Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/01576
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, eerste meervoudige Belastingkamer, op het beroep van mr. S, kantoorhoudende te R, tegen de uitspraak van het hoofd van de stafafdeling Planning en Control van de gemeente W (hierna: de ambtenaar), op het bezwaarschrift betreffende de beschikking waardevaststelling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000, beschikkingnummer 0000/0000.
1. Ontstaan en loop van het geding
De waarde van de onroerende zaak R-steeg 7 te R (gemeente W) is bij beschikking, gedagtekend op 26 maart 1997, vastgesteld op ƒ 710.000,--.
Na bezwaar heeft de ambtenaar de bij beschikking vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
De ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad in raadkamer ter zitting van het Hof van 13 september 2000 te 's-Hertogenbosch.
Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de ambtenaar T., B., M. en W., namens de ambtenaar.
Partijen hebben ter zitting ieder een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota's moet als hier ingelast worden aangemerkt.
De ambtenaar heeft het Hof met het oog op de mondelinge behandeling doen toekomen de "Taxatie-instructie NSW-landgoederen ten behoeve van de waardering voor de wet WOZ". Met ter zitting door belanghebbende gegeven toestemming rekent het Hof deze instructie tot de gedingstukken.
Naar aanleiding van de behandeling van de zaak ter zitting heeft het Hof belanghebbende schriftelijk verzocht nadere inlichtingen te verstrekken en heeft tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden, waarbij het bepaalde in de artikelen 14, lid 1, aanhef en onderdeel 2º, en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken overeenkomstige toepassing heeft gevonden. Partijen hebben het Hof schriftelijk laten weten het niet wenselijk te achten hun standpunten nogmaals mondeling toe te lichten.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het behandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende heeft het recht van gebruik en genot krachtens eigendom van de onroerende zaak R-steeg 8 te R (gemeente W) (hierna: de onroerende zaak). Tot de onroerende zaak behoren de percelen kadastraal bekend als Gemeente W, sectie H, perceelnummers 000,000,000,000,0000,0000,0000,en 0000, totaal 6 ha, 81 aren en 15 centiaren alsmede het op perceelnummer 000 staande en gelegen uit de achtiende eeuw daterende woonhuis.
2.2. Blijkens het bij het vertoogschrift gevoegde taxatierapport heeft de onroerende zaak krachtens het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied W" bestemming C1, inhoudende: "instandhouding en versterking van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorische waardevolle bebouwing en landschaps- en andere elementen, welke met name bestaan uit het slot R en daarbij behorende tuinen, parken, lanen, en wonen."
2.3. De onroerende zaak is bij beschikking van de Minister van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij aangemerkt als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van Pro de Natuurschoonwet 1928. De daartoe strekkende beschikking van de Minister van Landbouw, Natuurbeheer, en Visserij is gedateerd 3 mei 1900/ 12 mei 1900, onder vermelding van Dir. N., nummer 000/000 en Dir. V.B., nummer 00/000. Blijkens artikel 2 van Pro de beschikking wordt de onroerende zaak als landgoed aangemerkt in de zin van de Natuurschoonwet 1928 met ingang van 16 december 1900. De onroerende zaak is tevens een rijksmonument.
2.4. De waarde in het economische verkeer (hierna: de waarde) van de op het landgoed gelegen gebouwde eigendom (hierna: de woning) is op de waardepeildatum (1 januari 1995) door de ambtenaar door middel van een taxatie op basis van de vergelijkingsmethode vastgesteld op ƒ 880.000,--. Daarbij is, ter zake van de woning, blijkens het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport rekening gehouden met factoren en elementen zoals ligging, kwaliteit, luxe, staat van onderhoud en doelmatigheid. Na indiening van het bezwaarschrift heeft de taxateur ter plaatse de onroerende zaak opgenomen en bezichtigd. Dit heeft niet geleid tot een bijstelling van de waarde. Deze waarde is als zodanig niet in geschil.
2.5. De op grond van artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ vastgestelde bestemmingswaarde van de woning is door de ambtenaar op basis van het taxatierapport gesteld op 80% van de waarde. Met inachtneming van deze factor resulteert dit in een bestemmingswaarde van de woning van ƒ 710.000,-- (80% van ƒ 880.000,--).
2.6. De onroerende zaak, zoals omschreven in 2.1, is door belanghebbende bij notariële akte op 29 december 1997 voor ƒ 2.250.000,-- verkocht en geleverd aan Stichting Heerlijkheid R.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is uitsluitend in geschil het antwoord op de vraag of bij de bepaling van de bestemmingswaarde van de woning de ingevolge artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ in aanmerking te nemen verplichting tot instandhouding van het landgoed leidt tot een afwaardering van de waarde van de woning tot nihil, zoals belanghebbende bepleit, of tot 80% van de waarde, zoals de ambtenaar verdedigt.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting geen argumenten toegevoegd.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot nihil.
De ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Bij de bepaling van de waarde worden, met betrekking tot de als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen onroerende zaak, die voldoet aan de in artikel 1, lid 3, onderdeel b van de Natuurschoonwet 1928 gestelde voorwaarden, slechts de gebouwde eigendommen in aanmerking genomen. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ blijven ingevolge artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ, juncto artikel 2, lid 1, onderdeel b, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ de onbebouwde eigendommen buiten aanmerking.
4.3. De wetgever heeft, naast de uitsluiting van het ongebouwde eigendom van het op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed, door middel van het opnemen van de regeling ex artikel 17, lid 4 in de Wet WOZ rekening willen houden met de depreciërende invloed op de waarde van de woning die uitgaat van de verplichting tot instandhouding van het landgoed. Daartoe dient de bestemmingswaarde van de woning, deel uitmakende van een landgoed, te worden bepaald. In de memorie van toelichting, Tweede Kamer, vergaderjaar 1996-1997, 25 037, nr. 3, blz. 37 wordt daarover opgemerkt: "Onder de bestemmingswaarde van een dergelijke woning wordt verstaan de waarde die in het economische verkeer kan worden toegekend aan een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om die zaak gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opstaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Deze waarderingsregel wordt thans reeds gevolgd bij de OZB en de waterschapsbelastingen." De aldus in aanmerking te nemen bestemmingswaarde van de woning vormt de waarderingsgrondslag voor de Wet WOZ.
4.4. Belanghebbende stelt dat de ingevolge artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ in aanmerking te nemen verplichting tot instandhouding van het landgoed gedurende een tijdvak van 25 jaren, leidt tot een afwaardering van de waarde van de woning met 100%. Hij wijst in dit kader met name op de bijzondere onderhoudswerkzaamheden van de onder het water van de slotgracht gelegen muur, de restauratie van het dak en het normale schilderwerk. De over een periode van 25 jaar gekapitaliseerde onderhoudsverplichting van de woning leidt aldus tot een bedrag dat hoger is dan de waarde van de woning. Dit resulteert in zijn visie in een bestemmingswaarde van de woning van nihil.
4.5. Met de op belanghebbende drukkende last tot onderhoud van de woning is, blijkens de in 2.4 vermelde factoren, in het taxatierapport rekening gehouden. De staat van onderhoud van de woning is immers als element bij de waardering van de woning betrokken. Uit de wetsgeschiedenis van de Wet WOZ blijkt niet dat, naast de depreciërende invloed die uitgaat van de verplichting tot instandhouding van het landgoed, voorzover het niet betreft de woning met aanhorigheden, tevens de onderhoudslast van de woning in aanmerking dient te worden genomen bij de vaststelling van de bestemmingswaarde in de zin van artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ. Indien van een andersluidende visie wordt uitgegaan, hetgeen belanghebbende verdedigt, wordt twee keer rekening gehouden met de last van het onderhoud van de woning, te weten één keer bij de vaststelling van de waarde en één keer bij de herleiding van de waarde van de woning tot de bestemmingswaarde. Dit is, naar de mening van het Hof, strijdig met doel en strekking van de faciliërende regeling ten behoeve van landgoederen zoals neergelegd in artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, lid 1, onderdeel b, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. Uit dien hoofde gaat belanghebbende bij deze door hem verdedigde berekening van de bestemmingswaarde uit van een onjuist uitgangspunt.
4.6. Ten overvloede merkt het Hof op dat de door belanghebbende verdedigde afwaardering van de waarde van de woning wordt gelogenstraft door de drie jaren na de peildatum van de taxatie gerealiseerde opbrengst bij verkoop van het landgoed. Niet is gesteld of gebleken dat deze verkoop niet onder normale omstandigheden tot stand is gekomen. Naar de ambtenaar onweersproken heeft gesteld, kan de naar de peildatum herleide verkoopprijs van de woning geheel dan wel nagenoeg geheel gelijk worden gesteld met de op grond van het taxatierapport vastgestelde waarde van de woning van ƒ 880.000,--. De waarde per hectare van de tot het landgoed behorende ongebouwde eigendommen, die zoals in 4.2 is overwogen buiten aanmerking zijn gelaten, komt, herrekend naar de peildatum, voorts nagenoeg overeen met de hectareprijs voor cultuurgrond van in de gemeente W vergelijkbare percelen.
4.7. De ingevolge artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ te bepalen bestemmingswaarde van de woning wordt berekend door de verplichting tot instandhouding van het landgoed te wegen en in mindering te brengen op de waarde van de woning. Voor de ongebouwde eigendommen heeft de ambtenaar in het door hem overgelegde taxatierapport in dit kader een depreciërende factor, door hem geduid als " instandhoudingsfactor ongebouwd", van 0,2 in aanmerking genomen. Dit is de resultante van de navolgende componenten die in de weging zijn betrokken:
- cultuurgrond - overig, 34.350 m2, factor 0,9, deelfactor 0,47;
- wallen / sloten, 1.225 m2, factor 0,75, deelfactor 0,01;
- (sier)tuinen / park, 32.288 m2, factor 0,7, deelfactor 0,32.
De deelfactoren opgeteld leiden tot een "totale instandhoudingsfactor ongebouwd" van 0,80.
4.8. De "totale instandhoudingsfactor ongebouwd" van 0,8 is door de ambtenaar berekend op basis van de als handleiding gehanteerde "Taxatie-instructie NSW-landgoederen ten behoeve van de waardering voor de Wet WOZ". Wat er ook zij van deze als "instructie" aangeduide handleiding, het Hof heeft geen redenen aan te nemen dat de gehanteerde rekenmethodiek op dit punt op verkeerde uitgangspunten berust. Voorts is niet gesteld of gebleken dat de uit de bestemming van de onroerende zaak voortvloeiende beperkingen van het gebruik van het landgoed, de verplichting om het landgoed gedurende een periode van 25 jaar in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is, aldus in onvoldoende mate in aanmerking zijn genomen.
4.9. De ambtenaar heeft daarnaast een tweede waardeverminderend element, door hem geduid als "instandhoudingsfactor gebouwd", betrokken bij de berekening van de bestemmingswaarde. De factor is gesteld op 0,8 van de waarde van de woning. Het Hof vermag de ambtenaar in dezen niet te volgen. Een waardeverminderende factor ter zake van de verplichting tot instandhouding van de zich op het landgoed bevindende gebouwde eigendommen kan, naar het oordeel van het Hof, slechts in aanmerking worden genomen voorzover het opstallen betreft niet zijnde de als woning, met aanhorigheden, aangeduide gebouwde eigendommen. Gedacht kan worden aan een op het landgoed gelegen garage of koetshuis, niet zijnde een aanhorigheid van de woning, dan wel een boerderij. De verplichting tot instandhouding van de woning is immers reeds bij de beoordeling van de staat van onderhoud in het kader van de bepaling van de waarde van de woning in voldoende mate in de waardering betrokken. Van de aanwezigheid, buiten de woning, van enig gebouwd eigendom op het onderhavige landgoed is niet gebleken. In zoverre is door de ambtenaar uitgegaan van een onjuiste waarderingsgrondslag.
4.10. De door de ambtenaar als "instandhoudingsfactor ongebouwd" en "instandhoudingsfactor gebouwd" geduide elementen leiden tot een gewogen gemiddelde afwaardering van de waarde van de woning met de factor 0,2. Een en ander resulteert in een bepaling van de bestemmingswaarde van de woning van 0,8 van de waarde. Het buiten aanmerking laten van het als "instandhoudingsfactor gebouwd" vermelde element resulteert in de onderhavige situatie eveneens in afwaardering met de factor 0,2. Dit leidt, uitgaande van de door het Hof juist geachte methodiek, evenzeer tot een bestemmingswaarde van de woning van ƒ 710.000,--, te weten 0,8 van de waarde van ƒ 880.000,--.
4.11. Gelet op het vorenstaande moet als hierna worden beslist.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de bestreden uitspraak.
Aldus vastgesteld op 28 november 2000 door J.Th. Simons, voorzitter, J.W.J. Huige en J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van H.J. van den Helm, waarnemend-griffier, en op die dag in het openbaar uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 28 november 2000