Uitspraak
typ. MBR
rolnr. C0300560/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 21 september 2004
gewezen in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende te [plaatsnaam],
appellante bij exploot van dagvaarding
d.d. 2 mei 2003,
hierna te noemen: [appellante],
procureur: mr. E.A. Leeman,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte
aansprakelijkheid [GEINTIMEERDE],
gevestigd te [plaatsnaam],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. N.J.M. Broers,
op het hoger beroep van de door de rechtbank
's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven onder zaaknummer 209511 en rolnummer 01/1491 gewezen vonnissen van 31 januari 2002 en 6 maart 2003 tussen [appellante] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiseres in conventie en verweerster in reconventie.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellante] zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en tot niet-ontvankelijk verklaring van [geïntimeerde] in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan en tot veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in hoger beroep om het volgende.
Op 5 maart 1975 is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de winkelruimte gelegen aan [straatnaam + huisnummer] te [plaatsnaam]. In de schriftelijke huurovereenkomst zijn als contractspartijen genoemd: [appellante] als verhuurster en [geïntimeerde], gevestigd te Eindhoven als huurster. De huurovereenkomst werd aangegaan voor de duur van 5 jaar ingaande
1 juni 1975 en is nadien steeds met 5 jaar verlengd, laatstelijk tot 1 juni 2005.
De huurprijs bedroeg op 1 juni 2000 f. 156.276,- exclusief BTW per jaar.
Bij dagvaarding van 7 februari 2001 heeft [geïntimeerde] [appellante] gedagvaard voor de kantonrechter te Eindhoven. Zij vorderde, kort gezegd, een huurprijsverlaging tot een bedrag van f. 55.000,- exclusief BTW per jaar.
[Appellante] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd, onder meer inhoudende dat [geïntimeerde] in haar vordering niet-ontvankelijk dient te worden verklaard omdat deze vennootschap geen contractspartij is. Verder heeft zij verweer gevoerd tegen de gevorderde huurprijsverlaging en van haar kant (kort gezegd) een verhoging van de huurprijs gevorderd.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 31 januari 2002 het niet-ontvankelijkheidverweer verworpen en voorts drie leden van de Bedrijfshuuradviescommissie, ingesteld door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Zuid-Oost Brabant, benoemd teneinde de kantonrechter te adviseren over de vraag welke huurprijs met ingang van 7 februari 2001 juist is te achten, gelet op de geldende maatstaven voortvloeiende uit de wet en de rechtspraak.
De Bedrijfshuuradviescommissie heeft in haar rapport van
9 december 2002 een huurprijs geadviseerd van f. 59.816,40 (€ 27.143,50) per jaar.
De kantonrechter heeft dit advies gevolgd en in conventie de huurprijs per 7 februari 2001 conform dit advies vastgesteld en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. De vordering in reconventie is afgewezen.
Het hoger beroep van [appellante] richt zich zowel tegen de verwerping van het niet-ontvankelijkheidverweer als tegen de huurprijsvaststelling.
4.2. De ontvankelijkheid van de inleidende vordering.
4.2.1. De eerste grief van [appellante] richt zich tegen de verwerping door de kantonrechter van haar niet-ontvankelijkheidverweer. In hoger beroep stelt [appellante] zich op het standpunt dat [geïntimeerde] in haar inleidende vordering tot verlaging van de huurprijs alsnog niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat [geïntimeerde] geen contractspartij is bij de onderhavige huurovereenkomst. Volgens de schriftelijke huurovereenkomst is de overeenkomst aangegaan door [geïntimeerde], gevestigd te [plaatsnaam], die bij het aangaan van de huurovereenkomst werd vertegenwoordigd door de heren [persoon 1 verbonden aan geïntimeerde BV] en [persoon 2 verbonden aan geïntimeerde BV]. Omdat er geen vennootschap met de naam [geïntimeerde] bestaat moeten, in de redenering van [appellante], de heren [persoon 1 verbonden aan geïntimeerde BV] en [persoon 2 verbonden aan geïntimeerde BV] in persoon als huurders worden aangemerkt.
[Geïntimeerde] heeft dit standpunt bestreden.
4.2.2. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Uit hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd valt af te leiden dat in 1959 een huurovereenkomst is gesloten met betrekking tot een deel van het thans gehuurde, tussen de rechtsvoorgangster van [appellante] en de heer [persoon 1 verbonden aan geïntimeerde BV] in persoon. [Persoon 1 verbonden aan geïntimeerde BV] vestigde in het gehuurde een opticienzaak. Deze opticienzaak is in 1970 ingebracht in een besloten vennootschap, te weten [geïntimeerde].
In 1975 werd een nieuwe huurovereenkomst gesloten, in die zin dat er sprake was van een wijziging van het gehuurde en van de contractspartijen.
4.2.3. Vast staat dat de in de huurovereenkomst van 1975 genoemde vennootschap [geïntimeerde] niet bestaat. Ingevolge HR 13 maart 1981 NJ 1981/635 (Haviltex) dient echter niet alleen gelet te worden op de bewoordingen van de overeenkomst, maar komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te diens aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dit verband acht het hof de volgende feiten en omstandigheden van belang:
- de exploitatie van de opticienzaak geschiedde ook al in 1975 door [geïntimeerde];
- de naam van de vennootschap in het huurcontract (dat is opgesteld door de makelaar van [appellante]) wijkt slechts in geringe mate af van de naam [geïntimeerde]; (de makelaar van) [appellante] had door navraag bij [geïntimeerde] of bij het handelsregister probleemloos de juiste naam kunnen achterhalen;
- de huurpenningen werden betaald door [geïntimeerde];
- in de correspondentie tussen de vertegenwoordiger van [appellante] (Govers accountants) en [geïntimeerde] werd over en weer de juiste naam van [geïntimeerde] gebruikt.
Op grond van deze feiten en omstandigheden is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] in deze als contractspartij dient te gelden en dat kennelijk bij wege van misslag het woordje '[plaatsnaam]' ontbreekt.
4.2.4. Dat [persoon 1 verbonden aan geïntimeerde BV] in 1975 uitdrukkelijk te kennen zou hebben gegeven dat hij de huurovereenkomst persoonlijk wilde aangaan, blijkt, anders dan [appellante] stelt, niet uit de brief van 20 februari 1975 (prod. 1 memorie van grieven). Uit de schriftelijke huurovereenkomst valt het tegendeel af te leiden. Andere feiten zijn door [appellante] ter onderbouwing van deze stelling niet aangevoerd of te bewijzen aangeboden, zodat deze stelling wordt verworpen.
4.2.5. Tussen partijen is nog gedebatteerd over de vraag of de in de huurovereenkomst genoemde [persoon 2 verbonden aan geïntimeerde BV] een neef of een zoon van [persoon 1 verbonden aan geïntimeerde BV] is, maar naar het oordeel van het hof kan deze kwestie, in het licht van hetgeen onder 4.2.3. is overwogen, in het midden blijven.
4.2.6. De conclusie is dat de eerste grief van [appellante] ongegrond is en dat het vonnis van de kantonrechter d.d. 31 januari 2002 op dit punt bekrachtigd dient te worden, zij het met aanvulling en wijziging van de gronden zoals hiervoor is aangegeven.
4.3. De huurprijs.
4.3.1. Grief 2 van [appellante] richt zich tegen de overweging van de kantonrechter in het eindvonnis dat het advies van de Bedrijfshuuradviescommissie wordt overgenomen omdat dit rapport deugdelijk is gemotiveerd en voldoet aan de daaraan te stellen eisen.
[Appellante] acht de inhoud van het rapport onjuist en voert in de toelichting op haar grief diverse bezwaren aan. Ook in de derde en de vierde grief worden bezwaren tegen de inhoud van het rapport aangevoerd. Het hof zal deze bezwaren hierna achtereenvolgens bespreken.
4.3.2. Het hof stelt hierbij het volgende voorop.
Bij de beoordeling van de factoren die voor een huurprijsvaststelling als de onderhavige van belang zijn, zoals het oordeel of bepaalde panden kunnen dienen als
"vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse" en het oordeel dat bepaalde correctiefactoren bij de vergelijking moeten worden toegepast, dient groot gewicht te worden toegekend aan hetgeen de deskundigen van de bedrijfhuuradviescommissie dienaangaande hebben geadviseerd. Niet alleen zijn zij door hun specifieke deskundigheid en ervaring bij uitstek in staat om dergelijke factoren op hun waarde te schatten, maar bovendien nemen zij in de procedure een onafhankelijke positie in, terwijl ook de omstandigheid dat het advies door drie deskundigen wordt geformuleerd, waardoor zij in staat zijn hun individuele beoordeling te toetsen, de waarde van het advies versterkt.
Een en ander betekent dat een partij die bezwaren heeft tegen (onderdelen van) het rapport van de Bedrijfshuuradviescommissie, zwaarwegende argumenten zal moeten aanvoeren en die argumenten deugdelijk zal moeten onderbouwen.
4.3.3. Het bezwaar van [appellante] dat de deskundigen geen rekening hebben gehouden met de omstandigheid dat het gehuurde nabij de ingang van de [winkelcentrum] (gereedgekomen in 1993) is gelegen, wordt als feitelijk onjuist verworpen. In de beschrijving van het gehuurde op pag. 2 van het rapport is de nabijheid van de hoofdingang van de [winkelcentrum] en de mede daaruit voortvloeiende situering van het onderhavige bedrijfspand uitdrukkelijk genoemd. Dat in het rapport niet per relevante omstandigheid is aangegeven wat de invloed is geweest op de uiteindelijke beoordeling, maakt niet dat het advies ontoereikend is gemotiveerd.
4.3.4. Het hof verwerpt het bezwaar van [appellante] dat de vier vergelijkingspanden die door de Bedrijfshuuradviescommissie zijn gebruikt, niet als vergelijkbare bedrijfsruimte kunnen worden aangemerkt, althans niet zonder correctie. In het licht van hetgeen hiervoor onder 4.3.2. is overwogen had [appellante] deze stelling deugdelijk dienen te onderbouwen. Het hof acht de onderbouwing van [appellante] ontoereikend. Dit geldt zeker voor wat betreft de door [appellante] genoemde omstandigheid dat ten onrechte vergelijkingspanden met afwijkende huurprijzen zijn gebruikt. Bij de beoordeling van de vraag of een bedrijfsruimte vergelijkbaar is dient de huurprijs buiten beschouwing te blijven. Ditzelfde geldt voor de opmerking van [appellante] dat onderzocht had moeten worden of er ten aanzien van de vergelijkingspanden sprake is geweest van huurverhogingen in verband met de het gereed komen van de [winkelcentrum], temeer nu die omstandigheid zich voordeed in 1993, terwijl de referentieperiode voor de vergelijking van de huurprijzen liep van 1996 tot 2001.
4.3.5. Voor de beoordeling van de opmerkingen van [appellante] over de keuze van de vergelijkingspanden is mede van belang dat [appellante] door de Bedrijfshuuradviescommissie in de gelegenheid is gesteld om voorafgaande aan het onderzoek suggesties te doen ten aanzien van vergelijkbare bedrijfsruimte (brief van 27 mei 2002, gevoegd bij het deskundigenrapport), van welke gelegenheid zij geen gebruik heeft gemaakt. De kantonrechter heeft hier terecht op gewezen, hetgeen betekent dat de derde grief ongegrond is.
4.3.6. Door [appellante] is bezwaar gemaakt tegen het feit dat door de Bedrijfshuuradviescommissie de kelderruimte in het gehuurde is vermenigvuldigd met de wegingsfactor 0,2. Volgens [appellante] moet de kelderruimte als volwaardige bedrijfsruimte worden aangemerkt.
4.3.7. Dit bezwaar wordt door het hof verworpen. [Appellante] stelt weliswaar dat de kelderruimte als verkoopruimte bij de winkel is getrokken, maar die stelling is door [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken. Door [appellante] is geen bewijs aangedragen en evenmin aangeboden. Ook overigens acht het hof dit bezwaar van [appellante] onvoldoende onderbouwd.
Het hof merkt in dit verband nog op dat de door partijen ingeschakelde deskundigen voor de kelderruimte een correctiefactor hebben gehanteerd van respectievelijk 0,3 (Meeùs) en 0,1 (Zadelhoff).
4.3.8. De stelling van [appellante] dat de oppervlakte van de begane grondverdieping had moeten worden gecorrigeerd met een correctiefactor 1,25 wordt eveneens door het hof verworpen. Dit bezwaar is, in het licht van hetgeen hiervoor onder 4.3.2. is overwogen, onvoldoende onderbouwd.
4.3.9. De opmerking van [appellante] dat door de Bedrijfshuuradviescommissie ten onrechte werkzaamheden aan het pand als verbeteringen van de huurder zijn aangemerkt, wordt door het hof gepasseerd, alleen al omdat niet is vermeld op welke van de door de commissie genoemde verbeteringen zij het oog heeft, terwijl haar stelling ook anderszins onvoldoende is onderbouwd.
4.3.10. De vijfde grief is gericht tegen een overweging van de kantonrechter "ten overvloede", zodat een beoordeling van deze grief achterwege kan blijven.
4.3.11. De zesde grief van [appellante] is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de uitkomst van de Bedrijfshuuradviescommissie ook in de buurt ligt van het advies van de makelaar Zadelhoff, hetgeen een aanwijzing oplevert dat de Bedrijfshuuradviescommissie zich niet heeft vergist.
4.3.12. Deze grief is ongegrond. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat de conclusies van de Bedrijfshuuradviescommissie worden versterkt door het rapport van Zadelhoff. De omstandigheid dat Zadelhoff in 1994 in algemene zin uitgangspunten heeft geformuleerd die voor het onderhavige pand tot een andere uitkomst zouden leiden zoals [appellante] stelt, doet aan deze conclusie in onvoldoende mate af.
4.4. Het voorgaande betekent dat geen van de grieven doel treft en dat de vonnissen waarvan beroep dienen te worden bekrachtigd, zij het met aanvulling en verbetering van gronden zoals in het voorgaande is overwogen.
4.5. [Appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep, met aanvulling en verbetering van de gronden zoals in het voorgaande is overwogen;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep en begroot dis kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 205,- voor verschotten
en op € 771,- voor salaris van de procureur;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Aarts, Van Etten en Den Hartog Jager en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 21 september 2004.