Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.105.626/01
arrest van 21 mei 2013
in de zaak van
[appellant] Holding B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. G.P. Lobé,
tegen:
Savills Nederland Holding B.V., voorheen Savills Nederland B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.M. van Aerde,
in het geding na verwijzing door de Hoge Raad bij onder zaaknummer 10/04521 gewezen arrest van 17 februari 2012, waarbij is vernietigd het arrest van het hof Arnhem van 6 juli 2010, gewezen onder zaaknummer 200.028.341, in hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Arnhem van 26 november 2008, gewezen onder zaaknummer 163072/HA ZA 07-1838.
Partijen zullen hierna [appellante] respectievelijk Savills worden genoemd.
1. Het geding in feitelijke instanties en in cassatie
Het hof verwijst voor het geding in feitelijke instanties en in cassatie naar voormeld arrest van de Hoge Raad, onderdelen 1 en 2.
2. Het geding na verwijzing
2.1. Bij exploot van 10 april 2012 heeft [appellante] de zaak aanhangig gemaakt bij dit hof.
2.2. [appellante] heeft een memorie na verwijzing genomen en – kort gezegd - geconcludeerd tot bevestiging van het arrest van het hof Arnhem van 6 juli 2010, onder verbetering en/of aanvulling van de gronden.
2.3. Savills heeft een antwoordmemorie na verwijzing genomen en – kort gezegd - geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank Arnhem van 26 november 2008.
2.4. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. Lobé voornoemd en Savills door mrs. Van Aarde voornoemd en S. Houdijk. Beide partijen hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities.
Partijen hebben om arrest gevraagd en ermee ingestemd dat recht wordt gedaan op basis van het op voorhand door [appellante] overgelegde procesdossier.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven, voor zover aan de orde in dit arrest, wordt verwezen naar de memorie van grieven van [appellante] in de procedure bij het hof Arnhem.
4. De beoordeling
4.1. In overweging 3.1 heeft de Hoge Raad vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de Hoge Raad vastgestelde feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.
(a) Alcoa Nederland B.V. (hierna: Alcoa) heeft in december 2006 een bedrijfspand in [plaats] (hierna: het bedrijfspand) met belendend perceel verkocht aan [appellante] (hierna: de koopovereenkomst).
(b) In uitingen die van de zijde van Alcoa zijn gedaan - te weten een verkoopbord en een verkoopbrochure - wordt als de oppervlakte van het bedrijfspand vermeld circa 12.000 m² respectievelijk circa 11.940 m². In de brochure wordt de volgende uitsplitsing gemaakt:
‘Fabricage ruimte: ca. 6.790 m²
Opslag ruimte: ca. 1.900 m²
Restaurant: ca. 490 m²
Technische ruimte: ca. 160 m²
Kantoorruimte oost: ca. 900 m²
Kantoorruimte west: ca. 1.700 m²’
(c) Voormelde oppervlaktegegevens van het bedrijfspand zijn ontleend aan een aanvankelijke berekening, gemaakt door DTZ Zadelhoff v.o.f. (hierna: DTZ Zadelhoff).
(d) Savills is door Alcoa als makelaar ingeschakeld. Savills heeft de verkooptransactie Alcoa/[appellante] als makelaar begeleid. Daartoe heeft zij onder meer de genoemde verkoopbrochure opgesteld.
(e) In de verkoopbrochure is aan de voet van elke pagina vermeld:
‘Deze informatie is geheel vrijblijvend, uitsluitend voor geadresseerde bestemd en niet bedoeld als aanbod. Ten aanzien van de juistheid kan door Savills Nederland B.V. geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend.’ (hierna: de op iedere pagina voorkomende exoneratie).
(f) Voorts is aan het slot van de verkoopbrochure vermeld:
‘Deze brochure is door ons kantoor met de meeste zorg samengesteld aan de hand van de door de verkoper aan ons ter hand gestelde gegevens en tekeningen. Derhalve kunnen wij geen garanties verstrekken, noch kunnen wij op enigerlei wijze eventuele aansprakelijkheid voor deze gegevens aanvaarden.’ (hierna: de slot-exoneratie).
(g) In de loop van de onderhandelingen is aan [appellante] een huurovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand ter hand gesteld. Ook daarin wordt een oppervlakte van het bedrijfspand van circa 12.000 m² genoemd.
(h) Artikel 2 lid 2 van de transportakte luidt:
‘Indien de door de verkoper opgegeven maat of grootte of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen.’
(i) Na de levering is vastgesteld dat de oppervlakte van het bedrijfspand beduidend kleiner is, namelijk (circa) 10.185 m².
4.2. [appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd dat Savills en Alcoa hoofdelijk worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die zij stelt te hebben geleden doordat het bedrijfspand een aanmerkelijk kleinere gebouwde oppervlakte heeft dan haar was medegedeeld.
[appellante] voert als grondslag voor haar vordering jegens Savills aan dat deze onrechtmatig ten opzichte van haar heeft gehandeld.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] jegens Savills en Alcoa afgewezen.
4.3. [appellante] is tegen voormeld vonnis van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het hof te Arnhem.
Bij memorie van grieven heeft [appellante] negen grieven aangevoerd.
Savills heeft de grieven van [appellante] onder overlegging van producties bij memorie van antwoord bestreden.
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten, beiden onder overlegging van pleitnotities.
Bij arrest van 6 juli 2010 heeft het hof te Arnhem het bestreden vonnis vernietigd en Savills en Alcoa veroordeeld tot betaling aan [appellante] van € 279.660,=, vermeerderd met de wettelijke rente en kosten.
4.4. Savills en Alcoa zijn tegen voormeld arrest van het hof Arnhem in cassatie gekomen.
Savills heeft klachten gericht tegen de oordelen van het hof dat (1) Savills toerekenbaar onrechtmatig jegens [appellante] heeft gehandeld, (2) Savills zich ten opzichte van [appellante] niet op de exoneratie(s) kan beroepen omdat Savills en [appellante] geen contractspartijen zijn, (3) het beroep door Savills op de exoneratie(s) bovendien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, en (4) de schade moet worden begroot op € 279.660,= (onder het (impliciet) passeren van een aantal verweren van Savills).
4.5. Naar het oordeel van de Hoge Raad zijn de klachten die zijn gericht tegen de oordelen dat Savills onrechtmatig heeft gehandeld (oordeel 1) en dat het beroep van Savills op de exoneratie(s) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (oordeel 3), gegrond. Het hof Arnhem heeft bij deze oordelen onvoldoende (kenbaar) rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval, aldus de Hoge Raad.
Het oordeel dat Savills zich ten opzichte van [appellante] niet op de exoneratie(s) kan beroepen omdat Savills en [appellante] geen contractspartijen zijn (oordeel 2) - zo vervolgt de Hoge Raad –, is onjuist omdat het feit dat Savills en [appellante] geen contractspartijen zijn, onverlet laat de vraag of - en zo ja, in hoeverre – een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan. Het antwoord op deze vraag is onder meer afhankelijk van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat.
De Hoge Raad heeft zich niet uitgelaten over de klacht die is gericht tegen de begroting van de schade op € 279.660,= (oordeel 4).
De Hoge Raad heeft het arrest van het hof Arnhem van 6 juli 2010 vernietigd en het geding naar het hof ’s-Hertogenbosch verwezen ter verdere behandeling en beslissing.
4.6. Voor zover [appellante] heeft bedoeld haar vorderingen jegens Savills mede te baseren op misleidende reclame (artikel 6:194 BW), heeft zij onvoldoende duidelijk en kenbaar een grief gericht tegen de (impliciete) verwerping van deze grondslag door de rechtbank. Dit oordeel strekt het hof derhalve tot uitgangspunt.
4.7. Het hof zal hierna ingaan op de stelling van [appellante] dat Savills ten opzichte van haar toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld.
4.8. [appellante] stelt dat Savills jegens haar een beroepsfout heeft gemaakt doordat Savills de – van Alcoa verkregen – (onjuiste) oppervlaktegegevens ter zake het bedrijfspand aan [appellante] heeft medegedeeld, zonder deze gegevens te controleren dan wel – bij gebreke daarvan - de onzekerheid over de juistheid van de oppervlaktegegevens aan [appellante] kenbaar te maken.
4.9. Voor beantwoording van de vraag of Savills een beroepsfout heeft gemaakt dient te worden beoordeeld of Savills jegens [appellante] onder de gegeven omstandigheden heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht.
De stel- en bewijslast dat Savills een beroepsfout heeft gemaakt, rust op [appellante].
Het hof zal hierna ingaan op de door [appellante] aangevoerde omstandigheden (4.10-4.12), ter onderbouwing de door haar gestelde beroepsfout (4.8).
4.10.1. [appellante] stelt ter onderbouwing van de beroepsfout (4.8) dat Savills op stellige wijze onjuiste beweringen terzake de oppervlakte van het bedrijfspand heeft gedaan, zonder hierbij een voldoende specifiek voorbehoud te maken.
4.10.2. Naar het oordeel van het hof heeft Savills inderdaad op tamelijk stellige wijze onjuiste beweringen over de oppervlakte van het bedrijfspand gedaan. Op het verkoopbord dat Savills heeft doen plaatsen wordt immers vermeld dat ‘ca 12.000 m²’ bedrijfsruimte te koop is, terwijl in de door Savills opgestelde verkoopbrochure wordt vermeld dat het gaat om ‘ca. 11.940 m²’ kantoor- en bedrijfsruimte. Bovendien heeft Savills tijdens de onderhandelingen de huurovereenkomst met Fruitmasters Veiling B.V. verstrekt waarin een oppervlakte van 12.000 m² werd vermeld. De stelligheid van de beweringen wordt weliswaar enigszins afgezwakt doordat op het verkoopbord en in de brochure ‘ca’ 12.000 respectievelijk 11.940 m² wordt vermeld, maar de gedetailleerde uitsplitsing in de verkoopbrochure (4.1 sub b) versterkt de stelligheid juist weer.
4.10.3. Tegenover de stelligheid van de beweringen staat echter dat in de slot-exoneratie in de verkoopbrochure duidelijk wordt vermeld dat de brochure is samengesteld aan de hand van de door Alcoa aan Savills ter hand gestelde gegevens en tekeningen en dat Savills - daarom – geen garanties kan verstrekken, noch aansprakelijkheid aanvaarden (4.1 sub f). De slot-exoneratie heeft naar het oordeel van het hof tot gevolg dat de stelligheid van de beweringen ter zake de oppervlakte aanzienlijk wordt afgezwakt, en dat [appellante] derhalve op de juistheid hiervan niet zonder meer mocht vertrouwen. Dit wordt niet anders door het gegeven dat voormelde mededeling in de slot-exoneratie niet is toegespitst op de oppervlakte van het bedrijfspand (en derhalve volgens [appellante] te weinig specifiek is). De slot-exoneratie slaat immers op alle beweringen in de verkoopbrochure, en dus ook op de oppervlaktegegevens.
Overigens benadrukt Savills ook in de op iedere pagina voorkomende exoneratie dat ten aanzien van de juistheid van de informatie in de brochure geen aansprakelijkheid kan worden aanvaard, noch dat aan deze informatie enig recht kan worden ontleend.
4.10.4. Uit het voorgaande volgt dat [appellante] onvoldoende heeft aangevoerd om haar stelling te kunnen dragen, dat Savills op stellige wijze onjuiste beweringen terzake de oppervlakte van het bedrijfspand heeft gedaan, zonder hierbij een voldoende specifiek voorbehoud te maken. Weliswaar heeft Savills tamelijk stellige beweringen terzake de oppervlakte gedaan, maar zij heeft een voldoende specifiek voorbehoud gemaakt. Voormelde stelling van [appellante] is derhalve niet komen vast te staan.
4.10.5. Duidelijkheidshalve overweegt het hof dat Savills in twee verbanden een beroep doet op de op iedere pagina voorkomende exoneratie en/of de slot-exoneratie. In de context of al dan niet een beroepsfout is gemaakt beroept Savills zich erop dat de tekst van de exoneratie(s) met zich brengt dat [appellante] niet zonder meer mocht vertrouwen op de mededelingen door Savills ter zake de oppervlakte van het bedrijfspand (4.10.3). Daarnaast beroept Savills zich erop dat – mocht een beroepsfout worden aangenomen – de exoneratie(s) aan aansprakelijkheid daarvoor van Savills in de weg staan. Nu dit laatste verweer in een andere context is gedaan dan de beroepsfout, gaat het hof bij de behandeling van de beroepsfout voorbij aan de stelling van [appellante] dat het beroep op de exoneraties (als grond voor uitsluiting van aansprakelijkheid) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.11.1. [appellante] stelt dat Savills wist of behoorde te weten dat de oppervlakte van het bedrijfspand voor [appellante] van essentieel belang was.
4.11.2. [appellante] voert ter onderbouwing van voormelde stelling onder meer aan dat Savills wist of behoorde te weten dat zij het bedrijfspand wilde kopen als beleggingsobject. Hierna zal veronderstellenderwijs worden uitgegaan van de juistheid van deze stelling.
4.11.3. Naar het oordeel van het hof brengt voormeld (verondersteld) gegeven met zich dat de oppervlakte van het bedrijfspand voor [appellante] van (doorslaggevend) belang zou kunnen zijn. Mocht [appellante] als belegger het bedrijfspand verhuren, dan is de oppervlakte immers een zeer belangrijke factor bij het vaststellen van de huurprijs (en dus het rendement van de belegging). De vraag is echter of voor Savills duidelijk was dat [appellante] de bedrijfsruimte wilde verhuren. [appellante] stelt terecht dat er aanwijzingen waren in die richting. Zo heeft [appellante] aan Savills gevraagd haar de huurovereenkomst tussen Alcoa en Fruitmasters ter beschikking te stellen en mogelijke nieuwe huurkandidaten naar [appellante] door te sturen. Bovendien heeft de heer [vertegenwoordiger Savills] (Savills) volgens het proces-verbaal van de comparitie in eerste aanleg verklaard dat [appellante] had medegedeeld het bedrijfspand niet voor eigen gebruik te kopen. Voorts werd de bedrijfsruimte tijdens de onderhandelingen verhuurd aan Fruitmasters, waaruit volgens [appellante] volgt dat zij niet anders kon dan het bedrijfspand te verhuren. [appellante] kon derhalve maar twee kanten op nadat zij het bedrijfspand had verkocht, namelijk zelf verhuren of doorverkopen. In beide gevallen is de oppervlakte van het bedrijfspand essentieel, aldus [appellante].
4.11.4. Savills stelt hier echter tegenover dat tijdens de bezichtiging door [appellante] niet alleen is gesproken over huurmogelijkheden, maar dat ook is gesproken over afbraak van het bedrijfspand (aldus ook [vertegenwoordiger Savills] volgens het proces-verbaal van de comparitie in eerste aanleg). Bovendien zou de huurovereenkomst met Fruitmasters eindigen op 1 september 2007, zodat [appellante] al vrij kort na de levering van het bedrijfspand weer de handen vrij had hiermee te doen wat zij wilde, aldus Savills. Savills wist ook niet op andere gronden dat de oppervlakte van het bedrijfspand voor [appellante] van doorslaggevend belang was, noch kon zij dit vermoeden. Tijdens de onderhandelingen - zo vervolgt Savills - heeft [appellante] immers nooit vragen over de oppervlakte gesteld (de heer [appellant] (directeur [appellante]) volgens het proces-verbaal tijdens de comparitie: ‘Toen ik over de aankoop onderhandelde zijn de afmetingen niet met zoveel woorden aan de orde geweest’). Ook heeft [appellante] zelf geen meting laten verrichten om zeker te zijn van de oppervlakte. Bovendien heeft [appellante] in haar biedingen van 2 augustus 2006 en 23 augustus 2006 geen voorbehoud ter zake de oppervlakte van de bedrijfsruimte gemaakt, zo stelt Savills. Evenmin is de oppervlakte van de bedrijfsruimte vermeld in de leveringsakte. Bovendien is in artikel 2 lid 2 van de leveringsakte ieder beroep van partijen op onder- of bovenmaat uitgesloten, aldus Savills.
4.11.5. Nu [appellante] onvoldoende gemotiveerd heeft gereageerd op voormeld verweer van Savills (4.11.4), heeft zij niet voldoende aangevoerd om haar stelling dat Savills wist of behoorde te weten dat de oppervlakte van het bedrijfspand voor [appellante] van essentieel belang was, te kunnen dragen. Redengevend voor dit oordeel is met name dat [appellante] onvoldoende gemotiveerd betwist dat tijdens de onderhandelingen ook over afbraak is gesproken en dat [appellante] het doorslaggevende belang dat zij (kennelijk) hechtte aan de oppervlakte onvoldoende (expliciet) aan Savills heeft kenbaar gemaakt. Nu [appellante] is tekortgeschoten in haar stelplicht wordt niet toegekomen aan haar bewijsaanbiedingen, nog daargelaten dat deze onvoldoende specifiek en/of relevant zijn. Voormelde stelling is derhalve niet komen vast te staan.
Het feit dat [appellante] voormelde stelling onvoldoende heeft onderbouwd, laat naar het oordeel van het hof onverlet dat Savills – nog steeds veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat Savills wist of behoorde te weten dat zij het bedrijfspand wilde kopen als beleggingsobject – wel degelijk ermee rekening mee diende te houden dat de oppervlakte van het bedrijfspand voor [appellante] belangrijk – en mogelijk zelfs essentieel - zou kunnen zijn. Tijdens de onderhandelingen is immers gesproken over de verhuurmogelijkheden van het bedrijfspand en heeft [appellante] aan Savills gevraagd mogelijke nieuwe kandidaten naar haar door te sturen.
4.12.1. [appellante] stelt dat Savills de oppervlaktegegevens van het bedrijfspand die zij van Alcoa had verkregen zelf had moeten controleren, dan wel de onzekerheid omtrent de oppervlaktegegevens aan [appellante] kenbaar had moeten maken.
4.12.2. [appellante] voert ter onderbouwing van voormelde stelling aan dat Savills wat betreft de juistheid van de oppervlaktegegevens ter zake het bedrijfspand, als verkopend makelaar jegens een derde als [appellante] een eigen verantwoordelijkheid had. Deze verantwoordelijkheid bracht met zich dat Savills niet blind mocht varen op de oppervlaktegegevens die zij van Alcoa had gekregen, en evenmin op de eerdere taxatie door DTZ Zadelhof. Savills had de van Alcoa verkregen informatie moeten controleren, bij voorkeur door het bedrijfspand opnieuw zelf te taxeren en/of de oppervlakte van het bedrijfspand te meten, zo vervolgt [appellante]. Bij gebreke van controle van de gegevens en/of een eigen taxatie en meting had Savills de onzekerheid omtrent de oppervlakte gegeven aan [appellante] moeten melden, aldus [appellante].
4.12.3. Savills betwist dat zij onvoldoende onderzoek naar het te verkopen object heeft gedaan. Zij heeft immers informatie opgevraagd bij Alcoa, kadastrale recherche gepleegd, navraag bij gemeente gedaan en het bedrijfspand bezichtigd, aldus Savills. Wat betreft het opvragen van de informatie verwijst Savills naar de e-mailwisseling tussen haar en Trammel Crow Company (hierna: TCC; formele opdrachtnemer Alcoa, 20% aandeelhoudster van Savills)/Savills enerzijds en Alcoa anderzijds (prod. 1 tot en met 14 mva). Uit deze e-mailwisseling blijkt dat van de zijde van Savills/TCC uitvoerig om informatie is gevraagd, terwijl Alcoa veel gegevens heeft verstrekt, aldus Savills. Toen Savills/TCC bij e-mail van 9 juni 2004 (prod. 4 mva) vroeg om een toezending van een eventueel eerder taxatierapport, antwoordde Alcoa hierop bij e-mail van dezelfde datum dat het object door DTZ Zadelhoff is getaxeerd op € 5.400.000,=/€ 5.600.000,= (prod. 5 mva). Savills/TCC heeft bij herhaling verzocht het bedrijfspand zelf te mogen taxeren voor € 7.500,= (prod. 7-10 mva), maar Alcoa heeft – zo vervolgt Savills - hiertoe geen opdracht gegeven. De van Alcoa verkregen informatie had betrekking op de tijdelijke huurovereenkomst van de bedrijfsruimte tot 1 september 2007, de oppervlakte van de bedrijfsruimte van 11.940 m², de bereikbaarheid, de bouwkundige specificaties, de wijze van oplevering, een milieu- en een bodemonderzoek, de servicekosten en enkele algemene gegevens. Deze informatie was – zo stelt Savills - volledig. Bovendien heeft Alcoa ter zake de door haar verstrekte gegevens geen voorbehoud gemaakt en evenmin kritiek gegeven op het concept van de door Savills opgestelde verkoopbrochure, die Savills ter controle aan Alcoa heeft voorgelegd. Uit het voorgaande volgt dat er voor Savills geen, althans onvoldoende redenen waren om te twijfelen aan de juistheid van de door Alcoa verstrekte informatie, aldus Savills.
4.12.4. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] - mede in het licht van voormeld verweer van Savills - onvoldoende aangevoerd om haar stelling te kunnen dragen dat Savills de oppervlaktegegevens van het bedrijfspand die zij van Alcoa had verkregen zelf had moeten controleren, dan wel de onzekerheid omtrent de oppervlaktegegevens aan [appellante] kenbaar had moeten maken. [appellante] heeft voormeld verweer van Savills immers slechts in zoverre betwist, dat zij wijst op enkele passages uit e-mails die erop duiden dat Savills graag eigen onderzoek naar (de waarde van) het bedrijfspand deed en zich niet comfortabel voelde bij de weigering door Alcoa hiertoe opdracht te geven (zie de e-mails van 8, 9 en 11 juni 2004; prod. 7, respectievelijk 4 en 8 mva). Bovendien heeft [appellante] er op gewezen dat Alcoa - naar aanleiding van een verzoek om nadere informatie - Savills/TCC bij e-mail van 25 juni 2004 schreef ‘As I mentioned to you, unfortunately, we do not have the details of DTZ’s valuation and of the site and are therefore unable to provide them to you.’ (prod. 9 mva). Naar het oordeel van het hof brengen voormelde passages – mede in het licht van de verdere e-mailwisseling (prod. 1-14 mva) - niet met zich dat Savills een zodanige mate moest twijfelen aan de juistheid van de door Alcoa aan haar verstrekte informatie, dat zij de oppervlaktegegevens die zij van Alcoa had verkregen zelf had moeten controleren, dan wel de onzekerheid hieromtrent aan [appellante] had moeten melden. Nog daargelaten dat de informatie die Savills van Alcoa had verkregen deels afkomstig was van DTZ Zadelhoff, waarvan Savills onbetwist heeft gesteld dat het een gerenommeerde makelaar is die zich niet bezighoudt met ruwe schattingen, kon Savills met name wat betreft de oppervlaktegegevens van het bedrijfspand behoudens (niet gestelde) contra-indicaties vertrouwen op Alcoa zelf. Savills heeft immers onbetwist gesteld dat Alcoa het bedrijfspand zelf had ontworpen en gebouwd. Gezien de wijze waarop Savills/TCC haar informatie had vergaard (4.12.3) was ook niet misleidend dat zij in de slot-exoneratie heeft vermeld dat de verkoopbrochure ‘met de meeste zorg samengesteld’ is.
4.12.5. [appellante] voert ter onderbouwing van voormelde stelling (4.12.1) ook nog aan dat Savills wist of behoorde te weten dat DTZ Zadelhoff bij de eerdere verkoop ervan uitging dat de oppervlakte van het bedrijfspand ongeveer 10.000 m² bedroeg. Deze stelling wordt echter door Savills gemotiveerd betwist, onder meer met een beroep op de e-mail van Alcoa aan Savills/TCC van 25 juni 2004 (‘As [X.] mentioned to you, unfortunately we do not have the details of DTZ’s valuation of the site and are therefore unable to provide them to you’; prod. 9 mva). Bovendien lijkt [appellante] in nummer 24 van haar memorie van grieven juist ervan uit te gaan dat niet alleen zijzelf maar ook Savills niet wist dat DTZ Zadelhoff uitging van een oppervlakte van 10.000 m².
4.12.6. Nu [appellante] onvoldoende heeft aangevoerd om haar stelling te kunnen dragen, dat Savills de oppervlaktegegevens van het bedrijfspand die zij van Alcoa had verkregen zelf had moeten controleren, dan wel had Savills de onzekerheid omtrent de oppervlaktegegevens aan [appellante] kenbaar moeten maken (4.12.1), zal zij niet in de gelegenheid worden gesteld tot bewijslevering, nog daargelaten dat zij geen voldoende specifiek en/of relevant bewijsaanbod heeft gedaan.
4.13. Uit het bovenstaande volgt dat [appellante] – ook wanneer stellingen in onderling verband worden beschouwd (4.10-4.12) - onvoldoende heeft aangevoerd om de door haar gestelde beroepsfout (4.8) te kunnen dragen. Deze stelling is derhalve niet komen vast te staan.
Voor zover [appellante] heeft bedoeld zich jegens Savills op dwaling te beroepen, wordt dit beroep niet gehonoreerd omdat [appellante] niet heeft gesteld dat tussen haar en Savills een overeenkomst gold.
Overigens heeft [appellante] onvoldoende aangevoerd om de conclusie te rechtvaardigen dat Savills haar verplichting heeft geschonden om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid in te voeren (artikel 21 Rv), dan wel dat het hof gebruik dient te maken van zijn bevoegdheid om Savills bepaalde stellingen te laten toelichten, dan wel bepaalde bescheiden over te leggen (artikel 22 Rv).
Het voorgaande brengt met zich dat de vorderingen van [appellante] jegens Savills moeten worden afgewezen.
4.14. Het voorgaande brengt met zich dat de grieven – voor zover gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de vorderingen van [appellante] jegens Savills - falen. Het bestreden vonnis zal derhalve worden bekrachtigd.
[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep en het geding na verwijzing.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Arnhem van 26 november 2008, voor zover gewezen in de hoofdzaak tussen [appellante] en Savills;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep en in die van het geding na verwijzing, welke kosten het hof tot op heden aan de zijde van Savills begroot op € 6.174,= voor verschotten en € 9.789,= voor salaris advocaat voor het hoger beroep, en op nihil voor verschotten en € 9.789,= voor salaris advocaat voor het geding na verwijzing;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.R. van Harinxma thoe Slooten, E.K. Veldhuijzen van Zanten en T.J. Dorhout Mees en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 mei 2013.