Uitspraak
typ. MBR
rolnr. KG C0301226/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 15 juni 2004,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [plaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 1 oktober 2003,
verder te noemen: [appellant],
procureur: mr. P.C.A. van Baaren,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [plaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. M.A. Teeuwissen,
op het hoger beroep tegen het door de voorzieningenrechter van de rechtbank 's-Hertogenbosch onder zaaknummer 98488/ KG ZA 03-512 in kort geding gewezen vonnis van 4 september 2003 tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van zijn vordering met beslissing op de proceskosten.
2.2. [appellant] heeft vervolgens nog een akte genomen en daarbij producties in het geding gebracht.
2.3. Bij memorie van antwoord, tevens antwoordakte, heeft [geïntimeerde], eveneens onder overlegging van producties, de grieven bestreden.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Bij schriftelijk vastgelegde overeenkomst van
21 november 1991 heeft [geïntimeerde] van [verhuurder] gehuurd de benedenverdieping van [adres] te [plaats] met bestemming woonruimte.
Bij schriftelijk vastgelegde overeenkomst van 25 januari 2000 heeft [geïntimeerde] van [verhuurder] voor onbepaalde tijd gehuurd de eerste (in het huurcontract staat abusievelijk tweede) verdieping van [adres]
te [plaats]. Het contract vermeldt dat het verhuurde bestemd is om te worden gebruikt als werkruimte.
[appellant] is rechtsopvolger van [verhuurder].
4.1.2. [appellant] heeft [geïntimeerde] de huur van de eerste verdieping opgezegd tegen 1 maart 2003 en hem de ontrui-ming aangezegd. [geïntimeerde] heeft aan deze ontruimingsaanzegging geen gevolg gegeven. Een verzoekschrift strekkende tot verlenging van de termijn waarin de verplichting tot ontruiming is geschorst - als bedoeld in het laatste hoofdstuk van de Huurwet, thans artikel 7:230a BW - is door [geïntimeerde] niet ingediend.
4.1.3. [appellant] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst met betrekking tot de eerste verdieping is geëindigd, evenals de schorsing van de ontruimingsverplichting, zodat [geïntimeerde] deze ruimte thans zonder recht of titel gebruikt. Hij vordert de ontruiming met nevenvorderingen.
[geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat ook ten aanzien van de eerste verdieping sprake is van huur en verhuur van woonruimte, zodat hem de daarbij behorende rechtsbescherming toekomt.
4.1.4. De inleidende dagvaarding is uitgebracht op 1 augustus 2003, zodat op het onderhavige geschil de huurbepalingen zoals deze gelden vanaf 1 augustus 2003
(de artikelen 7:201 e.v. BW) van toepassing zijn.
4.1.5. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen. Hij heeft daartoe onder meer overwogen dat, afgaande op de aard en inrichting van de eerste verdieping bezwaarlijk kan worden aangenomen dat de kantonrechter, ten gronde recht doende, tot het oordeel zal komen dat sprake is van zelfstandige bedrijfsruimte.
4.2. Het toepasselijk huurrechtregime
4.2.1. Tussen partijen is in geschil de vraag of op de huur en verhuur van de eerste verdieping van toepassing is het huurrechtregime van artikel 7:230a BW, zoals [appellant] stelt, of het regime van de artikelen 7:232 e.v. BW, huur woonruimte, zoals [geïntimeerde] stelt.
4.2.2. Aan de beantwoording van deze vraag gaat vooraf de vraag of - hoewel de beide verdiepingen zijn verhuurd bij twee afzonderlijke gelegenheden en neergelegd in twee afzonderlijke contracten - sprake is van twee afzonderlijke rechtsverhoudingen (die dan ook geregeerd kunnen worden door afzonderlijke huurrechtregimes) of dat geoordeeld moet worden dat sprake is van één rechtsverhouding waarop dan ook één huurrechtregime van toepassing is.
Dit laatste zal het geval kunnen zijn als de jongste huurovereenkomst dient ter aanvulling van de eerdere of dat de overeenkomsten zodanig nauw met elkaar samenhangen dat één rechtsverhouding moet worden aangenomen. In dit verband merkt het hof op dat het partijen niet vrijstaat van het dwingendrechtelijke regime van huur woonruimte af te wijken door (een deel van) hun rechtsverhouding(en) in een afzonderlijk contract te belichamen en te bestempelen als huur bedrijfsruimte.
Het aannemen van zodanig verband tussen beide contracten valt voorshands niet te verwerpen gelet op feitelijke inrichting van de beide verdiepingen en de bij [verhuurder] bekende omstandigheden dat [geïntimeerde] de eerste verdieping feitelijk zou gaan betrekken bij de benedenverdieping dit in verband met het feit dat hij als freelance illustrator veelal in zijn eigen woning werkzaam is.
Voor de uiteindelijke beoordeling komt het aan op het antwoord op de vraag waartoe [geïntimeerde] en [verhuurder] zich (feitelijk) jegens elkaar hebben verbonden (en zijn niet maatgevend de bewoordingen van het contract) en hetgeen partijen omtrent het beoogde gebruik voor ogen heeft gestaan. Daarbij is de (overeengekomen) inrichting van het gehuurde de richtinggevende factor.
In het licht van de gestelde feiten en omstandigheden is het antwoord op de vraag of sprake is van één dan wel
twee afzonderlijke rechtsverhoudingen thans nog niet in voldoende mate van zekerheid te geven. Bewijslevering, in de vorm van getuigenverhoren, zal uitkomst moeten bieden. Voor het horen van getuigen is binnen het kader van een kort geding evenwel geen plaats.
4.2.3. In het geval van één samenhangende rechtsverhouding, waarop [geïntimeerde] zich lijkt te beroepen, is zonder meer het gelijk aan zijn zijde. In HR 5 november 1993, NJ 1994/228 (Fuks/Recourt), is immers beslist dat het gehuurde slechts dan niet geheel als woonruimte is aan te merken indien het gehuurde, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. De niet betwiste omstandigheid dat de benedenverdieping als woonruimte in gebruik is brengt mee dat op het geheel het huurregime woonruimte van toepassing is. De contractuele bepalingen kunnen daar niet aan afdoen (HR 24 december 1993, NJ 1994/215).
4.2.4. In het geval dat de verhuur van de eerste verdieping moet worden aangemerkt als een zelfstandig contract, dat rechtens geen band heeft met de verhuur van de benedenverdieping, dient het antwoord op de vraag naar het toepasselijke huurregime te worden gevonden aan de hand van hetzelfde criterium, nu toegespitst op de verhuur van de eerste verdieping. Daarbij komt het aldus met name aan op een beoordeling van enerzijds de inrichting en anderzijds op het gebruik dat partijen voor ogen stond. De enkele omstandigheid dat het huurcontract van 25 januari 2000 als bestemming noemt: werkruimte, kan niet de conclusie rechtvaardigen dat het huurrecht woonruimte niet van toepassing is of zou kunnen zijn.
4.2.5. De voorzieningenrechter heeft in rov. 4.1 van het bestreden vonnis geoordeeld dat het antwoord op de vraag naar het toepasselijke regime gezocht moet worden in (alleen) het feitelijk gebruik, waar de contractuele bepalingen als gevolg van de verschillende interpretaties geen uitkomst bieden. Het hof kan de voorzieningenrechter in deze beslissing niet volgen, reeds omdat de gehanteerde toetsteen niet overeenstemt met het ten deze geldende criterium. Bovendien heeft de verhuurder betwist dat
[geïntimeerde] gerechtigd was de bestemming te wijzigen van bedrijfsruimte in woonruimte. Onder die omstandigheid kan het antwoord niet worden gevonden in de feitelijke situatie (alleen).
4.2.6. In zijn algemeenheid is juist, zoals [appellant] stelt, dat [geïntimeerde] niet eenzijdig de bestemming van het gehuurde kan wijzigen. Maar gelet op de (oorspronkelijke) inrichting van de eerste verdieping (namelijk: woonruimte die geschikt werd gemaakt om het thuiswerken mogelijk te maken) en het beoogde gebruik door [geïntimeerde] van deze verdieping (de combinatie met de benedenverdieping) kunnen, naar het voorlopig oordeel van het hof, niet de conclusie rechtvaardigen dat [geïntimeerde] niet gerechtigd was en is om de eerste verdieping mede te gebruiken voor woondoeleinden.
Hetgeen [geïntimeerde] en [verhuurder] voor ogen stond blijkt evenmin in voldoende mate uit de bij akte in hoger beroep overgelegde brief van 19 januari 2000 en haar faxbericht. Wel staat vast dat [verhuurder] wist dat het gebruik door [geïntimeerde] van de werkruimte in nauw verband stond met het gebruik van de woonruimte.
4.2.7. Het hof is op grond van hetgeen hiervoor werd overwogen van oordeel dat thans niet met zodanige mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [geïntimeerde] ten aanzien van de eerste verdieping geen aanspraak kan maken op de huurbescherming die aan huurders van woonruimte toekomt, dat de vorderingen van [appellant] voor toewijzing in aanmerking komen. [appellant] biedt nog bewijs aan van stellingen, doch in kort geding is voor het houden van getuigenverhoren geen plaats.
4.3. De conclusie is dan dat het vonnis van de voorzieningenrechter, met verbetering van gronden, moet worden bekrachtigd. De grieven behoeven geen afzonderlijke bespreking.
[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt, met verbetering van gronden, het vonnis van beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen tot op heden begroot op € 245,-- voor vast recht en op € 771,- voor salaris procureur en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door de mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 15 juni 2004.