ECLI:NL:GHSHE:2014:1494

• Datum uitspraak: 27 mei 2014
• Publicatiedatum: 27 mei 2014
• Zaaknummer: HD 200.103.910_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging koopovereenkomst appartementsrecht wegens ongeschiktheid als woonruimte en zorgplicht makelaar

In deze civiele zaak heeft appellant een appartementsrecht gekocht dat hij wilde gebruiken als woonruimte voor zijn dochter. Na levering bleek dat de ruimte niet voldeed aan het Bouwbesluit en niet als woon-, bedrijfs- of atelierruimte mocht worden gebruikt. De koper vordert vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding wegens onjuiste voorlichting door de makelaar.

De rechtbank heeft de koopovereenkomst vernietigd en de verkoper hoofdelijk veroordeeld tot terugbetaling van de koopsom met rente. Tevens werd de makelaar aansprakelijk gesteld voor onrechtmatige daad wegens onvoldoende onderzoek en het negeren van een waarschuwing van de notaris.

In hoger beroep zijn verschillende eiswijzigingen aangebracht, waaronder vorderingen tot schadevergoeding en medewerking aan ongedaanmaking van de koop. Het hof oordeelt dat sommige eiswijzigingen niet toelaatbaar zijn en verwijst de zaak naar de rol voor nadere aktewisseling. Het hof houdt verdere beslissing aan.

De zaak betreft de omvang van de zorgplicht van een makelaar bij verkoop van een appartementsrecht dat niet geschikt is voor het beoogde gebruik en de gevolgen van onjuiste informatieverstrekking.

Uitkomst: Het hof houdt de verdere beslissing aan en verwijst de zaak naar de rol voor nadere aktewisseling over eiswijzigingen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.103.910/01

arrest van 27 mei 2014

in de zaak van

1. [appellant 1],

2.
[appellante 2] ,

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten in het principaal appel,

geïntimeerden in het incidenteel appel,

verder: [appellant 1],

advocaat: mr. J.H. Brouwer,

tegen:

1. [geïntimeerde 1],

h.o.d.n. [Bedrijf] Vastgoed Makelaardij,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde in het principaal appel,

appellant in het incidenteel appel,

verder: [geïntimeerde 1],

advocaat: mr. H.W. Gierman,

2. [geïntimeerde 2],

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

verder: [geïntimeerde 2],

in hoger beroep niet verschenen,

3. [geïntimeerde 3],

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

verder: [geïntimeerde 3],

in hoger beroep niet verschenen,

op het bij exploten van dagvaarding van 7 en 8 maart 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Breda gewezen vonnis van 14 december 2011 tussen [appellant 1] als eiser en [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer/rolnummer: 222288/HA ZA 10-1390)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 3 november 2010.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 7 maart 2012 ten aanzien van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] met eiswijziging;

- de dagvaarding in hoger beroep van 8 maart 2012 ten aanzien van [geïntimeerde 1] met eiswijziging;

- het op 24 april 2012 tegen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] verleende verstek;

- de memorie van grieven van [appellant 1] van 17 juli 2012 met producties en eiswijziging;

- de memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel van [geïntimeerde 1] van 6 november 2012;

- de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellant 1] van 27 maart 2013 met producties en eiswijziging;

- de akte van [geïntimeerde 1] van 14 mei 2013;

- de antwoordakte van [appellant 1] van 11 juni 2013.

Het hof heeft vervolgens uitspraak bepaald op heden en doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De gronden van het hoger beroep

In het principaal appel en in het incidenteel appel

Voor de inhoud van de zes grieven van [appellant 1] en de zes grieven van [geïntimeerde 1] verwijst het hof naar de desbetreffende memories van grieven.

4. De beoordeling

In het principaal appel en in het incidenteel appel

4.1

Het gaat in dit hoger beroep, voor zover in dit stadium van belang, om het volgende.

[appellant 1] heeft op 22 september 2009 voor een koopsom van € 110.000,= van [geïntimeerde 2] gekocht het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de ruimte in de kelder van de rechterzijde van het gebouw aan [het adres] te [plaats]. De koop is tot stand gekomen onder begeleiding van verkopend makelaar [geïntimeerde 1]. Het appartementsrecht is op 9 oktober 2009 aan [appellant 1] geleverd. In de weken daarna vernam [appellant 1] van de gemeente dat de ruimte niet zou voldoen aan het Bouwbesluit en daarom niet als woon-, bedrijfs- en/of atelierruimte zou mogen worden gebruikt, terwijl hij deze had willen gebruiken als woonruimte voor zijn dochter. [geïntimeerde 2] is inmiddels opgeheven; [geïntimeerde 3] is de beherend vennoot van [geïntimeerde 2].

4.2

In deze procedure stelt [appellant 1] dat [geïntimeerde 2] hem de ruimte als atelier- en/of woonruimte heeft verkocht. Aangezien is gebleken dat de ruimte (uit bestemmingstechnisch oogpunt) niet als atelier- en/of woonruimte kan worden gebruikt, en de ruimte (in bouwtechnische zin) pas geschikt zou zijn na extra investering van een bedrag van ten minste € 107.695,=, wenst [appellant 1] vernietiging dan wel ontbinding van de koopovereenkomst.

Wat [geïntimeerde 1] betreft, stelt [appellant 1] dat deze onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld doordat [geïntimeerde 1] hem onjuist heeft voorgelicht, foutieve informatie heeft verstrekt, als deskundige niet (voldoende) onderzoek heeft gedaan naar de bestemmingsdoeleinden en mogelijkheden waarvoor de ruimte kon worden gebruikt en bovendien een waarschuwing van de notaris in de wind heeft geslagen waardoor hij niet heeft gehandeld zoals van een NVM-makelaar mag worden verwacht.

4.3

Op grond hiervan vorderde [appellant 1] in eerste aanleg, kort samengevat:

I. vernietiging, dan wel ontbinding van de koopovereenkomst met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] tot betaling van een bedrag van € 110.000,= met wettelijke rente;

II. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat;

III. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en/of [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] tot betaling van een bedrag van € 9.028,70 met wettelijke rente;

IV. een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] jegens [appellant 1] onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor alle daaruit voortvloeiende schade, indien en voorzover die schade niet op [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] kan worden verhaald, waaronder de koopsom van € 110.000,=, indien en voorzover deze niet binnen 8 dagen na betekening van het vonnis door [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] aan [appellant 1] wordt terugbetaald;

V. veroordeling van [geïntimeerde 1] tot schadevergoeding op te maken bij staat, indien en voorzover [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] in gebreke blijven met de voldoening van hetgeen zij krachtens het vonnis aan [appellant 1] moeten betalen;

VI. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en/of [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] in de proceskosten, inclusief de nakosten.

[geïntimeerde 1] enerzijds en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] anderzijds hebben de vorderingen van [appellant 1] in eerste aanleg afzonderlijk bestreden.

4.4

Bij tussenvonnis van 3 november 2010 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 22 februari 2011 plaatsgevonden en is op 6 september 2011 voortgezet.

Bij eindvonnis van 14 december 2011 heeft de rechtbank de koopovereenkomst vernietigd en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] hoofdelijk veroordeeld om aan [appellant 1] te betalen een bedrag van € 110.000,=, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf 25 december 2009, onder gehoudenheid van de medewerking van [appellant 1] aan de gelijktijdige tenaamstelling van het onroerend goed op naam van een door [geïntimeerde 3] aan te wijzen (rechts)persoon.

Verder heeft de rechtbank [geïntimeerde 1] veroordeeld tot betaling aan [appellant 1] van twee posten in verband met de vaststelling van de schade en aansprakelijkheid. De verklaring voor recht onder IV. is geheel toegewezen. Ook is [geïntimeerde 1] veroordeeld tot vergoeding van de notariskosten voor de teruglevering van het onroerend goed en de betaalde overdrachtsbelasting en overige schade aan de zijde van [appellant 1], op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Ten slotte zijn [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten met nakosten.

Eiswijzigingen

4.5

In zijn dagvaarding in hoger beroep heeft [appellant 1] zijn eis aldus gewijzigd dat hij heeft toegevoegd, kort gezegd, een vordering tot veroordeling van [geïntimeerde 1] om als schadevergoeding het bedrag van € 110.000,= met rente te betalen, dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ondanks betekening van het vonnis in eerste aanleg niet terugbetalen. Deze eiswijziging is toelaatbaar.

4.6

Bij memorie van grieven heeft [appellant 1] zijn eis aldus gewijzigd dat hij daaraan heeft toegevoegd, kort gezegd, een vordering tot hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] tot medewerking aan de uitvoering van hun ongedaanmakingsverplichtingen die voortvloeien uit de vernietiging/ontbinding van de koopovereenkomst, waaronder de teruglevering van de onroerende zaak, op verbeurte van een dwangsom.

Artikel 130 lid 3 Rv, dat op grond van artikel 353 lid 1 Rv ook in hoger beroep van toepassing is, bepaalt dat een verandering of vermeerdering van eis tegen een partij die niet in het geding is verschenen uitgesloten is, tenzij de eiser de verandering of vermeerdering tijdig bij exploot aan die partij kenbaar heeft gemaakt. Gesteld noch gebleken is dat [appellant 1] deze eiswijziging dienovereenkomstig aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] kenbaar heeft gemaakt. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde [appellant 1] in de gelegenheid te stellen zich hierover bij akte uit te laten. [geïntimeerde 1] zal hierop bij antwoordakte kunnen reageren. Deze aktewisseling is niet voor enig ander doel bestemd.

4.7

Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [appellant 1] zijn eis opnieuw gewijzigd in die zin dat hij aan de vermeerdering van eis die hiervoor onder 4.5 is aangeduid aan het gevorderde bedrag van € 100.000,= toevoegt ‘dan wel een bedrag van € 70.000,= dan wel enig ander door het hof te bepalen bedrag‘.

Het hof overweegt hierover het volgende. De in artikel 347 lid 1 Rv besloten twee conclusie regel beperkt de aan [appellant 1] toekomende bevoegdheid tot verandering of vermeerdering van eis in hoger beroep in die zin dat hij in beginsel zijn eis niet later dan in zijn memorie van grieven mag veranderen of vermeerderen. Op deze in beginsel strakke regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, maar die doen zich in dit geval niet voor. Het hof gaat daarom aan deze eiswijziging voorbij.

Verdere beoordeling

Na de hiervoor onder 4.6 bedoelde aktewisseling zal het hof op de zaak zelf ingaan. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

5. De uitspraak

Het hof:

in het principaal appel en in het incidenteel appel

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 24 juni 2014 voor akte aan de zijde van

[appellant 1] met het hiervoor onder 4.6 vermelde doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 mei 2014.