Uitspraak
typ. NJ
rolnr. C0500257/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 11 april 2006,
gewezen in de zaak van:
de stichting STICHTING WONINGBOUW ZEVENBERGEN (SWZ),
gevestigd te Zevenbergen, gemeente Moerdijk,
appellante bij exploot van dagvaarding van
3 december 2004,
procureur: mr. H. Post,
tegen:
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
beide echtelieden wonende te [plaats],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.M. Jonkergouw,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom gewezen vonnis van 8 september 2004 tussen appellante - verder te noemen SWZ - als eiseres, en geïntimeerden - verder te noemen [geïntimeerden] - als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (rolnr. 04-1047)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven, tevens akte houdende wijziging van eis, heeft SWZ drie grieven aangevoerd haar eis gewijzigd, producties overgelegd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, primair tot verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen haar als verhuurster en [geïntimeerden] als huurders op 30 september 2003 door opzegging zijdens SWZ is geëindigd en, subsidiair, tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van [geïntimeerden], alsmede tot veroordeling van [geïntimeerden] het gehuurde te ontruimen en tot betaling van schadevergoeding alsmede tot betaling van de proceskosten.
2.2. Bij akte houdende uitlating wijziging van eis heeft [geïntimeerden] tegen de eiswijziging bezwaar gemaakt, welk bezwaar bij beslissing van 29 maart 2005 door dit hof is afgewezen.
2.3. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] de grieven bestreden, producties overgelegd en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het bestreden vonnis, zonodig onder aanvulling en verbetering van rechtsgronden, met veroordeling van appellante in de kosten van het hoger beroep.
2.4. Vervolgens heeft SWZ een akte genomen en [geïntimeerden] een antwoordakte.
2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Tegen de vaststelling van de feiten als door de kantonrechter gedaan onder punt 2 van het vonnis waarvan beroep zijn geen grieven gericht, zodat het hof van deze feiten zal uitgaan.
4.1.2. [geïntimeerden] huurt sedert 23 maart 1994 van SWZ de woning staande en gelegen [adres] te [plaats].
4.1.3. Op 12 of 14 december 2000 is [geïntimeerde sub 1] in staat van faillissement verklaard. Zijn echtgenote, met wie hij ten tijde van de faillissementsverklaring in gemeenschap van goederen gehuwd was - en nog altijd gehuwd is - is niet in staat van faillissement verklaard.
4.1.4. Bij aangetekend schrijven van 29 augustus 2003 aan de curator en bij afzonderlijk aangetekend schrijven van dezelfde datum gericht aan [geïntimeerden] heeft SWZ de huurovereenkomst aan [geïntimeerden] opgezegd tegen ultimo september 2003, met een beroep op artikel 39 van Pro de Faillissementswet.
4.1.5. Noch de curator noch [geïntimeerden] hebben zich tegen deze opzegging verzet. Niettemin is de woning niet ontruimd. [geïntimeerden] heeft - zij het enigermate onregelmatig - huur betaald, welke betalingen door SWZ niet zijn geretourneerd.
4.1.6. Op de datum waartegen werd opgezegd was er geen achterstand in de betaling van de huurpenningen.
4.1.7. SWZ heeft na de datum waartegen door haar werd opgezegd geen directe concrete actie tot ontruiming ondernomen.
4.1.8. SWZ heeft op 5 februari 2004 een bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen [geïntimeerden] en tegen de curator in het faillissement, en verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst op 30 september 2003 door opzegging was geëindigd en voorts gevorderd, kort gezegd, de ontruiming van het gehuurde door [geïntimeerde sub 1] en zijn echtgenote alsmede betaling uit de boedel van E. 1.053,68, waarvan E. 730,- aan achterstallige huurpenningen/gebruiks- vergoedingen en E. 323,68 (incl. BTW) aan buitengerechtelijke kosten, en voorts betaling van een bedrag groot E. 365,- voor iedere maand of gedeelte van een maand, na ultimo februari 2004, gedurende welke de woning niet weer ter vrije beschikking van verhuurder zou zijn gesteld, en tenslotte tot hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van de kosten van de procedure.
4.1.9. Bij conclusie van antwoord heeft de curator te kennen gegeven dat hij zich niet tegen de huuropzegging en tegen de aangekondigde ontruiming verzette. Wel verzette hij zich tegen de gevorderde betalingen. [geïntimeerden] heeft in eerste aanleg verstek laten gaan.
4.1.10. In reconventie vorderde de curator de sinds de datum van het faillissement door of namens [geïntimeerden] aan SWZ gedane betalingen ten behoeve van de boedel.
4.1.11. Bij vonnis van 8 september 2004 (het vonnis waarvan beroep) heeft de kantonrechter de vorderingen van SWZ, voorzover gericht tegen de curator, afgewezen. De vordering tot ontruiming jegens [geïntimeerden] is eveneens door hem afgewezen, doch de vordering tot betaling van de gevorderde huurpenningen over de maanden december 2003 en februari 2004 en tot betaling van (een deel van) de incassokosten werd toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure aan de zijde van SWZ gevallen. De reconventionele vordering van de curator werd afgewezen.
4.2. SWZ kan zich met dit vonnis, voorzover in conventie gewezen op de vordering tegen [geïntimeerden], en met de gronden waarop het berust niet verenigen en is daarvan in hoger beroep gekomen.
4.3. SWZ heeft drie grieven aangevoerd welke, voorzover nodig, hierna afzonderlijk zullen worden behandeld.
4.4. De eerste grief strekt in de eerste plaats ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen was ontstaan, nu door of namens [geïntimeerden] na de datum waartegen was opgezegd betalingen zijn gedaan terzake van de bewoning van het gehuurde en SWZ deze betalingen heeft behouden en [geïntimeerden] het gehuurde met instemming van SWZ is blijven bewonen.
4.5. Deze grief treft inzoverre doel dat uit de huurbetalingen en uit het feit dat deze door SWZ niet zijn teruggestort niet kan worden geconcludeerd dat bij SWZ een op het totstandkomen van een nieuwe huurovereenkomst gerichte wil aanwezig was. Daarvoor is de periode tussen huuropzegging, 29 augustus 2003, en de datum van de inleidende dagvaarding 5 februari 2004 te kort. Nu SWZ reeds begin februari 2004 [geïntimeerden] in rechte heeft betrokken ter fine van huurbeëindiging en ontruiming kan niet worden gezegd dat er, na de rechtsgeldige (geconverteerde) beëindigingsdatum, sprake is geweest van een periode van betalingen voor het woongenot en van acceptatie en behoud daarvan, wijzende op een bereidheid van SWZ om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Bijkomende omstandigheden waaruit de wilsovereenstemming voortdoet zijn niet gesteld of gebleken.
4.6. Het hof overweegt nog als volgt. De opzegging door SWZ op voet van artikel 39 Fw Pro is op een te korte termijn van één maand gedaan. Deze termijn dient op grond van het bepaalde in artikel 11 van Pro de Algemene Bepalingen behorende bij de huurovereenkomst, in samenhang met het bepaalde in artikel 39 lid Pro 1, tweede volzin van de Faillissementswet (verder: Fw) en voorts in combinatie met het bepaalde in artikel 7:271 lid 6 BW Pro te worden geconverteerd in een opzegtermijn van zes maanden, zodat de huurovereenkomst in elk geval heeft geduurd tot eind februari 2004.
4.7. Het hof ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of
a) de huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 39 Fw Pro rechtsgeldig is opgezegd en zo ja, b) of deze opzegging al dan niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.
4.8. Terzake van de al dan niet rechtsgeldigheid van de huuropzegging op voet van artikel 39 Fw Pro is door [geïntimeerden] aangevoerd dat de opzegging, in strijd met het bepaalde in artikel 7:271 lid 3 BW Pro, niet afzonderlijk aan [geïntimeerden] en aan zijn echtgenote is gedaan.
4.9. Het hof volgt [geïntimeerden] hierin niet. De opzegging, met aangekondigde ontruiming, is gedaan zowel aan de curator als, bij afzonderlijke brief, aan [geïntimeerden]. Nu, naar de opvatting van het hof, het genoemde artikel 7:271 lid 3 BW Pro niet afzonderlijke brieven eist aan beide echtelieden, maar beide echtelieden wel uitdrukkelijk en afzonderlijk in de aan hen gerichte opzeggingsbrief zijn genoemd, moet geconcludeerd worden dat de opzegging jegens [geïntimeerden] en zijn echtgenote rechtsgeldig is geschied.
4.10. Het hof is evenwel met [geïntimeerden] van oordeel dat SWZ niet in redelijkheid tot opzegging van de huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 39 Fw Pro heeft kunnen komen. Zij betrekt daarbij alle omstandigheden van het geval in de beschouwingen, zoals het forse tijdsverloop tussen de datum van faillissement van [geïntimeerden] en de opzegging van de huurovereenkomst op voet van artikel 39 Fw Pro, het feit dat op het moment van de opzegging van een huurschuld geen sprake was, voorts dat vanaf de datum van het faillissement tot de datum van de opzegging - naar SWZ heeft erkend - van een goed betalingsgedrag sprake is geweest en dat ook per datum dagvaarding geen sprake was van een zodanige huurschuld dat huurbeëindiging - mede gelet op de sociale taak van SZW enerzijds en het belang van [geïntimeerden] om in de woning te blijven anderzijds - gerechtvaardigd was, en dat - onbestreden - voldoende waarborgen aanwezig blijken te zijn voor een adequate betaling van de verschuldigde huurpenningen in de toekomst. Voorts is van belang dat de echtgenote van [geïntimeerden] niet failliet is verklaard. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat de opzegging van de huurovereenkomst met toepassing van art. 39 Fw Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. De vordering van SWZ tot ontruiming van het gehuurde dient derhalve op deze grond te worden afgewezen.
4.11. De derde grief behelst de eisvermeerdering in appel, te weten de vordering van SWZ tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerden] van hun verplichtingen ingevolge de huurovereenkomst.
4.12. Deze (subsidiaire) vordering is niet toewijsbaar nu de rechtsvordering mede betrekking heeft op rechten en verplichtingen die tot de failliete boedel behoren en mede tegen de curator in het faillissement ingesteld had moeten worden (art. 25 Fw Pro).
4.13. Nu aldus de huurovereenkomst in stand is gebleven, en daarmede de verplichting tot betaling van huurpenningen, is de vordering tot betaling van gebruiksvergoedingen na beëindiging van de huurovereenkomst, niet toewijsbaar. De tweede grief treft dan ook geen doel.
4.14. De vordering is evenmin toewijsbaar op grond van de gestelde overlast, nu de gestelde overlast - zoal bewezen - afwegende tegen het woonbelang van [geïntimeerden] onvoldoende ernstig is om (thans nog) de ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen.
4.15. De conclusie is, dat het vonnis waarvan beroep, onder aanvulling en verbetering van rechtsgronden, dient te worden bekrachtigd, met veroordeling van SWZ in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, onder verbetering van gronden als in de voorgaande overwegingen aangegeven;
wijst af de vordering die bij wijze van vermeerdering van eis is ingesteld;
veroordeelt SWZ in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op E. 244,- aan verschotten en E. 894,- aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 11 april 2006.