Uitspraak
typ. NJ
rolnr. C0401340/RO
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 21 maart 2006,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1],
2. [APPELLANT SUB 2],
3. [APPELLANTE SUB 3],
4. [APPELLANT SUB 4],
5. [APPELLANT SUB 5],
allen wonende te [plaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van
20 september 2004,
procureur: mr. M.J.M. Strijbosch,
tegen:
GEMEENTE VENRAY,
zetelend te Venray,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. M.T.C.A. Smets,
op het hoger beroep tegen het door de rechtbank te Roermond gewezen vonnis van 23 juni 2004 tussen appellanten - [appellanten] - als eisers en geïntimeerde - de gemeente - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 58364/HA ZA03-785)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgaande vonnis van
10 maart 2004.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellanten] producties overgelegd, zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van hun vordering in eerste aanleg met veroordeling van de gemeente in de proceskosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de gemeente de grieven bestreden.
2.3. Vervolgens heeft de gemeente een akte tot het in het geding brengen van een productie genomen.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Met de grieven is het geschil in volle omvang aan het hof voorgelegd.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
[appellanten] zijn eigenaar van panden gelegen aan [adres].
Ruimtelijke herontwikkeling van de locatie [locatie], waarvan [adres] deel uitmaakt, heeft gedurende een lange reeks van jaren de aandacht van de gemeente. In 1992 hebben [appellanten] het initiatief genomen om hierover in overleg te treden met de gemeente. Aanvankelijk leidde het overleg niet tot concrete planontwikkeling. De gemeente heeft naderhand verschillende initiatieven ontwikkeld, die telkens niet zijn uitgewerkt. Omstreeks 1999 is de gemeente opnieuw gestart met het ontwikkelen van plannen voor deze locatie. [appellanten] hebben mr. M.J.M. Strijbosch verzocht namens hen daarover contact te onderhouden met de gemeente.
4.1.2. In mei 2000 hebben individuele besprekingen plaats gevonden tussen respectievelijk [appellanten sub 1,2,3,4], [betrokkenen] en [appellant sub 5] enerzijds en de gemeente anderzijds. Van die besprekingen is verslag gemaakt, waarin de gemaakte afspraken zijn neergelegd (prod. 8 inleidende dagvaarding). Doel van de besprekingen was volgens die verslagen het inventariseren van mogelijkheden en wensen van de eigenaren en belanghebbenden om in samenwerking de gewenste kwaliteitsimpuls van de [locatie] mogelijk te maken. De samenwerking zou kunnen variëren van participatie in de ontwikkelingen tot verkoop van het onroerend goed aan de gemeente, met tussenvarianten. [appellanten sub 1,2,3,4], [betrokkenen] en [appellant sub 5] verkeerden niet in precies gelijke posities, maar ten aanzien van allen is vermeld dat zij samen met de gemeente "het planproces ingingen". Besloten is dat de gemeente taxaties zou laten uitvoeren van de panden van [appellanten], waarna vervolgafspraken zouden worden gemaakt.
4.1.3. Bij brief van 15 september 2000 (prod. 13 inl. dagv.) zond de gemeente aan mr. Strijbosch de taxatierapporten. De gemeente schreef:
"De rapporten .... zijn bedoeld om uw cliënten mede op basis van deze rapporten te kunnen laten beoordelen of, en zo ja op welke wijze, zij willen participeren in de verdere planontwikkeling voor [locatie]. Het overleggen van de rapporten moet dan ook niet gezien worden als het doen van een bieding en uw cliënten kunnen hieraan op geen enkele wijze rechten ontlenen.
De voortgang van het project [locatie] is voor de gemeente bovendien niet alleen afhankelijk van de medewerking van uw cliënten, maar evenzeer van de financiële mogelijkheden die het plan biedt. Factoren zoals verwerving, stads- en dorpsvernieuwingsbijdrage e.d. spelen daarbij eveneens een cruciale rol. Uit de nog op te stellen exploitatie-opzet zal duidelijk moeten worden of het verantwoord is het project ook daadwerkelijk tot uitvoering te brengen...."
4.1.4. De gemeente wenste de taxatierapporten met [appellanten] te bespreken op 25 september 2000. Mr. Strijbosch heeft namens [appellanten] per brief van 25 september 2000 de bespreking afgezegd, omdat [appellanten] van mening waren absoluut onvoldoende tijd te hebben om de toegezonden taxaties te (laten) beoordelen (prod. 16 inl. dagv.). Mr. Strijbosch deelde mede dat zijn cliënten in elk geval behoefte hadden aan een tegentaxatie en hij vroeg of de gemeente bereid was de daaraan verbonden kosten voor haar rekening te nemen.
4.1.5. Per faxbericht van 13 oktober 2000 (prod. 17 inl. dagv.) berichtte mr. Strijbosch dat volgens [appellanten] verder onderhandelen geen zin had indien er niet op kosten van de gemeente tegen-taxaties konden worden uitgebracht.
4.1.6. Per faxbericht van dezelfde datum antwoordde de gemeente aan mr. Strijbosch dat zij een beroep deed op [appellanten] een nieuw overleg te entameren met ambtenaren van de gemeente. De gemeente vermeldde daarbij:
"Zoals gezegd is dit overleg informatief bedoeld om te kunnen bepalen of er een basis is voor verdere gesprekken. Het feitelijk onderhandelen is op dit moment nog niet aan de orde en de uitgereikte taxaties moeten dan ook zeker niet gezien worden als een feitelijk bod van de kant van de gemeente zoals wij reeds bij brief van 15 september j.l. hebben vermeld.
....
Voor wat betreft uw vraag of de gemeente bereid is de kosten van tegentaxaties voor haar rekening te nemen delen wij u mede dat de gemeente een vaste gedragslijn hanteert voor het vergoeden van kosten bij grondaankopen. De gedragslijn komt er op neer dat in het aankoopbedrag alle eventuele bijkomende schadecomponenten, waaronder deskundigenkosten, worden opgenomen ... De gemeente vergoedt op voorhand dus geen deskundigenkosten en de kosten worden pas vergoed als er ook daadwerkelijk een overeenkomst tot stand komt."
4.1.7. Op 23 november 2000 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [appellanten] en de gemeente. Daarvan is geen verslag opgemaakt. [appellanten] hebben toen besloten op eigen kosten een contra-taxatie te laten opmaken (verklaring van [appellanten], p-v comparitie d.d. 15 april 2004). Daarna heeft nog een aantal keren telefonisch overleg plaatsgevonden tussen mr. Stijbosch en de gemeente over het maken van een vervolgafspraak. Tot een concrete afspraak is het niet gekomen.
4.1.8. Op 14 september 2001 schreef mr. Strijbosch aan het college van Burgemeester en Wethouders van gemeente dat hij op 1 augustus 2001 uit de krant had vernomen dat door het college is besloten een aantal projecten in het Venrayse voorlopig in de ijskast te zetten (prod. 20 inl. dagv.). Bij navraag was hem gebleken dat daartoe ook het plan [adres] behoorde. Hij deelde namens [appellanten] mede dit te beschouwen als eenzijdig afbreken van lopende onderhandelingen in een fase waarin door zijn cliënten veel investeringen waren gedaan. Hij verzocht de brief ter hand te stellen aan de raadsleden.
4.1.9. De gemeenteraad heeft op 21 september 2001 besloten onder meer het plan [adres] in de wacht te zetten. De gemeente heeft [appellanten] hiervan en van de instemming van de gemeenteraad op 25-09-01 met dit besluit op de hoogte gesteld bij brief van 1 oktober 2001 (prod. 22 inl. dagv.). De gemeente deelde daarbij mede dat de keuze daartoe onder meer was gebaseerd op overwegingen ten aanzien van de fase waarin het project verkeerde, het politiek maatschappelijk belang dat ermee gemoeid was en de effectiviteit van de inzet van beschikbare ambtelijke capaciteit.
4.1.10. [appellanten] menen dat de gemeente door in augustus/september 2001 eenzijdig de onderhandelingen met hen af te breken jegens hen ernstig en verwijtbaar tekort gekomen is, omdat het de gemeente in dat stadium niet meer vrij stond de onderhandeling af te breken, althans niet zonder het aanbieden van een vergoeding van de door [appellanten] gemaakte kosten. Zij vorderden een verklaring voor recht en veroordeling van de gemeente tot vergoeding aan hen van de geleden schade, op te maken bij staat.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.
4.2. Het hof stelt voorop, dat als - strenge en tot terughoudendheid nopende - maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden, dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn ( HR 12 augustus 2005, NJ 2005,467).
4.3. De grieven houden feitelijk in dat de rechtbank de onderhandelingen en afspraken tussen partijen onjuist heeft geïnterpreteerd en aan de contacten tussen hen onvoldoende gewicht heeft toegekend.
4.4. Blijkens grief 1 achten [appellanten] de overweging van de rechtbank onjuist dat het doel van de taxaties gezocht moet worden in de brief van de gemeente van 15 september 2000 (zie r.o. 4.1.3.). Volgens [appellanten] was volgens de verslagen van de besprekingen van mei 2000 (zie r.o. 4.1.2.) afgesproken dat partijen gezamenlijk het planproces zouden ingaan en dat taxaties zouden worden uitgevoerd om de waarde van het onroerend goed inclusief schadeloosstelling te bepalen.
4.4.1. Het hof stelt vast dat [appellanten] niet stellen dat de genoemde verslagen de gesprekken onjuist weergeven. Naar het oordeel van het hof blijkt uit die gespreksverslagen dat de plannen voor ontwikkeling van het [locatie] op dat moment nog in een beginfase verkeerden. Vermeld is immers dat de besprekingen met de projectontwikkelaar waren opgeschort, omdat de gemeente eerst de individuele belangen van de eigenaren en belanghebbenden wenste te inventariseren en in overleg met een extern stedenbouwkundige wilde bezien in hoeverre tot een uitwerking kan worden gekomen die bijdraagt aan de gewenste kwaliteitsimpuls. Uit de verslagen blijkt dat voor zowel [appellanten sub 1,2,3,4], [betrokkenen] en [appellant sub 5] diverse opties bestonden, variërend van verkoop van hun pand tot ontwikkeling van eigen plannen. Door de gemeente zou een taxatie worden uitgevoerd, maar uit de verslagen kan niet worden afgeleid welke status de taxatierapporten zouden hebben. Dat de taxaties dienden om de waarde van de panden te bepalen spreekt vanzelf, daarvoor dienen taxaties immers bij uitstek. Voor het geval [appellanten] aangeven dat uit de verslagen blijkt dat de gemeente zou hebben toegezegd de panden voor de taxatieprijs te willen kopen, verwerpt het hof hun stelling. Dat de gemeente zou kopen stond nog niet vast, nu er verschillende opties waren en het gehele plan nog in ontwikkeling was, van toezeggingen van de gemeente op dat punt is niet gebleken. Het stond de gemeente daarom vrij in de brief van 15 september 2000 aan te geven dat het overleggen van de taxatierapporten geen bieding van haar kant inhield en de overige in die brief genoemde voorbehouden te maken. Terecht heeft de rechtbank daarom aan die brief betekenis toegekend. De eerste grief kan dus niet slagen.
4.5. De grieven 2 en 3 betreffen de weergave door de rechtbank van de bespreking van 23 november 2000. De rechtbank heeft overwogen dat [appellanten] bij die gelegenheid kennelijk hebben besloten op eigen kosten een contra-taxatie te laten uitvoeren, maar volgens [appellanten] is toen tussen partijen afgesproken dat [appellanten] contra-taxaties zouden verrichten en dat zij de kosten daarvan voorlopig zelf zouden dragen. Volgens [appellanten] moet duidelijk zijn dat zij de opdracht tot die taxaties hebben gegeven in de gerechtvaardigde veronderstelling dat partijen uiteindelijk tot volledige overeenstemming zouden komen en dat de kosten van de taxateur dan voor rekening van de gemeente zouden komen.
4.5.1. In de brief van 15 september 2000 heeft de gemeente tegenover [appellanten] de nodige voorbehouden met betrekking tot het project gemaakt. In de fax van 13 oktober 2000 heeft de gemeente onomwonden gesteld dat in haar visie nog slechts sprake was van informatief overleg, dat de fase van onderhandelingen nog niet was bereikt, en dat zij niet bereid was op voorhand de kosten van tegentaxaties te betalen; dat zou pas gebeuren als daadwerkelijk een overeenkomst tot stand zou komen.
Niet is gesteld of gebleken dat tijdens de bespreking van 23 november 2000 zijdens de gemeente concreet opmerkingen zijn gemaakt of toezeggingen zijn gedaan die - in tegenstelling tot de weergegeven eerdere berichten - ertoe zouden moeten leiden dat bij [appellanten] toen het vertrouwen zou zijn gewekt dat partijen tot overeenstemming zouden komen. Ook indien moet worden aangenomen dat [appellanten] en de gemeente tijdens die bespreking afspraken dat [appellanten] voorlopig op eigen kosten een contra-taxatie zouden laten verrichten leidt dat enkele feit niet tot de conclusie dat [appellanten] er op mochten vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen.
Ook de grieven 2 en 3 hebben geen succes.
4.6. Grief 4 is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat na 15 september 2000 geen inhoudelijke besprekingen meer tussen partijen zijn gevoerd en grief 5 tegen de overweging dat na 23 november 2000 geen contacten en geen briefwisseling tussen [appellanten] en de gemeente hebben plaatsgevonden totdat [appellanten] uit de krant van 1 augustus 2001 vernamen dat het college van B&W voornemens was aan de gemeenteraad voor te stellen een aantal projecten voorlopig niet verder te ontwikkelen.
4.6.1. Ook deze grieven falen. Het gesprek dat op
23 november plaatsvond betrof het laten uitvoeren van contra-taxaties, derhalve een afspraak over de te voeren procedure, niet over de inhoud. Daarna hebben blijkens de door [appellanten] overgelegde notities (producties 1 t/m 5 mvg) uitsluitend telefonische contacten plaatsgevonden tussen mr. Strijbosch en de gemeente over een te maken vervolgafspraak. Ook die contacten waren niet inhoudelijk van aard.
4.6.2. In hun toelichting bij grief 5 voeren [appellanten] nog aan dat de gemeente waarschijnlijk ook reeds in april en mei 2001, toen genoemde telefoongesprekken plaatsvonden, speelde met de gedachte om het onderhavige project te schrappen en dat het feit dat [appellanten] zulks uit de krant moesten vernemen alle fatsoensnormen te buiten gaat. Het hof merkt daaromtrent op dat de koers van de gemeente eerst vaststond na het besluit van de gemeenteraad op
25 september 2001. Door de brief van 1 oktober 2001 heeft de gemeente [appellanten] hiervan met bekwame spoed op de hoogte gesteld. Van de gemeente kon niet worden verlangd dat zij een en ander bij de eerdergenoemde telefonische contacten, die uitsluitend dienden voor het plannen van een afspraak, aankondigde.
4.7. Met grief 6 bestrijden [appellanten] het oordeel van de rechtbank dat partijen er over en weer niet van uit konden gaan dat tussen hen enige overeenkomst tot stand zou komen.
4.7.1. Tevergeefs. Ook het hof is van oordeel dat de besprekingen tussen partijen uitsluitend als oriënterend betiteld kunnen worden. Van concrete onderhandelingen is niet gebleken, laat staan van onderhandelingen in een beslissende fase. Het enkele feit dat [appellanten] een advocaat hadden ingeschakeld, waaruit zou blijken dat zij serieus wensten te worden genomen, maakt dat niet anders.
4.8. Grief 7 heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen aparte bespreking. Het bewijsaanbod van [appellanten] is niet geconcretiseerd. [appellanten] hebben geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden. Het hof passeert het bewijsaanbod daarom.
4.9. De slotsom is dat, indien de besprekingen tussen partijen al als onderhandelingen kunnen worden bestempeld, in elk geval niet is komen vast te staan dat die onderhandelingen van dien aard waren dat [appellanten] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat tussen hen en de gemeente een overeenkomst tot stand zou komen. Evenmin is gebleken van andere omstandigheden die het onaanvaardbaar maken dat de gemeente besloot die besprekingen c.q. onderhandelingen af te breken. Het enkele feit dat [appellanten] hadden verkozen kosten voor hun raadsman en voor de contra-taxaties te maken kan niet als zo'n omstandigheid worden beschouwd. Mede gezien de daaraan ten grondslag liggende overwegingen, welke blijken uit de brief van 1 oktober 2001 (zie r.o. 4.1.9.), stond het de gemeente dan vrij de ontwikkelingsplannen met betrekking tot de [adres] op te schorten. Er bestaat dus geen schadevergoedingsplicht voor de gemeente.
4.9.1. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. [appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.10. Nu [betrokkene] blijkens de dagvaarding in hoger beroep niet in appel is gekomen, is deze niet aan te merken als procespartij in hoger beroep. Daaraan doet niet af dat de naam van [betrokkene] wel is vermeld in het opschrift van de memorie van grieven.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, welk kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op E. 288,-- aan verschotten en E. 1.158,--aan salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, De Groot-Van Dijken en Huijbers-Koopman en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 21 maart 2006.