Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Derde enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 10/00640
Uitspraak op het hoger beroep van
de heer X,
wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de schriftelijke uitspraak van de Rechtbank
's-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 21 juli 2010, nummer AWB 08/4036 in het geding tussen
belanghebbende
en
de Heffingsambtenaar van de gemeente Y,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag onroerende zaakbelasting.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 40 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 is vastgesteld op een bedrag van € 292.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2008 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Nadat tegen deze beschikking en deze aanslag bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren ongegrond verklaard.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39.
Bij schriftelijke uitspraak heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 111.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd. De Heffingsambtenaar heeft afgezien van dupliek.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 25 augustus 2011 te 's-Hertogenbosch.
Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de Heffingsambtenaar.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft en twee-onder-één-kapwoning uit 1974, gelegen op een perceel van 373 m2. Tot de onroerende zaak behoort een berging/schuur, garage en een aanbouw. De inhoud van de (oorspronkelijke) woning is 347 m3.
2.2. Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport van 19 oktober 2010, opgemaakt in opdracht van de Heffingsambtenaar door WOZ-taxateur mevrouw B, verbonden aan C B.V.. In dit taxatierapport is de WOZ-waarde door middel van vergelijking met referentieobjecten bepaald. Het taxatierapport bevat de objectgegevens, foto's en verkoopcijfers van de referentieobjecten. Taxateur B concludeert tot een waarde van € 292.000.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft de waarde van de onroerende zaak per de peildatum.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting hebben zij hieraan nog het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
Belanghebbende
Ik heb bezwaar tegen overlegging door de Heffingsambtenaar van
nieuwe stukken;
De inhoud van de aanbouw is niet juist; de aanbouw is kleiner;
Er zijn al drie keer (inhouds)metingen van mijn pand verricht en iedere keer kwam er een andere inhoud uit.
De Heffingsambtenaar
De inhoud van de aanbouw is juist, wij verwijzen daarvoor naar hetgeen wij in het verweerschrift hebben vermeld onder 4.1.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar en vermindering van de WOZ-waarde tot € 268.200. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Gronden
Vooraf
4.1. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen overlegging door de Heffingsambtenaar tijdens het onderzoek ter zitting van nieuwe stukken. De Heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat het stukken betreffen ter onderbouwing van zijn standpunt over de inhoud van de aanbouw. Het Hof heeft geoordeeld dat bedoelde stukken niet tot de gedingstukken kunnen worden gerekend en dat daarop dus geen acht wordt geslagen bij de beoordeling van dit geschil. Redengevend daartoe acht het Hof dat belanghebbende zijn standpunt over de grootte van de aanbouw reeds in zijn conclusie van repliek van 17 februari 2011 heeft uiteengezet, de Heffingsambtenaar uitdrukkelijk heeft afgezien van dupliek en ook geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht vóór de zitting bedoelde stukken in te dienen. Nu verder ook niet is gebleken dat de Heffingsambtenaar bedoelde stukken niet eerder had kunnen inbrengen acht het Hof het in strijd met de goede procesorde om eerst ter zitting belanghebbende met deze stukken te confronteren.
Ten aanzien van het geschil
4.2. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt hier als waardepeildatum 1 januari 2007.
4.3. Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.4. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het onder 2.2 genoemde taxatierapport, waarin de volgende referentieobjecten zijn vermeld:
Adres transactiedatum verkoopprijs perceelopp woning
D-straat 34 04-09-2006 € 382.500 283 m2 582 m3
E-straat 38 04-10-2006 € 258.750 246 m2 354 m3
F-straat 4 04-06-2007 € 315.000 340 m2 392 m3
G-straat 138 04-12-2006 € 317.500 723 m2 386 m3
H-straat 48 04-10-2005 € 279.000 353 m2 347 m3
4.5. Het Hof is van oordeel dat de verkoop van het pand A-straat 48 weliswaar ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2007, maar dat het niettemin bruikbaar is als referentieobject. Het pand komt immers qua ligging, bouwjaar, perceeloppervlakte en inhoud zeer sterk overeen met de objectkenmerken van de onroerende zaak van belanghebbende. Belanghebbende heeft betoogd dat de WOZ-waarde van dit pand, A-straat 48, te laag is ten opzichte van de transactieprijs, waarmee de Heffingsambtenaar erkent, aldus belanghebbende, dat de verkoopprijs hoger is geweest dan de objectieve waarde. Deze stelling treft geen doel. Inzet van dit geding is de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende en niet die van de A-straat 48. Feiten of omstandigheden waaruit zou blijken dat de transactieprijs van A-straat 48 niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt, zijn gesteld noch gebleken.
4.6. De overige vier referentieobjecten kunnen, gezien de aard, ligging, oppervlakte en inhoud, naar het oordeel van het Hof, eveneens ter vergelijking dienen. Het betreft alle twee-onder-één-kapwoningen. Drie daarvan hebben, evenals de onroerende zaak van belanghebbende, een kwalificatie 3 voor de ligging, en drie hebben, evenals de onroerende zaak van belanghebbende, een score 3 voor onderhoud en kwaliteit. Weliswaar vertonen de onroerende zaak en de referentieobjecten verschillen, maar naar het oordeel van het Hof is bij de taxatie in voldoende mate rekening gehouden met die onderlinge verschillen in ligging, perceeloppervlakte en inhoud.
4.7. Met betrekking tot de beroepsgrond van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak buitensporig is gestegen en niet overeenkomt met de waarde op basis van gegevens van het Kadaster en de Waarderingskamer, overweegt het Hof dat de waardering naar een waardepeildatum onafhankelijk van eerdere waarderingen wordt uitgevoerd. Afgezien daarvan merkt het Hof nog op dat de waarde van de onroerende zaak per vorige waardepeildatum bij wijze compromis tot stand is gekomen en reeds daarom al geen geschikt vertrekpunt kan zijn.
4.8. Belanghebbendes grief dat de gemeente alle panden hoger waardeert dan de verkoopprijzen zouden rechtvaardigen, treft geen doel. De Heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de WOZ-waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is, welk bewijs aan de hand van vergelijking met transactieprijzen van referentieobjecten dient te worden geleverd. Vergelijking met WOZ-waarden van referentieobjecten is een onjuiste maatstaf. Ook een klacht over in het algemeen te hoge WOZ-waarderingen door de gemeente, wat daar overigens ook van zij, betekent niet dat de Heffingsambtenaar in dit specifieke geval niet aan zijn bewijslast zou hebben voldaan.
4.9. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van het Hof niet worden gezegd dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde, behoudens ten aanzien van de hierna in 4.10 genoemde aanbouw, in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de referentieobjecten.
4.10. Ten aanzien van de inhoud van de aanbouw overweegt het Hof als volgt. De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift onder 4.1 gesteld dat de inhoud van de aanbouw 105 m3 bedraagt, dat destijds vergunning is verleend voor een aanbouw van 73 m3, maar dat controle heeft geleerd dat meer is (aan)gebouwd dan was vergund. Belanghebbende heeft in zijn conclusie van repliek uitvoerig uiteengezet dat de inhoud van 105 m3 van de aanbouw niet correct is en dat de aanbouw maximaal 65 m3 bedraagt. In het licht van belanghebbendes uiteenzetting en onderbouwing acht het Hof de stelling van de Heffingsambtenaar dat 105 m3 de juiste inhoud is voor twijfel vatbaar. Het Hof volgt belanghebbende dan ook in diens standpunt dat de aanbouw voor 65 m3 in de waardering moet worden betrokken.
4.11. De omstandigheid dat de Heffingsambtenaar van een te grote aanbouw is uitgegaan betekent naar het oordeel van het Hof niet dat het taxatierapport om die reden niet gebruikt kan worden ter onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde. Het Hof ziet hierin wel aanleiding om een correctie op die waarde toe te passen van (105 m3 - 65 m3) x € 265 = € 10.600.
4.12. Het Hof komt tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is, de uitspraken van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar moeten worden vernietigd en de WOZ-waarde van de onroerende zaak op een bedrag van € 281.400 moet worden vastgesteld.
Ten aanzien van het griffierecht
4.13. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de gemeente Y aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 respectievelijk € 111 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.14. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.15. Gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof, ter zake van reiskosten voor het bijwonen van de zittingen bij de Rechtbank en het Hof, deze kosten op 2 x € 19 = € 38.
4.16. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
5. Beslissing
Het Hof,
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde tot
€ 281.400;
- vermindert de aanslag in de onroerende zaakbelastingen tot een bedrag berekend naar een waarde van de onroerende zaak van € 281.400;
- gelast dat de gemeente Y aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 150 vergoedt;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 38.
Aldus gedaan op 6 oktober 2011 door V.M. van Daalen-Mannaerts, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.