Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Eerste meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 11/00438
Uitspraak op het hoger beroep van
X,
wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de schriftelijke uitspraak van de Rechtbank
's-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 1 juni 2011, nummer AWB 10/2617 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haaren,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag in de onroerende zaakbelasting.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet WOZ aan belanghebbende een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, A-straat 1 te Y, per de peildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 is vastgesteld op € 353.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2010 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking.
Nadat tegen deze beschikking en deze aanslag bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren tegen de waarde en de aanslag ongegrond verklaard.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41.
Bij schriftelijke uitspraak heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 112. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd en de Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gedupliceerd.
1.5. Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. De zitting heeft plaatsgehad op 9 januari 2012 te 's-Hertogenbosch. Aldaar is toen verschenen en gehoord namens de Heffingsambtenaar, de heer A.
Belanghebbende is met kennisgeving aan het Hof niet verschenen.
1.7. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en de geloofwaardige verklaringen van de Heffingsambtenaar ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de A-straat 1 te Y. Het betreft een vrijstaande woning met ondergrond, tuin en extra grond en een vrijstaande garage/schuur. Het bouwjaar is 1973. De inhoud van de woning is 384 m3. De oppervlakte van het totale perceel is 7.920 m2. De woning is gelegen in het buitengebied van het dorp Y.
2.2. De onroerende zaak is op 3 december 2010 getaxeerd door de heer A, taxateur bij de gemeente Haaren. De onroerende zaak is getaxeerd op € 380.000. In deze taxatie is rekening gehouden met een matige tot redelijke onderhoudstoestand van de woning en een slechte tot matige onderhoudstoestand van de garage/schuur. In deze taxatie is rekening gehouden met 500 m2 grond bij de woning, welke in aanmerking is genomen voor € 380 per m2 en 7.420 m2 grasland (hierna en hiervoor onder 2.1 aangeduid als: de extra grond) tegen een waarde van € 7 per m2.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is de vraag of de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is op de extra grond. Voorts is - naar het Hof begrijpt - in geschil of de Heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste maten van de woning bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belanghebbende is - naar het Hof begrijpt - van mening dat de waarde moet worden gesteld op maximaal € 328.000. De Heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 353.000.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar nog het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
De Heffingsambtenaar
De woning van belanghebbende staat nog steeds te koop. Volgens de verkoopbrochure is de vraagprijs thans € 875.000. Deze lijkt wat aan de hoge kant, maar de vraagprijs vormt wel een indicatie dat de vastgestelde WOZ-waarde zeker niet te hoog is.
Eerdere procedures over de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling zijn mij niet bekend. Het is mij ook niet bekend dat in oudere jaren deze vrijstelling wel is toegepast. Wij hebben niet geconstateerd dat op (een deel van) de extra grond maïs wordt verbouwd. Belanghebbende levert daarvoor ook geen bewijs.
Indien er sprake zou zijn van maïsteelt, dan ligt het niet voor de hand dat dit hobby-matig gebeurt. In dat geval stellen wij (dat deel van) de grond vrij. Wij hebben echter niet geconstateerd dat er sprake is geweest van maïsteelt.
Het gaat uiteindelijk om de eindwaarde. Wij hebben slechts 500 m2 in aanmerking genomen als grond rond de woning en de rest van de grond tegen een lage waarde in aanmerking genomen. In werkelijkheid is de tuin rond het huis veel groter.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vaststelling van de WOZ-waarde op maximaal € 328.000 en dienovereenkomstige vaststelling van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2009.
4.3. Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
4.4. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd door het overleggen van het onder 2.2 vermelde taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix met vier vergelijkingspanden.
4.5. Het Hof is van oordeel dat dit in beginsel een juiste methode is en dat de door de Heffingsambtenaar genoemde andere onroerende zaken, gezien de inhoud, perceelsoppervlakte en uitstraling ter vergelijking kunnen dienen. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopprijzen daarvan kunnen gebruiken als onderbouwing van de waarde van de woning. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning en de in het taxatierapport genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarde. De Heffingsambtenaar heeft met deze vergelijkingspanden de door hem vastgestelde WOZ-waarde voldoende onderbouwd.
4.6. Belanghebbende stelt in de brief van 20 december 2011 dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste maten van het gebouw en de bijgebouwen. Belanghebbende levert geen enkel bewijs ter ondersteuning van deze stelling. Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de taxateur gehanteerde inhoudsmaten van de woning en de garage/schuur alsmede de oppervlakte van het totale perceel. Het Hof verwerpt dan ook deze stelling van belanghebbende.
4.7. Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat op de extra grond de cultuurgrondvrijstelling als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken van toepassing is.
4.8. Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak buiten aanmerking gelaten de waarde van de ten behoeve van land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen.
4.9. De bewijslast ten aanzien van de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling rust op belanghebbende. Belanghebbende heeft gesteld dat (een deel van) de grond in gebruik is voor maïsteelt. De Heffingsambtenaar heeft dit bestreden en ter zitting gesteld dat ten tijde van de taxatie-opname de grond niet in gebruik was voor maïsteelt. Belanghebbende heeft op geen enkele wijze, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, aannemelijk gemaakt dat wel sprake was van maïsteelt. Het Hof is daarom van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Belanghebbende had daarvoor gegevens kunnen verstrekken omtrent de gebruiker van de grond, de wijze van gebruik en of dat gebruik plaatsvond in het kader van een bedrijf. Door dit na te laten, heeft belanghebbende niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof verwerpt dan ook de stelling dat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is.
Slotsom
4.10. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.11. Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.12. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5. Beslissing
Het Hof
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 27 januari 2012 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, J.W.J. Huige en J.C.K.W. Bartel, in tegenwoordigheid van R.O.J.M. de Windt, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.