gemaakte afspraken te bevestigen en [appellant], toen die bevestiging uitbleef, daarop geen actie richting [geïntimeerden] heeft ondernomen en evenmin zelf, ook niet na het uitblijven van een bevestiging door of namens [geïntimeerden], de volgens hem gemaakte afspraak schriftelijk heeft bevestigd;

iv) op 16 november 2007 had [appellant] zijn financiering niet rond, terwijl blijkens zijn eigen verklaring en de verklaringen van [vertegenwoordiger Rabobank] en [accountant appellant] die wel nodig was. Het ligt niet voor de hand om een koopovereenkomst met een koopprijs van 1,1 miljoen euro te sluiten zonder financieringsvoorbehoud en zonder dat die financiering al rond is;

v) uit de hiervoor bij de vastgestelde feiten aangehaalde brieven van de gemeente blijkt van een afspraak tussen de gemeente en [geïntimeerden] dat [geïntimeerden] het bedrijfsperceel niet mag verkopen zolang [geïntimeerden] en de gemeente nog onderhandelen/in overleg zijn omtrent een verplaatsing van het bedrijf van [geïntimeerden] naar de [bedrijventerrein] en voorts dat [appellant] van die afspraak op de hoogte is gesteld door de gemeente. De door [appellant] in hoger beroep overgelegde raadsinformatiebrief maakt een en ander niet anders. Daarin staat enkel dat in twee brieven van de provincie geen directe relatie wordt gelegd tussen de eigendom van het bedrijfsperceel en een afspraak inhoudende dat in geval van verplaatsing van het bedrijf naar de [bedrijventerrein], de detailhandelsfunctie op het bedrijfsperceel verdwijnt. Dat toont niet aan dat eerdergenoemde afspraak tussen de gemeente en [geïntimeerden] niet zou hebben bestaan en evenmin dat [appellant] niet van die afspraak op de hoogte was;

vi) ook na 16 november 2007 heeft [appellant] niet bij [geïntimeerden] op schriftelijke bevestiging van de koopovereenkomst aangedrongen of anderszins actie richting [geïntimeerden] ondernomen, terwijl daartoe toch alle aanleiding leek te bestaan. [appellant] werd immers door de gemeente geïnformeerd omtrent de door haar met [geïntimeerden] gemaakte afspraak en [geïntimeerden] heeft medio juli 2008 tegen de door [appellant] aangevraagde bouwvergunning en vrijstelling protest aangetekend. Dat [appellant] buiten een tussen de gemeente en [geïntimeerden] gemaakte afspraak staat is op zichzelf genomen juist, maar het ligt wel voor de hand om na kennisname van zo’n afspraak bij [geïntimeerden] te informeren hoe het zit, te meer nu ondanks volgens [appellant] door [geïntimeerde 2] gedane toezeggingen, iedere schriftelijke bevestiging van de koopovereenkomst was uitgebleven. Weliswaar kunnen feiten en omstandigheden van
na16 november 2007 niet bepalen of
opdie datum een overeenkomst is gesloten, maar zij kunnen wel bijdragen aan het oordeel dat toen geen overeenkomst tot stand is gekomen;

vii) na 16 november 2007 heeft [appellant] jegens de gemeente verklaard het bedrijfsperceel te
kunnenkopen, wat niet goed te rijmen is met zijn stelling dat hij het bedrijfsperceel al op 16 november 2007
hadgekocht.

3.4.8.

Het hof neemt overigens nog in aanmerking dat op 16 november 2007 partijen geen van tweeën beschikten over de nodige vergunningen om een landbouwmechanisatiebedrijf op het bedrijfsperceel te vestigen respectievelijk om de [geïntimeerden] vestiging naar De [bedrijventerrein] te verplaatsen. Zonder die vergunningen zou een koop en levering van het bedrijfsperceel aan [appellant] voor geen van partijen wenselijk zijn. Ook [appellant] moet zich hiervan bewust zijn geweest. Dat partijen het wel eens waren omtrent een koopprijs, maakt het voorgaande niet anders. Het heeft er immers alle schijn van dat op 16 november 2007 misschien een intentie is uitgesproken, maar geen definitieve afspraak is gemaakt. In dat licht is het dan ook begrijpelijk dat er geen schriftelijke bevestiging is gevolgd, dat nog geen financiering door [appellant] was geregeld en dat geen levertermijn is afgesproken. Hoe dan ook hebben de in r.o. 3.4.7 genoemde feiten en omstandigheden echter tot gevolg, dat het door [appellant] bijeengebrachte bewijs (uiteindelijk) te licht is om het voorshands gegeven bewijsoordeel definitief te maken c.q. tot gevolg dat dat bewijs voldoende ontzenuwd is.

3.4.9.

Het voorgaande betekent dat ook naar het oordeel van het hof de gestelde koopovereenkomst niet is komen vast te staan. De grieven falen, nu de waardering van het bewijs door het hof tot eenzelfde uitkomst leidt als de bewijswaardering door de rechtbank. [appellant] heeft in hoger beroep een bewijsaanbod gedaan, maar dat aanbod is op geen enkele wijze gespecificeerd. Nu in eerste aanleg (en ook daarvoor in het kader van het voorlopig getuigenverhoor) uitvoerige bewijslevering heeft plaatsgevonden, lag het op de weg van [appellant] om, indien hij aanvullend bewijs had willen leveren, concreet aan te geven van welke stellingen hij aanvullend bewijs zou willen leveren en het verzoek om de eerder gehoorde getuige [boekhouder] opnieuw te horen, toe te lichten . Nu [appellant] dit niet heeft gedaan is nadere bewijslevering niet aan de orde.

3.4.9.

Het bestreden eindvonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen proceskosten.

4. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep van de tussenvonnissen van 23 november 2011 en 3 oktober 2012;

bekrachtigt het vonnis van 10 juli 2013 waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] worden begroot op € 683,-- aan verschotten en op € 2.682,-- aan salaris advocaat en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.A. Wabeke en J.H.M. van Erp en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 juli 2014.