Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.125.747/01
arrest van 4 februari 2014
in de zaak van
Intrahof [vestigingsnaam] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. E.E. van der Kamp,
tegen:
[de man],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.J. Smits,
op het bij exploot van dagvaarding van 10 april 2013 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, kantonrechter Middelburg, gewezen vonnis van 14 januari 2013 tussen appellante - Intrahof - als gedaagde en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als eiser.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer: 237753/12-2106)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 3 oktober 2012.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 10 april 2013;
- de memorie van grieven van Intrahof van 27 augustus 2013 met producties (1-2);
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 5 november 2013 met producties
(9-14);
- het pleidooi op 10 januari 2014, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
- de bij brief van 20 december 2013 door mr. Van der Kamp toegezonden producties (3-4), die Intrahof bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht;
- de bij brieven van 6 en 8 januari 2014 door mr. Smits toegezonden producties
(15-23), die [geïntimeerde] bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1
Bij het pleidooi heeft Intrahof bezwaar gemaakt tegen de door de wederpartij kort voor het pleidooi toegezonden stukken, omdat daarbij de termijn voor toezending niet in acht is genomen. De producties zijn, zoals zal blijken uit de hierna volgende beoordeling, niet relevant voor de beslissing, zodat het hof reeds om deze reden aan het bezwaar voorbijgaat.
4.2
In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter onder 2.1. tot en met 2.6. een aantal feiten vastgesteld. Deze vaststelling luidt als volgt:
2.1.
Volgens huurovereenkomst van 7 juni 1991 verhuurt [geïntimeerde] aan Intrahof het winkelpand met bovenverdiepingen aan de[winkelpand] te [plaats]. Het gehuurde is bedrijfsruimte als bedoeld in (thans) artikel 7: 290 BW. De overeenkomst bepaalt onder meer, zakelijk weergegeven, dat:
- zij is aangegaan voor 10 jaar met ingang van 1 september 1991 (artikel 2 lid 1),
- zij, indien niet door de huurder een huuropzegging aan de verhuurder is verzonden, wordt verlengd met vijf jaar, dus tot en met 31 augustus 2006 (artikel 2 lid 2),
- de huurder, indien hij gebruik maakt van de in artikel 2 lid 2 vermelde optiejaren, andermaal recht heeft op vijf optiejaren tot en met 31 augustus 2011 (artikel 2 lid 3),
- de huurprijs bij aanvang ƒ 85.000,-- per jaar bedraagt en is geïndexeerd (artikelen 3 en 5),
- de huurder een voorkeursrecht van koop heeft indien de verhuurder gedurende de huurtijd voornemens is over te gaan tot vervreemding van het gehuurde (artikel 17).
2.2.
Bij allonge 1 van 18 december 1991 kwamen partijen overeen dat, in afwijking van de overeenkomst van 7 juni 1991,
- de huurovereenkomst is aangegaan voor 15 jaar met ingang van 1 september 1991,
- zij, indien niet door de huurder een huuropzegging heeft plaatsgehad, wordt verlengd met vijf jaar, dus tot en met 31 augustus 2011,
- artikel 2 lid 3 van de huurovereenkomst van 7 juni 1991 komt te vervallen.
2.3.
Op 1 maart 1995 ondertekenden partijen allonge 2. Zij namen in aanmerking dat de huurder voornemens was een structurele verbouwing uit te laten voeren. Zij kwamen overeen dat de kosten daarvan tot maximaal ƒ 50.000,-- in mindering zullen worden gebracht op de taxatiewaarde ingeval van de taxaties als bedoeld in artikel 17 van de huurovereenkomst.
2.4.
In verband met de verbouwing kwamen partijen overeen de huurprijs (omgerekend in euro's) die op 31 augustus 1997 € 44.024,06 bedroeg per 1 september 1997 te verlagen tot € 41.964,67 per jaar. In 2011 bedroeg de huurprijs ongeveer € 56.000,--. Bij beschikking van 3 mei 2012 benoemde de kantonrechter op verzoek van [geïntimeerde] een deskundige om van advies te dienen over de huurprijs.
2.5.
Intrahof is een beleggingsmaatschappij in commercieel vastgoed, gespecialiseerd in winkelpanden. Zij heeft het van [geïntimeerde] gehuurde in onderhuur gegeven aan [firma X.]. Tussen Intrahof en [firma X.] geldt een huurprijs van ongeveer € 80.000,-- per jaar. Het gehuurde wordt gebruikt als winkelruimte. Bij brief van 4 juli 2012 werd namens [firma X.] aan Intrahof de onderhuurovereenkomst opgezegd tegen 4 juli 2013.
2.6.
De gemachtigde van [geïntimeerde] zegde namens hem bij aangetekende brief van 8 februari 2012 aan Intrahof de huurovereenkomst op tegen 28 februari 2013, althans tegen de eerst mogelijke datum. Aan de opzegging ligt de algemene belangenafweging van artikel 7: 296 lid 3 BW ten grondslag. Intrahof stemde niet in met de huuropzegging.
Met grief 1 heeft Intrahof aangevoerd dat de kantonrechter hierin ten onrechte een aantal feiten en omstandigheden niet heeft betrokken. Uit de toelichting op deze grief blijkt dat het hierbij gaat om door Intrahof gewenste aanvullingen. In ieder geval blijkt er niet uit dat de hiervoor weergegeven vaststellingen onjuist zouden zijn. Het hof zal bij zijn beoordeling dan ook van deze vaststellingen uitgaan. De feiten en omstandigheden die Intrahof in dit verband heeft aangevoerd (en die door [geïntimeerde] zijn betwist) zullen voor zover nodig hierna aan de orde komen.
4.3
In deze procedure stelt [geïntimeerde] dat hij er groot belang bij heeft het gehuurde rechtstreeks te kunnen verhuren zodat hij daarover de controle heeft en zeggenschap kan uitoefenen. Hij ontvangt dan ook rechtstreeks de huur. Nu de huurovereenkomst tussen Intrahof en [firma X.] is geëindigd kan [geïntimeerde] zelf bepalen wie zijn pand in gebruik krijgt. De huurovereenkomst tussen partijen bestaat inmiddels al meer dan 22 jaar. Door die lange duur zijn mogelijke belangen van Intrahof beperkt. Eventuele investeringen zijn al lang afgeschreven. Intrahof heeft uitsluitend een financieel belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, aangezien zij het gehuurde alleen voor onderverhuur gebruikt. Intrahof ontvangt al jaren meer aan onderhuur dan zij aan hoofdhuur aan [geïntimeerde] betaalt. Bij een redelijke afweging van de belangen van partijen kan van Intrahof worden gevergd het gehuurde te ontruimen, aldus [geïntimeerde].
Op grond hiervan vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg, samengevat:
- bepaling dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt primair op 28 februari 2013 en subsidiair op de kortst mogelijke termijn, met veroordeling van Intrahof tot ontruiming en tot voldoening van de contractuele huurprijs tot en met de maand van de ontruiming,
- veroordeling van Intrahof in de proceskosten met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na dit vonnis.
Intrahof heeft deze vorderingen bestreden. Volgens haar heeft de opzegging van de huurovereenkomst geen andere strekking dan te komen tot verhoging van de huurprijs. Daarom is de opzegging niet rechtsgeldig en stuit de vordering af op artikel 7: 296 lid 4 aanhef en onder c BW. Voor de vaststelling van de huurprijs is de procedure ex artikel 7:303 BW de aangewezen weg, welke procedure inmiddels in gang is gezet. Volgens Intrahof weegt het belang van [geïntimeerde] bij beëindiging van de huurovereenkomst niet op tegen haar belang bij voortzetting ervan.
4.4
Bij tussenvonnis van 3 oktober 2012 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 5 november 2012 plaatsgevonden.
Bij eindvonnis van 14 januari 2013 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Intrahof de kosten die zij maakte voor en aan het gehuurde, voor zover voldoende onderbouwd, heeft terugverdiend en per saldo een redelijke winst heeft kunnen behalen. Uit de wettelijke bepalingen en de huurovereenkomst volgt dat Intrahof bij het aangaan van de overeenkomst rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat die op termijn zou kunnen worden beëindigd. Dat daardoor een einde komt aan de mogelijkheid van Intrahof om voordeel te behalen uit het verschil tussen de hoofdhuurprijs en de onderhuurprijs betekent naar het oordeel van de kantonrechter niet dat van haar bij een redelijke belangenafweging niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt, terwijl niet zonder meer valt in te zien dat Intrahof na het einde van de onderhuurverhouding met [firma X.] erin slaagt een onderhuurder te vinden die een (aanzienlijk) hogere huurprijs betaalt dan zij verschuldigd is aan [geïntimeerde].
Tegenover de belangen van Intrahof staat naar het oordeel van de kantonrechter het gerechtvaardigde belang van [geïntimeerde] om het gehuurde rechtstreeks te kunnen verhuren en daarover controle en zeggenschap uitoefenen. Bij een redelijke afweging van de belangen van [geïntimeerde] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van Intrahof (en van [firma X.]) bij een verlenging daarvan, oordeelde de kantonrechter dat de belangen van [geïntimeerde] zwaarder wegen.
De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] als volgt toegewezen:
- stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het pand[winkelpand] te [plaats] zal eindigen op 28 februari 2013;
- stelt het tijdstip van de ontruiming vast op 28 februari 2013.
Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde], waaronder de uitvoerbaar bij voorraadverklaring, afgewezen. Een incidentele vordering ex artikel 843a Rv van Intrahof heeft de kantonrechter eveneens afgewezen. Intrahof is veroordeeld in de kosten van de hoofdzaak en van het incident. Voor zover de vorderingen van [geïntimeerde] in de hoofdzaak en van Intrahof in het incident zijn afgewezen, zijn zij bij gebreke van (incidenteel) appel daartegen in dit hoger beroep niet aan de orde.
4.5
De grieven 2 tot en met 6 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De vraag die daarbij voorligt is of op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd bij verlenging van de overeenkomst, de vordering van [geïntimeerde] kan worden toegewezen, welke vordering in ieder geval wordt afgewezen indien van de huurder bij die afweging niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt (artikel 7:296 lid 3 BW). De huurovereenkomst dateert van voor het inwerkingtreden van het huidige huurrecht op 1 augustus 2003, maar deze bepaling heeft op grond van artikel 68a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek onmiddellijke werking. Bij de beantwoording van deze vraag, gaat het om de omstandigheden zoals deze zich op dit moment voordoen. Hierbij is met name van belang dat, zoals bij het pleidooi in hoger beroep is gebleken, [firma X.] in oktober 2013 het pand heeft verlaten en dat het pand inmiddels leeg staat. Mogelijke nadelige gevolgen van de beëindiging van de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Intrahof voor de onderhuurder zijn hierdoor niet meer aan de orde. Hetzelfde geldt voor een eventuele rechtstreekse voortzetting van de huurovereenkomst tussen verhuurder en onderhuurder.
4.6
Intrahof heeft aangevoerd dat zij er bij de aanvang van de huurovereenkomst op mocht rekenen dat zij het pand uiteindelijk zou kunnen kopen. Zij wijst in dit verband op het voorkeursrecht dat in de huurovereenkomst is opgenomen. Volgens Intrahof is zij in haar investeringsbeleid hier ook van uitgegaan. Het hof ziet hierin geen argument en belang voor voortzetting van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is weliswaar een voorkeursrecht ten behoeve van Intrahof opgenomen, maar dit behelst geen koopoptie. Indien Intrahof had willen bewerkstelligen dat zij het recht verkreeg het pand op enig moment van [geïntimeerde] te kopen, had zij dat met hem overeen moeten komen. Een dergelijke afspraak is evenwel niet gemaakt, terwijl bij Intrahof ook niet het gerechtvaardigd vertrouwen kon bestaan dat zij het pand zou kunnen aankopen. Wanneer zij haar investeringsbeleid op die verwachting heeft gebaseerd, hetgeen overigens niet vaststaat, komt dat voor haar rekening.
4.7
Intrahof heeft verder aangevoerd dat zij er van uit mocht gaan dat de huurovereenkomst zou worden voortgezet, aangezien zij de vrijheid had het pand voor de onderverhuur geschikt te maken en [geïntimeerde] zich als verhuurder op afstand had geplaatst. Dit argument gaat niet op, aangezien nergens uit blijkt dat partijen een huurovereenkomst hebben beoogd die op in feite op een eeuwigdurende overeenkomst neerkomt; in ieder geval blijkt dat niet uit de huurovereenkomst zoals deze tussen partijen is gesloten, met inbegrip van de nadien toegevoegde allonges. De bedoeling daarvan was kennelijk dat Intrahof het pand huurde teneinde dit aan een exploitant onder te verhuren en daaraan te verdienen.
4.8
Partijen hebben uitvoerig gediscussieerd over de vraag of Intrahof erin is geslaagd inmiddels een redelijk rendement te behalen met de huur/onderverhuur van het pand. Het hof acht deze discussie niet relevant voor de beantwoording van de vraag die voorligt. Waar het in dit verband wel om gaat, is of Intrahof gegeven de door haar gedane investeringen ten behoeve van de onderverhuur de gelegenheid heeft gekregen die investeringen terug te verdienen. Die gelegenheid heeft Intrahof naar het oordeel van het hof voldoende gekregen. Zoals [geïntimeerde] bij het pleidooi in hoger beroep onbestreden heeft benadrukt, dateren de laatste investeringen van enige omvang in het pand door Intrahof inmiddels van 14 jaar geleden. In de periode van 22 jaar dat de huurovereenkomst tot dusver van kracht is geweest en met name in de periode van 14 jaar na de laatste investeringen was Intrahof in de gelegenheid haar investeringen terug te verdienen en een redelijk rendement te bewerkstelligen. In hoeverre zij daarin daadwerkelijk is geslaagd, is geen kwestie die de verhuurder aangaat. In ieder geval is gesteld noch gebleken dat [geïntimeerde] hierop enige invloed heeft gehad of heeft kunnen hebben. Ook indien zou komen vast te staan dat Intrahof er niet in is geslaagd een redelijk rendement te behalen, betekent dit niet dat [geïntimeerde] gehouden zou zijn om die reden de huurovereenkomst voort te zetten.
4.9
Volgens Intrahof is de opzegging in feite een verkapte poging om te komen tot een huurprijsverhoging en daarom niet rechtsgeldig. De kantonrechter heeft dit verweer terecht en op goede gronden verworpen (r.o. 9); het hof sluit zich aan bij deze verwerping van dit verweer. De huurprijs is overigens het onderwerp van de procedure ex artikel 7:303 BW die [geïntimeerde] heeft geëntameerd en waarin, zoals bleek bij het pleidooi in hoger beroep, nog geen uitspraak is gedaan. De kwestie van de huurprijs hoort daarin thuis en is niet van invloed op de onderhavige procedure.
4.1
Het belang van Intrahof bij voortzetting van de huurovereenkomst is uitsluitend een financieel belang. Het feit dat zij haar voorkeursrecht voor koop na afloop van de huurovereenkomst niet langer kan uitoefenen is in dit verband niet van belang, omdat dit inherent is aan de inhoud van de tussen partijen gesloten overeenkomst en omdat er op dit moment geen enkele aanwijzing bestaat dat [geïntimeerde] voornemens is het pand aan derden te verkopen. Voor de totale bedrijfsuitoefening van Intrahof is voortzetting van de huurovereenkomst evenmin van bijzonder belang; zoals bij het pleidooi in hoger beroep is gebleken kan Intrahof voor haar bedrijfsvoering beschikken over 50 panden (woningen en bedrijfsruimten) die haar eigendom zijn. Gelet daarop is het niet aannemelijk dat de beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] en het eventueel ontbreken van verder rendement daaruit voor de bedrijfsvoering van Intrahof ingrijpende gevolgen zal hebben. Iets dergelijks is overigens ook niet met zoveel woorden door Intrahof gesteld.
4.11
[geïntimeerde] wenst het pand na 22 jaar verhuur via Intrahof thans rechtstreeks te gaan verhuren en daardoor controle en zeggenschap te krijgen over de wijze waarop het pand wordt gebruikt. Intrahof betwist dit en meent dat [geïntimeerde] het belang aan zijn zijde hiermee onvoldoende heeft onderbouwd. [geïntimeerde] heeft bij het pleidooi in hoger beroep te kennen gegeven dat het de bedoeling is dat het pand in de familie blijft en fungeert als pensioenvoorziening voor de huidige eigenaar en eventueel diens erfgenamen. Dat deze bedoeling zou zijn voorgewend, is niet gebleken. Daarbij is de wens om zelf meer invloed te kunnen uitoefenen op de gang van zaken rond het pand niet onaannemelijk. In ieder geval valt niet in te zien op welke wijze [geïntimeerde] dit argument nader zou moeten of kunnen onderbouwen. Het pand is zijn eigendom en hij wil er na 22 jaar weer de controle en zeggenschap over verwerven. Dat is op zich geen onaannemelijk of onduidelijk standpunt. Of hij daar financieel beter van wordt vergeleken met de huidige situatie is een kwestie die hem alleen aangaat en voor zijn rekening komt. Dat is niet de zorg van Intrahof. Dat [geïntimeerde] zelf de verhuur van het pand ter hand wil gaan nemen, is onder de gegeven omstandigheden als een gerechtvaardigd belang aan te merken.
4.12
Wanneer de belangen van [geïntimeerde] als verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt afgewogen tegen de belangen van Intrahof als huurder bij voortzetting ervan, komt het hof tot dezelfde conclusie als de kantonrechter, namelijk dat een redelijke afweging van deze belangen leidt tot toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] tot beëindiging. Dit betekent dat de overige grieven van Intrahof falen en dat het vonnis, voor zover daarvan beroep is ingesteld, wordt bekrachtigd. Het hof zal de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst en de ontruimingsdatum van het pand vaststellen op 5 mei 2014. Intrahof zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep als gevorderd.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van 14 januari 2013, voor zover daarvan hoger beroep is ingesteld;
stelt de beëindigingdatum van de huurovereenkomst en de ontruimingsdatum vast op 5 mei 2014;
veroordeelt Intrahof in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 299,= aan vast recht en op € 2.682,= aan salaris advocaat, en wat betreft de nakosten op € 131,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,= vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 februari 2014.