Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.110.664/01
arrest van 11 juni 2013
in de zaak van
Woningstichting Kleine Meierij,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als de woningstichting,
advocaat: mr. L.R.G.M. Spronken te 's-Hertogenbosch,
tegen
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geintimeerde],
advocaat: mr. G.C.L. van de Corput te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 4 juli 2012 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch, van 15 september 2011 en 10 mei 2012, gewezen tussen de woningstichting als eiseres en [geintimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 701903/CV EXPL 10-6298)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft de woningstichting zes grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en, kort gezegd, tot het alsnog toewijzen van de vorderingen van woningstichting.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geintimeerde] de grieven bestreden.
2.3.1.De partijen hebben hun standpunten doen bepleiten ter zitting van 1 februari 2013. Namens de woningstichting is het woord gevoerd door mr. J. Nederlof, advocaat te ’s Hertogenbosch en namens [geintimeerde] door mw. mr. C.D.W. Herrings, advocaat te Breda.
Mr. Nederlof heeft gebruik gemaakt van een door hem overgelegde pleitnotitie.
2.3.2.Aan de pleitnotitie van mr. Nederlof is een e-mail van 29 januari 2013 gehecht van een bewoonster van de [straat] in [woonplaats]. Van de zijde van [geintimeerde] is bezwaar gemaakt tegen het pas bij pleidooi in het geding brengen van deze e-mail. Het hof verwerpt dit bezwaar. Omdat de tekst van de e-mail geheel in de pleitnotitie van mr. Nederlof is opgenomen en slechts ongeveer één bladzijde beslaat, heeft [geintimeerde] naar het oordeel van het hof bij gelegenheid van het pleidooi voldoende op de e-mail kunnen reageren.
Aan het eind van het pleidooi is de zaak verwezen naar de rol voor door beide partijen gelijktijdig te nemen akten.
2.4.De partijen hebben vervolgens elk een akte genomen en uitspraak gevraagd, waarna de uitspraakdatum is bepaald op heden.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) [geintimeerde] huurt sinds 1 maart 1999 van de woningstichting de woning aan de [pand 1.] te [woonplaats].
b) De woningstichting heeft een e-mail van 7 april 2008 in het geding gebracht van [buurtcoördinator van de politie], destijds buurtcoördinator Rosmalen-Zuid van de Regiopolitie Brabant-Noord. In deze e-mail staat onder meer het volgende:
“Ik kan je vertellen dat mevr. [geintimeerde] in ons systeem 22 keer vermeld staat sinds 2003. Dit betreffen met name meldingen ter zake overlast veroorzaken. Niet alleen in haar directe woonomgeving, maar ook overlast veroorzaken (en een enkele keer strafbare feiten) in de richting van andere personen.
Kijkende naar haar adres, dan staat het adres 9 keer vermeld in ons systeem sinds 2003. Hetzelfde verhaal, met name voor overlast woonomgeving.
Mijn voorganger heeft de afspraak gemaakt dat wij als politie allang het station van bemiddeling gepasseerd zijn en dat er vanuit de politie alleen nog (indien mogelijk) strafrechtelijk opgetreden zal worden.”
c) De woningstichting heeft als produktie 6 bij inleidende dagvaarding een aantal meldingen van buurtbewoners overgelegd uit de periode van april 2008 tot en met mei 2010 met betrekking tot door [geintimeerde] veroorzaakte overlast.
d) Bij brief van 20 april 2009 heeft de woningstichting [geintimeerde] gesommeerd te stoppen met het veroorzaken van overlast en aangekondigd dat, indien [geintimeerde] hieraan geen gevolg geeft, zal moeten worden overgegaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.
e) Bij brief van 1 juni 2010 heeft de toenmalige advocaat van de woningstichting aan [geintimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:
“Nu u, ondanks waarschuwingen van cliënte, voor overlast blijft zorgen, rest cliënte dan ook niets anders dan om de kantonrechter te verzoeken om tot ontbinding huurovereenkomst over te gaan, terwijl alsdan tevens de ontruiming van het door u gehuurde zal worden gevorderd. (…)
Teneinde een procedure te voorkomen, is cliënte bereid u de gelegenheid te bieden om binnen één week na heden (…) zelf over te gaan tot opzegging van de huur en wel per 1 september a.s.”
f) [geintimeerde] heeft geweigerd de huur zelf op te zeggen.
4.2.1. In de onderhavige procedure vordert de woningstichting ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en veroordeling van [geintimeerde] tot ontruiming van de woning.
4.2.2.Aan deze vordering heeft de woningstichting ten grondslag gelegd dat [geintimeerde] gedurende meerdere jaren stelselmatig overlast veroorzaakt voor haar omwonenden. Volgens de woningstichting schiet [geintimeerde] hierdoor tekort in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.3.1.In het tussenvonnis van 15 september 2011 heeft de kantonrechter de woningstichting toegelaten te bewijzen dat [geintimeerde] in 2010 en 2011 ernstige overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt.
4.3.2.In het eindvonnis van 10 mei 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de overlast voor huurders van de woningstichting, voor zover veroorzaakt door [geintimeerde] in de jaren 2010 en 2011, onvoldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Op grond van dit oordeel heeft de kantonrechter de vorderingen van de woningstichting afgewezen en de woningstichting in de proceskosten veroordeeld.
Ten aanzien van grief VI
4.4.1. De grieven I tot en met V zijn gericht tegen het eindvonnis van 10 mei 2012. Grief VI is een veeggrief die er volgens de woningstichting toe strekt “om de zaak in zijn geheel en integraal opnieuw door het Gerechtshof te laten beoordelen”. Naar het oordeel van het hof heeft deze grief naast de grieven I tot en met V geen duidelijke zelfstandige betekenis. De enkele vermelding dat de woningstichting de zaak in zijn geheel opnieuw door het hof wil laten beoordelen is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de woningstichting naast de door middel van de grieven I tot en met V omlijnde bezwaren ook andere geschilpunten in hoger beroep opnieuw aan de orde heeft willen stellen. In elk geval heeft de woningstichting dit voor het hof en de wederpartij onvoldoende duidelijk gemaakt (zie in vergelijkbare zin (HR 05-12-2003, AF3242).
4.4.2.Het hoger beroep is gelet op de conclusie van de memorie van grieven mede gericht tegen het tussenvonnis van 15 september 2011. Uit het voorgaande volgt echter dat er geen voldoende duidelijke grieven zijn gericht tegen dat tussenvonnis. Het hof zal de woningstichting daarom niet-ontvankelijk verklaren in het hoger beroep, voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 15 september 2011.
4.4.3.Tussen partijen is overigens niet in geschil dat op de woningstichting de bewijslast rust van haar stelling dat [geintimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten door overlast voor omwonenden te veroorzaken.
Ten aanzien van grief III
4.5.1.In rechtsoverweging 2 van het vonnis van 10 mei 2012 heeft de kantonrechter onder meer overwogen, kort gezegd, dat een verhuurder (alleen) overlast moet tegengaan die vanuit een door haar verhuurde woning wordt veroorzaakt en die tot gevolg heeft dat de verhuurder aan haar andere huurders geen rustig woongenot kan verschaffen. De kantonrechter heeft hier de gevolgtrekking aan verbonden dat de klachten van de heer en mevrouw [bewoners vand pand 2.] en de heer Meerbach (bewoners van koophuizen in de directe nabijheid van de door [geintimeerde] gehuurde woning) geen optreden van de woningstichting tegen [geintimeerde] kunnen rechtvaardigen.
4.5.2.De woningstichting is hiertegen opgekomen met grief III. Door middel van die grief voert de woningstichting aan dat op haar ook jegens omwonenden die niet van haar huren de verplichting rust om op te treden tegen overlast die vanuit een van haar huurwoningen wordt veroorzaakt. Op grond hiervan concludeert de woningstichting dat de klachten die omwonenden die niet van de woningstichting huren hebben geuit over [geintimeerde], wel degelijk in de beoordeling moeten worden betrokken.
4.5.3.Deze grief is terecht voorgedragen. Het hof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 1992, LJN: ZC0719, waarin onder meer het volgende is overwogen:
“Omwonenden die overlast ondervinden van gedragingen van een huurder, waaraan deze niet in der minne een einde wil maken, zullen zich veelal tot de verhuurder wenden met het verzoek - ingeval zij huurder zijn met een beroep op het hun toekomende huurgenot - stappen te nemen om de overlast te doen eindigen. Alsdan zal voor hem op grond van de redelijkheid en billijkheid jegens zijn huurders resp. op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens andere omwonenden een verplichting kunnen bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen. Een effectieve wijze van beëindiging bestaat in ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde.”
Uit dit arrest van de Hoge Raad, dat vaste rechtspraak vormt, volgt dat ook klachten van niet-huurders over door [geintimeerde] veroorzaakte overlast een optreden van de woningstichting tegen [geintimeerde] kunnen rechtvaardigen. Het hof zal dus, anders dan de kantonrechter, ook de klachten die geuit zijn door niet-huurders van de woningstichting in de beoordeling betrekken.
Ten aanzien van grief IV
4.6.1.In rechtsoverweging 3 van het vonnis van 10 mei 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet bewezen is dat de harde muziek waarover geklaagd is, uit de woning van [geintimeerde] kwam. De woningstichting is hiertegen opgekomen met grief IV. Naar aanleiding van die grief dient het hof te beoordelen of vast is komen te staan dat er (in een relevante mate en frequentie) harde muziek is gekomen uit de woning van [geintimeerde].
4.6.2.Het hof overweegt dienaangaande dat de woningstichting naar aanleiding van de door de kantonrechter gegeven bewijsopdracht vier getuigen heeft doen horen, te weten:
- [buurtcoördinator van de politie], buurtcoördinator van de politie;
- [bewoonster van pand 2.], bewoonster van [pand 2.];
- [bewoner van pand 2.], bewoner van [pand 2.];
- [bewoner van pand 3.], bewoner van [pand 3.].
Door de getuigen [bewoonster van pand 2.], [bewoner van pand 2.] en [bewoner van pand 3.] is niets verklaard over harde muziek die afkomstig was uit de woning van [geintimeerde]. De getuige [buurtcoördinator van de politie] heeft verklaard over verschillende meldingen die bij de politie zijn gedaan. Slechts een van de betreffende meldingen betrof luide muziek die vanuit de woning te horen zou zijn geweest. [buurtcoördinator van de politie] heeft voorts verklaard dat de politie zich in vrijwel alle gevallen waarin een melding gedaan wordt zich ter plaatse begeeft, waar het dan rustig is.
4.6.3.Naar het oordeel van het hof bieden deze verklaringen onvoldoende aanknopingspunten om bewezen te kunnen achten dat [geintimeerde] door middel van luide muziek geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Ook uit de door de woningstichting als productie 6 bij de inleidende dagvaarding overgelegde meldingen en uit de overige gedingstukken is in onvoldoende mate af te leiden dat [geintimeerde] door middel van harde muziek overlast heeft veroorzaakt. Voor zover al een enkele keer melding wordt gemaakt van harde muziek (zoals in de e-mail van [e-mailverzender 1.] en [e-mailverzender 2.] van 27 juli 2008) is de herkomst van die muziek niet duidelijk. Daar komt bij dat de in contra-enquête gehoorde getuige [getuige 1.] heeft verklaard dat [geintimeerde] eigenlijk nooit muziek aan heeft staan en dat de in contra-enquête gehoorde getuige [getuige 2.] heeft verklaard dat [geintimeerde] geen harde muziek kan verdragen. [geintimeerde] heeft verder bij haar akte van 29 maart 2012 schriftelijke verklaringen van omwonenden overgelegd waaruit af te leiden is dat zij zelden of nooit harde muziek heeft aanstaan.
4.6.4.De woningstichting heeft aan het slot van haar memorie van grieven en in haar pleitnota (nr. 15) in algemene bewoordingen bewijs aangeboden van haar stellingen. Mede gelet op het feit dat bij de kantonrechter al getuigenverhoren hebben plaatsgevonden, acht het hof dat bewijsaanbod onvoldoende concreet ten aanzien van uit de woning van [geintimeerde] afkomstige muziek. Het hof zal op dit punt dus geen verdere bewijslevering laten plaatsvinden. Grief IV wordt verworpen.
Ten aanzien van de grieven I, II en V
4.7.1.Ter bespreking resteren nu nog de grieven I, II en V. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. Door deze grieven wordt aan het hof de vraag voorgelegd of [geintimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst te kort is geschoten door overlast voor omwonenden te veroorzaken. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord moet het hof beoordelen of die tekortkoming dan een zodanig bijzondere aard of geringe betekenis heeft dat de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen er niet door gerechtvaardigd is (art. 6:265 lid 1 BW). Het hof overweegt over deze vragen het volgende.
4.7.2.Uit de getuigenverklaringen en uit de gedingstukken komt naar voren dat [geintimeerde] psychische problemen heeft. De in contra-enquête gehoorde getuigen hebben verklaard dat bij [geintimeerde] sprake is van ADHD en van een borderline problematiek. Daarnaast is er in de gedingstukken op meerdere plaatsen melding van gemaakt dat [geintimeerde] herseninfarcten heeft gehad, waardoor haar spraakvermogen enigszins is aangetast. Bij gelegenheid van het pleidooi is meegedeeld dat deze herseninfarcten omstreeks 2008 hebben plaatsgevonden. In de inleidende dagvaarding heeft de woningstichting melding gemaakt van contacten met het Maatschappelijk Werk en met GGZ “De Omslag”. Bij de conclusie van antwoord heeft [geintimeerde] gemeld dat zij kalmeringstabletten gebruikt.
4.7.3.Uit de verklaringen van de getuigen en de klachtmeldingen in het dossier komt verder naar voren dat [geintimeerde] in de afgelopen jaren herhaaldelijk betrokken is geweest bij ruzies en scheldpartijen op straat in de directe nabijheid van haar woning. De klachtmeldingen hebben hoofdzakelijk op dergelijke ruzies betrekking en niet primair op overlast die [geintimeerde] vanuit haar woning zou hebben veroorzaakt. Naar het oordeel van het hof kan als vaststaand worden aangenomen dat de psychische problematiek van [geintimeerde] bij deze ruzies op straat een rol heeft gespeeld. Dat de ruzies en scheldpartijen op initiatief van [geintimeerde] zijn ontstaan is echter niet komen vast te staan. Uit de e-mail van [e-mailverzender 3.] die bij gelegenheid van het pleidooi door de woningstichting in het geding is gebracht, blijkt dat er omwonenden zijn die misbruik maken van het feit dat [geintimeerde] door haar psychische problemen prikkelbaar is. [e-mailverzender 3.] heeft in haar e-mail concreet melding gemaakt van een omwonende, de heer [omwonende], die er een handje van heeft om [geintimeerde] uit te dagen. Daarnaast blijkt uit het dossier dat een groot deel van de ruzies waar [geintimeerde] betrokken is geweest, verband houden met de eveneens aan de [straat] woonachtige [bewoner] en diens ex-vriendin mw. [ex-vriendin van bewoner]. Dat er ook andere omwonenden zijn die bij [geintimeerde] problemen oproepen is niet gebleken. [geintimeerde] heeft een aantal verklaringen van omwonenden overgelegd die verklaren dat zij van [geintimeerde] weinig of geen overlast ondervinden. De woningstichting heeft die verklaringen niet bestreden.
4.7.4.Uit het dossier komt verder naar voren dat lang niet alle klachten over ondervonden geluidsoverlast op [geintimeerde] zijn terug te voeren. Een deel van de door omwonenden ondervonden geluidsoverlast is veroorzaakt door (bezoekers van) genoemde [omwonende] en [bewoner].
4.7.5.Het hof acht verder van belang dat de frequentie van de gevallen van overlast waar [geintimeerde] bij betrokken is, niet bijzonder hoog is. De woningstichting heeft niet betwist dat er soms meerdere maanden verstrijken waarin van overlast niet of nauwelijks sprake is. Over het verloop van het klachtenbeeld na het bij de kantonrechter gehouden getuigenverhoor van 13 januari 2012 heeft de woningstichting in hoger beroep vrijwel niets gesteld, hoewel de memorie van grieven pas vele maanden later, op 4 september 2012, genomen is en het pleidooi in hoger beroep op 1 februari 2013 (ruim een jaar na het getuigenverhoor in eerste aanleg) heeft plaatsgevonden.
4.7.6.Naar het oordeel van het hof is wel komen vast te staan dat [geintimeerde] zich niet steeds heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Er is dus, af en toe, sprake geweest van een tekortkoming van [geintimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof is echter evenals de kantonrechter van oordeel dat deze tekortkomingen in het licht van de overige omstandigheden van dit geval, in onderlinge samenhang bezien, een zodanig geringe betekenis hebben dat de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde er niet door gerechtvaardigd wordt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het aan ontbinding van de huurovereenkomst verbonden gevolg van ontruiming van de woning voor [geintimeerde] in de gegeven omstandigheden ingrijpend is. Om die reden is niet elke overlast voldoende om ontbinding van een huurovereenkomst te rechtvaardigen. In dit geval is bovendien ook sprake van overlast die veroorzaakt wordt door enkele andere huurders en daartegen wordt kennelijk niet opgetreden door de woningstichting.
4.7.7.De woningstichting heeft aan het slot van haar memorie van grieven en in haar pleitnota (nr. 15) in algemene bewoordingen bewijs aangeboden van haar stellingen. Het hof stelt dienaangaande vast dat in eerste aanleg al getuigenverhoren hebben plaatsgevonden. De woningstichting heeft op geen enkele wijze aangegeven wat in hoger beroep door getuigen nog meer of anders zou kunnen worden verklaard dan in eerste aanleg al is komen vast te staan. Het hof passeert daarom dit bewijsaanbod van de woningstichting.
4.7.8.Het hof komt op grond van het voorgaande evenals de kantonrechter, maar ten dele op andere gronden, tot het oordeel dat de vorderingen van de woningstichting moeten worden afgewezen. De grieven I, II en IV leiden dus niet tot het door de woningstichting gewenste gevolg. Het hof zal het vonnis van 10 mei 2012 daarom onder aanpassing van gronden bekrachtigen.
4.7.9.Het hof zal de woningstichting als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Deze kostenveroordeling wordt, zoals door [geintimeerde] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5. De uitspraak
Het hof:
verklaart de woningstichting niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 15 september 2011;
bekrachtigt het eindvonnis van 10 mei 2012 onder aanpassing van gronden zoals hiervoor aangegeven;
veroordeelt de woningstichting in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geintimeerde] tot op heden begroot op € 291,-- aan vast recht en op € 2.682,-- aan salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, A.P. Zweers-van Vollenhoven en M.E. Bruning en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 juni 2013.