Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.095.791
arrest van de zevende kamer van 10 juli 2012
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellante, hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. D.M. Gijzen,
tegen:
Woningstichting De Voorzorg,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde, hierna te noemen: de woningstichting,
advocaat: mr. R.W. Janssen,
op het bij exploot van dagvaarding van 26 september 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen gewezen vonnis van 29 juni 2011 tussen de woningstichting als eiseres en [appellante] als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr./rolnr. 413099 CV EXPL 11-1408)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellante] negen grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van de woningstichting met veroordeling van de woningstichting in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord met producties heeft de woningstichting de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
[appellante] heeft van de woningstichting per 1 juli 2007 een zelfstandige wooneenheid in een complex voor studentenhuisvesting gehuurd. De huurovereenkomst is geëindigd doordat [appellante] op 30 oktober 2009 de huur heeft opgezegd. Zij heeft opgezegd per 1 november 2009 maar partijen gaan er – zo begrijpt het hof – van uit dat de huurovereenkomst per 1 december 2009 is geëindigd. Deze datum volgt ook uit het bepaalde in artikel 7:271 lid 6 BW Pro.
Op 30 november 2009 heeft een inspectie van het gehuurde plaatsgevonden door de huismeester van het complex, de heer [Y.], dit in het bijzijn van [appellante]. In het naar aanleiding hiervan opgemaakt inspectierapport is een aantal gebreken vermeld die voor rekening van [appellante] dienden te worden hersteld, namelijk:
- 4 ramen stuk
- kastje boven aanrecht
- schilderwerk
- stopcontacten 2x
- aansluiting RTV
- spiegel douche
- Isoplaat stuk.
Verder is vermeld dat een warmtemeter los zat.
Onderaan het – door [appellante] voor akkoord getekende – formulier is vermeld:
‘’ Ondergetekende, [appellante] verklaart zich akkoord met bovenstaande gebreken en verplicht zich deze voor 01-12-09 te (doen) herstellen. Mochten deze op 01-12-09 niet ten genoege van de verhuurder zijn hersteld dan gaat hij/zij ermee akkoord dat deze voor zijn/haar rekening door verhuurder worden hersteld.”
Door [appellante] zijn vervolgens geen werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd. De woningstichting heeft daarop zelf werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd in de maanden december 2009 en januari 2010 en de kosten bij [appellante] in rekening gebracht. Omdat de kosten niet door [appellante] werden voldaan heeft de woningstichting [appellante] in rechte betrokken. Zij vorderde in eerste aanleg een hoofdsom van € 3.132,40 en een bedrag van
€ 535,50 aan incassokosten.
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep de vordering van de woningstichting toegewezen tot een bedrag van (in hoofdsom) € 2.463,62. De kantonrechter heeft de incassokosten gematigd tot € 357,-. [appellante] is in de proceskosten veroordeeld.
[appellante] kan zich niet met het vonnis van de kantonrechter verenigen en is daartegen in hoger beroep gekomen.
4.2. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Waar nodig zal hierna op afzonderlijke grieven worden ingegaan.
4.3. De kantonrechter heeft de volgende, door de woningstichting opgevoerde kosten, toewijsbaar geacht:
- toezicht en administratiekosten € 144,26
- warmtemeter vastzetten € 97,35
- nieuwe spiegel badkamer en sanitair reinigen € 89,45
- vervangen van 4 kapotte binnenglaspanelen € 234,39
- vervangen kapotte wandcontactdozen, schakelaar en RTV doos € 143,67
- aluminium framewerk plafond en ventilatierooster reinigen € 15,--
- vervangen kapot/beschadigd keukenkastje en RVS aanrechtblad € 324,39
- schilderwerk € 1.312,10
totaal € 2.360,61
Daarnaast heeft de kantonrechter een bedrag van € 103,01 aan servicekosten toegewezen (in hoger beroep niet in geschil), waarmee de totale toegewezen hoofdsom op € 2.463,62 komt.
4.4. [appellante] voert in hoger beroep een nieuw verweer aan. Zij stelt dat bij de aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, zodat zij ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW Pro behoudens tegenbewijs wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst.
De woningstichting stelt dat bij aanvang van de huur wel degelijk een beschrijving van het gehuurde is gemaakt. Zij heeft als productie 2 bij haar memorie van antwoord een kopie van een beschrijving van het gehuurde overgelegd die op 29 juni 2007 door [appellante] is ondertekend.
4.5. [appellante] is nog niet in de gelegenheid geweest om op deze productie te reageren.
Het hof ziet echter geen aanleiding om haar alsnog daartoe in de gelegenheid te stellen, dit gelet op het volgende.
De woningstichting heeft in haar inleidende dagvaarding gesteld dat het gehuurde bij de aanvang van de huurovereenkomst in behoorlijke en ongeschonden staat verkeerde. Deze stelling is door [appellante] niet betwist. Integendeel: in haar conclusie van antwoord heeft zij erkend dat zij de werkzaamheden die in het inspectierapport d.d. 30 november 2009 zijn vermeld, voor haar rekening diende te nemen, met dien verstande dat zij de tijd die haar was vergund om de werkzaamheden uit te voeren, te kort vond.
Hiermee staat vast dat het gehuurde zich bij het einde van de huurovereenkomst niet in dezelfde staat bevond als bij de aanvang van de huur en dat de in het inspectierapport d.d. 30 november 2009 genoemde gebreken zijn ontstaan tijdens de huurperiode van [appellante].
Dit betekent dat de grieven van [appellante] in zoverre ongegrond zijn.
4.6. De werkzaamheden waarvan de kosten door de kantonrechter zijn toegewezen, zijn vermeld op het inspectierapport d.d. 30 november 2009, met uitzondering van:
- de toezicht- en administratiekosten;
- de kosten van reiniging van sanitair, aluminium framewerk en ventilatiekanaal;
- het vervangen van het RVS aanrechtblad.
De kosten van de werkzaamheden die wél in het inspectierapport staan vermeld komen, gelet op de aard van die werkzaamheden, in beginsel voor rekening van [appellante].
4.7. [appellante] voert als verweer nog aan dat haar geen redelijke termijn is gegeven om de werkzaamheden zelf uit te voeren: er is op 30 november 2009 geïnspecteerd en de werkzaamheden dienden vóór 1 december 2009 te worden uitgevoerd.
Dit verweer kan [appellante] niet baten. Van belang is allereerst dat een huurder verplicht is om bij het einde van de huur het gehuurde in goede staat terug te geven. Deze verplichting kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim en schadeplichtig; een ingebrekestelling is daarvoor niet vereist. De vraag of de huurder al dan niet een redelijke termijn heeft gekregen om zelf het gehuurde weer in goede staat te brengen is slechts van belang voor de hoogte van de schadevergoeding waarop de verhuurder jegens de huurder aanspraak kan maken (vergelijk HR 27-11-1998 NJ 1999,380).
In dit geval ziet het hof geen aanleiding om de kosten die zijn gemaakt teneinde de in het inspectierapport d.d. 30 november 2009 genoemde werkzaamheden uit te voeren, te matigen, dit gelet op het volgende.
Onbetwist staat vast dat de huismeester van het complex, de heer [Y.], naar aanleiding van de huuropzegging, met [appellante] de afspraak heeft gemaakt dat het gehuurde op 5 november 2009 om 16.00 uur zou worden geïnspecteerd. [appellante] is deze afspraak zonder opgaaf van redenen niet nagekomen. Over de gang van zaken daarna verschillen de lezingen van partijen: volgens de woningstichting heeft de huismeester na 5 november 2009 nog talloze pogingen gedaan (aanbellen, briefjes onder de deur, telefoontjes) om een nieuwe afspraak te maken en is dat pas gelukt toen hij [appellante] op 24 november 2009 “tegen het lijf liep”. Volgens [appellante] heeft zij na de mislukte afspraak op 5 november 2009 gevraagd om een nieuwe afspraak en is het aan de woningstichting te wijten dat die nieuwe afspraak pas op 30 november 2009 plaatsvond.
Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven wie op dit punt gelijk heeft, aangezien door [appellante] op geen enkele wijze is onderbouwd dat zij na de huuropzegging en het niet verschijnen op de afspraak van 5 november 2009, moeite heeft gedaan om tijdig tot een inspectie van het gehuurde te komen. Hierbij komt nog dat het voor [appellante] ook zonder inspectie duidelijk moet zijn geweest dat gebreken zoals een kapot keukenkastje, kapot glaswerk, kapotte contactdozen, ondeugdelijk schilderwerk, etc., door haar vóór het einde van de huur hersteld dienden te worden.
Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat de kosten van de werkzaamheden die in het inspectierapport zijn vermeld, volledig voor rekening van [appellante] dienen te komen.
Dit geldt ook voor het schilderwerk. [appellante] heeft in haar derde grief weliswaar de noodzaak van het schilderwerk betwist, maar dat standpunt wordt door het hof verworpen: [appellante] heeft immers de woning op 30 november 2009 met de huismeester geïnspecteerd; bij die gelegenheid is, blijkens het door [appellante] voor akkoord getekende rapport, gezamenlijk geconstateerd dat het schilderwerk ondeugdelijk was. Dat er in het rapport geen specificaties zijn vermeld acht het hof niet doorslaggevend: zoals overwogen heeft [appellante] samen met de huismeester geconstateerd dat schilderwerkzaamheden noodzakelijk waren. Het kan niet anders zijn dan dat daarbij is vastgesteld op welke plaatsen het schilderwerk ondeugdelijk was.
4.8. [appellante] heeft ook nog het verweer gevoerd dat de gebreken waarvan de herstelkosten zijn gevorderd, zijn aan te merken als “veranderingen of toevoegingen” die bij het einde van de huurovereenkomst zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd in de zin van artikel 7:215 lid 1 BW Pro.
Het hof verwerpt ook dit standpunt. Niet valt in te zien dat beschadigingen die aan het gehuurde zijn toegebracht, als “veranderingen of toevoegingen” in de zin van genoemd wetsartikel zouden kunnen worden aangemerkt. Een uitzondering zou kunnen gelden voor de spiegel: het hof begrijpt uit de in het geding gebrachte foto’s dat [appellante] een (grote) spiegel boven de wastafel heeft vervangen door een andere (kleinere) spiegel. Dit is echter niet een verandering die “zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt.”
4.9. Het voorgaande betekent dat de kosten die samenhangen met de in het inspectierapport genoemde werkzaamheden, door de kantonrechter terecht ten laste van [appellante] zijn gebracht en dat de daartegen gerichte grieven falen.
Anders ligt dit ten aanzien van de overige kosten, te weten de toezicht- en administratiekosten, de kosten van reiniging van sanitair, aluminium framewerk en ventilatierooster en het vervangen van het RVS aanrechtblad.
Wat betreft de toezicht- en administratiekosten heeft de woningstichting naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat zij, als gevolg van de gebreken aan het gehuurde, extra kosten heeft moeten maken op het punt van toezicht en administratie. Dit betekent dat op het toegewezen bedrag een bedrag van € 144,26 in mindering moet worden gebracht.
Ook voor de reinigingskosten geldt dat door de woningstichting onvoldoende is onderbouwd dat deze kosten voor rekening van [appellante] moeten komen. Het hof schat die kosten op € 30,- en zal ook dat bedrag in mindering brengen op het toegewezen bedrag.
4.10. Wat betreft het RVS aanrechtblad overweegt het hof het volgende.
Uit hetgeen hiervoor onder 4.7. is overwogen volgt dat, indien vast komt te staan dat het aanrechtblad zodanig was beschadigd dat vervanging redelijkerwijs noodzakelijk was, de kosten van vervanging voor rekening van [appellante] komen, ook al is deze beschadiging niet in het inspectierapport d.d. 30 november 2009 vermeld.
[appellante] heeft de gestelde beschadiging betwist. Gelet hierop zal het hof de woningstichting overeenkomstig haar aanbod in de gelegenheid stellen te bewijzen dat het aanrechtblad zodanig was beschadigd dat vervanging redelijkerwijs noodzakelijk was.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
laat de woningstichting toe te bewijzen dat ten tijde van de beëindiging van de onderhavige huurovereenkomst met [appellante], het RVS aanrechtblad in het gehuurde zodanig was beschadigd dat vervanging redelijkerwijs noodzakelijk was;
bepaalt, voor het geval de woningstichting bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. N.J.M. van Etten als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rol van 24 juli 2012 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) op woensdagen en vrijdagen in de maanden september en oktober 2012;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de advocaat van de woningstichting tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 juli 2012.