Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/00081
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak op het hoger beroep van
de heer [belanghebbende],
wonende te [woonplaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Roermond (hierna: de Rechtbank) van 21 december 2012, nummer AWB 10/1400 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de directeur van Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak
[a-straat] 61a te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2009 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 (hierna: de beschikking). De beschikking is in één geschrift vervat met de aanslag in de onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2010.
Onderzoek ter zitting
De zitting heeft plaatsgehad op 3 april 2014 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar is toen verschenen en gehoord belanghebbende.
De Heffingsambtenaar is met kennisgeving aan het Hof niet verschenen.
Na behandeling van de zaak heeft het Hof heden, 17 april 2014, de volgende mondelinge uitspraak gedaan.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Gronden
Vooraf en ambtshalve
1.
De Heffingsambtenaar is niet verschenen. Bij brief van 27 maart 2014 heeft de Heffingsambtenaar medegedeeld dat hij niet op de zitting aanwezig zal zijn. Als reden heeft hij daarvoor aangevoerd:
“De zaak is naar mijn mening bij behandeling van beroep in eerste aanleg en in hoger beroep (middels aanvullend verweerschrift met bijlagen) inhoudelijk meer dan voldoende toegelicht.”.
“De zaak is naar mijn mening bij behandeling van beroep in eerste aanleg en in hoger beroep (middels aanvullend verweerschrift met bijlagen) inhoudelijk meer dan voldoende toegelicht.”.
2.
Het Hof hecht er aan op te merken dat op de Heffingsambtenaar weliswaar geen wettelijke verplichting rust om ter zitting te verschijnen, doch dat het uiting geven van behoorlijk bestuur en van professionaliteit de Heffingsambtenaar nopen zich ter zitting te doen vertegenwoordigen, bijzondere omstandigheden daargelaten. Door niet te verschijnen miskent de Heffingsambtenaar zijn positie als procespartij, in het bijzonder nu hij optreedt namens de overheid, en kan het onderzoek ter zitting worden bemoeilijkt. Nog afgezien van de meerwaarde die een mondelinge uitwisseling van standpunten kan hebben naast de schriftelijke wisseling van stukken, veroorzaakt het niet-verschijnen dat bij een rechter levende vragen niet beantwoord kunnen worden.
3.
De reden die de Heffingsambtenaar in dit geval heeft gegeven om niet te verschijnen, heeft niet als bijzonder te gelden. Het Hof betreurt het daarom dat de Heffingsambtenaar er voor heeft gekozen niet ter zitting te verschijnen.
Ten aanzien van het geschil
4.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum).
5.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Ingevolge onderdeel b van genoemd artikel wordt de waarde van niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een
discounted-cash-flow methode.
6.
De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport, opgesteld op 23 februari 2012 door [A], RT. Ten tijde van de peildatum was nog sprake van een woning met bedrijfsgebouwen. De waarde is, primair, bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten.
Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar bij wijze van een subsidiaire onderbouwing van de waarde een taxatie uitgevoerd op basis van de vergelijking met referentieobjecten.
Ter ondersteuning van deze subsidiaire onderbouwing beroept de Heffingsambtenaar zich op de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten, te weten [b-straat] 52 te [B], [c-straat] 3A te [woonplaats] en [d-straat] 73 te [woonplaats] (hierna: de referentieobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal zowel van de onroerende zaak als van de referentieobjecten. In het taxatierapport is de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen, de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten en een matrix betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen. De onroerende zaak is in het taxatierapport getaxeerd op € 395.000.
7.
Belanghebbende voert in hoger beroep de volgende grieven aan:
a. gelet op de vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2004 is de waarde voor het belastingjaar 2010 te hoog vastgesteld;
b. de taxateur beweert ten onrechte dat de waarden van onroerend goed behoorlijk zijn gestegen. De waarden zijn juist gedaald en zeker bij bedrijfswoningen;
c. de taxateur gaat ten onrechte uit van (tropisch) hardhout. De gebruikte houtsoort komt uit Scandinavië en is een grenen soort;
d. alle gebruikte referentieobjecten zijn niet relevant, omdat het in casu een bedrijfswoning met agrarisch karakter betreft, en
e. in het verlengde van de voortuin staat op een afstand van 120/130 meter een enorme flat van 10 verdiepingen hoog, hetgeen een waardedrukkende factor is.
Ten aanzien van geschilpunt a.
8.
Belanghebbende verwijst naar de relatie met de taxatiewaarden WOZ voor het belastingjaar 2004. Met deze taxatie kan geen rekening worden gehouden, omdat de taxatie met betrekking tot andere waardepeildata los staat van die per 1 januari 2009.
De waarde van een onroerende zaak wordt voor elk tijdvak opnieuw bepaald.
Ten aanzien van geschilpunt b.
9.
Belanghebbende is van mening dat ten opzichte van een eerdere waardebepaling sprake is van een daling van de waarden van onroerend goed.
De juistheid van een eerder vastgestelde waarde staat thans niet ter beoordeling van de belastingrechter en kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.
Overigens vermeldt de Heffingsambtenaar in het verweerschrift in hoger beroep, dat tussen de waardepeildata 1 januari 1999 (belastingjaar 2004) en 1 januari 2009 (belastingjaar 2010) sprake was van een sterke waardestijging en verwijst hiervoor naar het als bijlage bijgevoegde Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het kadaster. Genoemde index laat in
de periode gelegen tussen januari 1999 en januari 2009 een stijging van de woningwaarde van 60,9% zien. Zoals de Heffingsambtenaar zelf ook al aangeeft, zijn de overgelegde gegevens louter indicatief.
Ten aanzien van geschilpunt c.
10.
De Heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift in hoger beroep erkend dat deze stelling van belanghebbende correct is en dat voor houtskeletbouw overwegend vurenhout en grenenhout wordt gebruikt. Dit heeft evenwel volgens de Heffingsambtenaar geen gevolgen voor de waardering, omdat deze houtsoorten ademende natuurproducten zijn die de juiste luchtvochtigheid met zich meebrengen en prima isolatiecapaciteiten hebben.
Het Hof acht de Heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat van het feit dat bij de taxatie van 23 februari 2012 is uitgegaan van (tropisch)hardhout in plaats van overwegend vurenhout en grenen in het onderhavige geval geen waardedrukkend effect uitgaat. De Heffingsambtenaar heeft namelijk gemotiveerd gesteld dat en waarom genoemde omstandigheid geen waardedrukkend effect heeft bij het vaststellen van de waarde. Het Hof hecht geloof aan hetgeen de Heffingsambtenaar in de van hem afkomstige stukken op dit punt heeft gesteld.
Ten aanzien van geschilpunt d.
11.
Belanghebbendes grief dat de gebruikte referentieobjecten niet relevant zijn, leidt er niet toe dat de waarde van € 395.000 verminderd dient te worden.
Zoals vermeld op pagina 11 van het taxatierapport is bij de waardering van de onroerende zaak primair uitgegaan van de agrarische bestemming die op het object rust op zowel de waardepeildatum alsmede voorafgaande aan het begin van het belastingjaar.
Zoals vermeld op pagina 11 van het taxatierapport is bij de waardering van de onroerende zaak primair uitgegaan van de agrarische bestemming die op het object rust op zowel de waardepeildatum alsmede voorafgaande aan het begin van het belastingjaar.
Ter nadere onderbouwing is (subsidiair) tevens getaxeerd op basis van referentiewoningen met een woonbestemming. Zoals vermeld in de matrix zou bij een woonbestemming de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd worden op een waarde in het economische verkeer van € 569.265.
Nu tussen partijen niet in geschil is dat ten tijde van de waardepeildatum en voorafgaande aan het begin van het belastingjaar sprake was van een woning met een bedrijfsgedeelte, gaat het Hof voorbij aan de subsidiaire waardebepaling en kan in het midden blijven of de gebruikte referentieobjecten al dan niet relevant zijn.
Ten aanzien van geschilpunt e.
12.
Met betrekking tot een waardedrukkend effect van de aanwezigheid van een flat heeft de Heffingsambtenaar in het verweerschrift in hoger beroep vermeld dat een taxateur bij een waardering in het kader van de Wet WOZ rekening houdt met alle waardebepalende factoren, waaronder omgevingsfactoren en dat het niet benoemen van een flat door de taxateur niet wil zeggen dat met genoemde omstandigheid geen rekening is gehouden.
De Heffingsambtenaar merkt tevens op dat aan de achterzijde van de flat aan de Linnaeusweg regelmatig rij-, hoek- en twee-onder-één-kapwoningen worden verkocht, die op circa 50 meter afstand hemelsbreed van hetzelfde flatgebouw liggen, en dat uit marktanalyse blijkt dat deze ligging geen waardedrukkend effect heeft.
13.
Indien een belanghebbende omgevingsfactoren stelt die van belang kunnen zijn voor de waarde van een onroerende zaak, rust op de heffingsambtenaar de bewijslast dat met omgevingsfactoren bij de waardebepaling rekening is gehouden.
14.
Het Hof acht de Heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat van de bedoelde flat geen waardedrukkend effect uitgaat. De Heffingsambtenaar heeft namelijk gemotiveerd gesteld dat en waarom genoemde omstandigheid geen waardedrukkend effect heeft bij het vaststellen van de waarde. Het Hof hecht geloof aan hetgeen de Heffingsambtenaar in de van hem afkomstige stukken op dit punt heeft gesteld.
15.
Uit het vorenstaande volgt dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de Rechtbank moet worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
16.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
17.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.
Aldus gedaan door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, P. Fortuin en J.A. Meijer en voor wat betreft de beslissing in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier, in het openbaar uitgesproken op 17 april 2014.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 24 april 2014
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
‘s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht.
cassatie is gericht.
d. de gronden van het beroep in cassatie
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.