ECLI:NL:GHSHE:2014:1057

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.075.203/01

arrest van 15 april 2014

in de zaak van

[de vrouw],

wonende te [woonplaats],

appellante,

advocaat: mr. A.M.B.J. Derks-Höppener te Sittard,

tegen

Stichting Woonmaatschappij Zo Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. P.L.T. Roks te Best,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 7 december 2010 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard, onder zaaknummer 339194 CV EXPL 09-2357 gewezen vonnis van 4 augustus 2010.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 7 december 2010 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 26 januari 2011;

- de memorie van grieven met vierentwintig producties;

- de memorie van antwoord met negenentwintig producties (genummerd 2 tot en met 4A, 5 tot en met 8E, 9 tot en met 12A, 13, 13A, 14 tot en met 22);

- de akte van [appellante] met eiswijziging en negen producties (A tot en met I);

- de antwoordakte van Zo Wonen.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6.De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

7.De beoordeling

7.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende. De overleden ouders van [appellante] zijn vanaf 1 september 1964 huurders geweest van de woning aan de [perceel 1.] te [plaats]. Vanaf 1998 woont [appellante] wederom in deze woning. [appellante] werd op 24 november 2000 medehuurster en zij is inmiddels enig huurster en enig bewoonster van de woning. Op het moment van de inleidende dagvaarding (12 juni 2009) bedroeg de kale huurprijs € 437,81 per maand.

7.2.

Bij inleidende dagvaarding heeft [appellante], kort gezegd, vermindering van de huurprijs gevorderd en daartoe gesteld dat de woning gebreken vertoont, te weten een niet goed functionerend toilet en een niet deugdelijk werkende centrale verwarmingsinstallatie. Daarnaast heeft [appellante] gesteld dat zij al sinds 2003 ernstige overlast ervaart van haar buren, de heer [buur 1.] en mevrouw [buur 2.] en hun kinderen, zijnde de huurders, althans bewoners (althans gebruiker of feitelijk verblijvende voor zover het [buur 1.] betreft) van de woning aan de [perceel 2.] te [plaats] (hierna: de familie [buur 2.]), welke woning eveneens eigendom is van Zo Wonen. [appellante] heeft voor wat betreft deze gestelde overlast kort gezegd gevorderd dat Zo Wonen zorg dient te dragen voor ontbinding van de huurovereenkomst met de familie [buur 2.] en ontruiming van het gehuurde, althans dat Zo Wonen ervoor dient te zorgen dat de familie [buur 2.] de overlast staakt, althans dat Zo Wonen alle haar ten dienste staande middelen dient in te zetten om de overlast teniet te doen, alles op straffe van verbeurte van dwangsommen.

7.3.

Zo Wonen heeft de gestelde gebreken betwist. Over de overlast heeft Zo Wonen (samengevat) gesteld dat sprake is van een burenruzie en dat andere bewoners geen last hebben van de familie [buur 2.].

7.4.

Bij vonnis van 4 augustus 2010 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen.

7.5.

In haar appeldagvaarding heeft [appellante], samengevat, gevorderd:

1. dat Zo Wonen wordt verplicht om zorg te dragen voor ontbinding van de huurovereenkomst met de huurders van de woning aan de [perceel 2.] te [plaats] en ontruiming van dat pand, althans dat Zo Wonen wordt verplicht om de door die huurders veroorzaakte overlast te staken (zoals nader in de appeldagvaarding gepreciseerd), althans dat Zo Wonen wordt verplicht alle haar ten dienste staande middelen in te zetten om de door die huurders veroorzaakte overlast te staken, alles op straffe van verbeurte van dwangsommen,

2. te bepalen dat de door [appellante] aan Zo Wonen verschuldigde huurprijs wordt verminderd met € 250,- per maand in verband met verminderd huurgenot vanwege gebreken aan toiletpot en centrale verwarming, ingaande op de dag van de appeldagvaarding, tot aan de dag dat de gebreken zullen zijn verholpen,

3. dat Zo Wonen wordt veroordeeld in de proceskosten van de beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad.

7.6.

Ter uitvoering van het tussenarrest van 7 december 2010 heeft op 26 januari 2011 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Partijen zijn tijdens die comparitie overeengekomen:

dat zij bindend advies zullen vragen aan onafhankelijke deskundigen over de klachten van [appellante] over het toilet en de verwarming;
dat zij zich zullen neerleggen bij dat advies;
dat, wanneer de klachten van [appellante] terecht zijn, Zo Wonen de klachten zal verhelpen overeenkomstig het advies en dat in dat geval de kosten van het bindend advies en de kosten van het verhelpen van de gebreken voor rekening van Zo Wonen zijn;
dat in geval de klachten van [appellante] onterecht zijn, [appellante] de kosten van het bindend advies voor haar rekening zal nemen en zij zich bij het advies zal neerleggen;
dat de advocaten van partijen in onderling overleg één of meer deskundigen aanzoeken.
Voorts hebben partijen het volgende verklaard:
Zo Wonen zegt toe dat zij een grondig onderzoek zal gaan instellen naar de klachten van [appellante] over haar buren;
[appellante] zal Zo Wonen alle door haar verzamelde en te verzamelen informatie verstrekken die daarop betrekking heeft;
Zo Wonen zal een plan van aanpak aan [appellante] verstrekken, uiterlijk binnen veertien dagen na de dag van de comparitie;
zodra Zo Wonen een bespreking over het onderwerp met de buren van [appellante] plant, zal Zo Wonen [appellante] daarover informeren;
Zo Wonen zal een afspraak maken met [appellante] om op 1 april 2011 te bespreken wat de verdere gang van zaken zal zijn met betrekking tot die klachten, mits de gezondheidstoestand van [appellante] dat op dat moment toelaat;
op 1 mei 2011 zal in aanwezigheid van beide advocaten een evaluatie plaatsvinden; dan zal aan de orde komen of de uitkomst van het onderzoek aanleiding is voor [appellante] om het hoger beroep in te trekken.

7.7.

Hetgeen partijen ter gelegenheid van de comparitie na aanbrengen zijn overeengekomen en hetgeen zij hebben verklaard, heeft niet geleid tot een intrekking van het hoger beroep. Op de rol van 10 juli 2012 heeft [appellante] haar memorie van grieven genomen.

7.8.

Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] haar stelling dat het toilet niet goed functioneert onvoldoende met stukken heeft onderbouwd en grief II tegen een zelfde oordeel maar dan met betrekking tot de verwarming. In de toelichting op deze grieven stelt [appellante] dat Zo Wonen haar klachten in het verleden heeft erkend en dat zij over onvoldoende financiële middelen beschikt om rapporten in het geding te kunnen brengen waaruit de juistheid van haar stelling volgt. Het hof is van oordeel dat deze grieven van [appellante] door de feiten zijn achterhaald. Nu partijen tijdens de comparitie na aanbrengen bindend advies zijn overeengekomen op de manier zoals hiervoor onder rov. 7.6 is vermeld, is niet meer van belang of zij in eerste aanleg al dan niet haar stellingen voldoende met stukken heeft toegelicht. Juist om die reden zijn partijen bindend advies overeengekomen. Reeds om deze reden falen de grieven. Overigens is het hof van oordeel dat van een erkenning van de klachten door Zo Wonen geen sprake is.

7.9.

Partijen hebben [raadgevende ingenieurs] Raadgevende Ingenieurs B.V. (hierna: [raadgevende ingenieurs]) aangezocht om het onderzoek te verrichten. Op 10 februari 2012 heeft [raadgevende ingenieurs] een rapport opgesteld van voorlopige bevindingen. Ten aanzien van het toilet heeft [raadgevende ingenieurs] aangegeven dat nader onderzoek samen met de fabrikant nodig is. Ten aanzien van de cv-installatie heeft [raadgevende ingenieurs] aangegeven dat een proef dient te worden uitgevoerd. Met een e-mail van 30 januari 2012 (productie 12A mva) heeft [appellante] aan Zo Wonen medegedeeld dat zij terugkomt op haar toezegging om mee te werken aan het vervolgonderzoek. Bij brief van 6 maart 2012 (productie 12 mva) heeft de advocaat van [appellante] aan Zo Wonen de brief van [appellante] genuanceerd in die zin dat zij wel zal meewerken aan de voorgestelde aanpak met betrekking tot het toilet, maar niet met betrekking tot de cv-installatie. Zo Wonen heeft bij memorie van antwoord gesteld dat (en wanneer) zij er bij [appellante] op heeft aangedrongen het vervolgonderzoek naar het toilet te doen plaatsvinden. [appellante] heeft daar telkenmale afwijzend op gereageerd en ruim een jaar later, op 27 augustus 2013, is [raadgevende ingenieurs] in staat van faillissement verklaard, aldus Zo Wonen. [appellante] heeft bij akte van 17 december 2013 deze lezing van de gang van zaken met betrekking tot het toilet niet betwist, zodat deze in rechte vast staat. Met betrekking tot de cv-installatie heeft [appellante] bij akte van 17 december 2013 gesteld dat Zo Wonen geen nader bindend advies over de cv-installatie wilde vanwege de hoge kosten en dat Zo Wonen [appellante] heeft verzocht een offerte te vragen inzake de cv-installatie. Het hof kan deze stelling van [appellante] niet volgen. Uit de stellingen van Zo Wonen volgt immers dat op 14 maart 2012 opdracht is gegeven voor een vervolgonderzoek. Dit blijkt ook uit de door Zo Wonen overgelegde stukken (producties 13 en 13A mva). Het hof is dus van oordeel dat uit de stukken blijkt dat Zo Wonen wel degelijk een vervolgopdracht heeft gegeven aan [raadgevende ingenieurs], ondanks de eerdere mededeling van [appellante] dat zij niet wenste mee te werken aan het onderzoek.

7.10.

Volgens Zo Wonen heeft [appellante] laten weten dat de problemen met het toilet en de verwarming inmiddels zijn opgelost. Zo Wonen heeft daartoe gesteld dat zij een woningverbetering heeft doen uitvoeren in het voorjaar van 2013 en toen ook het toilet en de cv-installatie heeft laten vervangen. [appellante] heeft bij akte bevestigd dat beide problemen zijn opgelost. Zij heeft daaraan toegevoegd dat is gebleken dat de oorzaak van de gebreken voor rekening van Zo Wonen komen en dat haar vordering toegewezen dient te worden. Het hof kan [appellante] daarin niet volgen. Immers, in rechte staat niet vast dat het toilet en de verwarming gebreken vertoonden. Partijen zijn overeengekomen dat de vraag of sprake is van gebreken aan het toilet en de verwarming, zou worden vastgesteld door onafhankelijke deskundigen. Het stond [appellante] niet vrij haar medewerking aan het vervolgonderzoek te onthouden. Nu [appellante] geen medewerking heeft verleend, is niet komen vast te staan dat sprake is geweest van gebreken. Gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen bestaat geen ruimte meer voor nader onderzoek door het hof naar de vraag of sprake is geweest van gebreken, daargelaten dat zo’n onderzoek feitelijk ook niet meer mogelijk lijkt te zijn. Aan bewijslevering komt het hof dus niet toe. Het hof zal de vordering tot huurvermindering afwijzen.

7.11.

De grieven III en IV hebben betrekking op de stelling dat de familie [buur 2.] ernstige overlast veroorzaakt. Uit de toelichting op deze grieven, gelezen in samenhang met hetgeen [appellante] in eerste aanleg heeft aangevoerd, volgt naar het oordeel van het hof, dat de door [appellante] gestelde door de familie [buur 2.] veroorzaakte overlast, zich met name omstreeks 2007-2009 heeft voorgedaan en dat deze niet gering was. Zo is de familie [buur 2.] strafrechtelijk veroordeeld voor vernieling en blijkt uit de door [appellante] in eerste aanleg overgelegde stukken dat sprake is geweest van intimidatie en agressie jegens haar. Van Zo Wonen had mogen worden verlangd dat zij een grondig onderzoek had ingesteld en maatregelen had genomen (vgl. HR 5 oktober 1990, ECLI:NL:HR:1990:AB9186). Zo Wonen heeft kennelijk volstaan met het enkel sturen van een briefje (productie 1 cva), hetgeen volstrekt onvoldoende was. Het hof is van oordeel dat Zo Wonen de klachten van [appellante] ten onrechte heeft gebagatelliseerd en dat haar houding laks is geweest. Het hof is van oordeel dat Zo Wonen tekort is geschoten in haar verbintenis om de overlast, veroorzaakt door haar huurders, tegen te gaan (vgl. HR 16 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0719 Van Gent/Wijnands).

7.12.

Dat betekent evenwel niet dat de vorderingen van [appellante] zonder meer kunnen worden toegewezen. Zo Wonen heeft immers gesteld dat zij uitsluitend kan optreden tegen de familie [buur 2.] wanneer zij de gestelde overlast kan aantonen, waarbij het dan dient te gaan om ernstige en structurele overlast. Volgens Zo Wonen is er met het vertrek van [buur 1.] uit de woning een einde gekomen aan de overlast. [appellante] heeft dat betwist. Gelet op de onduidelijkheid of nog steeds sprake is van overlast, hebben partijen ter gelegenheid van de comparitie na aanbrengen afspraken gemaakt over een door Zo Wonen in te stellen onderzoek. Uiteindelijk heeft dat geresulteerd in een op 10 januari 2012 gehouden bijeenkomst waarvoor buurtbewoners zijn uitgenodigd. Volgens Zo Wonen blijkt uit het verslag van het buurtonderzoek (productie 11 mvg) dat volgens de omwonenden de leefbaarheid van de wijk goed is, dat duidelijk is te merken dat de situatie is gestabiliseerd sinds het vertrek van [buur 1.] en dat de rust is wedergekeerd. [appellante] heeft deze stellingen onder overlegging van nieuwe verklaringen en e-mails houdende klachten (producties 20 en 21 mvg), betwist. Volgens haar is er nog steeds sprake van ernstige overlast en zij biedt bewijs aan van die stelling. Het hof zal [appellante] toelaten tot bewijslevering, nu in het verslag van het buurtonderzoek weliswaar wordt vermeld dat de situatie is gestabiliseerd sinds het vertrek van [buur 1.], maar daarin ook wordt vermeld:
“dat er nog steeds een zeker spanningsveld merkbaar is. Voorbeelden hiervan zijn dat sommige tuinbeplanting bij tijd en wijle nog altijd vergiftigd wordt en er selectieve keuzes worden gemaakt in het al dan niet gebruik van een bepaalde steeg.”. Voorts twijfelt het hof aan de representativiteit van het onderzoek, omdat slechts twee van de acht omwonenden zijn verschenen op die bijeenkomst en uit de door [appellante] overgelegde verklaring van [getuige] (productie 20 mvg) blijkt dat zij niet is verschenen uit angst voor represailles door de familie [buur 2.].

7.13.

[appellante] heeft, na de memorie van antwoord van Zo Wonen, een akte genomen waarin zij haar eis heeft vermeerderd, in die zin dat zij ook vordert vergoeding van de door haar betaalde kosten van rechtsbijstand ad € 13.725,38 tot 11 december 2013 en daarna P.M. Zo Wonen heeft daartegen bij antwoordakte bezwaar gemaakt. Deze wijziging van eis is in strijd met de in artikel 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusie-regel en de gevorderde advocaatkosten zijn gelet op het bepaalde in artikel 241 Rv niet toewijsbaar. Het hof zal deze vordering dus afwijzen.

7.14.

De slotsom luidt dat [appellante] zal worden toegelaten tot bewijslevering. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

8.De uitspraak

Het hof:

laat [appellante] toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de familie [buur 2.] nog steeds ernstige overlast veroorzaakt;

bepaalt, voor het geval [appellante] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. M. van Ham als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 29 april 2014 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellante] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M. van Ham en C.E.C.J. Ponsioen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 april 2014.