Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.074.338
arrest van de vierde kamer van 6 december 2011
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. R.J.C. Teunissen,
tegen:
[Y.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.J.G. Goumans,
op het bij exploot van dagvaarding van 22 september 2010 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ‘s- Hertogenbosch gewezen vonnis van 23 juni 2010 tussen appellant - [X.] - als eiser en geïntimeerde - [Y.] - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 198616 / HA ZA 09-1981)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 11 november 2009.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van zijn vordering met veroordeling van [Y.] in de proceskosten in beide instanties. .
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Y.] drie producties in het geding gebracht en de grieven bestreden.
2.3. [X.] heeft een akte uitlating producties genomen en [Y.] een antwoordakte.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1.1. De rechtbank heeft in het vonnis onder 2 de tussen partijen vaststaande feiten weergegeven. Geen van partijen heeft daar bezwaren tegen aangevoerd, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.2. Eind 2005/begin 2006 heeft [Z.] het perceel met woonhuis aan de [perceel] te [plaatsnaam], gemeente Boxmeer, kadastraal bekend gemeente Vierlingsbeek sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1.] (dat toebehoorde aan zijn moeder [A.]) te koop aangeboden. Op het perceel, dat 1490 m2 groot was, bevond zich een woonhuis. Voor de verkoop is het perceel in tweeën gesplitst. De makelaar van [Z.] heeft twee advertenties opgesteld. Daarin werd een deel van het perceel met woonhuis te koop aangeboden en een deel zonder woonhuis. In de ene advertentie is vermeld dat de oppervlakte van het perceel met woonhuis ca. 570 m2 bedroeg en in de andere advertentie dat de oppervlakte van het perceel zonder woonhuis ca. 920 m2 bedroeg. In beide advertenties is vermeld:
“Het betreft een circa maat. Het kadaster dient de kavel opnieuw in te meten (…) Verschil tussen de opgegeven grootte en de werkelijke grootte verleent aan zowel koper als verkoper geen enkel recht.”
4.1.3. [X.] heeft het perceel zonder woonhuis in het bijzijn van de makelaar van [Z.] bezichtigd in januari 2006. De makelaar heeft volgens [X.] daarbij aangegeven waar de grens tussen beide percelen zou komen te liggen door middel van een denkbeeldige lijn.
[X.] heeft het perceel grond bij niet gedateerde koopakte gekocht voor € 215.000,--. Uit de notariële akte blijkt dat de koopakte is ondertekend op 23 februari 2006. In de koopakte is onder meer opgenomen:
“Het woonhuis plaatselijk bekend te [plaatsnaam] aan [perceel],nummer [perceelnummer] (…), gedeeltelijk, groot 0 hectare 9 are 20 centiare, tegen een koopsom van € 215.000,00.
5.11. Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. (…)
7.1. De definitieve afmetingen blijken na kadastrale inmeting. (…) “
In de notariële akte van levering van 12 mei 2006 is vermeld dat is verkocht
“een perceel bouwterrein, gelegen te [plaatsnaam] aan de [perceel], uitmakende een ter plaatse afgepaald gedeelte ter grootte van ongeveer negen are en twintig centiaren of ter zodanige grootte als na kadastrale opmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend gemeente Vierlingsbeek sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1.], zoals op de aan deze akte gehechte tekening met arcering is aangegeven, welke tekening is bestemd om te worden ingeschreven (…)”
Voorts is vermeld in artikel 2 onder Pro 2:
“Indien de hiervoor vermelde grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontleent noch verkoper noch koper daaraan rechten.”
Bij de notariële akte was gevoegd een kopie van de kadastrale kaart, waarop het ongesplitste perceel [sectieletter] [sectienummer 1.] te [plaatsnaam] is weergegeven en waarop gearceerd is aangegeven welk gedeelte door [X.] is gekocht. Die kopie is door onder meer [X.] voor akkoord getekend.
4.1.4. [Y.] heeft het perceel met woonhuis in januari 2006 in het bijzijn van de makelaar van [Z.] bezichtigd. De makelaar heeft volgens [Y.] bij de bezichtiging door middel van uitgezette piketpaaltjes aangegeven waar de grens tussen beide percelen zou komen te liggen. Op 24 maart 2006 heeft [Y.] het perceel met woonhuis gekocht voor € 295.000,--. In de koopakte is onder meer opgenomen:
“Het woonhuis plaatselijk bekend te [plaatsnaam] aan [perceel], nummer [perceelnummer] (…) groot 0 hectare 5 are 70 centiare, tegen een koopsom van € 295.000,00 (…)
5.11. Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. (…)”
Bij de koopakte was gevoegd een kopie van een kadastrale kaart, waarop het ongesplitste perceel [sectieletter] [sectienummer 1.] is weergegeven en waarop gearceerd is aangegeven welk gedeelte door [Y.] werd gekocht. Die kopie is onder meer door [Y.] en zijn echtgenote ondertekend.
In de notariële akte van levering van 11 augustus 2006 is vermeld dat is verkocht:
het woonhuis met verdere aanhorigheden, ondergrond, erf en tuin te [postcode] [plaatsnaam], [perceel], uitmakende het resterend gedeelte ter grootte van ongeveer vijf are en zeventig centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente Vierlingsbeek sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1.] (…)
Voorts is vermeld in artikel 2 onder Pro 2:
“Indien de hiervoor vermelde grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontleent noch verkoper noch koper daaraan rechten.”
4.1.5. Na de koop hebben [X.] en [Y.] een voorlopige erfafscheiding aangebracht op de grens die de makelaar had aangegeven. Vervolgens heeft het kadaster de percelen ingemeten aan de hand van deze grens. Blijkens die inmeting is de oppervlakte van het door [X.] gekochte perceel 760 m2 en de oppervlakte van het door [Y.] gekochte perceel 730 m2. De percelen zijn aangeduid als [sectieletter] [sectienummer 2.] en [sectieletter] [sectienummer 3.]. Geen der partijen heeft bezwaar aangetekend tegen de inmeting. Het kadaster heeft de gegevens op 14 november 2006 ingeschreven in het openbaar register.
4.1.6. Per brief van 13 maart 2009 heeft de advocaat van [X.] aan [Y.] geschreven dat [X.] zich op het standpunt stelde dat ten onrechte 160 m2 te weinig aan hem is geleverd en dat eveneens ten onrechte 160 m2 teveel aan [Y.] is geleverd. Volgens [X.] vertegenwoordigt dit stuk grond een waarde van € 37.392,--. [X.] verzocht [Y.] genoemd bedrag binnen veertien dagen aan hem te voldoen. [Y.] heeft daaraan geen gehoor gegeven.
4.2.1. Bij dagvaarding van 4 augustus 2009 vorderde [X.] dat de rechtbank
a. voor recht zou verklaren dat [Y.] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [X.];
b. op grond daarvan [Y.] zou veroordelen tot vergoeding van de door [X.] geleden schade van € 37.392,--;
c. [Y.] zou veroordelen tot betaling aan [X.] van de kosten van juridische bijstand en nakosten en
d. [Y.] zou veroordelen in de proceskosten.
4.2.2. Nadat de rechtbank op 6 april 2010 een comparitie van partijen had gehouden, heeft de rechtbank bij vonnis van 23 juni 2010 de vorderingen afgewezen en [X.] veroordeeld in de proceskosten.
De rechtbank overwoog dat in het midden kon blijven of sprake is geweest van een verrijking van [Y.], een verarming van [X.] en causaal verband tussen die verrijking en die verarming, omdat een eventuele verrijking van [Y.] in elk geval niet ongerechtvaardigd is. Voorzover [Y.] een voordeel heeft genoten doordat hij 730 m2 heeft geleverd gekregen in plaats van de in de advertentie, koopakte en leveringsakte genoemde 570 m2, vindt dit voordeel zijn rechtvaardiging in de koopovereenkomst tussen [Y.] en [Z.]. De ligging en de omvang van het verkochte perceel zijn immers niet alleen aan de hand van het aantal vierkante meters omschreven, maar tevens vastgelegd in een door [Y.] en [Z.]
ondertekende kadastrale tekening, welke als bijlage deel uitmaakte van de koopakte en het perceel was ter plaatse met piketpaaltjes afgebakend, aldus de rechtbank.
4.3. Grief 1 houdt in dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan de bedoeling van partijen. De grieven 2 en 3 houden in dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat de verrijking van [Y.] niet ongerechtvaardigd was en dat die rechtvaardiging was gelegen in de overeenkomst tussen [Y.] en [Z.] en in de instemming door [Y.] met de afbakening van de percelen. Grief 4 houdt in dat de rechtbank ten onrechte ervan is uitgegaan dat de ligging en omvang van het perceel werden vastgelegd in een (door [Y.] en [Z.]) ondertekende kadastrale tekening. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke bespreking.
4.4.1. [X.] stelt in de toelichting op de grief 1 dat hij de bedoeling had een onbebouwd perceel van 920 m2 te kopen en dat [Y.] de bedoeling had een perceel van 570 m2 met woonhuis te kopen. Deze oppervlakten waren immers in de advertenties genoemd. Volgens [X.] waren er geen piketpaaltjes aanwezig toen hij het perceel bezichtigde, en zelfs als die er wel waren geweest dan zou het onmogelijk geweest zijn met het blote oog een schatting van het oppervlak te maken. Volgens [X.] heeft hij aan de makelaar gevraagd wat er zou gebeuren als het werkelijke oppervlak niet gelijk was aan 920 m2 maar bijvoorbeeld 100 m2 daarvan afweek. De makelaar antwoordde daarop volgens [X.] dat er zeker geen sprake zou zijn van zo’n afwijking. [X.] ging daarom uit van een oppervlak van 920 m2 en achtte de door hem betaalde prijs in overeenstemming met dat aantal m2. [Y.] moet volgens [X.] de bedoeling hebben gehad een perceel van 570 m2 te kopen, hij heeft een enorm voordeel genoten doordat hij in feite 730 m2 geleverd heeft gekregen. [Y.] heeft vervolgens volgens [X.] geen enkele actie ondernomen om de evidente fout te corrigeren.
4.4.2. [Y.] stelt daartegenover dat aan hem precies is geleverd wat hij beoogde te ontvangen. [Y.] heeft niet op een advertentie gereageerd, maar was er door een kennis op geattendeerd dat de woning te koop stond. Toen hij de woning bezichtigde stonden er piketpaaltjes. Hij zag dus hoe de grens tussen beide percelen zou lopen. [Y.] stelt dat hij het perceel heeft gekocht zoals hij het heeft gezien, zonder na te gaan wat het oppervlak ervan was. De verdeling van het oorspronkelijke perceel was ook aangegeven op de kadastrale kaart die aan de koopakte was gehecht. Partijen hebben volgens hem de voorlopige erfafscheiding precies op de door de makelaar aangegeven grens geplaatst. De definitieve grens is bepaald overeenkomstig die door de makelaar aangegeven grens. Het feit dat in de advertentie en in de akten oppervlakten zijn genoemd van 920 m2 en 570 m2 berust volgens [Y.] op een vergissing. Aanvankelijk wilde de verkoper het perceel splitsen in delen van deze grootte, maar op advies van de makelaar is een meer praktische indeling tot stand gekomen. Toen [Y.] en [X.] de percelen bezichtigden was die door de makelaar voorgestelde wijziging al doorgevoerd, maar de makelaar vergat de maten aan te passen in de advertentie en de akten, aldus [Y.].
4.5.1. Het hof overweegt als volgt. Vaststaat dat [X.] het door hem gekochte perceel met de makelaar van de verkoper heeft bezocht en dat die makelaar hem toen de toekomstige perceelgrens heeft aangewezen. Ook aan [Y.] is getoond waar de toekomstige perceelsgrens zou zijn gesitueerd, volgens [Y.] was die grens aangegeven door middel van piketpaaltjes. Hoe dat ook zij: beide partijen zijn het eens over de plaats van die door de makelaar aangegeven grens. Ze hebben immers gezamenlijk op die grens een voorlopige erfafscheiding geplaatst. Bij de comparitie van partijen bij de rechtbank heeft [X.] verklaard dat de plaats van de perceelsgrens niet het geschilpunt vormt. Zowel [X.] als [Y.] heeft ook de aan de respectievelijke akten gehechte kadastrale kaart, waarop ieders perceel gearceerd was weergegeven, voor akkoord getekend. Het hof constateert dat beide kaarten identiek zijn, met dien verstande dat op de door [X.] ondertekende kaart [X.]s deel gearceerd staat aangegeven en op de door [Y.] ondertekende kaart [Y.]s deel. De definitieve grens is door het kadaster conform die tekening vastgesteld.
4.5.2. Dat brengt het hof tot de conclusie dat ieder van partijen wist wat hij kocht en dat aan ieder van hen is geleverd wat hij heeft gekocht. Dat in de advertenties, de koopakten en de leveringsakten oppervlaktematen zijn genoemd die, naar achteraf is gebleken, niet met de werkelijkheid overeenstemden, maakt dat niet anders. Partijen wisten dat niet exact vaststond wat het oppervlak was van het door hen gekochte deel, dat is in alle hier genoemde stukken vermeld. Weliswaar is sprake van een betrekkelijk grote afwijking van de in de stukken genoemde grootte, maar uitdrukkelijk is overeengekomen dat aan [X.] werd geleverd het op de kaart met arcering aangeduide gedeelte en aan [Y.] het resterende deel. De feitelijke leveringen hebben ook aldus plaatsgevonden.
4.5.3. Dit leidt tot het oordeel dat [X.] niet is verarmd en dat [Y.] niet is verrijkt. Ieder heeft ontvangen wat hij had gekocht tegen de daarvoor met de verkoper overeengekomen koopprijs. Dat de door [X.] betaalde koopprijs expliciet was gekoppeld aan het in de advertentie en de akten genoemde aantal vierkante meters is gesteld noch gebleken. Het tegendeel moet worden aangenomen, nu uitdrukkelijk in de koopakte en de akte van levering tussen [X.] en de verkoper is overeengekomen dat verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen der partijen enig recht verleent. Een en ander geldt dienovereenkomstig tussen [Y.] en de verkoper.
4.5.4. Uit het vorenstaande vloeit voort dat [X.] jegens [Y.] geen vordering uit ongerechtvaardigde verrijking toekomt. De rechtbank heeft de vordering van [X.] dus terecht afgewezen. Grief 5, die daarover klaagt, heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft daarom niet afzonderlijk te worden besproken.
4.6. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de proceskosten in hoger beroep, welke voor zover aan de zijde van [Y.] gevallen worden begroot op € 1.120,-- aan verschotten en € 1.737,-- voor salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten met ingang van 20 december 2011 tot de dag van voldoening.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.Th. Gründemann, P.M. Huijbers-Koopman en M.A. Wabeke en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 december 2011.