Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Derde enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 07/00336
Uitspraak op het hoger beroep van
de heer X te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de mondelinge uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 23 mei 2007, nummer AWB 06/3931, in het geding tussen
belanghebbende
en
de sectormanager Burger- en Ondernemerszaken van de gemeente Tilburg,
hierna: de verweerder,
betreffende na te noemen beschikking.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is met dagtekening 31 maart 2005 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de beschikking afgegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 365 te B (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 is vastgesteld op € 73.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de verweerder bij uitspraak van 4 augustus 2006 de waarde gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 38.
Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 106.
De verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. De zitting heeft plaatsgehad op 3 juni 2010 te
's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord
belanghebbende, alsmede de verweerder.
1.5. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:
2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak.
De onroerende zaak is een winkelpand, gelegen op de begane grond. De bovenverdieping is een bovenwoning ten behoeve van kamerverhuur. Deze bovenwoning is door de verweerder aangemerkt als een apart object voor de Wet WOZ en heeft het adres C-straat 2-01.
De onroerende zaak is van het bouwjaar ca. 1933 en opgetrokken uit baksteen. De winkelruimte heeft enigszins een L-vorm en heeft een vloeroppervlakte van 40 m². Achter en naast de winkelruimte bevindt zich een opslagruimte, een toilet en een keukenblokje. De vloeroppervlakte van de opslagruimte is 20 m². Tevens is er een kelder met een vloeroppervlakte van 14 m², die in gebruik is als opslagruimte.
De onroerende zaak is aangesloten op de nutsvoorzieningen, die gemeenschappelijk zijn met de bovenwoning, en wordt verwarmd door middel van een centrale verwarming. De CV-ketel is voor gemeenschappelijk gebruik met de bovenwoning.
2.2. De waarde van de onroerende zaak op peildatum 1 januari 2003 is vastgesteld op € 73.000. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is bepaald door middel van de methode van kapitalisatie van de bruto huur.
De verweerder heeft in beroep deze waarde onderbouwd met een, bij zijn verweerschrift in eerste aanleg gevoegd, taxatierapport van de heer D van 9 oktober 2006.
In dit rapport heeft de heer D onder meer aangegeven dat de onderhoudstoestand van het object als redelijk is aan te merken en dat het object is gelegen op redelijke stand, in de nabijheid van het centrum van B.
In het rapport zijn de gegevens van de onroerende zaak en die van de vergelijkbare objecten opgenomen. Tevens zijn daarin foto's van de onroerende zaak en de referentiepanden en een matrix gevoegd.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 per de peildatum 1 januari 2003.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de verweerder en tot verlaging van de waarde. De verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
4. Gronden
4.1. In zijn hogerberoepschrift stelt belanghebbende hoger beroep in omdat hij zich
"niet kan vinden met de naar mijn inziens nog steeds te hoge waardering van de objecten A-straat 365/C-str.2/01 te B en de door de gemeente aangeleverde overweging en conclusie en de proces-verbaal uitspraak,welke hierbij als copy is meegezonden.
(...)
Voorst wordt in de mondelinge proces-verbaal uitspraak geen,of althans onvoldoende rekening gehouden met (...) en is er weinig rekening gehouden met het achterstallig onderhoud en de relatie en het bezwaar met het de bovenwoning C-str.2/01.
(...)".
In zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de verweerder zich op het standpunt gesteld dat tegen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak C-straat 2-01 binnen de wettelijk vastgestelde termijn geen bezwaar is gemaakt.
4.2. Bij brief van 31 maart 2005 maakt belanghebbende
"pro-forma bezwaar tegen de gehele hiervoor genoemde aanslagbiljet/Woz beschikking Gemeentelijke Belastingen 2005.
De reden is dat,pas omstreeks juni de beschikking voor de C-straat 2-01 vermoedelijk wordt verzonden.
Omdat nog onbekend hoe deze zal uitvallen, en dat het object wezenlijk onlosmakelijk met elkaar verbonden is, is het van belang dit uit te stellen totdat deze waarde bekend is.
(...)".
In zijn aan de gemeente B gerichte brief van 18 juli 2005 schrijft belanghebbende onder meer:
"(...)
De A-straat 365 is bij aanslagbiljet op 31-07-2005 (Hof: bedoeld wordt 31 maart 2005) aan mij verzonden waartegen door mij bezwaar is gemaakt (...).
Ook is bij mij nog steeds geen aanslag opgelegd voor de C-straat 2-01 mogelijk is dit i.v.m. de vakanties.
(...)".
en in zijn aan de gemeente op 5 augustus 2005 verzonden faxbericht
"(...)
Immers nu staat het rioolrecht van de C-str.2-01 op het aanslagbiljet van de A-straat 365, terwijl het aanslagbiljet/WOZ beschikking van de C-str.over 2005 pas vermoedelijk per 30 September 2005 aan mij zou worden toegezonden.
(...)".
In een op 18 oktober 2006 aan belanghebbende gerichte brief van de afdeling Burger- en Ondernemerszaken van de gemeente B staat voor zover hier van belang
"(...)
Ik merk daarbij op, mogelijk ten overvloede, dat wij een bezwaarschrift met betrekking tot de C-straat 2-01 niet hebben ontvangen. (...) Indien u toch beschikt over de ontvangstbevestiging met betrekking tot het door u mogelijk ingediend bezwaarschrift, verzoek ik u dit aan ons te melden.
(..)".
4.3. Het Hof leest het hogerberoepschrift van belanghebbende aldus dat hij ook hoger beroep aantekent betreffende een in het kader van de Wet WOZ ter zake van het object C-straat 2-01 afgegeven beschikking.
4.4. Het Hof is van oordeel dat hij in dat hoger beroep niet kan worden ontvangen, reeds omdat de waardering van de C-straat 2-01 geen onderwerp van geschil is geweest bij de Rechtbank. Het Hof merkt op dat het niet aannemelijk is dat belanghebbende in het kader van de correspondentie over de onroerende zaak A-straat 365 ook in bezwaar is gekomen tegen de beschikking ter zake van het object C-straat 2-01. De tot de gedingstukken behorende correspondentie wijst daar in ieder geval niet op. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat het geloof hecht aan de in 4.1 vermelde verklaring van de verweerder, mede in aanmerking genomen de omstandigheid dat belanghebbende geen ontvangstbevestiging van een bezwaarschrift inzake het object C-straat 2-01 heeft laten zien. Het Hof acht niet uitgesloten dat belanghebbende afzonderlijk bezwaar heeft gemaakt ter zake van de waardering van het object C-straat 2-01, maar dat bezwaar kan niet meegenomen worden in de beoordeling van het onderhavige hoger beroep.
4.5. De Rechtbank heeft in zijn uitspraak van 23 mei 2007 het volgende overwogen:
"2.3. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.4. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met referentiepanden, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.5. Belanghebbende heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de WOZ-waarde in de vorige WOZ-ronde door de rechter is verlaagd en dat de waarde sindsdien eerder is afgenomen dan toegenomen, dat de onroerende zaak in een slechte buurt is gelegen, dat sprake is van achterstallig onderhoud, dat de onroerende zaak slecht verkoopbaar is, dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is onderbouwd, dat hij een beschikking wenst te ontvangen waarop tevens het object C-straat 2-01 wordt vermeld en dat de door verweerder ter vergelijking opgevoerde objecten slecht vergelijkbaar zijn.
2.6. Verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 9 oktober 2006 door D, taxateur te B, en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een tweetal ter vergelijking met de onroerende zaak opgevoerde objecten (hierna: referentieobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de referentieobjecten. In het taxatierapport is, ter ondersteuning, een matrix betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 73.000.
2.7. Voor zover belanghebbende zich beroept op de waarde die voor het voorafgaande tijdvak aan de onroerende zaak is toegekend, verwerpt de rechtbank dit beroep. De juistheid van die eerder vastgestelde waarde staat thans niet ter beoordeling van de belastingrechter. De WOZ-waarde dient in iedere WOZ-ronde opnieuw te worden vastgesteld op de in 2.4 omschreven wijze.
2.8. Belanghebbende maakt, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, niet aannemelijk dat van de ligging in een slechte buurt een grotere waardedrukkende invloed uitgaat dan door verweerder reeds in aanmerking is genomen. Daarbij is van belang dat één van de referentieobjecten in een zijstraat van de A-straat is gelegen en dat het andere referentieobject eveneens in de nabijheid van de onroerende zaak is gelegen en dat niet aannemelijk is geworden dat de desbetreffende waardedrukkende invloed niet evenzeer voor deze objecten geldt. Het eventuele waardedrukkende effect van de door belanghebbende genoemde omgevingsfactoren is derhalve reeds in de waardering meegenomen.
2.9. In het taxatierapport van verweerder wordt de onderhoudstoestand van de onroerende zaak als redelijk omschreven. Tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, maakt belanghebbende niet aannemelijk dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft zijn stelling dat sprake is van achterstallig onderhoud op geen enkele wijze onderbouwd. Tot de gedingstukken behoort een brief van de gemeente, van 5 juni 2005, waarin een aantal onderhoudsgebreken wordt opgesomd. De rechtbank hecht geloof aan de stelling van verweerder, welke door belanghebbende niet is weersproken, dat de in de betreffende brief genoemde gebreken met name betrekking hebben op het object C-straat 2-01.
2.10. Naar het oordeel van de rechtbank maakt belanghebbende zijn stelling dat de onroerende zaak slecht verkoopbaar is, welke stelling hij op geen enkele wijze onderbouwt, niet aannemelijk.
2.11. De loop van de procedure in belastingzaken brengt in beginsel mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de motivering van de bestreden uitspraak op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak en/of vermindering van de vastgestelde waarde kunnen leiden. Hetgeen belanghebbende in dit verband heeft aangevoerd geeft de rechtbank - mede gelet op artikel 6:22 van Pro de Awb - geen reden in dezen anders te oordelen.
2.12. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd uitdrukkelijk verklaard dat de objectafbakening niet in geschil is. Er bestaat geen rechtsregel die verweerder ertoe verplicht om de waardering van meerdere objecten door middel van één geschrift kenbaar te maken. Daaraan doet niet af dat verweerder bij de vorige WOZ-ronde zou hebben toegezegd dat dit in het vervolg zou geschieden. De rechtbank hecht geloof aan de verklaring van verweerder ter zitting dat betreffende het object C-straat 2-01 geen bezwaar is gemaakt. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan belanghebbendes grieven voor zover deze op laatstgenoemd object betrekking hebben.
2.13. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport en in de matrix genoemde referentieobjecten en de onroerende zaak in zodanige mate vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Uit de gedingstukken blijkt dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in de mate van onderhoud, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de onroerende zaak. Belanghebbende stelt dat zijn onroerende zaak niet kan worden vergeleken met objecten in de E-straat, maar verweerder vergelijkt in de beroepsfase ook niet meer met objecten in deze straat.
2.14. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot het oordeel dat het taxatierapport en de ter ondersteuning daarvan overgelegde matrix, waarop verweerder zich beroept, op onjuiste uitgangspunten berust, zodat het er op grond hiervan voor moet worden gehouden dat de door verweerder verdedigde waarde juist is. Belanghebbende heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
2.15. Artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ-beschikking en de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag te betreffen. Verweerder heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslag. De rechtbank gaat om redenen van proceseconomie voorbij aan het door de verweerder achterwege laten van de toepassing van artikel 30, vierde lid, van de Wet WOZ, nu het bepaalde in artikel 18a van de AWR waarborgt dat de aanslag onroerende-zaakbelastingen moeten worden verminderd indien een lagere waarde voor de Wet WOZ onherroepelijk komt vast te staan.
4.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank terecht en op goede gronden belanghebbendes beroep ongegrond verklaard. Hierbij heeft het Hof mede in aanmerking genomen dat belanghebbende in hoger beroep stelt dat bij de waardering van de onroerende zaak geen althans onvoldoende rekening is gehouden met meer passende referentieobjecten en dat er weinig rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud, maar dat hij geen taxatierapport in geding heeft gebracht of andere stukken ter ondersteuning van zijn stellingname.
4.7. Het voorgaande brengt het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende inzake de onroerende zaak niet kan slagen.
Ten aanzien van het griffierecht
4.8. Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de verweerder aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.9. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof geen termen aanwezig de verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
5. Beslissing
Het Hof
- verklaart het hoger beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk voor zover het betreft de waardering van het object C-straat 2-01;
- verklaart het hoger beroep van belanghebbende voor het overige ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 1 oktober 2010 Door V.M. van Daalen-Mannaerts, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.