Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/02808
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
PROCES-VERBAAL MONDELINGE UITSPRAAK
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, tiende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van de heer X te Y tegen de uitspraak van het Hoofd afdeling Financiën van de gemeente Q (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken aan de belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van het object plaatselijk bekend Astraat 1, huisje no. 1 te Q per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
De mondelinge behandeling
Deze heeft plaatsgevonden in raadkamer ter zitting van het Hof van 21 maart 2001 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord de belanghebbende, alsmede de ambtenaar, tot zijn bijstand vergezeld van Z, beëdigd taxateur onroerende zaken en gediplomeerd WOZ-taxateur.
Na de behandeling van de zaak heeft het Hof heden, 4 april 2001, de volgende monde-linge uitspraak gedaan.
De beslissing
Het Hof bevestigt de bestreden uitspraak.
De gronden voor de beslissing
1. Bij voormelde beschikking heeft de ambtenaar de waarde van de woning met ondergrond vastgesteld op ƒ 79.000,= en bij de bestreden uitspraak verminderd tot een waarde van ƒ 75.000,=.
2. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
de vraag of de woning is te beschouwen als een onroerende zaak in de zin van artikel 1, eerste lid, en artikel 16 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ);
de vraag of de onroerende zaak 200 m2 of 300 m2 grond omvat;
de vraag of de onroerende zaak moet worden gewaardeerd op ƒ 75.000, zoals de ambtenaar voorstaat, of op ƒ 42.500, zoals de belanghebbende voorstaat.
3.1. Voor de betekenis van het begrip ‘onroerende zaak’ moet worden aangesloten bij artikel 3:3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Als onroerend hebben volgens die bepaling onder meer te gelden de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
3.2. Het Hof stelt, gelet op het arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 31 oktober 1997, nummer 16 404, onder meer gepubliceerd in Vakstudie-Nieuws 1997, blz. 4334, het volgende voorop:
a. Een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van art. 3:3 BW Pro,
doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven; zie de toelichting op de nota van wijzigingen bij art. 3.1.1. 2, eerste lid ontwerp NBW (Parl. Gesch. Boek 3, blz. 70) en de daarin bedoelde passage in de MvA II bij art. 6.3.2.7 (Parl. Gesch. Boek 6, blz. 760) . Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen (vgl. het in evengenoemde passage vermelde arrest van de Hoge Raad van 13 juni 1975, NJ 1975, 509, alsmede de arresten van de Hoge Raad van 23 februari 1994, NJ 1995, 464 en 465).
b. Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet, zoals in de MvA II betreffende art. 3:3 (Parl Gesch. Boek 3, p. 69 eerste volle alinea) is opgemerkt, worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer moet hier mede worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht.
c. Zoals tot uiting komt in de hiervoor onder b) vermelde passage uit de MvA II, dient de bestemming van een gebouw of een werk om duurzaam ter plaatse te blijven naar buiten kenbaar te zijn. Dit vereiste vloeit voort uit het belang dat de zakenrechtelijke verhoudingen voor derden kenbaar dienen te zijn.
d. De verkeersopvattingen kunnen - anders dan voor de vraag of iets bestanddeel van een zaak is in de zin van art. 3:4 BW Pro - niet worden gebezigd als een zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen echter wel in aanmerking worden genomen in de gevallen dat in het kader van de beantwoording van die vraag onzekerheid blijkt te bestaan of een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, en voor de toepassing van die maatstaf nader moet worden bepaald wat in een gegeven geval als ‘duurzaam’, onderscheidenlijk ‘verenigd’ en in verband daarmee als ‘bestemming’ en als ‘naar buiten kenbaar’ heeft te gelden.
3.3. De woning:
heeft haar fundering op staal en is in de grond verankerd aan beton;
is aangesloten op alle voorzieningen (gas, water, electriciteit en riolering);
is bestemd als vakantiebungalow op de Astraat en functioneert vele jaren als zodanig.
Aan dit een en ander verbindt het Hof de gevolgtrekking dat de woning naar aard en inrichting, en gelet op de bedoeling van de belanghebbende, bestemd was om duurzaam als vakantiebungalow te worden gebruikt en om duurzaam ter plaatse te blijven, zodat de woning moet worden beschouwd als duurzaam met de grond te zijn verenigd en de woning derhalve onroerend is.
3.4. De belanghebbende heeft gesteld, dat de woning niet onroerend is, omdat het voor de belanghebbende onmogelijk is een recht van hypotheek te vestigen op de woning en de woning niet in het kadaster is ingeschreven. Deze stelling kan de belanghebbende, gelet op het arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 20 september 2000, nummer 34 371, onder meer gepubliceerd in Belastingblad 2001, blz. 61, niet baten. Het feit, dat de belanghebbende geen eigenaar van de grond is en dat de woning die op de grond is geplaatst als onroerend is aan te merken heeft ten gevolge dat de belanghebbende de woning houdt voor de vennootschap en niet voor zichzelf. Dit doet er niet aan af dat de woning onroerend is.
4. De belanghebbende heeft gesteld, dat bij de waardering van de onroerende zaak met 200 m2 grond in plaats van 300 m2 grond rekening moet worden gehouden. De ambtenaar heeft gemotiveerd gesteld, dat bij het vaststellen van de objecten op een systematische wijze is uitgegaan van 300 m2 grond. Het Hof is van oordeel, dat de belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij slechts het gebruik heeft van 200 m2 grond. Het moet ervoor worden gehouden, dat de ambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de ondergrond van de woning terecht is uitgegaan van 300 m2 grond.
5. Uit hetgeen onder punten 3 en 4 is overwogen volgt, dat de ambtenaar de woning en de ondergrond (hierna: de onroerende zaak) terecht als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 Wet Pro WOZ heeft aangemerkt.
6.1. De belanghebbende verdedigt een waarde van de onroerende zaak van fl. 42.500,= en heeft als bijlage bij het beroepschrift een kopie van het onderzoeksrapport van T Makelaars B.V. te P overgelegd. In aanmerking genomen dat het door belanghebbende overgelegde onderzoeksrapport niet is onderbouwd met verkoopopbrengsten van vergelijkbare objecten, kent het Hof bij de beslechting van het onderhavige geschil geen doorslaggevend gewicht toe aan dit onderzoeksrapport.
6.2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het onderhavige object worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995.
6.2.2. De belanghebbende heeft gesteld, dat de ‘Overeenkomst voor een vakantiebungalow’ (hierna: de overeenkomst), gesloten tussen de belanghebbende en B BV (hierna: de vennootschap), een sterk waardedrukkend effect heeft op de onroerende zaak.
6.2.3. . De considerans van de overeenkomst luidt (ten dele) als volgt:
‘(…)
partijen bij het sluiten van deze overeenkomst zijn uitgegaan van de B-voorwaarden 1980, opgesteld in overleg met de ANWB en de Consumentenbond, welke voorwaarden aan deze overeenkomst zijn gehecht;
(…)’.
6.2.4. Artikel 1 van Pro de overeenkomst luidt (ten dele) als volgt:
‘a. de vennootschap verleent aan de bungalow-gebruiker het recht op haar recreatiecentrum gelegen te Q, genaamd ‘Astraat’, een bungalow te plaatsen en deze bungalow voor recreatiedoeleinden te gebruiken, door daarin met zijn gezin en eventuele gasten te verblijven. (…)
b. aan de bungalow-gebruiker wordt geen recht van opstal verleend, maar het recht de bungalow te plaatsen en te gebruiken, alsmede de rechten die normaal voortvloeien uit een verblijf op een recreatiecentrum van de vennootschap.’
6.2.5. Artikel 10 van Pro de overeenkomst luidt (ten dele) als volgt:
‘a. deze overeenkomst eindigt niet door dood van de bungalowgebruiker, in welk geval deze overeenkomst met zijn erfgenamen gedurende maximaal zes maanden wordt voortgezet. Binnen deze termijn van zes maanden moeten de erfgenamen aan de vennootschap mededelen aan welke erfgenaam de rechten uit deze overeenkomst zijn toegescheiden. Deze overeenkomst zal nadien met deze erfgenaam worden voortgezet. De vennootschap is gebonden aan een toescheiding ingeval van scheiding en deling van een gemeenschap c.q. van een nalatenschap.
b. de bungalow-gebruiker heeft het recht om een bloedverwant tot en met de tweede graad in zijn plaats te stellen als kontraktant bij deze overeenkomst.
(…)
c. indien de bungalow-gebruiker een ander dan een bloedverwant als sub b bedoeld in zijn plaats als kontraktant bij deze overeenkomst wil stellen, moet hij van dit voornemen schriftelijk kennis geven aan de vennootschap, die dan gerechtigd is zijn rechten af te kopen.
(…)’
6.2.6. Artikel 11 van Pro de overeenkomst luidt (ten dele) als volgt:
‘(…)
d. in alle gevallen waarin de overeenkomst zal zijn geëindigd, is de bungalow-gebruiker verplicht tot ontruiming van het terrein van de vennootschap, waarbij het bepaalde in artikel 11 lid 1 en Pro lid 2 van de B-voorwaarden van toepassing is.’
6.2.7. Artikel 11 van Pro de B voorwaarden landrecreatie 1980 luidt (ten dele) als volgt:
‘1. Als de overeenkomst is geëindigd moet de recreant zijn vakantieverblijf van het terrein verwijderen, tenzij anders is overeengekomen. Als de recreant dit heeft nagelaten, is de ondernemer gerechtigd na sommatie en met inachtneming van een redelijke termijn op kosten van de recreant de standplaats te ontruimen. De ondernemer is niet aansprakelijk voor enige schade, welke dan ook, voortvloeiende uit of verbandhoudende met het verwijderen van het vakantieverblijf, tenzij deze schade is ontstaan door opzet of onzorgvuldigheid van de ondernemer. Eventuele opslagkosten zijn voor rekening van de recreant.
(…)’
6.2.8. Artikel 13 van Pro de B voorwaarden landrecreatie 1980 luidt (ten dele) als volgt:
‘Overname van de standplaats door een derde na eigendomsoverdracht van het aan recreant toebehorende vakantieverblijf is niet mogelijk, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de ondernemer; aan deze toestemming kunnen schriftelijke voorwaarden worden verbonden.’
6.2.9.1. Bij de bepaling van de waarde in de zin van artikel 17, tweede lid Wet WOZ gaat het om de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.
6.2.9.2. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 25 november 1998, nummer 33 212, onder meer gepubliceerd in BNB 1999/18 c* moet als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting aan worden gehouden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt. Het Hof is van oordeel dat, gelet op de inhoud van de overeenkomst, deze de omvang van het genot van de onroerende zaak, en daarmee de waarde van de onroerende zaak in de zin van artikel 17, tweede lid Wet WOZ niet vermindert, omdat het niet zo is dat de overeenkomst de omvang van het genot van de onroerende zaak, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt.
6.2.9.3. Het feit, dat de belanghebbende geen eigenaar van de grond is en dat de woning die op de grond is geplaatst als onroerend is aan te merken en dat derhalve de belanghebbende de woning houdt voor de vennootschap en niet voor zichzelf (zie eerder vermeld arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 20 september 2000, nummer 34 371), vermindert de waarde, in de zin van artikel 17, tweede lid Wet WOZ, van de onroerende zaak niet.
6.3.1. De ambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Het Hof heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van dit taxatierapport te twijfelen.
6.3.2. Dat de belanghebbende niet bij de (eerste) hertaxatie aanwezig is geweest, is voor het Hof geen reden om te twijfelen aan de zorgvuldigheid van de uitgevoerde taxatie en de objectiviteit van de voor dat bureau werkzame taxateurs, omdat op 3 april 1999 alsnog een volledige in- en uitwendige opname van de woning heeft plaatsgevonden en de taxateur in het onderhavige taxatierapport schriftelijk heeft verklaard dat hij het taxatierapport te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap heeft opgesteld.
6.3.3. De ambtenaar heeft gemotiveerd gesteld, dat de waarde voor de grond op ƒ 75 per m2 moet worden bepaald, gelet op de bestemming en het gebruik. De belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt, dat deze waardering te hoog is, temeer nu in de bij het beroepschrift gevoegde brief van 9 juli 1998 van T Makelaars B.V. wordt geschreven dat op deze waardering niet veel is af te dingen.
6.3.4. De ambtenaar is ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan van de verkoopcijfers van 5 referentieobjecten in het bungalowpark D te S. Deze bungalows zijn gelegen op erfpachtgrond. Bij het hanteren van de verkoopcijfers heeft de ambtenaar, gezien de lage erfpachtcanon, voorondersteld dat circa 90% van de verkoopopbrengst betrekking heeft op de opstal en heeft hij uit de verkoopopbrengst de betaling voor roerende goederen geëlimineerd. Nu de belanghebbende het vorenstaande niet heeft betwist moet het ervoor worden gehouden dat deze benadering als grondslag kan dienen voor de waarde van de onroerende zaak.
6.3.5. Hetgeen de belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de bij de bouw van de woning gebruikte materialen en de grootte van de woning kan hem niet baten, nu niet aannemelijk is geworden dat de woning met relatief slechtere bouwmaterialen is gebouwd dan de referentieobjecten en voorts de ambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen in de inhoud van de objecten.
6.4. Hetgeen de belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot het oordeel dat het taxatierapport waarop de ambtenaar zich beroept op onjuiste uitgangspunten berust, zodat het er op grond hiervan voor moet worden gehouden dat de door de ambtenaar verdedigde waarde juist is. De belanghebbende heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
7. Gelet op het vorenstaande is het gelijk aan de zijde van de ambtenaar en moet worden beslist als hiervoor is vermeld.
De proceskosten en het griffierecht
Het Hof heeft geen reden de ambtenaar te gelasten het door belanghebbende gestorte griffierecht te vergoeden en acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.
Aldus vastgesteld op 4 april 2001 door P. Fortuin, lid van voormelde kamer, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, waarnemend-griffier, en op die dag in het openbaar uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 17 april 2001
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak dit gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht voor de belanghebbende ƒ 150,--.
Het bestuursorgaan is voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak een griffierecht van ƒ 150,-- verschuldigd.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.