Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 03/02276
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch, vierde meervoudige belastingkamer, op het beroep van X V.O.F. te Y (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de voorzitter van het managementteam van het onderdeel Belastingdienst/Z van de rijksbelastingdienst (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift betreffende na te melden naheffingsaanslag.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is op 24 juli 2000 onder aanslagnummer 00.00000.OV ter zake van de verkrijging in oktober 1999 van een perceel grond een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd ten bedrage van ƒ 360.000,= (€ 163.360,=) aan belasting. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij de bestreden uitspraak de naheffingsaanslag gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 232,=.
De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.3. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 12 oktober 2005 te 's-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Inspecteur.
1.4. Belanghebbende en de Inspecteur hebben te dezer zitting ieder een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de wederpartij. Belanghebbende heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de vijf bij de pleitnota van de Inspecteur behorende bijlagen. Het hof rekent deze pleitnota's (met bijlagen) tot de stukken van het geding.
1.5. Belanghebbende en de Inspecteur hebben ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van een brief van A B B.V. te C van 27 oktober 1998 respectievelijk een brief met bijlage van de gemeente C van 30 november 1999.
1.6. Het hof heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast.
2.1. Belanghebbende, een projectontwikkelaar, heeft bij notariële akte van oktober 1999, ter uitvoering van een koopovereenkomst aangegaan in de maanden september en oktober 1999, een perceel grond groot ongeveer twee hectaren en vierenvijftig aren, gelegen aan de D-laan 79 te C (hierna: de grond), geleverd gekregen van E B.V. te C (hierna: de verkoper).
Belanghebbende was voornemens om op de grond woningen en kantoorunits te bouwen. Ten tijde van de zitting van het hof was het project klaar en werd het opgeleverd.
2.2. De koopprijs van de grond bedroeg ƒ 6.000.000,=, exclusief omzetbelasting. Ter zake van de levering heeft de verkoper aan belanghebbende omzetbelasting in rekening gebracht van ƒ 1.050.000,=, welke omzetbelasting de verkoper heeft afgedragen en belanghebbende in aftrek heeft gebracht.
2.3. Voorafgaand aan de levering werden door Aannemingsmaatschappij F B.V. te C ten behoeve van de verkoper de volgende werkzaamheden uitgevoerd met betrekking tot de grond:
- rooien van bomen en struiken;
- verwijderen van afval;
- egaliseren van het terrein;
- aanleg van een bouwweg;
- opnemen en verwijderen van de bestaande bestrating;
- verwijdering van de bestaande afrastering;
- reparatie van de bestaande afrastering.
De werkzaamheden zijn uitgevoerd in de periode van 6 tot en met 14 oktober 1999 en wel specifiek op de volgende dagen:
- op 6 oktober 1999 werd de grond opgeschoond en op 8 oktober 1999 werd het ongesorteerde afval afgeleverd bij de vuilstort;
- op 7 en 8 oktober 1999 werden betontegels verwijderd en afgevoerd en werden werkzaamheden aan de afrastering verricht;
- op 14 oktober 1999 werd een bouwweg aangelegd.
2.4. In de notariële akte van oktober 1999 werd beroep gedaan op de vrijstelling als bedoeld in artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV).
2.5. Bij het nazien van de notariële akte werd door de Inspecteur het standpunt ingenomen dat de vrijstelling als bedoeld in het hierboven vermelde artikel 15 niet Pro van toepassing was. Ter zake werd de onderhavige naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
- Is op de onderhavige verkrijging de vrijstelling als bedoeld in artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet BRV, in verbinding met artikel 11, eerste lid, aanhef en onderdeel a, ten eerste, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet OB) van toepassing? Partijen houdt met name verdeeld de vraag of sprake is van de levering van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11, vierde lid, van de Wet OB.
Belanghebbende is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hieraan nog het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
Belanghebbende
- Belanghebbende doet alleen beroep op vergoeding van de kosten van beroep overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht, en niet langer op vergoeding van de kosten van bezwaar.
- Het terrein behoorde bij de voormalige LTS-school. In eerste instantie mocht die school van de gemeente niet worden gesloopt, omdat de gemeente dat gebouw wilde behouden om daar appartementen in te maken. Dat wilde belanghebbende niet. Belanghebbende wilde gaan bebouwen en was er zeker van dat dat ook mogelijk zou worden. Belanghebbende verwijst naar de brief van A van 27 oktober 1998, waarin wordt vermeld dat er al in 1998 kans bestond dat de bestemming veranderd zou kunnen worden in detailhandel en woningbouw.
- De Inspecteur stelt dat de buurt een "vogeltjesbuurt" zou zijn. Hiermee wordt alleen bevestigd dat er wat aan die buurt moest worden gedaan. Het zegt meer over de wens van de gemeente om het bestemmingsplan juist te wijzigen.
- Op het perceel lag een bult, die is vóór de levering geëgaliseerd.
- Belanghebbende doet ook beroep op vertrouwen gewekt door de teruggaaf van de omzetbelasting ter zake van de levering.
- Voor wat betreft de bouwweg: volgens de oorspronkelijke plannen sloot die bouwweg goed aan. Uiteindelijk zijn de plannen toch gewijzigd en lag de bouwweg op de verkeerde plaats.
- Het project - woningen en kantoorunits - is inmiddels klaar en wordt nu opgeleverd.
De Inspecteur
- Ik neem als aanvullend standpunt in, hetgeen is vermeld onder punt 7 van de brief van 8 mei 2000, gevoegd als bijlage bij mijn pleitnota.
- Het verwijderen van begroeiing is minimaal geweest.
- Ik trek mijn argument, dat de bouwweg enkel aangelegd is om puin af te voeren, in. De verharding is aangelegd ná afvoer van het vuil. Mijn nieuwe conclusie is dus dat de verharding niet met het oog op de bebouwing is aangelegd.
- Ik neem mijn opmerking over de "vogeltjesbuurt" bij dezen terug.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de bestreden uitspraak en vernietiging van de naheffingsaanslag.
De Inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Tussen partijen is in geschil of sprake is van levering van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11, vierde lid, van de Wet OB. Die bepaling luidt:
"Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, onder 1, wordt als bouwterrein beschouwd onbebouwde grond:
a. waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden;
b. ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;
c. in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of
d. ter zake waarvan een bouwvergunning is verleend;
met het oog op de bebouwing van de grond.".
4.2. Vaststaat, dat op de grond werkzaamheden hebben plaatsgevonden, maar partijen houdt verdeeld de vraag hoe die werkzaamheden dienen te worden gekwalificeerd.
De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van werkzaamheden met het oog op het bouwrijp maken. Volgens hem is ook na het uitvoeren van die werkzaamheden ter plaatse geen andere onroerende zaak ontstaan dan voorheen aanwezig was. Voorts stelt de Inspecteur dat er te weinig handelingen zijn verricht aan de grond om de grond te kunnen aanmerken als bouwterrein.
De werkzaamheden betreffen - zo stelt de Inspecteur tevens - werkzaamheden, die op de grond en niet aan de grond hebben plaatsgevonden en die voor een deel met het oog op de toonbaarheid van het perceel in de omgeving en de beveiliging zijn uitgevoerd.
Ten slotte wijst de Inspecteur op het feit dat ten tijde van de levering van de grond aan belanghebbende geen bouwvergunning was afgegeven.
4.3. Het hof kan de Inspecteur in zijn stellingen niet volgen.
Voorzover de Inspecteur stelt dat na het uitvoeren van de werkzaamheden geen andere onroerende zaak is ontstaan, wijst het hof erop dat de Wet OB, sinds de wetswijziging die heeft geleid tot de invoering van het vierde lid van artikel 11, van een ruime visie uitgaat. Tijdens de parlementaire behandeling van artikel 11, vierde lid, Wet OB is het volgende opgemerkt:
"Ingevolge deze onderdelen wordt een onbebouwd stuk grond ten aanzien waarvan bepaalde fysieke voorzieningen worden of zijn getroffen als vervaardigd aangemerkt. De grond zelf hoeft daarbij geen bewerkingen te hebben ondergaan, hetzij omdat eerst de bedoelde voorzieningen worden aangebracht en wel in de omgeving van de grond, hetzij omdat bewerkingen niet nodig zijn aangezien het gaat om grond die van nature geschikt is om te worden bebouwd. In beide gevallen wordt onbewerkte of maagdelijke grond als vervaardigd aangemerkt.
Evenals bij onderdeel a geldt voor de onderdelen b en c dat het treffen van één enkele voorziening - of een aanvang daarmee maken - voldoende is om de grond als vervaardigd aan te merken."
Kamerstukken II 1993/94, 23 638, MvT, blz. 10.
4.4. Vaststaat dat de verkoper voorafgaand aan de levering van de grond de onder 2.3 genoemde werkzaamheden heeft doen uitvoeren. In de wetsgeschiedenis worden enkele van die werkzaamheden zelfs als voorbeeld genoemd. De omvang van de bewerkingen geldt niet als een zelfstandig criterium:
"Met betrekking tot de omvang van de bewerkingen komt de vraag op of een geringe bewerking reeds voldoende is of dat het moet gaan om een samenhangend geheel van werkzaamheden. Met dit laatste zou worden voorkomen dat bijvoorbeeld louter het weggraven van wat zand al tot heffing zou kunnen leiden. Het is daarentegen echter zeker niet ondenkbaar dat een dergelijke geringe bewerking niettemin een perceel geschikt voor bebouwing maakt, namelijk in geval van een perceel dat, afgezien van die handeling, van nature geschikt is om te bebouwen. Om die reden wordt voorgesteld elke fysieke werkzaamheid aan de grond als bewerking aan te merken, mits uiteraard - zoals de wettekst ook tot uitdrukking brengt - het een bewerking is met het oog op de bebouwing van de grond. Eén enkele bewerking - of een aanvang daarmee maken - is voldoende om de grond als vervaardigd aan te merken.
Bij bewerkingen moet worden gedacht aan fysieke handelingen zoals het rooien van bomen en struiken, het dempen van sloten, egaliseren, afgraven en/of ophogen van gronden of het gedurende een bepaalde tijd voorbelasten van de bodem door middel van een zandlaag die later weer wordt verwijderd."
Kamerstukken II 1993/94, 23 638, MvT, blz. 9.
Voorzover de Inspecteur de omvang van de verrichte werkzaamheden als zelfstandig criterium voor het toekennen van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting aanvoert, kan het hof hem daarin derhalve niet volgen.
4.5. Voorzover de Inspecteur stelt dat de werkzaamheden niet aan de grond maar op de grond hebben plaatsgevonden, kan het hof hem daarin evenmin volgen. De Wet OB maakt het door de Inspecteur genoemde onderscheid niet. Onderdelen b en c van het vierde lid van het onderhavige artikel 11 stellen Pro immers, dat ook sprake is van bouwterrein, indien ten aanzien van de onbebouwde grond met het oog op de bebouwing voorzieningen worden of zijn getroffen, die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond, dan wel in de omgeving voorzieningen worden of zijn getroffen. Een voorwaarde, zoals door de Inspecteur gesteld, valt in de wetsbepaling niet te lezen.
4.6. Voor wat betreft de stelling van de Inspecteur dat er ten tijde van de levering geen bouwvergunning was afgegeven, wijst het hof op het volgende. Er is sprake van bouwterrein wanneer hetzij aan het bepaalde onder letter a, hetzij aan het bepaalde onder letter b, hetzij aan het bepaalde onder letter c, hetzij aan het bepaalde onder letter d van het vierde lid van artikel 11 van Pro de Wet OB is voldaan. De opsomming is derhalve niet cumulatief van aard (zie Kamerstukken II 1993/94, 23 638, MvT, blz. 8-9).
De slotzinsnede van de aangehaalde bepaling geldt wel voor alle vier onderdelen.
4.7. Naar het oordeel van het hof zijn de verrichte werkzaamheden van voldoende omvang geweest en spitst de in geschil zijnde vraag zich uitsluitend toe op de beoordeling van het oogmerk van die werkzaamheden zoals bedoeld in de slotzinsnede van artikel 11, vierde lid, van de Wet OB.
4.8. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat zij altijd voornemens was geweest om op de grond een aantal woningen en kantoorunits te bouwen. Belanghebbende heeft ter zitting onweersproken gesteld dat in de informele sfeer reeds lang vóór de levering van de grond met de gemeente C gesproken werd over de ontwikkeling, met dien verstande dat belanghebbende en de gemeente aanvankelijk van mening verschilden over de invulling van het plan. De door belanghebbende ter zitting verstrekte kopie van de brief van A B B.V. van 27 oktober 1998 ondersteunt belanghebbendes stelling dat er reeds in 1998 een reële kans bestond dat de bestemming zal worden gewijzigd in woningbouw. Het hof acht daarom, mede gelet op het feit dat ook uiteindelijk de grond bebouwd is, aannemelijk dat de werkzaamheden aan de grond hebben plaatsgehad met het oog op de bebouwing van die grond. Er is derhalve sprake van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef en onderdeel a, ten eerste, van de Wet OB, zodat de verkrijging krachtens levering van de grond ingevolge artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet BRV is vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting.
4.9. Gelet op het vorenstaande is het gelijk met betrekking tot de in geschil zijnde vraag aan de zijde van belanghebbende. Het beroep is gegrond.
5. Griffierecht
Gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) dient aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht te worden vergoed.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, acht het hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij het hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
Het hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 322,= (waarde per punt) x 1,5 = € 966,=.
7. Beslissing
Het hof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de bestreden uitspraak,
- vernietigt de naheffingsaanslag,
- gelast dat aan belanghebbende wordt vergoed het door deze ter zake van de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 232,=,
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het geding aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 966,=, en
- wijst de Staat aan als de rechtspersoon, die het griffierecht en de proceskosten moet vergoeden.
Aldus gedaan op 29 maart 2006 door J.W. van der Voort, voorzitter, J. Swinkels en F. Sonneveldt, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 29 maart 2006
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.