Uitspraak
typ. KD
rolnr. C0400701/HR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 29 maart 2005,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
appellant,
verder te noemen: huurder of [appellant],
procureur: mr. R.J.H. van den Dungen,
tegen:
de stichting WONINGSTICHTIG LAND VAN RODE,
gevestigd te Kerkrade,
geïntimeerde,
verder te noemen: verhuurster of Land van Rode,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep tegen de door het kantongerecht Heerlen onder zaaknummer 22138-505/97 op 14 juli 1999 en 8 november 2000 gewezen vonnissen tussen verhuurster als eiseres en huurder als gedaagde, zulks na vernietiging van het tussen partijen in hoger beroep door de rechtbank Maastricht gewezen vonnis van 4 april 2002 en verwijzing door de Hoge Raad bij arrest van 28 november 2003, rolnummer C02/207HR.
1. Het verloop van het geding in vorige instanties
Voor het verloop van het geding in vorige instanties verwijst het hof naar de rov. 1 en 2 van voormeld arrest van de Hoge Raad.
2. Het verdere verloop geding in hoger beroep
2.1. Bij exploot van dagvaarding van 4 mei 2004 heeft Land van Rode [appellant] doen oproepen ten einde voort te procederen.
2.2. Land van Rode heeft een memorie na verwijzing genomen en daarin geconcludeerd tot - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] om aan haar E. 9.215,44 te betalen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 januari 1997 tot de dag der algehele voldoening, met zijn veroordeling in de kosten van alle instanties.
2.3. [appellant] heeft een memorie van antwoord genomen waarin hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen en tot veroordeling van Land van Rode in de kosten.
2.4. Partijen hebben daarna de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. De Hoge Raad heeft in rov. 3.1. van zijn arrest een aantal feiten vastgesteld. Deze dienen het hof tot uitgangspunt.
4.1.2. [appellant] is huurder geweest van een door Land van Rode aan hem verhuurde woning. De huurovereenkomst is geëindigd.
4.1.3. Stellende dat [appellant] het gehuurde in beschadigde toestand heeft achtergelaten, en met een beroep op tussen partijen gesloten aanvullingen op het huurcontract van 22 januari 1992 en 27 maart 1995, vorderde Land van Rode gemaakte herstelkosten tot een beloop van fl. 26.438,48. Dit bedrag is ontleend aan de rekening van [aannemersbedrijf] dd. 15 mei 1996 ter grootte van fl. 22.500,83, BTW verlegd. De kantonrechter heeft de vordering gematigd tot fl. 18.000,- (ongeveer 2/3-gedeelte) omdat hij de bestede en in rekening gebrachte tijd van 3 maanden onaannemelijk oordeelde, maar een tijd van 6 tot 8 weken wel aannemelijk.
4.2. Het door Land van Rode in de memorie na verwijzing genoemde bedrag van E. 9.215,44 komt overeen met fl. 20.308,16, het door de kantonrechter toegewezen bedrag. Van een wijziging van eis, zoals [appellant] betoogt op pagina 4 van de memorie na verwijzing is geen sprake of het moet gaan om een vermindering ten opzichte van de oorspronkelijke eis.
4.3. Matiging
4.3.1. Tegen de door de kantonrechter toegepaste 'matiging' heeft Land van Rode geen grief gericht; [appellant] wel (grief 4 tegen het eindvonnis), kort gezegd inhoudende dat onvoldoende is gematigd. Deze grief is door de rechtbank in het eindvonnis, in rov. 2.6, verworpen op de grond dat geen sprake is geweest van matiging in de zin van artikel 6:109 BW Pro. Tegen dit oordeel is geen cassatiemiddel aangewend. Het hof - die dit oordeel van de rechtbank onderschrijft - zal er daarom vanuit gaan dat de door het aannemersbedrijf in rekening gebrachte kosten met eenderde verminderd moeten worden.
4.3.2. Het door [appellant] in deze grief gedane beroep op verdere matiging ex artikel 6:109 BW Pro grondt hij op zijn geringe draagkracht, hij ontvangt een sociale uitkering. [appellant] miskent evenwel dat de matiging op grond van deze bepaling alleen betrekking heeft op een wettelijke plicht tot schadevergoeding, en niet een contractuele. [appellant] is aangewezen op artikel 6:248 lid 2 BW Pro, waaromtrent het hof hierna zal beslissen.
4.4. De aanvullende overeenkomsten.
4.4.1. Bij akte houdende producties dd. 19 februari 2002 zijn de aanvulling op het huurcontract van 22 januari 1992 en de aanvulling op het huurcontract van 27 maart 1995 overgelegd. Deze verschillen van inhoud. Een verklaring daarvoor wordt door partijen niet gegeven. Naar het hof begrijpt is er in 1995 een nieuw contract gesloten omdat de Woningvereniging werd omgezet in een Woningstichting.
4.4.2. Gesteld nog gebleken is dat partijen, met het sluiten van het tweede aanvullende huurcontract jegens elkaar nieuwe of andere verplichtingen (dan opgenomen in het eerste) zijn aangegaan, zodat het hof ervan uitgaat dat beide aanvullingen derhalve, in verschillende bewoordingen, hetzelfde uitdrukken.
4.4.3. In beide contracten verbindt [appellant] zich de woning bij beëindiging van de huurovereenkomst in de oorspronkelijke staat over te dragen en neemt hij op zich de kosten daarvan te dragen.
4.5. De specificatie
4.5.1. Bij de akte houdende producties van 19 februari 2002 is tevens (als productie 8) een specificatie van de herstelkosten overgelegd die is onderverdeeld (op 113 regels) naar 77 posten met bedragen, uitkomende op in totaal fl. 22.500,83.
4.5.2. Aan herstelkosten wordt gevorderd het bedrag van fl. 26.438,48. Naar het hof begrijpt heeft Land van Rode 17,5% BTW berekend. Uit de factuur van [aannemersbedrijf] van 15 mei 1996 (prod. 1 bij inleidende dagvaarding) blijkt evenwel dat de BTW is 'verlegd'. Niet blijkt dat Land van Rode BTW heeft betaald. Wel stelt zij (CvR, laatste pagina), dat BTW voor haar geen verrekenpost is, maar als dat zo is, kan de BTW niet verlegd zijn. Land van Rode zal in de gelegenheid worden gesteld aan te tonen dat de gevorderde BTW te haren laste is gekomen.
4.5.3. Het hof merkt nog op dat de vordering van Land van Rode mogelijk op drie grondslagen rust: (1) de nakoming van de aanvullende overeenkomsten, (2) gebreken en vernielingen en dergelijke tijdens de looptijd door of vanwege [appellant] aan het gehuurde toegebracht en (3) achterstallig onderhoud dat door [appellant] niet is uitgevoerd.
Of land van Rode ten aanzien van deze verplichtingen is tekortgeschoten en zo ja, welke consequenties hieraan verbonden dienen te worden, staat thans ter (her)beoordeling van het hof.
4.5.4. In de aanvullingen op de huurcontracten heeft [appellant] onder meer op zich genomen vloer- en muurtegels te verwijderen, in de badkamer nieuwe tegels te leggen, de vloeren te egaliseren, dorpels aan te brengen en te schilderen, en plinten te leveren en aan te brengen.
In de specificatie zijn deze werkzaamheden ondergebracht onder de (16) regelnummers: 8, 21, 22, 23, 33, 34, 35, 47, 55, 68, 69, 80, 81, 86, 91 en 92. Het totaal dienaangaande gevorderde bedrag beloopt fl. 8.409,20.
4.5.5. Ten aanzien van het schilderen en behangen zijn in de specificatie kostenposten opgenomen onder de (28) regelnummers: 5, 6, 12, 13, 25, 26, 28, 32, 37, 38, 39, 42, 48, 49, 56, 59, 60, 71, 72, 73, 77, 78, 82, 83, 87, 93, 95 en 96 tot een totaalbedrag van fl. 9.997,10.
In de (eerste) aanvulling op het huurcontract staat slechts vermeld het schilderen van het raamkozijn in verband met het dichtmaken van gaatjes die ontstaan zijn na verwijdering van een rolgordijnen in diverse vertrekken en het behangen van de muren in de woonkamer, ouderslaapkamer, slaapkamer 1 en slaapkamer 2 en de gang. Voor het behangen wordt geen bedrag in rekening gebracht, wel voor het verwijderen van oud behang en glad opstrijken.
4.5.6. In de eerste aanvulling komen nog de volgende uit te voeren werkzaamheden voor die in de specificatie zijn terug te vinden (naar de 11 nummers van de specificatie)
3 aanrechtblok vernieuwen 450,-
17 centraaldoos leveren 25,-
24 sleutel 15,-
31 trekschakelaar 70,-
36 sleutel 15,-
43 gaten in wanden dichten 160,50
52 rolgordijn enz. verwijderen 80,25
53 gaatjes rolgordijn dichten 53,50
57 wandcontactdoos 70,-
105 kelder ontruimen 317,02
totaal fl. 1.256,27
4.5.7. De volgende (11) werkzaamheden zijn uitgevoerd:
2 centraaldoosdeksel vastzetten 13,38
11 ontbrekende gangdeur aanbrengen 273,-
19 deurkruk aanbrengen 40,-
44 contactdoos vernieuwen 70,-
64 centraaldoos leveren 15,-
65 douchekop leveren 250,-
67 zeepbakje leveren 45,-
70 deurkruk badkamerdeur leveren 80,-
90 toiletbril leveren 125,-
94 closetpot vernieuwen 465,-
102 rozet balkondeur aanbrengen 75,-
totaal fl. 1.451,38
4.5.8. De volgende opruimwerkzaamheden zijn verricht.
4 gordijnrails verwijderen 53,50
18 glazen tussenwand verwijderen 250,-
44 lijmresten verwijderen 214,-
46 plakfolie verwijderen 53,50
54 lijmresten verwijderen 160,50
61 plakfolie verwijderen 53,50
66 plakfolie verwijderen 53,50
79 haakjes verwijderen 53,50
97 lamp verwijderen 13,38
100 waslijnen en gaas verwijderen 107,-
101 balkon schoon opleveren 107,-
108 gehele woning poetsen 267,50
totaal fl. 1.386,88
4.6. De Hoge Raad heeft in rov. 3.4. van het tussen partijen gewezen arrest onder meer overwogen:
Immers, een doorsnee huurder zal wel beseffen dat aan het uitvoeren van de op de door de rechtbank bedoelde lijst genoemde reparaties kosten verbonden zijn, maar dat wettigt niet zonder meer de conclusie dat het voor die huurder ook duidelijk zal zijn dat daarmee een bedrag in de orde van grootte gemoeid zal zijn als door de kantonrechter en de rechtbank is toegewezen.
4.6.1. [appellant] heeft evenwel nog niet aangegeven met welk bedrag hij dan wel rekening heeft gehouden toen hij de aanvullingen ondertekende. Het hof zal hem in de gelegenheid stellen zich daaromtrent uit te laten. In het bijzonder zal hij - onderbouwd - moeten aangeven welk bedrag zijns inziens gemoeid is met de verwijdering van de vloeren (rov. 4.5.4).
4.6.2. Land van Rode zal haar standpunt ten aanzien van het schilderwerk en behangen (rov. 4.5.5) nader dienen te adstrueren. [appellant] heeft immers gesteld dat hij gewoon gebruik heeft gemaakt van de woning, zodat van hem deze 'reparaties' (door hem renovaties genoemd) niet kunnen worden verlangd. Voorshands lijkt het gelijk aan zijn zijde te liggen.
4.6.3. Het hof zal een comparitie van partijen gelasten teneinde de hiervoor genoemde kwesties met partijen te bespreken. [appellant] en de medewerker van Land van Rode die op de hoogte is van de uitgevoerde werkzaamheden dienen daarbij aanwezig te zijn. Ook de posten uiteengezet in de rov. 4.6.6, 4.6.7 en 4.6.8 zullen aan de orde worden gesteld.
Van de gelegenheid zal gebruik gemaakt worden om een minnelijke regeling te beproeven.
4.6.4. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
bepaalt dat [appellant] in persoon en Land van Rode deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die op de hoogte is van de uitgevoerde werkzaamheden en tot het treffen van een minnelijke regeling bevoegd is, zullen verschijnen voor mr. W.H.B. den Hartog Jager als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum, met de hiervoor onder 4.5.2, 4.6.1, 4.6.2 en 4.6.3 vermelde doeleinden;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 12 april 2005 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun raadslieden in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de procureur van Land van Rode bij zijn opgave op genoemde rolzitting een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;
bepaalt dat partijen stukken waarop zij ter zitting een beroep willen doen uiterlijk één week voor de zitting te doen toekomen aan de wederpartij en de raadsheer-commissaris;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van de comparitie zal vaststellen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 29 maart 2005 en ondertekend door de griffier en de rolraadsheer.