Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 00/02941
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, tiende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van mevrouw X te Y tegen de door de heffingsambtenaar van de gemeente Y (hierna: de verweerder) gedane uitspraak van 31 augustus 2000 in het kader van Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan de belanghebbende gegeven herzieningsbeschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 11 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij eerdergenoemde beschikking (hierna: de herzieningsbeschikking) is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 1995 vastgesteld op fl. 1.229.000,=. De belanghebbende heeft tegen die beschikking bezwaar ingesteld. Bij uitspraak op bezwaar is de waarde verminderd tot een bedrag van fl. 800.000,=.
1.2. De belanghebbende is tegen die uitspraak op bezwaarschrift in beroep gekomen bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de Griffier van de belanghebbende een recht geheven van fl. 60,=. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.3. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 december 2002 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de verweerder.
1.4. De belanghebbende heeft tijdens het onderzoek ter zitting een pleitnota overgelegd aan het Hof en de wederpartij en deze voorgedragen. Het Hof rekent deze pleitnota tot de stukken van het geding.
1.5. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan partijen is verzonden.
1.6. Het Hof heeft met toepassing van artikel 8:64 van Pro de Algemene wet bestuursrecht het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft het Hof met toepassing van artikel 8:45 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) partijen verzocht schriftelijk inlichtingen te geven en/of onder hen berustende stukken in te zenden. Deze met partijen gevoerde correspondentie behoort tot de stukken van het geding.
1.7. Met toestemming van partijen heeft het Hof bepaald dat de nadere zitting achterwege blijft. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast:
2.1. De belanghebbende heeft het juridische eigendom en is feitelijk gebruiker van het perceel, kadastraal bekend gemeente Y, sectie -, nr ----, met opstallen gelegen aan de A-straat 11 te Y.
2.2. Bij beschikking van 20 juni 1997 is de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ per de peildatum 1 januari 1995 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 op fl. 2000,=.
2.3. Bij de algehele waarderingsronde, waarbij de waarde van alle objecten in de (toenmalige) gemeenten Y en B en in de zogenaamde grenscorrectiegebieden C, D en E werd bepaald, zijn - mede ten behoeve van een efficiënte werkwijze - aanvankelijk een aantal adressen buiten aanmerking gelaten. Van die adressen werden geen bouwkundige gegevens verzameld, vond geen koppeling plaats tussen gebouwen (kadastrale ondergrond) en bleef waardering achterwege. Vrijwel steeds werd op de taxatiekaarten aan die adressen de code 1 of 2 toegekend. Code 1 hield in, dat het adres, na een daartoe in te stellen onderzoek, wellicht kon vervallen omdat dit een geheel vormde met een object dat reeds op andere wijze was geadresseerd. Code 2 hield in, dat het op dat adres eventueel aanwezige object nog niet als zodanig was afgebakend en gewaardeerd, bijvoorbeeld omdat de relatie met onderliggende kadastrale percelen of eventueel gedeeltelijke toerekening van grond nog nader diende te worden onderzocht. In een aantal gevallen werd deze code door de data-entry-typistes abusievelijk in het veld "waarde" geplaatst. Omdat de waarde steeds in gehele duizendtallen werd ingebracht, resulteerde dit bij geautomatiseerde verwerking van de input, op 20 juni 1997 in een "beschikkingswaarde" van fl. 2.000,-.
2.4. Op 15 oktober 1997 heeft ingenieur F, werkzaam bij G Taxaties, namens de gemeente Y een kaartje in de brievenbus bij de belanghebbende gedeponeerd met het verzoek telefonisch een afspraak te maken. Op 20 oktober 1997 heeft deze taxateur de onroerende zaak opgenomen.
2.5. Bij de herzieningsbeschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ per de peildatum 1 januari 1995 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 op fl. 1.229.000,=. Na daartegen gemaakt bezwaar is de waarde bij uitspraak op bezwaar nader vastgesteld op fl. 800.000,=.
2.6. De onroerende zaak is een fraai gelegen vrijstaande woning, die omstreeks 1923 en 1926 is gebouwd en die voorts gerenoveerd en uitgebreid is in 1984. De indeling van het hoofdgebouw is als volgt:
* Begane grond: entree/gang, toilet, woonkamer, keuken, bijkeuken, een aangebouwde gang naar een tweede woongedeelte met entree/hal, 2 (slaap)kamers, waarvan één met toilet en douche;
* Verdieping: overloop, kleine badkamer, drie slaapkamers, en een kleedruimte.
Bij het hoofdgebouw behoren:
* Een garagebox, bouwjaar 1988
* Een garage/overkapping
* Een tennisbaan.
De woning is voorzien van zeven dakkapellen. De onroerende zaak is niet aangesloten op nutsvoorzieningen, zoals kabeltelevisie en riolering. De ligging van het object is goed, de bouwkundige conditie van constructie, uitrusting, afwerking en schilderwerk is uitstekend. De dakbedekking is goed. De onroerende zaak heeft een luxe uitstraling.
2.7. De heffingsambtenaar heeft de waarde van onroerende zaak bepaald als volgt (in guldens):
Hoofdbouw841 m3 x 400336.400Perceel500 m2 x 200100.000500 m2 x 6532.00038.620 x 7270.000Garage 80m2/300m3 en garages 70m2/160m360.000Tennisbaan (beton) 512 m215.000Dakkapellen (7 stuks)7.000820.400
2.8. Aan de onder 2.7 bedoelde waardering heeft de heffingsambtenaar de volgende referentieobjecten ten grondslag gelegd (bedragen in guldens):
StraatNrVerkoopdatumKoopsomBouwjrInhoudOppervlakteH-straat41-11-19991.355.0001971706 m327.015 m2J-straat179-5-1994432.0001990530 m3730 m2K-straat538-8-1994600.0001971968 m32.957 m2M-straat631-5-1995500.0001973747 m3940 m2N-straat4327-4-1994560.0001952707 m31.030 m2
In een onderbouwing van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de referentieobjecten berekend op fl. 826.042, fl. 432.000, fl. 619.000, fl. 492.000 respectievelijk fl. 573.000.
2.9. Ter onderbouwing van de waarde fl. 7 per vierkante meter bosgrond heeft de heffingsambtenaar - naast K-straat 53 en H-straat 4 - de volgende referentieobjecten aangevoerd (bedragen in guldens):
AdresOppervlakteVerkoopdatumVerkoopprijsP-straat 517.130 m25-8-1997600.000Q-straat 58.680 m228-8-1998510.000
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
I. Dient de onderhavige herzieningsbeschikking ingevolge artikel 27 van Pro de Wet WOZ te worden vernietigd?
II. Is de waarde bij de herzieningsbeschikking, zoals verminderd bij uitspraak op bezwaar, juist vastgesteld?
De belanghebbende beantwoordt vraag I bevestigend en vraag II ontkennend. De verweerder is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waaronder eerder vermelde pleitnota van de belanghebbende, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.3. Voor hetgeen partijen tijdens het onderzoek ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het proces-verbaal van het onderzoek ter zitting.
4. Conclusies van partijen.
De belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, tot vernietiging van de bestreden uitspraak en primair tot vernietiging van de herzieningsbeschikking en subsidiair tot verlaging van de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van fl. 628.000,=. De verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Beoordeling van het geschil
Vraag I
5.1. Artikel 27, eerste lid, eerste volzin, van de Wet WOZ behelst de hoofdregel dat indien enig feit grond oplevert voor het vermoeden dat de waarde tot een te laag bedrag is vastgesteld, de heffingsambtenaar de beschikking kan herzien bij voor bezwaar vatbare beschikking. De tweede volzin van dit artikellid bevat een uitzondering op die hoofdregel: een feit dat de heffingsambtenaar bekend was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn, kan geen grond voor herziening opleveren. Indien echter een waarde te laag is vastgesteld niet als gevolg van een verwijtbaar onjuist inzicht van de heffingsambtenaar in de feiten die bepalend zijn voor de waarde van een onroerende zaak of van een onjuist inzicht van de heffingsambtenaar in het recht, maar als gevolg van een vergissing die heeft geleid tot een discrepantie tussen wat de heffingsambtenaar wilde en wat in de beschikking is vastgelegd, zoals bijvoorbeeld een schrijf-, reken-, overname-, of intoetsfout, en het voor de belanghebbende redelijkerwijs kenbaar was dat bij de totstandkoming van de beschikking een fout was gemaakt - waarbij niet van belang is of tevens kenbaar was waarin de fout bestond -, is overeenkomstig de hoofdregel navordering toegestaan. Op aan de beschikking te ontlenen vertrouwen kan een belanghebbende zich in een dergelijk geval niet met vrucht beroepen. (Vergelijk arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 8 augustus 2003, nr. 37 570, onder meer gepubliceerd in BNB 2003/345).
5.2. Uit 2.3 volgt naar het oordeel van het Hof, dat sprake is van een intoetsfout als onder 5.1 bedoeld.
5.3. Voorts is het Hof van oordeel, dat deze bij de totstandkoming van de beschikking gemaakte fout redelijkerwijs kenbaar was aan de belanghebbende. Hierbij weegt het Hof mede, dat de belanghebbende tijdens het onderzoek ter zitting heeft verklaard de bij de beschikking vastgestelde waarde van fl. 2.000,= een waanzinnig laag bedrag te vinden en hiervoor een verklaring te hebben gezocht in een al dan niet toegepaste vermenigvuldigingsfactor. Tevens heeft hij verklaard zich zeer te hebben verwonderd over de waarde van fl. 2.000,=.
5.4. Uit het vorenoverwogene volgt, dat sprake is van een aan de belanghebbende kenbare fout, welke fout heeft geleid tot een discrepantie tussen wat de heffingsambtenaar wilde en wat in de beschikking is vastgelegd. Uit 5.1 volgt dat hierbij niet van belang is dat de belanghebbende niet kon weten dat deze fout was veroorzaakt door het intoetsen van een code 2 in het verkeerde vak van de taxatiekaart. Het afgeven van de herzieningsbeschikking - binnen vijf jaren na de beschikking van 20 juni 1997 (artikel 27, tweede lid van de Wet WOZ) - was derhalve mogelijk.
5.5. Voor zover de belanghebbende ten aanzien van de gemaakte fout zich op het gelijkheidsbeginsel heeft beroepen, in die zin dat andere gevallen waarin dezelfde fout zou zijn gemaakt anders zijn behandeld overweegt het Hof als volgt. Op de belanghebbende rust de bewijslast een begin van bewijs bij te brengen dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Het Hof is van oordeel, dat de belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar dit bewijs niet heeft bijgebracht. Mitsdien faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.
5.6. De stelling van de belanghebbende dat de beschikking van 20 juni 1997 niet is gegeven binnen de termijn van acht weken als bedoeld in artikel 24, eerste lid van de Wet WOZ doet aan het vorenstaande niet af, omdat in het tweede lid van dat artikel uitdrukkelijk is bepaald dat het niet naleven van het voorschrift van het eerste lid geen nietigheid van de beschikking meebrengt.
5.7. Vraag I moet ontkennend worden beantwoord.
Vraag II
5.8. Het Hof stelt voorop, dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
5.9. De belanghebbende heeft aangevoerd dat het referentieobject K-straat 53 qua inhoud veel groter is dan de onroerende zaak, dat het perceel veel kleiner is, dat het perceel gelegen is achter een beschermende geluidswal en dat het makkelijker te onderhouden is en dat het pand vele jaren jonger is. Met betrekking tot de N-straat 43 heeft de belanghebbende aangevoerd dat het pand veel jonger is, beter geïsoleerd en onderhoudsvriendelijker en dat het pand is aangesloten op alle nutsvoorzieningen. Voorts bestrijdt de belanghebbende dat de ligging van dit laatste pand vergelijkbaar is met die van de onroerende zaak. Ten aanzien van de H-straat 4 en de P-straat 5 merkt de belanghebbende op, dat de verkoopdatum te ver van de peildatum is verwijderd om als referentieobject te kunnen dienen. Met betrekking tot de Q-straat merkt de belanghebbende op, dat de opstallen door aard en bestemming onvergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat ook de bosgrond onvergelijkbaar is.
5.10. Het Hof is met de belanghebbende van oordeel, dat de H-straat 4, de P-straat 5 en de Q-straat 5 niet als referentieobject kunnen dienen omdat de hierop betrekking hebbende verkoopprijs te ver van de peildatum is gerealiseerd. Voorts is het Hof van oordeel, dat K-straat 53, J-straat 17, M-straat 63 en N-straat 43 vanwege hun bouwjaar, dat aanmerkelijk afwijkt van het bouwjaar van de onroerende zaak, niet geschikt zijn als referentieobjecten. Met betrekking tot K-straat 53 overweegt het Hof mede dat het met de belanghebbende van oordeel is dat het perceel zo veel kleiner is dan dat van de onroerende zaak dat het ook daarom niet als referentieobject kan dienen. Op grond van hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen is het van oordeel, dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.11. De belanghebbende heeft ten aanzien van de door hem verdedigde waarde geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd, zodat de door hem verdedigde waarde evenmin kan worden gevolgd.
5.12. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, dat het Hof de waarde in goede justitie moet vaststellen. Het Hof stelt de waarde per de peildatum in goede justitie vast op fl. 660.000,=.
5.13. Vraag II moet ontkennend worden beantwoord. De waarde van de onroerende zaak dient nader vastgesteld te worden op fl. 660.000.
Slot
5.14. Het gelijk is gedeeltelijk aan de zijde van de belanghebbende. Het beroep is gegrond en de waarde van de onroerende zaak dient nader vastgesteld te worden op fl. 660.000 (€ 299.494,94).
6. Griffierecht en proceskosten
6.1. Gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb dient aan de belanghebbende het door haar gestorte griffierecht te worden vergoed.
6.2. Nu het beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij het hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, in goede justitie op een bedrag aan reis- en verletkosten van belanghebbende zelf in totaal ad € 215.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de herzieningsbeschikking vastgestelde waarde tot fl. 660.000,= (€ 299.494,94);
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 215;
- gelast dat aan de belanghebbende wordt vergoed het door deze ter zake van de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 27,23 en
- wijst de gemeente Y aan als de rechtspersoon die het griffierecht en de proceskosten moet vergoeden.
Aldus gedaan op: 15 januari 2008 door P. Fortuin, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van H.J. van der Helm, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 15 januari 2008
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.