Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 99/30466
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, derde meervoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y tegen de uitspraak van het hoofd van de eenheid Ondernemingen te P van de rijksbelastingdienst (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift betreffende de hem opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen voor het jaar 1997.
1. Ontstaan en loop van het geding
De aanslag is berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 2.088.024,--.
Na bezwaar heeft de Inspecteur de aanslag bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van ƒ 60,--.
De Inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend; de Inspecteur heeft geen conclusie van dupliek ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad in raadkamer ter zitting van het Hof van 6 maart 2002 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Inspecteur.
Partijen hebben ter zitting ieder een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota's moet als hier ingelast worden aangemerkt.
Zonder bezwaar van de wederpartij heeft de Inspecteur bij zijn pleitnota een bijlage overgelegd.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende kocht op 5 december 1995 een perceel grond te Y van 1.12.95 ha voor ƒ 825.000,-- van A. Betaling van de koopprijs zou geschieden in drie termijnen, te weten eenderde bij de levering, eenderde uiterlijk 1 april 1997 en eenderde uiterlijk 1 april 1998. Belanghebbende kocht op 6 maart 1996, ter uitoefening van een hem eerder verleende koopoptie, een aangrenzend perceel grond van 0.06.00 ha voor ƒ 54.000,-- van B B.V.
In beide overeenkomsten is vermeld dat de grond door belanghebbende gebruikt zal worden als bouwperceel met de bestemming kantoorruimten en bedrijfshallen.
2.2. In artikel 6 van Pro de koopovereenkomst van 5 december 1995 is met betrekking tot het perceel grond van 1.12.95 ha vermeld:
"Alle rechten en aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s), gaan over op koper per het tijdstip van overdracht van het registergoed, [...]."
In artikel 4 van Pro de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel grond van 0.06.00 ha is een overeenkomstige bepaling opgenomen.
2.3. In artikel 17 van Pro de koopovereenkomst van 5 december 1995 zijn onder meer de volgende ontbindende voorwaarden ten behoeve van koper - belanghebbende - opgenomen:
"2. Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien vóór de datum van levering:
a. de gemeente Y niet het vigerende bestemmingsplan zodanig zal wijzigen dat op het verkochte ten minste 5.500 m2 aan kantoor- en bedrijfsgebouwen zal kunnen worden gerealiseerd;
b. de gemeente Y de ter realisering van de bebouwing vereiste infrastructuur en ontsluiting van het terrein niet zal aanbrengen en niet de daarop aan te brengen openbare wegen van koper in eigendom zal aanvaarden;
c. de gemeente Y niet de aan de sub b bedoelde werkzaamheden verbonden kosten voor haar rekening zal nemen;
[...]
e. de daartoe bevoegde autoriteiten niet de terzake benodigde bouwvergunning zullen afgeven voor de op het verkochte te realiseren kantoor- en bedrijfsruimte;"
2.4. De koopprijs van de onder 2.1 bedoelde grond (verder: de grond) werd door belanghebbende geheel gefinancierd met vreemd vermogen, te weten voor een bedrag van ƒ 400.000,-- door middel van hypotheekverlening op de eigen woning en voor een bedrag van ƒ 650.000,-- door hypotheekverlening op de grond.
2.5. De grond maakt deel uit van het bestemmingsplan "Bedrijventerrein C" te Y dat op 26 oktober 1994 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van provincie D. Na de afwijzing van een schorsingsverzoek kon op 29 mei 1995 begonnen worden met de uitvoering van het bestemmingsplan, waaronder het bouwrijpmaken.
2.6. In een door de gemeente Y op 27 november 1995 ontvangen brief van belanghebbende gaf hij zijn plannen met betrekking tot de grond aan. Die plannen hielden de bouw in van bedrijfshallen met ingebouwde en gedeeltelijk uitgebouwde kantoorunits.
In verband met die plannen verzocht hij de gemeente enkele wijzigingen aan te brengen binnen het bestaande bestemmingsplan. De gemeente heeft deze brief, na enkele besprekingen tussen belanghebbende en de gemeente, op 6 maart 1996 schriftelijk beantwoord.
2.7. Belanghebbende heeft op 18 januari 1996 een architect opdracht gegeven tot het verrichten van tekenwerkzaamheden ten behoeve van een analyse met betrekking tot de bebouwingsplannen van de grond.
2.8 Op of voor 10 april 1996 heeft zich een potentiële koper van de grond met de daarbijbehorende bouwplannen bij belanghebbende gemeld.
2.9. De grond is op 19 april 1996 aan belanghebbende geleverd.
2.10. Op 5 juni 1996 heeft belanghebbende een samenwerkingsovereenkomst gesloten met E B.V. (verder: E), waarbij belanghebbende aan E het alleenrecht heeft verleend tot ontwikkeling van de grond. E is een projectontwikkelaar. Deze overeenkomst is uitgewerkt in een overeenkomst van 26 september 1996.
2.11. De grond is op 13 februari 1997 verkocht en geleverd aan E voor uiteindelijk ƒ 2.957.500,--.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil het antwoord op de volgende vragen.
3.1.1. Dient het met de verkoop van de grond behaalde voordeel ten bedrage van ƒ 1.992.968,-- als andere opbrengst van arbeid tot belanghebbendes inkomen te worden gerekend?
3.1.2. Indien de onder 3.1.1 vermelde vraag ontkennend wordt beantwoord, dient het met de verkoop van het perceel grond van 0.06.00 ha behaalde voordeel ten bedrage van ƒ 94.581,-- als andere opbrengst van arbeid tot belanghebbendes inkomen te worden gerekend, en zo ja, leidt dit tot een beperking van de rente-aftrek met ƒ 16.415,--?
3.1.3. Indien de onder 3.1.2 vermelde vragen ontkennend worden beantwoord, leidt dit tot een beperking van de rente-aftrek met ƒ 17.826,--?
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting de volgende argumenten toegevoegd.
3.2.1 Belanghebbende stelt dat de eerste contacten met A dateren van september/oktober 1995, maar dat A op dat moment niet wilde verkopen. Na overleg met zijn adviseurs heeft A alsnog een aanbod aan belanghebbende gedaan waarna in begin november 1995 mondeling overeenstemming is bereikt.
3.2.2 De Inspecteur betwist dat belanghebbende en A al begin november 1995 wilsovereenstemming hebben bereikt.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de aanslag tot een naar een belastbaar inkomen van ƒ 95.056,--.
De Inspecteur concludeert primair tot bevestiging van zijn uitspraak, subsidiair tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de aanslag tot een naar een belastbaar inkomen van ƒ 206.052,--, en meer subsidiair tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de aanslag tot een naar een belastbaar inkomen van ƒ 112.882,--.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat de grond door belanghebbende is gekocht tegen een zodanige prijs dat alleen reeds om die reden belanghebbende redelijkerwijs een voordeel kon verwachten. Het Hof heeft bij dit oordeel in aanmerking genomen het feit dat de koop van de grond plaatshad op een tijdstip dat volledige openbaarheid bestond met betrekking tot de bestemming van de grond, zodat ook de verkopers van de grond zich van de mogelijkheden bewust moeten zijn geweest, en dat overigens van enige gelieerdheid tussen belanghebbende en de verkopers niet is gebleken.
4.2. Het onder 4.1 gegeven oordeel sluit echter niet uit dat de prijs waarvoor belanghebbende de grond heeft aangeschaft zodanig was dat reeds ten tijde van de koop redelijkerwijs de verwachting bestond dat de grond met winst verkocht zou kunnen worden, indien belanghebbende enige aanvullende rechtshandelingen of feitelijke handelingen zou verrichten. Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende dergelijke, onder 2.3 en onder 2.5 tot en met 2.9 vermelde, rechtshandelingen en feitelijke handelingen heeft verricht.
4.3. Belanghebbende was, naar de Inspecteur heeft gesteld en belanghebbende niet heeft weersproken, ten tijde van de koop van de grond op de hoogte van het feit dat binnen de gemeente slechts een geringe hoeveelheid voor bedrijventerreinen geschikte grond beschikbaar was en dat de vraag naar grond voor bedrijventerrein het aanbod ruimschoots oversteeg, waaraan niet afdoet het gemeentelijke beleid bij de toewijzing voorrang te geven aan bedrijven die reeds gevestigd waren binnen de gemeente.
4.4. De Inspecteur heeft gemotiveerd en onweersproken gesteld dat de door de gemeente gehanteerde uitgifteprijs van de bouwgrond beduidend beneden de gangbare marktprijs lag en dat de door belanghebbende betaalde prijs vergelijkbaar was met die uitgifteprijs. Het Hof is van oordeel dat hiermee ten tijde van de aankoop van de grond door belanghebbende redelijkerwijze voordeel verwacht kon worden.
4.5. Het Hof acht het bestaan van een winstoogmerk aannemelijk op grond van de inhoud van de ontbindende voorwaarden ten behoeve van belanghebbende, zoals aangehaald in 2.3, alsmede aan de in het beroepschrift onder 1.3.1 aangehaalde verklaring van F. In deze verklaring ligt naar het oordeel van het Hof besloten dat belanghebbende ten tijde van de koop van de grond alle mogelijke opties met betrekking tot de grond openhield en er, uitgaande van door hem opgestelde berekeningen, een additioneel inkomen mee kon verwerven, waarmee naar de mening van het Hof aannemelijk is dat belanghebbende ten tijde van de koop van de grond, naast wellicht andere oogmerken, tevens het oogmerk had met de eventuele verkoop van de grond voordeel te behalen.
4.6. Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd bevestigd dat hij niet alleen de grond heeft gekocht maar ook de relaties die de verkopers van de grond reeds hadden opgebouwd met bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s).
4.7. Belanghebbende heeft vrijwel gelijktijdig met de koop van de grond een architect ingeschakeld om plannen uit te werken. In de loop van 1996 heeft belanghebbende een samenwerkingsovereenkomst gesloten met een projectontwikkelaar.
Naar het oordeel van het Hof dient de deskundigheid van architect en projectontwikkelaar aan belanghebbende te worden toegerekend, waardoor belanghebbende in feite zelf als projectontwikkelaar is opgetreden.
4.8. Op grond van het onder 4.1 tot en met 4.7 overwogene is het Hof van oordeel dat belanghebbende in het economische verkeer werkzaamheden heeft verricht die normaal vermogensbeheer te boven gaan, alsmede met de aankoop van de grond een voordeel beoogde en verwachtte te behalen, dat een normaal te achten rendement daarop te boven ging..
4.9. Gelet op het vorenoverwogene is het gelijk aan de Inspecteur. Zijn subsidiaire en meer subsidiaire standpunt behoeven geen verdere behandeling.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 3 september 2002 door G.J. van Muijen, voorzitter, J.W. van der Voort en N. van Beelen, leden, in tegenwoordigheid van P.G.M. Jansen, griffier, en op die dag in het openbaar uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 3 september 2002
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.