Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.038.269
arrest van de zevende kamer van 24 mei 2011
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. R.W.E.J. Luijten,
tegen:
STICHTING CULTUURCENTRUM ASTA,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 13 oktober 2009 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen tussen partijen onder zaak/rolnummer 198881 CV EXPL 05-2440 gewezen vonnis van 10 juni 2009.
5. Het verdere verloop van het geding
5.1 Bij genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 7 december 2010 plaatsgevonden. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt. Een regeling is niet tot stand gekomen, waarop de zaak naar de rol is verwezen voor memorie van grieven.
5.2 Bij memorie van grieven heeft [X.] onder overlegging van vier producties (nrs. 12-15) drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot veroordeling van Asta tot betaling van € 46.090,89.
5.3 Bij memorie van antwoord heeft Asta de grieven bestreden.
5.4 [X.] heeft onder overlegging van één productie (nr. 16) een akte genomen en Asta een antwoordakte
5.5 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
6. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
7. De beoordeling
7.1 Het gaat in dit hoger beroep, kort samengevat, om het volgende.
a) Asta was eigenaar van een cultureel centrum aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats]. Met Brand Bierbrouwerij BV heeft Asta vanaf 1 oktober 1994 een contractuele relatie gehad die werd aangeduid als de verhuur van de exploitatie van buffetten in de zaal gelegen achter het pand [vestigingsadres] te [vestigingsplaats], bestemd tot foyer en zaalexploitatie.
b) Tussen [X.] en Brand Bierbrouwerij BV heeft van 1 januari 2003 tot 30 september 2004 een vergelijkbare overeenkomst gegolden; [X.] fungeerde hierbij als exploitant. Per 1 oktober 2004 is de overeenkomst tussen Asta en Brand Bierbrouwerij BV op initiatief van Asta beëindigd. Achtergrond hiervan was de onzekere (financiële) situatie van het centrum, mede in verband met onduidelijkheid over de positie van de gemeente ten aanzien van het voortbestaan van het centrum.
c) [X.] heeft vervolgens de exploitatie in een rechtstreekse relatie met Asta voortgezet. Per 15 juli 2005 is het gebouw gesloten met het oog op verkoop dan wel verbouwing. Op 30 augustus 2006 is het gebouw aan de gemeente in eigendom overgedragen.
7.2 In deze procedure stelt [X.] dat hij met Asta een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft gesloten en dat Asta haar verplichtingen uit die huurovereenkomst niet nakomt door het gebouw vanaf 15 juli 2005 voor gedaagde te sluiten en gesloten te houden, waardoor [X.] ook zijn verplichtingen tegenover zijn onderhuurder, Brouwerij St. Martinus [vestigingsnaam] BV, niet kan nakomen. Op grond hiervan vordert [X.] veroordeling van Asta tot betaling van de door hem geleden schade, aanvankelijk € 165.829,=, bij repliek verminderd tot € 145.007,= en in hoger beroep verminderd tot € 46.090,89.
7.3 Asta heeft in eerste aanleg aanvankelijk het standpunt ingenomen dat tussen partijen geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten, maar een huurovereenkomst voor korte tijd, aanvankelijk tot 15 februari 2005 en later tot 15 juli 2005 en dat partijen gezamenlijk hebben besloten om tot sluiting per 15 juli 2005 over te gaan.
7.4 Bij tussenvonnis van 9 november 2005 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 12 juni 2006 plaatsgevonden. Bij tussenvonnis van 30 mei 2007 heeft de kantonrechter Asta toegelaten te bewijzen dat de huurovereenkomst met [X.] op 15 juli 2005 in onderling overleg werd beëindigd. [X.] werd toegelaten tot het bewijs van de door hem gestelde schade. Bij conclusie na enquête heeft Asta het standpunt ingenomen dat de overeenkomst met [X.] tot dan toe ten onrechte is aangeduid als huurovereenkomst en dat deze als exploitatie-overeenkomst moet worden gekwalificeerd, zodat de bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte niet van toepassing zijn.
7.5 In het eindvonnis van 10 juni 2009 is de kantonrechter tot de conclusie gekomen dat het voor [X.] volstrekt duidelijk geweest moet zijn, dat de huur- of liever de exploitatieovereenkomst met hem per 15 juli 2005 beëindigd werd, terwijl het stichtingsbestuur erop heeft mogen vertrouwen, dat dit ook zijn intentie was. De kantonrechter heeft Asta in het van haar gevraagde bewijs geslaagd geoordeeld en de vorderingen van [X.] afgewezen. Ten overvloede heeft de kantonrechter daarbij nog overwogen dat hetgeen door [X.] ter staving van zijn schade was aangevoerd niet tot toewijzing van zijn vordering zou hebben kunnen leiden.
7.6 Grief 1 van [X.] betreft de bewijswaardering, grief 2 de afwijzing van zijn vordering en grief 3 de overweging ten overvloede.
7.7 Het hof stelt voorop dat het bij de kwalificatie van de tussen partijen gesloten overeenkomst niet gaat om de wijze waarop deze is aangeduid maar om de inhoud en strekking van de overeenkomst. Het hangt van de omstandigheden van het geval af of de inhoud van het overeengekomene als huur moet worden gekwalificeerd. Daarbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden gelet op hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en de strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt (HR 11 februari 2011, LJN: BO9673).
7.8 Indien sprake zou zijn van een huurovereenkomst, zoals in deze procedure aanvankelijk beide partijen en de kantonrechter hebben aangenomen, zou dat een huurovereenkomst moeten zijn als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro nu de daarin bedoelde overeenkomst het meest aansluit bij de activiteit die partijen op het oog hebben gehad. In dit geval kan naar het oordeel van het hof evenwel niet worden gesproken van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro nu nergens uit blijkt dat partijen het oog hebben gehad op de verhuur van een bepaald gedeelte van het gebouw. De stelling van [X.] dat uit zijn overeenkomst met Brand Bierbrouwerij BV blijkt dat hij de zaal en de foyer heeft gehuurd, berust op een verkeerde lezing van die overeenkomst, nog daargelaten dat Asta daarbij geen partij is. De vermelding van zaal en foyer in die overeenkomst heeft betrekking op het gedeelte van het gebouw waarin de exploitatie van de buffetten geschieden. Het gaat duidelijk om de exploitatie van de buffetten in een deel van het gebouw, maar daarmee niet om de huur van dat gedeelte.
7.9 Zowel in de verhouding tussen Brand Brouwerij BV en [X.] als in die tussen Asta en [X.] fungeerde [X.] als exploitant en niet als zelfstandig (onder)huurder van enig gedeelte van het gebouw. Asta heeft in dit opzicht terecht verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 26 februari 1993, NJ 1993,581 (Kasteel Hoensbroek), waaruit blijkt dat onder omstandigheden een onderscheid gemaakt dient te worden tussen verhuur en exploitatie. De daarin bedoelde buffetrechten komen overeen met wat in de onderhavige zaak is aangeduid als de verhuur van de exploitatie van de buffetten. Toepassing van het hiervoor onder 7.7 weergegeven uitgangspunt leidt tot de conclusie dat de overeenkomst tussen [X.] en Asta niet als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.
7.10 Met andere woorden: geen huurovereenkomst maar een exploitatieovereenkomst. Uit de hiervoor onder 7.5 aangehaalde zinsnede uit het eindvonnis van de kantonrechter maakt het hof overigens op dat hij toen ook tot deze opvatting was gekomen.
7.11 De consequentie hiervan is dat [X.] geen beroep toekomt op huurbeschermingsbepalingen en dat de overeenkomst met hem door Asta kon worden opgezegd. Uit de overgelegde vergader-stukken en correspondentie (met name bij de conclusie van antwoord) blijkt het geruime tijd voor 15 juli 2005 voor alle betrokkenen duidelijk was dat het gebouw per die datum zou sluiten en dat er na die datum geen exploitatie meer zou plaatsvinden. Gelet op de korte duur van de overeenkomst tussen Asta en [X.] kan niet worden gesproken van een onredelijk korte termijn bij de beëindiging van de overeenkomst. Door [X.] is overigens ook niet een onredelijk korte opzeggingstermijn aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd maar een onjuiste opzegging van een huurovereenkomst. Van dat laatste is evenwel, zoals gezegd, in dit geval geen sprake.
7.12 Een en ander leidt ertoe dat de vorderingen van [X.] niet voor toewijzing in aanmerking kunnen komen zodat de grieven verder geen afzonderlijke behandeling behoeven. De grieven worden verworpen. Dit brengt mee dat het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd met veroordeling van [X.] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
8. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Asta begroot op € 262,= aan vast recht en op € 2.446,50 aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, A. van der Putt-Lauwers en M. van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 mei 2011.