Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00777
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 31 oktober 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 11 oktober 2011, nummer AWB 11/5688, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), naar de waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 403.000.
1.2. In één geschrift verenigd met de beschikking is voor het jaar 2011 aan belanghebbende wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde woning, een aanslag in de onroerendezaak-belasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 403.000 (hierna: de aanslag).
1.3. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren afgewezen.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Inspecteur als verweerder:
“- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 392.788;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 392.788;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 41 aan eiser te vergoeden.”
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. Belanghebbende heeft bij brief van 13 september 2012 nadere stukken ingediend. De Inspecteur heeft van deze nadere stukken kennisgenomen.
2.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 oktober 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een flatwoning met een inpandig terras en gebouwd in 2000. De gebruiksoppervlakte van de woning is 161 m2. Het inpandige terras heeft een oppervlakte van 9 m2.
3.2. De Inspecteur heeft in hoger beroep een waardematrix overgelegd met drie vergelijkingspanden, te weten [a-straat 2], [b-straat 1] en [b-straat 2].
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is of de waarde van de woning op de waardepeildatum met € 392.788 te hoog is vastgesteld.
4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van € 348.000 dan wel € 353.234.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de door de rechtbank bepaalde waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 348.000 dan wel € 353.234 wordt vastgesteld.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid.
“8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd hierin niet geslaagd.
10. Ook eiser heeft de door hem verdedigde waarde naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt daartoe, dat de WOZ-waarde van de [a-straat 3] niet de door eiser bepleite waarde onderbouwt, nu verweerder ter zitting heeft verklaard dat in dit geval de woning onder bijzondere omstandigheden is verkocht. Anders dan eiser kennelijk meent kan de door hem aangedragen referentieobject [a-straat 4] niet worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning nu de betreffende verkoopdatum te weten 1 december 2008, te ver van de waardepeildatum is verwijderd.
11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 392.788.
In de door verweerder overgelegde matrix wordt voor een tweetal objecten de waarde inzichtelijk gemaakt door aan het hebben van een dakterras een waarde toe te kennen. Dit is door verweerder echter nagelaten bij het vergelijkingsobject [a-straat 5], waarvan verweerder blijkens de matrix wel de vierkante meterprijs (van het bruto vloeroppervlakte) leidend heeft geacht. De rechtbank corrigeert daarom het dakterras van die woning en gaat hierbij uit van de waarden uit de matrix en de door verweerder ter zitting gebruikte vierkante meterprijzen, te weten voor de eerste 28 m² een vierkante meterprijs van € 300 en de overige 36 m² een vierkante meterprijs van € 200. In totaliteit wordt nu aan het dakterras een waarde van € 15.600 toegekend. De waarde van genoemd vergelijkingsobject (huisnummer [a-straat 5]) minus de waarde van het dakterras is € 267.950 minus voornoemde
€ 15.600, zijnde € 252.350. Deze waarde gedeeld over de in de matrix gebruikte bruto vloeroppervlakte van die woning van 115 m² maakt de vierkante meterprijs € 2.194. De bruto oppervlakte van de woning bedraagt 179 m² (en niet 115 m²) en vermenigvuldigd met een vierkante meterprijs van € 2.194 wordt de waarde van de woning daarom bepaald op
€ 392.788.
12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe in hoger beroep een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 403.665 per de waardepeildatum 1 januari 2010.
7.3. De waarde van de woning op de peildatum is vastgesteld met toepassing van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de in de taxatierapporten genoemde vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging. Als vergelijkingspanden heeft de Inspecteur de volgende panden in aanmerking genomen: [a-straat 2], [b-straat 1] en [b-straat 2].
7.4. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaken [b-straat 1] en [b-straat 2] als vergelijkingspand kunnen dienen. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat beide onroerende zaken zijn gelegen in een parkachtige omgeving, veel luxer zijn uitgevoerd met onder andere dubbele badkamers en een eigen overdekte parkeerplek hebben. Dit komt ook tot uitdrukking in de door de Inspecteur overgelegde matrix waarin voor beide onroerende zaken aan de [b-straat] aanzienlijk hogere prijzen per vierkante meter zijn berekend. De Inspecteur was ter zitting ook niet in staat om een berekening te overleggen waaruit kan worden afgeleid op welke wijze met de verschillen in aard en ligging rekening is gehouden.
7.5. Het pand [a-straat 2] is gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning van belanghebbende en bovendien gelegen aan dezelfde kant van dit complex. Het Hof is dan ook van oordeel dat dit pand als vergelijkingspand kan worden gebruikt. De Inspecteur heeft ter zake van dit pand, dat op 23 december 2009 is verkocht voor € 265.000, een waarde op de waardepeildatum berekend van € 267.525. Voor de berekening van de prijs per vierkante meter van deze woning, heeft de Inspecteur de waarde van het terras op de totale waarde in mindering gebracht. De waarde van het terras heeft hij gesteld op 64 m2 x € 200 = € 12.800. Ter zitting heeft de Inspecteur – in afwijking van hetgeen hij ter zitting voor de Rechtbank heeft opgemerkt – gesteld dat de gemeente de volgende staffel hanteert bij het in aanmerking nemen van de waarde van een terras:
- de eerste 15 m2: € 400 per m2;
- de tweede 15 m2: € 300 per m2, en
- daarboven: 200 per m2.
Op basis van dit uitgangspunt zou het terras van het pand nr. [a-straat 2] gewaardeerd moeten worden op € 17.700 in plaats van het in de matrix opgenomen bedrag van € 12.800. Voor de woning resteert dan een waarde van € 249.825. Dit betekent een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 2.172. Aangezien de woning aanzienlijk groter is dat het appartement nr. [a-straat 2], zal – gelet op de ook door de Inspecteur erkende wet van de afnemende meeropbrengst – de prijs per vierkante meter van de woning naar het oordeel van het Hof lager liggen dan € 2.172. Het Hof verwerpt dan ook de door de Inspecteur in de matrix gehanteerde prijs van € 2.235 per m2.
Het Hof is – gelet op het voorgaande van oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning € 403.000 bedraagt dan wel dat de waarde moet worden gesteld op de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 392.788.
7.6. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 348.000. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van deze waarde verwezen naar het appartement nr. [a-straat 3] dat is gewaardeerd op € 348.000. Het Hof acht aannemelijk dat deze waardering berust op een fout van de Inspecteur en geen juiste weergave vormt van de waarde in het economische verkeer van dit pand.
Belanghebbende heeft voorts gewezen op de waardering van het appartement nr. [a-straat 4]. Volgens belanghebbende heeft de Inspecteur de waarde van dat appartement verlaagd van € 403.000 naar € 365.000. De Inspecteur heeft dit ontkend en opgemerkt dat een waardering van € 365.000 heeft plaatsgevonden naar de waardepeildatum 1 januari 2009. Gelet op de gemotiveerde betwisting door de Inspecteur, is het Hof van oordeel, dat belanghebbende zijn stelling niet aannemelijk heeft gemaakt.
7.7. Het onder 7.6 overwogene brengt tevens mee dat voor zover belanghebbende beoogt heeft een beroep te doen op het gelijkheidsbeginsel, dit standpunt moet worden verworpen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is geweest van begunstigend beleid dan wel een oogmerk van begunstiging. Er is naar het oordeel van het Hof sprake van een incidentele fout. In de meerderheid van de gevallen heeft de Inspecteur gehandeld overeenkomstig de wijze waarop belanghebbendes woning is gewaardeerd.
7.8. Uit het voorgaande volgt dat zowel de Inspecteur als belanghebbende de door hen verdedigde waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal daarom de waarde in goede justitie vaststellen, en stelt deze op € 370.000.
7.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hoger beroep gegrond is. Beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
8.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene Wet bestuursrecht.
8.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten,
- vernietigt de uitspraken op bezwaar,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 370.000,
- vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde,
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van €112 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. drs. T.A. Gladpootjes, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 31 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend:
aan partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.