Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-11/00329
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 11 mei 2012
in het geding tussen:
de erven van [X] te [Z], belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leiderdorp, de Inspecteur,
op het hoger beroep van de Inspecteur en het incidenteel hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 4 mei 2011, nummer AWB 10/6469 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij een op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) ten name van belanghebbenden genomen beschikking heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], naar het waardepeil van 1 januari 2009 vastgesteld op € 267.000. De beschikking geldt voor het jaar 2010.
1.2. Blijkens het biljet waarop de beschikking is vermeld, heeft de Inspecteur aan belanghebbenden ook een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Leiderdorp voor het jaar 2010 opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 267.000. De aanslag bedraagt € 340,95.
1.3. Bij gezamenlijke uitspraak op het door belanghebbenden tegen de beschikking en de heffing gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de waarde vastgesteld op € 253.000 en de aanslag met inachtneming daarvan verminderd.
1.4. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 41 is geheven.
1.5. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de waarde wordt vastgesteld op € 230.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Inspecteur veroordeeld tot betaling aan belanghebbenden van € 12,40 aan proceskosten en gelast dat de Inspecteur het griffierecht aan belanghebbenden vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof.
2.2. Belanghebbenden hebben een verweerschrift ingediend en hebben incidenteel hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft op het incidenteel hoger beroep geantwoord. Partijen hebben bij wijze van repliek en dupliek op elkaars stukken gereageerd.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 30 maart 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Partijen zijn verschenen.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbenden zijn genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de aan het [a-straat 1] te [Z] gelegen onroerende zaak.
3.2. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met grond. De inhoud van de woning is circa 320 m3 en de perceeloppervlakte circa 136 m2.
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft met betrekking tot het beroep van belanghebbenden (de rechtbank merkt [A], die namens belanghebbenden optreedt, als de eiser [belanghebbende] aan) overwogen:
”(…)
2.2 [De Inspecteur] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarin is [de Inspecteur] naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Daartoe zij het volgende overwogen. De in rechtsoverweging 1.10 gegeven samenvatting van [belanghebbendes] betoog doet een groot aantal in het nadeel van [belanghebbendes] woning uitvallende verschillen zien ten opzichte van de referentieobjecten, waarvan [de] taxateur [van de Inspecteur] de verkoopcijfers ter staving van de door hem geschatte WOZ-waarde van de woning heeft gebruikt. Het gaat daarbij om de objecten [b-straat 1] (verkocht in juni 2008 voor € 223.000), [b-straat 2] (verkocht in juli 2008 voor € 220.000) en [b-straat 3] (verkocht in februari 2009 voor € 248.000). Het bestaan van de genoemde feitelijke verschillen, welke moeilijk als van ondergeschikte betekenis zijn op te vatten, wordt van de zijde van [de Inspecteur] niet of nauwelijks weersproken. De zienswijze van [de Inspecteur] dat, wanneer met die verschillen rekening wordt gehouden, het beeld ontstaat dat het verkoopcijfer van de woning zelf in lijn is met de verkoopcijfers van de ter vergelijking gebruikte objecten, vindt in de matrix bij het taxatierapport geen bevestiging. Niet in de oorspronkelijke matrix en evenmin in de toegezonden herziene versie daarvan. De door de taxateur becijferde opstalwaarde van die objecten berust op m3-prijzen van respectievelijk € 784, € 642 en € 624. Bij de woning is een m3-prijs gehanteerd van € 581, ofschoon de woning ten opzichte van dit ”vergelijkingsmateriaal” een (aanzienlijk) grotere inhoud heeft, hetgeen naar de gangbare praktijk op zich genomen een verhoudingsgewijs lagere gemiddelde prijs per m3 zou moeten meebrengen. De matrix geeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen voedsel aan de veronderstelling dat (afgezien van een afzonderlijke correctie van € 15.560 wegens recht van overpad) daadwerkelijk rekening is gehouden met de door [belanghebbende] concreet vermelde waardedrukkende omstandigheden die kenmerkend zijn voor de woning maar bij de referentieobjecten ontbreken. Aan het voorgaande kan geen andere gevolgtrekking worden verbonden dan dat de betwiste WOZ-waarde - welke exact gelijk is aan de behaalde verkoopprijs voor die woning - aanzienlijk boven de marktwaarde van de woning ligt. In aanmerking genomen dat de woning bijna 1,5 jaar na de waardepeildatum is verkocht en dat toen al enige tijd sprake was van een dalende markt, geldt het zojuist overwogene evenzeer voor het verkoopcijfer van de woning. Voor zover en in de mate waarin [de Inspecteur] de litigieuze WOZ-waarde op dat laatste gegeven baseert, miskent hij derhalve het niet-marktconforme gehalte van dat cijfer. De rechtbank acht het gelet hierop en in aanmerking genomen hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd over de drijfveren die de koopster er toe brachten de woning tegen een prijs van € 253.000 te kopen, aannemelijk dat sprake is van een door persoonlijke en emotionele factoren gedicteerde niet-zakelijke transactieprijs. Deze is om die reden ongeschikt ter onderbouwing van WOZ-waarden. Een en ander voert tot de slotsom dat [de Inspecteur] de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.3 Nu [de Inspecteur] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank overweegt hierbij dat [belanghebbende] niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de door hem bepleite waarde tot stand is gekomen.
2.4 Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met de in 1.10 vermelde niet weersproken gebreken welke aan de woning kleven en die deze doen verschillen van de referentieobjecten, in goede justitie vast op € 230.000.
2.5 De rechtbank overweegt voorts nog dat [belanghebbendes] stelling dat hij ten onrechte niet gehoord is in bezwaar, niet kan slagen. Ingevolge artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen wordt in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb een belanghebbende gehoord indien hij daarom heeft verzocht. Noch in zijn bezwaarschrift noch in de aanvulling op dit bezwaarschrift blijkt dat [belanghebbende] een dergelijk verzoek heeft gedaan. [De Inspecteur] heeft derhalve mogen afzien van het horen. [Belanghebbendes] beroep op het arrest van de Hoge Raad van 28 januari 2011, LJN: BP2132, kan wegens verschil in casuspositie geen doel treffen. Bovendien kan [belanghebbende] niet worden gevolgde in zijn opvatting dat zonder zijn toestemming, die niet is gegeven, de inpandige opname door de in beroep ingeschakelde taxateur achterwege had dienen te blijven. De verklaring van [de Inspecteur] dat de eigenaresse van de woning met inpandige opname instemde, is niet weersproken, zodat dit onderdeel van [belanghebbendes] betoog onbegrijpelijk is.
2.6 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep [on]gegrond verklaard.
(…)”
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
5.1. Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de onroerende zaak met € 230.000 juist is gewaardeerd, welke vraag partijen ontkennend beantwoorden. De Inspecteur bepleit een waarde van € 253.000, terwijl belanghebbenden in incidenteel hoger beroep een waarde van € 209.000 bepleiten.
5.2. Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop de standpunten steunen, wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Beoordeling van het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep
6.1. Overeenkomstig artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde wordt besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de bestaande staat onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik kan nemen.
6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op de peildatum in het bijzonder gewezen op de bij het verweerschrift in eerste aanleg in kopie gevoegde gegevens van vergelijkingsobjecten en vooral ook op het gegeven dat de onroerende zaak op 17 juni 2010 is geleverd voor € 253.000. Hij heeft daaraan ter zitting onweersproken toegevoegd dat de overeenkomst tot verkoop van de onroerende zaak ruim vóór die datum zal zijn gesloten en dat de onroerendgoedmarkt als gevolg van de economische crisis al geruime tijd een dalende trend vertoont.
6.3. Gelet op hetgeen de Inspecteur heeft aangevoerd en aan stukken heeft ingebracht alsmede op de als zodanig aannemelijk te achten stelling dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau, het kwaliteitsniveau en de staat van onderhoud van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten komt het Hof tot de conclusie dat de Inspecteur is geslaagd in het bewijs dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum ten minste € 253.000 is. Het Hof heeft in aanmerking genomen dat de gegevens van de vergelijkingsobjecten te [Z] aan de [b-straat] met de nummers [1], [2] en [3] kunnen worden gebruikt als in voldoende mate vergelijkbaar met die van de onroerende zaak ter onderbouwing van de door de Inspecteur bepleite waarde. Evenzeer speelt een belangrijke rol het feit dat de onroerende zaak zelf van de hand is gedaan voor € 253.000 aan een onafhankelijke koper. Anders kennelijk dan de rechtbank, verwerpt het Hof de stelling als zou de hoogte van die prijs gelet op het motief van de koper en de wijze van tot stand komen geen objectief gegeven opleveren dat in aanmerking mag worden genomen bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. In het licht van de criteria van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bevestigt de verkoopprijs van € 253.000 dat een waarde van € 253.000 eerder te laag dan te hoog is.
6.4. Belanghebbenden hebben nog gesteld, althans zo begrijpt het Hof de opmerkingen dienaangaande, dat voor de bepaling van de waarde gevolgen moeten worden verbonden aan het feit dat zij niet zijn gehoord door de Inspecteur. Dienaangaande volstaat het Hof op te merken dat, wanneer een belanghebbende niet aangeeft dat hij of zij (voordat uitspraak wordt gedaan op een bezwaar) verlangt te worden gehoord, voor de Inspecteur niet de verplichting bestaat een partij te horen. Een algemene hoorplicht bestaat niet in fiscale zaken.
6.5. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is en dat het incidenteel hoger beroep ongegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig een partij in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, en
- bevestigt de uitspraak van de Inspecteur.
De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 11 mei 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbenden als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kunnen binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.