Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.089.787/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 1191582 \ CV EXPL 10-80572
arrest d.d. 14 augustus 2012
inzake
[…] Beleggingen B.V.,
gevestigd te […],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. M.A.C. Backx te Oud-Beijerland,
tegen
[…],
wonende te […],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.M. van Daalhuizen te Rotterdam.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot het tussenarrest van 11 oktober 2011, verwijst het hof naar dat tussenarrest. Bij genoemd arrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Van de comparitiezitting van 2 februari 2012 is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 [geïntimeerde], haar echtgenoot […] en [appellante] hebben op 2 maart 2010 een overeenkomst (verder: de overeenkomst) getekend met onder mee de volgende inhoud:
"ONDERGETEKENDEN:
De besloten vennootschap […] Beleggingen B.V., gevestigd te Rotterdam, (...)
hierna te noemen "verhuurder"
EN
de heer […] h.o.d.n. (...)
ingeschreven in het Handelsregister te Rotterdam. onder nummer (...)
alsmede
mevrouw [geïntimeerde] (...) zal middels medeondertekening van deze huurovereenkomst garant staan voor alle financiële verplichtingen welke voortvloeien uit deze huurovereenkomst.
zowel ieder afzonderlijk als gezamenlijk, hierna te noemen "huurder",
ZIJN OVEREENGEKOMEN
(...)
1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de winkelruimte (...) [adres] te [plaats] (...)
1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van de verkoop en bereiding van wokgerechten en aanverwante artikelen.
1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3
(...)
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaar, ingaande op 1 april 2010 en lopende tot en met 31 maart 2015. (...)
(...)
4.8 Per betaalperiode van 1 (één) kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:
- de huurprijs € 2.347,92
- (...)
zodat huurder in totaal heeft te voldoen € 3.127,22"
2.2 Op de overeenkomst zijn Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, gedeponeerd bij de griffie van de Rechtbank 's-Gravenhage d.d. 11 juli 2003, onder nummer 73/2003 van toepassing verklaard. [geïntimeerde] en haar echtgenoot hebben voor de ontvangst van deze bepalingen getekend en alle pagina's voor gezien geparafeerd. In artikel 6.1 van de voorwaarden is bepaald:
"6.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (...)"
2.3 […] is op 24 juli 2010 doodgeschoten en sinds die tijd is de winkelruimte gesloten.
2.4 Bij brief van 20 september 2010 schreef [geïntimeerde] aan [appellante]:
"Zoals telefonisch besproken stuur ik u hierbij de opzegging van het winkelpand aan de [adres], te [plaats].
Deze opzegging is in verband met het overlijden van mijn partner/echtgenoot de heer […]. De huur wordt bij deze per direct opgezegd en het contract zal ontbonden worden op: 31 maart 2005.
Zoals afgesproken in ons gesprek op 6 september 2010, te samen met De heer […], De heer […] en De heer […], wordt ik ontzegt van de huur betaling, zodra er een nieuwe huurder heeft aangemeld.
De bezichtigingen voor het pand worden door mijzelf gedaan, en het voorkeur zal uitgaan om het pand te verhuren met alle apparatuur die aanwezig is in de winkelpand. (...)"
2.5 Deze opzegging is door [appellante] niet geaccepteerd.
2.6 Bij inleidende dagvaarding vorderde [appellante] - zakelijk weergegeven - de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de winkelruimte, alsmede de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 9.381,66 aan achterstallige huur en € 900,-- aan boeterente tot en met december 2010, alsmede een bedrag van € 3.127,22 per maand vermeerderd met 2% boeterente vanaf januari 2011 tot 31 maart 2015 en een bedrag van € 952,-- aan buitengerechtelijke kosten.
2.7 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbonden, de ontruiming toegewezen, [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 10.281,66 aan de achterstallige huur tot en met december 2010 en boeterente, berekend tot en met de maand december 2010 en de overige vorderingen afgewezen, met compensatie van de proceskosten.
2.8 De kantonrechter overwoog daartoe onder meer dat de ontbinding kon worden toegewezen, omdat beide partijen dat wensten. Deze ontbinding, zo overwoog de kantonrechter, dient gelijk te worden gesteld met een ontbinding met wederzijds goedvinden, omdat [appellante], als professionele verhuurder, [geïntimeerde] - die herhaald om ontbinding van de huurovereenkomst had verzocht - had moeten wijzen op de mogelijkheid van opzegging op de voet van artikel 7:302 BW. De kantonrechter zag hierin aanleiding om de gevorderde huur/schadevergoeding na 1 januari 2011 af te wijzen.
3.1 In hoger beroep vordert [appellante] de vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij haar vorderingen zijn afgewezen en opnieuw rechtdoende haar inleidende vorderingen alsnog in zijn geheel toe te wijzen.
3.2 De eerste grief is gericht tegen het oordeel dat ([appellante] [geïntimeerde] er op had moeten wijzen dat) [geïntimeerde] de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:302 BW had kunnen opzeggen. Kennelijk - en naar de mening van [appellante] ten onrechte - gaat de kantonrechter ervan uit dat alleen [...] huurder was van de winkelruimte. Uit de huurovereenkomst blijkt immers dat [geïntimeerde] als huurder mee heeft getekend, zodat moet worden geoordeeld dat zij medehuurder was, en derhalve hoofdelijk aan de huurovereenkomst was gebonden. Ook het feit dat [appellante] een professionele verhuurder is, kan geen reden zijn de vordering van [appellante] af te wijzen. [...] en [geïntimeerde] hebben immers - zo blijkt uit artikel 1.3 van de huurovereenkomst - deze overeenkomst als ondernemers gesloten. Ten slotte ontslaat het verzoek van [geïntimeerde] om eerdere beëindiging van de huurovereenkomst dan overeengekomen, haar niet van de verplichtingen uit die overeenkomst. Overigens heeft [appellante] wel haar best gedaan om [geïntimeerde] tegemoet te komen, maar het is niet gelukt om een nieuwe huurder te vinden, aldus nog steeds [appellante].
3.3 Het hof overweegt als volgt.
Partijen verschillen van mening over de inhoud van de tussen hen gesloten overeenkomst. Volgens [appellante] is sprake van een huurovereenkomst waarbij [geïntimeerde] medehuurder is. [geïntimeerde] meent dat de overeenkomst (wat haar betreft) slechts een garantstelling inhoudt voor de nakoming (door haar echtgenoot) van alle financiële verplichtingen uit de huurovereenkomst, hetgeen volgens haar voortvloeit uit de in de overeenkomst opgenomen bepaling "zal middels medeondertekening van deze huurovereenkomst garant staan voor alle financiële verplichtingen welke voortvloeien uit deze huurovereenkomst".
3.4 De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan - volgens vaste jurisprudentie - niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij het mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
3.5 Uitgaande van deze maatstaf is het hof van oordeel, dat het enkele feit dat [geïntimeerde] in de huurovereenkomst is aangeduid als huurder, onvoldoende is om de conclusie dat [geïntimeerde] als medehuurder hoofdelijk gebonden is aan alle verplichtingen uit de huurovereenkomst te kunnen dragen. Uit de huurovereenkomst komt immers duidelijk naar voren dat [...] handelde als ondernemer (achter zijn naam is immers aangegeven dat hij handelde onder de naam D&P Wok, en dat hij als zodanig was ingeschreven in het handelsregister) terwijl ten aanzien van [geïntimeerde] is opgenomen dat zij middels medeondertekening garant staat voor alle financiële verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. In het dossier zijn geen aanwijzingen te vinden dat [geïntimeerde] op andere wijze dan als echtgenote van [...] betrokken was bij diens (eenmans)zaak D&P Wok, zodat niet valt in te zien dat [geïntimeerde] is aan te merken als (mede)exploitant van de D&P Wok. [appellante] heeft niet gesteld dat [geïntimeerde] op andere wijze belang had bij medehuurderschap dan alleen als echtgenote, dan wel dat [geïntimeerde] zelf heeft verzocht om medehuurderschap. [appellante] heeft voorts niets gesteld op basis waarvan zou moeten worden geoordeeld, dat het [geïntimeerde] duidelijk had moeten zijn dat zij tekende voor meer dan alleen garantstelling. Zo heeft [appellante] niet gesteld dat zij [geïntimeerde] erop heeft gewezen dat zij als medehuurder de huur zou moeten voortzetten als [...] onverhoopt op enig moment zou wegvallen als huurder. Onder die omstandigheden heeft [geïntimeerde] niet hoeven te begrijpen dat het de bedoeling was van [appellante] dat zij meer verplichtingen op zich nam dan een garantstelling "voor alle financiële verplichtingen welke voortvloeien uit de (...) huurovereenkomst". Dit klemt te meer omdat de toevoeging met betrekking tot de garantstelling zinledig is indien [geïntimeerde] medehuurder zou zijn, zoals door [appellante] gesteld. Een contractuele medehuurder is immers per definitie al hoofdelijk aansprakelijk voor alle (en niet slechts de financiële) verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit betekent dat ook het hof van oordeel is dat [geïntimeerde] niet is aan te merken als (hoofdelijk gebonden) medehuurder, maar slechts als garant, en dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat [geïntimeerde], als echtgenote van [...], gerechtigd was op de voet van artikel 7:302 BW de huurovereenkomst op te zeggen. De eerste grief faalt reeds om deze reden.
3.6 De tweede grief is gericht tegen de afwijzing van de buitengerechtelijke kosten, omdat onvoldoende is gebleken van werkzaamheden die meer hebben omvat dan de verrichtingen waarvoor de in artikel 237 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. In de toelichting op die grief stelt [appellante] dat wel degelijk buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt en dat die kosten door [geïntimeerde] moeten worden voldaan. [appellante] heeft echter nagelaten concreet aan te geven welke werkzaamheden zijn verricht, hetgeen van haar - gelet op de overweging van de kantonrechter waartegen zij opkomt - wel had mogen worden verwacht. Dit betekent dat ook de tweede grief faalt.
3.7 De derde grief, waarmee [appellante] opkomt tegen de compensatie van de proceskosten, deelt het lot van de overige grieven.
3.8 Nu geen van de grieven slaagt, dient het bestreden vonnis te worden bekrachtigd. [appellante] zal - als de in het ongelijk te stellen partij - worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De proceskostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 13 mei 2011;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 284,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.H van Meegen, M.J. van der Ven en A.E.A.M. van Waesberghe en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 augustus 2012 in aanwezigheid van de griffier.