Uitspraak
typ. MBR
rolnr. C0301559/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
vijfde kamer, van 30 november 2004,
gewezen in de zaak van:
[appellante]
wonende te [woonplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 18 december 2003,
procureur: mr. W.J. Kolkert,
tegen:
DE GEMEENTE UDEN,
zetelende te Uden,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. D.A.C. Janssen,
op het hoger beroep van het door de rechtbank 's-Hertogenbosch
gewezen vonnis
van 24 september 2003 tussen appellante - [appellante]
- als gedaagde
en geïntimeerde
- de gemeente
- als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 80295/HA ZA 02-832)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellante] vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vorderingen van de gemeente.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de gemeente de grieven bestreden.
2.3. [appellante] heeft een akte genomen.
De gemeente heeft een antwoordakte genomen.
2.4. Partijen hebben daarna de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. De gemeente heeft aan Bouwbedrijf Wagemakers B.V., hierna: het Bouwbedrijf, bouwgrond verkocht en geleverd. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de "Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Uden" zoals vastgesteld door de raad van de gemeente op 30 juni 1994, hierna te noemen de algemene voorwaarden.
4.1.2. Artikel 3.3 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
Artikel 3.3.: Verplichting zelfbewoning en verbod doorverkoop
a. De wederpartij verplicht zich de op de grond te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daarbij behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, een en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden.
Artikel 2.14. (boetebeding) is van toepassing.
(..)
d. Burgemeester en wethouders kunnen schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel. Deze ontheffing wordt echter steeds verleend in geval van:
1. verandering van werkkring van de wederpartij op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden;
2. overlijden van de wederpartij of diens echtgeno(o)t(e) of partner;
3. ontbinding van het huwelijk van de wederpartij door echtscheiding of ontbinding van een samenlevingsverband;
4. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door gezondheid van de wederpartij of van een van zijn gezinsleden.
Het boetebeding van artikel 2.14. houdt onder meer in dat koper bij niet-nakoming van enige verplichting uit de algemene voorwaarden na ingebrekestelling ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van 10% van de koopprijs verbeurt.
4.1.3. [appellante] heeft op 31 maart 1999 een koop- en aannemingsovereenkomst met het Bouwbedrijf gesloten terzake [adres] te [gemeente] tegen een totale koop-/aanneemsom van fl. 413.500, waarvan fl. 64.625 betrekking heeft op de grondkosten en het restant op de aanneemsom. De overeenkomst is vastgelegd in een door het Bouwbedrijf en [appellante] op 11 mei 1999 respectievelijk 6 mei 1999 ondertekende akte.
Artikel 13 van Pro de akte luidt:
A. De koper is verplicht de te bouwen woning te bestemmen voor eigen bewoning.
B. Het is de koper niet toegestaan de woning te verkopen, vervreemden, verhuren of in gebruik te geven, voordat hij/zij deze woning zelf gedurende 5 achtereenvolgende jaren heeft bewoond.
De Gemeente Uden kan op grond van bijzondere omstandigheden schriftelijk ontheffing verlenen van deze bepaling en daarbij nadere voorwaarden stellen.
4.1.4. De gemeente heeft de bouwkavel met een zogenaamde ABC overeenkomst aan [appellante] geleverd. De notariële akte van levering d.d. 7 juli 1999 houdt onder meer in:
- Bewoningsplicht Artikel 6.
Voorzover daarvan in deze akte niet uitdrukkelijk is afgeweken blijft van kracht hetgeen zowel tussen de gemeente en het bouwbedrijf als tussen het bouwbedrijf en de verkrijgster is overeengekomen in eerder gemelde overeenkomsten.
Met name geldt voor de verkrijgster jegens de gemeente een bewoningsplicht als bedoeld in artikel 3.3 van de Algemene Voorwaarden (hof: hiermee zijn bedoeld de hiervoor onder 4.1.1 vermelde algemene voorwaarden).
Op grond van artikel 3.12 van de Algemene Voorwaarden wordt deze verplichting door de gemeente aan de verkrijgster als kettingbeding opgelegd en door haar aanvaard.
Verkrijgster is genoegzaam bekend met de inhoud van de Algemene Voorwaarden en ziet daarom af van integrale beschrijving van voormelde bewoningsplicht in deze akte.
4.1.5. Bij brief van 18 januari 2000 heeft [appellante] aan de gemeente ontheffing gevraagd van de bewoningsplicht, aangezien zij inmiddels is gaan samenwonen met haar in [gemeente 2] wonende nieuwe partner.
4.1.6. De gemeente heeft bij brief van 11 februari 2000 aan [appellante] ontheffing verleend van de bewoningsverplichting onder de volgende voorwaarden:
- de verkoop moet plaats vinden voor dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden als u met bouwbedrijf Wagemakers overeen bent gekomen eventueel
te verhogen met aantoonbare t.b.v. voornoemde woning gemaakte kosten
- de woning moet worden aangeboden aan een van de personen die voorkomt op de lijst van geïnteresseerden, zoals die op het moment dat de woningen te koop werden aangeboden, in het bezit was van Makelaar Van Lanen.
En voorts onder de voorwaarde dat de nieuwe verkrijger de bewoningsverplichting op zich neemt.
4.1.7. Bij brief van 22 februari 2000 heeft Makelaardij Ton van Lanen & Partner aan [appellante] bericht dat zij de lijst van gegadigden niet uit handen kan geven, maar dat zij bereid is voor [appellante], kosteloos, een gegadigde te benaderen.
4.1.8. Op 28 februari 2000 heeft [appellante] schriftelijk aan de gemeente de lijst van geïnteresseerden gevraagd. De gemeente heeft dit verzoek afgewezen, onder verwijzing naar de door Makelaar Van Lanen aangeboden kosteloze dienstverlening. Bij brief van 28 april 2000 aan notaris Van Kruijsdijk heeft de gemeente gepersisteerd bij haar standpunt dat zij enkel ontheffing van doorverkoop en de bewoningsverplichting verleent onder de in de brief van
11 februari 2000 vermelde voorwaarden.
4.1.9. Bij notariële akte van 20 december 2000 heeft [appellante] de grond en woning verkocht en geleverd aan [koper] tegen een koopsom van fl. 475.000 k.k. [koper] komt niet voor op de lijst van geïnteresseerden.
4.1.10. Op 16 mei 2001 heeft de gemeente schriftelijk jegens [appellante] aanspraak gemaakt op een contractuele boete van fl. 41.350, zijnde 10% van de hiervoor onder 4.1.3 vermelde koopsom. [appellante] heeft de boete niet betaald.
4.1.11. In deze procedure vordert de gemeente, voor zover thans van belang, betaling van voormelde boete van E. 18.763,81 (fl. 41.350). De rechtbank heeft deze vordering toegewezen.
4.2. De eerste grief van [appellante] houdt in dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn op de tussen haar en het Bouwbedrijf gesloten koop- en aannemingsovereenkomst. Deze grief faalt. Bij de beantwoording van de vraag of de algemene voorwaarden van toepassing zijn, dienen de maatstaven te worden aangelegd die in het algemeen gelden bij de totstandkoming van overeenkomsten. De toepasselijkheid van de algemene voorwaarden kan dus worden aangenomen indien zij door het Bouwbedrijf is voorgesteld en door [appellante] is aanvaard. Uit het hiervoor weergegeven artikel 6 van Pro de notariële akte van levering moet worden afgeleid dat [appellante] de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden heeft aanvaard. [appellante] heeft gesteld dat de inhoud van de algemene voorwaarden haar ten tijde van het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomst op 31 maart 1999 niet geheel bekend was. Dit is echter geen vereiste voor de toepasselijkheid van de voorwaarden. Wel had het de voorkeur verdiend indien de gemeente en/of het Bouwbedrijf [appellante] nadrukkelijk had gewezen op een ingrijpend boetebeding als het onderhavige. Overigens was [appellante] op grond van de duidelijke tekst van artikel 13 van Pro de onder 4.1.3. vermelde akte ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op de hoogte van de vijfjarige bewoningsverplichting.
4.3. In onderdeel 3.4 van het beroepen vonnis heeft de rechtbank overwogen dat de Huisvestingswet niet ziet op de uitgifte van bouwgrond en ook niet op de verdeling van woonruimte in de vrije sector. Hier komt [appellante] met de tweede grief tegenop.
4.3.1. De Huisvestingswet geeft publiekrechtelijke regels voor de verdeling van bepaalde woonruimte, waartoe de gemeenteraad een Huisvestingsverordening kan vaststellen. De onderhavige woonruimte valt buiten bedoelde categorie woningen.
4.3.2. De gemeente heeft bij de uitgifte van de bouwgrond niet gehandeld in directe strijd met de tekst of de strekking van de Huisvestingswet. De Huisvestingswet regelt alleen de verdeling van "woonruimte" zoals in die wet gedefinieerd. Onbebouwde grond valt niet onder het begrip woonruimte, ook al is de grond bestemd voor woningbouw. Weliswaar is daartoe een voorstel tot wetswijziging ingediend, maar de behandeling daarvan door de Eerste Kamer is aangehouden in verband met aanpassing van het voorstel aan het door de overheid voorziene ruimtelijk ordeningsbeleid en de koopprijs van de grond boven de koopprijsgrens in dit voorstel ligt. De rechtbank heeft overwogen dat gesteld noch gebleken is dat de gemeente beperkingen heeft aangebracht bij de inschrijving voor de bouwkavels. In hoger beroep is evenmin gesteld of gebleken dat de gemeente beperkingen heeft aangebracht, zoals het stellen van een bindingseis. Het enkele feit dat de gemeente de bouwkavels heeft aangeboden met inachtneming van de rangorde op een lijst van geïnteresseerden kan niet het oordeel wettigen dat de gemeente bij de uitgifte van de kavels een woonruimteverdelingbeleid heeft gehanteerd dat in strijd is met de strekking van de Huisvestingswet.
4.3.3. Onmiskenbaar bevatten de bewoningsverplichting en de aan de ontheffing d.d. 11 februari 2000 verbonden voorwaarde dat [appellante] de woning alleen mag verkopen aan een persoon die voorkomt op de lijst van geïnteresseerden elementen van woonruimteverdeling. De vraag is nu of de gemeente met het anti- speculatiebeding in strijd met - de strekking van - de Huisvestingswet handelt.
4.3.4. De gemeente heeft onweersproken aangevoerd dat het anti-speculatiebeding is opgenomen in verband met de schaarste aan bouwgrond en dat een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte meebrengt dat met kopers afspraken worden gemaakt over zelfbewoning en doorverkoop (cvr ptn. 16-19). Voorts heeft de gemeente erop gewezen dat zij de bouwgrond beneden de vrije verkoopwaarde heeft uitgegeven en dat het haar bedoeling is met het beding speculatie tegen te gaan (cvr pt. 20). [appellante] heeft niet betwist dat de bouwgrond beneden de marktprijs is uitgegeven, zodat dit als tussen partijen vaststaand moet worden aangenomen.
Gelet op het vorenstaande en mede in aanmerking genomen dat de gemeente bij de uitgifte van de kavels geen bindingseis heeft gesteld en [appellante] vrijelijk het anti-speculatiebeding heeft aanvaard, moet worden geoordeeld dat de gemeente de strekking van de Huisvestingswet niet op onaanvaardbare wijze heeft doorkruist.
4.3.5. De tweede grief kan mitsdien niet tot vernietiging van het vonnis leiden.
4.4. Met de derde grief voert [appellante] aan dat de gemeente niet uitsluitend een anti-speculatieoogmerk heeft gehanteerd nu zij aan de ontheffing tevens de voorwaarde heeft verbonden dat [appellante] de woning aan een op de lijst van geïnteresseerden voorkomende persoon verkoopt. Deze grief wordt verworpen. Naast het hiervoor vermelde wordt daartoe verwezen naar hetgeen de rechtbank in onderdeel 3.7 van het beroepen vonnis heeft overwogen.
4.5. Met de vierde grief wijst [appellante] op jurisprudentie waarin is geoordeeld dat een anti-speculatiebeding als het onderhavige in strijd is met - de strekking van - de Huisvestingswet. Alhoewel niet alle jurisprudentie waarop [appellante] zich heeft beroepen betrekking heeft op een met deze zaak vergelijkbare situatie, geeft de jurisprudentie ten aanzien van bedoelde vraag een wisselend beeld te zien. Het laatste woord is hierover nog niet gezegd.
[appellante] heeft zich uitsluitend beroepen op de jurisprudentie waarin haar standpunt wordt onderschreven. De gemeente heeft zich echter op diverse uitspraken beroepen die haar stellingname ondersteunen. De stelling van [appellante] dat het oordeel van de rechtbank onjuist is gezien de jurisprudentiële stand van zaken gaat dan ook niet op. De vierde grief kan niet tot vernietiging van het beroepen vonnis leiden.
4.6. Met de vijfde grief bepleit [appellante] dat de boete berekend dient te worden over de koopsom voor de grond en niet over de totale door haar aan het Bouwbedrijf betaalde koopprijs. Volgens [appellante] wordt in de algemene voorwaarden de term koopprijs gebruikt met betrekking tot de koop tussen de gemeente en het Bouwbedrijf. [appellante] ziet er echter aan voorbij dat de gemeente het anti-speculatiebeding krachtens de daartoe strekkende bepaling in artikel 3.12 van de algemene voorwaarden als kettingbeding aan haar heeft opgelegd. Het beding geldt daarmee in de relatie tussen het Bouwbedrijf en [appellante]. In die relatie geldt de prijs die [appellante] krachtens de koop- en aannemingsovereenkomst aan het Bouwbedrijf diende te betalen, derhalve de koopprijs voor de grond èn de aanneemsom.
4.6.1. In de toelichting op de vijfde grief heeft [appellante] aangevoerd dat het anti-speculatiebeding is bedoeld om te voorkomen dat huizenhandelaren gaan speculeren en daartoe woningen opkopen en dat die situatie zich hier niet voordoet. Daartoe heeft [appellante] verwezen naar een uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag d.d. 28 juli 2003 (KG 03/691). Dit betoog kan [appellante] niet baten. In die zaak had de gemeente Katwijk op haar website gepubliceerd dat het anti-speculatiebeding was opgenomen om te voorkomen dat huizenhandelaren met woningen gaan speculeren. Niet is gesteld of gebleken dat zich hier een daarmee vergelijkbare situatie voordoet.
4.6.2. De stelling van [appellante] dat zij een alleszins acceptabele reden had de woning niet zelf te gaan bewonen en door te verkopen, zodat van speculatie geen sprake is, kan haar evenmin baten. De gemeente heeft haar immers ontheffing van het beding verleend, zij het onder twee voorwaarden. Die voorwaarden kunnen in de gegeven omstandigheden jegens [appellante] niet onredelijk worden geacht, waartoe wordt verwezen naar hetgeen de rechtbank in onderdeel 3.7. van het beroepen vonnis heeft overwogen.
4.6.3. In de [appellante] de Donk besloten. Zij voert aan dat zij heeft afgezien van bewoning omdat zij uiteindelijk bij haar nieuwe relatie introk, die elders woonde. Deze omstandigheid ligt volgens haar dicht bij de in artikel 3.3 van de algemene voorwaarden onder d. en sub 3. vermelde omstandigheid van ontbinding van huwelijk of samenlevingsverband. Voorts stelt [appellante] dat van daadwerkelijke winst nauwelijks of geen sprake is geweest.
4.6.4. Krachtens het bepaalde in artikel 6:94 BW Pro kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. Aan deze voorwaarde kan voldaan zijn in het geval de bedongen boete in verhouding tot de schade als gevolg van de overtreding buitensporig is (zie HR 11 februari 2000, NJ 2000/277). Deze situatie doet zich naar het oordeel van het hof niet voor. [appellante] heeft gesteld dat zij met de verkoop van de woning een netto winst heeft behaald van fl. 28.900 (cvd pt. 51). In dat licht bezien kan de contractuele boete van fl. 41.350 niet excessief worden geacht. Voor het overige heeft [appellante] geen omstandigheden aangevoerd die het oordeel kunnen rechtvaardigen dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de boete eist.
4.7. De slotsom is dat het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
5.1. bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
5.2. veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de gemeente begroot op E. 510 aan verschotten en E. 1.341 aan salaris procureur en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Kranenburg, Venhuizen en Feddes en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 30 november 2004.