Uitspraak
C0401247/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 5 december 2006,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.],
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 25 augustus 2004,
hierna te noemen: [X.],
procureur: mr. Ph.C.M. van de Ven,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [A.],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [B.],
gevestigd te [vestigingsplaats],
3. [C.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
gezamenlijk nader aan te duiden als: [Y.],
geïntimeerde sub 3 nader aan te duiden als: [C.],
procureur: mr. J.E. Lenglet,
op het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, gewezen vonnissen van 22 oktober 2003 en 9 juni 2004 tussen [X.] als eiseres en [Y.] als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (rolnummer 672/03,
zaaknummer 128161)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met veroordeling van [Y.] in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord hebben [Y.] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.] huurde van de Rooms Katholieke Parochie van de [D.] te [vestigingsplaats] (hierna: de Parochie) de bedrijfsruimte [adres] te [vestigingsplaats], dit voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 november 1998, met verlenging behoudens opzegging. Het gehuurde werd gebruikt als kantoorruimte.
4.1.2. Omdat [X.] in 2002 haar activiteiten in het gehuurde wenste te beëindigen, heeft zij [C.] benaderd, aangezien haar bekend was dat hij was geïnteresseerd in het pand. Op 17 juni 2002 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen enerzijds [C.] en anderzijds de heren [E.] en [F.] namens [X.]. In dat gesprek is door [X.] aan [C.] aangeboden om de lopende huur- overeenkomst alsmede een aantal verbeteringen en investeringen in het pand over te nemen, zulks tegen de boekwaarde daarvan. Nadat [C.] vervolgens het pand had bezichtigd, heeft hij op 26 juni 2002 aan [X.] een brief gezonden met de volgende inhoud (voorzover hier van belang):
Naar aanleiding van onze afspraak ontvangt u hierbij onze bevestiging betreffende de huur van het pand [adres] te [vestigingsplaats].
Wij zullen de lopende huurovereenkomst overnemen per 1 oktober 2002.
Tevens nemen wij over de door u aangebrachte verbeteringen aan het pand, zoals deze met toestemming van de verhuurder zijn aangebracht, tegen de boekwaarde zoals deze uit uw administratie blijkt. Het betreft hier de investeringen in sanitair, electriciteit, vloerbedekking, lamellen, verlichting en tussenwand benedenverdieping.
Een aantal door u gepleegde investeringen nemen wij niet over, omdat wij hierin reeds voorzien zijn, te weten het meubilair en de telefooncentrale.
Tevens bevestigen wij dat uw reclamebord tot einde huurcontract, uiterlijk 31 oktober 2003, mag blijven staan. Omtrent het doorzenden van post zullen wij met u nadere afspraken maken.
Het huurcontract zal ik privé aangaan.
(….)
4.1.3. [X.] stelt zich op het standpunt dat tussen haar en [Y.] een overeenkomst is totstandgekomen die door haar is benoemd als een overeenkomst van onderhuur. Omdat [Y.] weigert de overeenkomst na te komen, heeft [X.] deze, zowel ten aanzien van de onderhuur als ten aanzien van de overname van verbeteringen/investeringen, buitengerechtelijk ontbonden. In deze procedure vordert zij schadevergoeding, bestaande uit gederfde (onder)huurpenningen en gederfde overname- penningen met betrekking tot de verbeteringen/investeringen. Primair baseert zij haar vordering op een tekortschieten in de nakoming van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst en subsidiair op de stelling dat [Y.] in strijd met de door hen in acht te nemen redelijkheid en billijkheid de onderhandelingen over de totstandkoming van een overeenkomst hebben afgebroken.
4.1.4. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 22 oktober 2003 aan [X.] opgedragen te bewijzen “dat met [C.] is overeengekomen dat deze de huurovereenkomst zou overnemen, in het kader waarvan vóór 26 juni 2002 een afschrift van het door haar met de eigenaar gesloten huurcontract aan [C.] werd verstrekt”. Bij eindvonnis d.d. 9 juni 2004 heeft de kantonrechter de vorderingen van [X.], zowel op basis van de primaire als de subsidiaire grondslag, afgewezen.
4.1.5. [X.] kan zich niet met het oordeel van de kantonrechter verenigen en heeft zowel tegen het tussenvonnis als tegen het eindvonnis grieven aangevoerd.
4.2. De grieven 1 t/m 4 hebben betrekking op het oordeel van de kantonrechter omtrent de primaire stelling van [X.] dat tussen partijen een overeenkomst is totstandgekomen; grief 5 betreft het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de subsidiaire grondslag van de vordering, inhoudende dat [Y.] in strijd met de door hen in acht te nemen redelijkheid en billijkheid de onderhandelingen over de totstandkoming van een overeenkomst hebben afgebroken; grief 6 is een verzamelgrief.
4.3. Omtrent de vraag of tussen partijen een overeenkomst is totstandgekomen overweegt het hof het volgende.
4.3.1. Ingevolge artikel 6:217 BW Pro komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan.
Partijen zijn het erover eens dat op 17 juni 2002 door [X.] aan [Y.] het aanbod is gedaan om de lopende huurovereenkomst met betrekking tot het onderhavige pand, alsmede een aantal verbeteringen/ investeringen over te nemen.
De vraag of dit aanbod door [Y.] is aanvaard dient beantwoord te worden aan de hand van de artikelen 3:33 en 3:35 BW. Naar het oordeel van het hof moet, in het licht van deze bepalingen, de voormelde vraag in positieve zin worden beantwoord. [X.] heeft de brief van 26 juni 2002 opgevat als een aanvaarding en mocht die brief, gelet op de daarin gebruikte stellige bewoordingen, in redelijkheid ook als een aanvaarding opvatten.
Weliswaar is op één onderdeel afgeweken van het aanbod van [X.] (voor wat betreft de verbeteringen/ investeringen wilde [Y.] niet het meubilair en de telefooncentrale overnemen) maar naar het oordeel van het hof gaat het hierbij om een afwijking van ondergeschikte betekenis in de zin van artikel 6:225 lid 2 BW Pro, dit gelet op het totaal aan rechten en plichten dat door [Y.] zou worden overgenomen.
Omdat door [X.] geen bezwaar is gemaakt tegen de voormelde afwijking, heeft de brief van 26 juni 2002 te gelden als een aanvaarding van het aanbod.
4.3.2. Ter beoordeling staat vervolgens de vraag of het aanbod en de aanvaarding daarvan betrekking hebben op een contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW Pro (standpunt [Y.]) dan wel op onderverhuur (standpunt [X.]). Hierbij gaat het om de uitleg van de brief van 26 juni 2002. Voor een dergelijke uitleg geldt dat deze dient plaats te vinden op basis van de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en aan de hand van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex HR 13 maart 1981 NJ 981,635).
In dit verband is van belang dat als vaststaand moet worden aangenomen, mede gelet op de inhoud van de getuigen- verklaringen in eerste aanleg, dat tussen partijen uitsluitend is gesproken over "overname van de huurovereenkomst" en niet over onderhuur. Van belang is verder dat de gehoorde getuigen hebben verklaard dat partijen in het kader van de totstand- koming van de overeenkomst met elkaar hebben gesproken over het in de huurovereenkomst opgenomen beding waarin aan de huurder een voorkeursrecht tot koop is verleend, dit omdat [C.] geïnteresseerd was in koop van het pand.
In de brief van 26 juni 2002 wordt alleen de term "overnemen" gebruikt, zowel met betrekking tot de huurovereenkomst als met betrekking tot de verbeteringen/ investeringen. Partijen zijn het erover eens dat met het overnemen van de verbeteringen /investeringen bedoeld werd dat [C.] volledig zou treden in de positie van [X.] en er is geen enkele aanwijzing dat partijen bedoeld hebben aan de term "overnemen" met betrekking tot de huurovereenkomst een andere betekenis toe te kennen dan met betrekking tot de verbeteringen/investeringen.
Tenslotte is nog van belang dat uit de stellingen van [X.] zelf blijkt dat de term "onderverhuur" pas aan de orde is gesteld nadat de Parochie te kennen had gegeven dat zij geen contractsovername wenste doch slechts wilde meewerken aan een onderhuurconstructie.
4.3.3. De stelling van [X.] dat het onderscheid tussen contractsoverneming en onderverhuur niet relevant is omdat via onderverhuur hetzelfde resultaat kan worden bereikt als via contractsovername, is naar het oordeel van het hof onjuist. De positie van een onderhuurder wijkt op fundamentele punten af van die van een hoofdhuurder, omdat hij, bijvoorbeeld op het punt van de duur van het gebruik en ten aanzien van een voorkeursrecht tot koop, geen rechtstreekse aanspraken kan doen gelden jegens de eigenaar, doch afhankelijk is van de hoofdhuurder.
Hierbij komt nog dat het beginsel van de contractsvrijheid meebrengt dat het [Y.] vrij stond om niet akkoord te gaan met het nadere aanbod van [X.] om een onderhuurovereenkomst aan te gaan.
4.3.4. Een en ander brengt mee dat [X.] aan de brief van [Y.] d.d. 26 juni 2002 redelijkerwijs alleen de zin en betekenis mocht toekennen dat het aanbod tot contractsoverneming door [Y.] werd aanvaard. [X.] mocht op basis van de brief niet verwachten dat door [Y.] (mede) een onderhuurconstructie werd aanvaard.
4.3.5. Een contractsoverneming als hier bedoeld is, ingevolge artikel 6:159 BW Pro een driepartijen-overeenkomst waarbij de medewerking is vereist van de wederpartij (in dit geval: van de Parochie).
Vast staat, dat de Parochie deze medewerking niet heeft willen verlenen. Dit betekent dat de door [X.] en [Y.] beoogde contractsoverneming niet tot stand is gekomen zodat ook de stelling van [X.] dat [Y.] zijn tekortgeschoten in de nakoming van deze overeenkomst niet opgaat.
4.3.6. Weliswaar geldt het voorgaande niet ten aanzien de overname van de verbeteringen/investeringen, maar gelet op de onverbrekelijke samenhang tussen de overname van de huurovereenkomst en de overname van de verbeteringen/ investeringen moet ervan worden uitgegaan dat, met het niet totstandgekomen zijn van de overname van de huur, ook geen overeenkomst terzake van de overname van de verbeteringen/investeringen is totstandgekomen. Het hof merkt hierbij op dat beide partijen van de hier bedoelde onverbrekelijke samenhang uitgaan.
4.3.7. Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [X.], voorzover gebaseerd op de primaire grondslag, niet toewijsbaar zijn en dat de grieven 1 t/m 4 geen verdere bespreking behoeven.
4.4. Grief 5 heeft betrekking op de subsidiaire grondslag van de vordering, inhoudende dat [Y.], in strijd met de door hen in acht te nemen redelijkheid en billijkheid, de onderhandelingen over de totstandkoming van een overeenkomst hebben afgebroken.
Omtrent deze subsidiaire grondslag overweegt het hof het volgende.
Vast staat, na het hiervoor overwogene, dat partijen een overname (indeplaatsstelling) van de huurovereenkomst met betrekking tot het onderhavige pand beoogden, waarbij een van de overwegingen van [C.] was dat hij geïnteresseerd was in de aankoop van het pand en derhalve in het in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht van de huurder bij eventuele verkoop van het pand door de Parochie. Een en ander was bij [X.] bekend.
Vast staat verder dat de parochie geen medewerking aan contractsovername wenste te verlenen en slechts akkoord ging met onderverhuur.
Onder deze omstandigheden kan het afbreken van de onderhandelingen door [Y.], zo daar al sprake van was, niet als onaanvaardbaar worden gekwalificeerd.
Het voorgaande betekent dat ook grief 5 faalt.
4.5. De zesde grief is een verzamelgrief en behoeft, na hetgeen in het voorgaande is overwogen, geen bespreking meer.
4.6. Het hiervoor overwogene betekent dat de vonnissen waarvan beroep bekrachtigd dienen te worden, zij het met wijziging en aanvulling van de gronden.
[X.] zal de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep met wijziging en aanvulling van de gronden;
veroordeelt [X.] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [Y.] tot op heden op € 241,- voor verschotten en op € 1.158,- voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 5 december 2006.