Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
Zaaknummer : 200.089.526/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 1014454/CV EXPL/09-33495
arrest d.d. 27 maart 2012
inzake
Total Nederland N.V.,
gevestigd te Voorburg,
appellante,
hierna te noemen: Total,
advocaat: mr. J.H. Winter-Bossink te 's-Gravenhage,
tegen
Ipic Nederland B.V.,
gevestigd te Ridderkerk,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Ipic,
advocaat: mr. S.P.J.F. Zwanen te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 20 juni 2011 is Total in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 1 april 2011. In het exploot heeft Total zeven grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Ipic de grieven bestreden. Partijen hebben op 9 februari 2012 hun standpunten doen bepleiten. Van de pleitzitting is proces-verbaal opgemaakt.
Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 De gemeente Purmerend (verder: de Gemeente) en Total hebben op 20 mei 1988 een huurovereenkomst (verder: de hoofdhuurovereenkomst) ondertekend met betrekking tot een perceel bouwrijpe grond van ca. 3.000 m2, gelegen aan de Zuidelijke Randweg in Purmerend ten behoeve van het oprichten en exploiteren van een motorbrandstoffenverkooppunt, shop en wasstraat. De hoofdhuurovereenkomst gaf aan Total het recht het gehuurde aan derden te verhuren.
2.2 Artikel 1 van de hoofdhuurovereenkomst luidt voor zover relevant als volgt:
"1.1 De verhuur en huur (…) geschiedt voor een periode (…) ingaande op heden (…) en (…) eindigende twintig jaren nadat huurder(…) alle voor de oprichting en exploitatie van het motorbrandstoffenverkooppunt (…) benodigde onherroepelijke overheidsvergunningen heeft ontvangen.
1.2 Huurder(…) heeft het recht van optie op verlenging van de onderhavige overeenkomst (…) van nog eens tien jaren. (…)
Uiterlijk een jaar voor de afloop van de huur(…)termijn als bedoeld in lid 1 van dit artikel, zal huurder(…) bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst aan verhuurster(…) meedelen of hij gebruik wenst te maken van dit optierecht. (…)"
2.3 Total heeft van haar optierecht gebruik gemaakt, tengevolge waarvan de hoofdhuurovereenkomst loopt tot 1 december 2019.
2.4 Op 25 september 1989 hebben Total en Ipic een huurovereenkomst gesloten (verder: de onderhuurovereenkomst) met betrekking tot een gedeelte van ca. 680 m2 van het door Total van de Gemeente gehuurde perceel, ten behoeve van de exploitatie van de wasstraat die deel zal uitmaken van het te realiseren verkooppunt.
2.5 In de onderhuurovereenkomst is met betrekking tot de duur het volgende bepaald:
"2. De verhuur c.q. huur is aangegaan voor een periode ingaande op het moment dat IPIC met de bouw van de wasstraat is aangevangen en eindigt 10 jaar na datum waarop TOTAL alle voor de oprichting en exploitatie van het motorbrandstoffenverkooppunt zoals in de considerans van deze overeenkomst omschreven, benodigde onherroepelijke overheidsvergunningen heeft ontvangen,
3. Na het verstrijken van de in artikel 2 genoemde huurperiode heeft IPIC het recht van optie op verlening van de onderhavige overeenkomst van nog eens tien jaren.
Uiterlijk drie maanden voor de afloop van de huurtermijn als bedoeld in artikel 2, zal IPIC TOTAL bij aangetekend schrijven meedelen of IPIC gebruik wenst te maken van dit optierecht. Alsdan zullen dezelfde bepalingen en bedingen van toepassing zijn als op de onderhavige overeenkomst.
4. De overeenkomst, een eventuele verlenging daaronder begrepen, kan echter niet langer duren dan de periode waarover TOTAL de beschikking over het door haar gehuurde heeft."
2.6 Bij brief van 27 november 1989 schreef Totaal aan de Gemeente:
"(…) Krachtens het bepaalde in artikel 2 lid 2 van opgemelde huurovereenkomst is onze maatschappij vanaf de dag van ontvangst van alle benodigde onherroepelijke overheidsvergunningen aan Uw gemeente huur verschuldigd. De door onze maatschappij aangevraagde lozingsvergunning is tot op heden niet door Uw gemeente afgegeven, doch de overige vergunningen zijn in ons bezit. Gelet hierop alsmede op het feit dat ons motorbrandstoffenverkooppunt sinds 10 november jl. voor het publiek opengesteld is, hebben wij (…) afgesproken de datum van ontvangst van de eerdergenoemde vergunningen op 1.12.1989 te stellen. (…)"
2.7 Ipic heeft gebruik gemaakt van de aan haar toegekende optierecht voor een tweede termijn van tien jaren.
2.8 Bij brief van 27 november 2008 schreef Total het volgende aan Ipic:
"Zoals reeds aangekondigd in het telefoongesprek dat u op dinsdag 25 november met [X] heeft gevoerd, zeggen wij hierbij de op 25 september 1989 met IPIC Nederland B.V. gesloten overeenkomst op.
Ingevolge het bepaalde in artikel 2 en 3 van bovengenoemde overeenkomst zal de overeenkomst eindigen per 1 december 2009. (…)"
2.9 Bij brief van 30 december 2008 schreef Ipic aan Total:
"In antwoord op uw brief van 23 december jl. stel ik vast dat er helaas een verschil van mening bestaat tussen Total en IPIC over de uitleg van (artikel 3 van) de huurovereenkomst.
IPIC leest (…) in artikel 3 een repeterend optierecht. Immers, de slotzin van het artikel bepaalt met zoveel woorden dat bij uitoefening van het recht op optie op verlening na afloop van de initiële huurtermijn van 10 jaar 'dezelfde bepalingen en bedingen van toepassing zijn als op de onderhavige overeenkomst'. Waaronder dus ook het recht op optie op verlening.
Het voorgaande strookt naar de mening van IPIC ook met de overwegingen bij en artikel 4 van de huurovereenkomst.
Kortom, IPIC volhardt in de afwijzing van de beëindiging van de huurovereenkomst en gaat er onverkort vanuit de onderhavige overeenkomst rechtsgeldig te hebben verlengd tot en met 30 november 2019."
2.10 Bij inleidende dagvaarding heeft Total een verklaring voor recht gevorderd dat de onderhuurovereenkomst eindigt op 1 december 2009 met veroordeling van Ipic in de proceskosten.
2.11 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Total afgewezen, met veroordeling van Total in de proceskosten. De kantonrechter honoreerde daarbij de stelling van Ipic dat bij het aangaan van de huurovereenkomst sprake was van een zogenoemde stategische samenwerking en dat het de bedoeling was dat Ipic van Total zou kunnen huren zolang Total van de Gemeente kon huren.
3.1 In hoger beroep vordert Total vernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende
- de toekenning van haar inleidende vordering, alsmede – zakelijk weergegeven –
- de veroordeling van Ipic, op straffe van een dwangsom, het gehuurde te ontruimen, met machtiging aan Total om bij gebreke van volledige voldoening – op kosten van Ipic – de ontruiming zelf te bewerkstelling met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- de veroordeling van Ipic tot betaling van een gebruiksvergoeding overeenkomstig de huurberekening zoals die tot 1 december 2009 is gehanteerd, voor de periode dat het gehuurde nog niet is ontruimd;
met veroordeling van Ipic in de kosten van beide instanties.
3.2 De grieven zijn gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter die hem hebben gebracht tot het oordeel dat de lezing van Ipic van artikel 3 de juiste was. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.3 Voor de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. De uitleg van een schriftelijk contract dient derhalve niet plaats te vinden op grond van alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld, al is in praktisch opzicht de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijke verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift wel van groot belang. Naar mate de bedoelingen en gerechtvaardigde verwachtingen van partijen minder goed kunnen worden vastgesteld, zal een uitleg aan de hand van meer objectieve maatstaven voor de hand liggen. In de objectieve uitlegmaatstaf komt het aan op de betekenis die een redelijk handelend persoon in een vergelijkbare positie aan de contractsbepaling zou mogen toekennen, waarbij ook "de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden" in aanmerking dient te worden genomen.
3.4 In het kader van de uitleg van de onderhavige bepaling acht het hof de volgende omstandigheden relevant: de in het geding zijnde bepaling is opgenomen in een overeenkomst tussen professionele partijen, waarbij ervan mag worden uitgegaan dat beide partijen zich tijdens de onderhandelingen door de nodige (juridische) deskundigheid hebben laten bijstaan. Tussen partijen staat vast dat in het kader van die onderhandelingen over deze overeenkomst niet expliciet over het al dan niet repeterend zijn van het optierecht is gesproken. Gesteld noch gebleken is voorts dat partijen expliciet de wil hebben uitgesproken Ipic in de gelegenheid te stellen van Total te onderhuren, zolang Total van de Gemeente kon huren. Integendeel, Total heeft onweersproken gesteld dat de duur van de hoofdhuurovereenkomst nimmer onderwerp van debat is geweest tussen partijen. Gesteld noch gebleken is voorts dat partijen expliciet de wil hebben uitgesproken een stategische samenwerking aan te gaan in de door Ipic bedoelde zin. Dit een en ander noopt tot meer objectieve uitlegmaatstaf als hierboven bedoeld.
3.5 Gelet op de tekst van artikel 3 van de onderhuurovereenkomst: "Na het verstrijken van de in artikel 2 genoemde huurperiode, (derhalve 10 jaar na de datum waarop TOTAL alle voor de oprichting en exploitatie van het motorbrandstoffenverkooppunt benodigde onherroepelijke overheidsvergunningen heeft verkregen, hof) heeft IPIC het recht van optie op verlenging van de onderhavige overeenkomst van nog eens tien jaren.", ligt een uitleg zoals door Ipic voorgestaan niet in de rede. De bepaling spreekt immers van "het" recht van optie voor "nog eens" tien jaren. Terwijl ook in artikel 4 (De overeenkomst, een eventuele verlenging daaronder begrepen) over een verlenging in enkelvoud wordt gesproken. De tekst van artikel 3, in de context van de verdere overeenkomst pleit dus voor een eenmalig optierecht, zoals door Total bepleit.
3.6 Deze uitleg strookt met de door beide partijen ondertekende brief van 11 december 1990 met betrekking tot de "overeenkomst t.b.v. wasstraat Bergen op Zoom". In deze brief heeft Total aan Ipic, na afloop van de onderhuurperiode die op dezelfde wijze was geformuleerd als in de onderhavige onderhuurovereenkomst, een volgend optierecht verleend voor het geval Total er in zou slagen, de overeengekomen duur van de hoofdhuurovereenkomst met betrekking tot Bergen op Zoom te verlengen. Deze brief zou zinledig zijn, indien de uitleg van Ipic dat al sprake een repeterend optierecht, zou moeten worden gevolgd zodat aannemelijk is dat ook Ipic zelf daar niet van uitging. Waarom dat in de onderhavige zaak anders is, valt dan ook niet goed te begrijpen en heeft Ipic ook niet voldoende onderbouwd.
3.7 Ook de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden in aanmerking genomen, wijzen naar het oordeel van het hof in de richting van een eenmalig optierecht. Een dergelijk optierecht zou impliceren dat de onderhuurovereenkomst niet opzegbaar zou zijn door Total, anders dan in de situatie dat de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd. Redenen waarom Total zich zodanig zou willen binden, zijn door Ipic niet gesteld.
3.8 Bij gebreke van stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
3.9 Dit betekent dat de grieven in zoverre slagen en het hof in het kader van de devolutieve werking de overige verweren van Ipic zal dienen te behandelen.
3.10 Ipic stelt zich op het standpunt dat de beëindiging van de onderhuurovereenkomst is strijd is met de redelijkheid en billijkheid, omdat de brief van 27 november 2008 geen reden bevatte voor de plotselinge opzegging van de reeds 20-jaar durende samenwerking. Total heeft aldus gehandeld in strijd met de door Total jegens Ipic in acht te nemen zorgvuldigheid, aldus Ipic
3.11 Het hof overweegt dat uit hetgeen hij hiervoor heeft overwogen volgt, dat de brief van 27 november 2008 niet is te kwalificeren als een opzegging door Total, maar als een vooraankondiging dat Total – na ommekomst van de overeengekomen duur van de onderhuurovereenkomst – geen verlenging wenst van deze overeenkomst, zodat de overeenkomst door het verstrijken van de termijn waarvoor deze is aangegaan is geëindigd (artikel 7:228, lid 1 BW). Niet gezegd kan worden dat het handelen van Total naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Total heeft immers een te respecteren belang bij deze beëindiging: zij wenst een eigen carwash-formule in de markt te zetten, hetgeen – hoe vervelend ook voor Ipic – haar goed recht is. Dat zij dit voornemen vanuit concurrentiemotieven niet al in haar brief van 27 november 2008 heeft kenbaar gemaakt is te billijken. De zwaarwegende belangen van Ipic bij behoud van deze (en andere wasstraten bij Total motorbrandstoffenverkooppunten) maken dat niet anders.
3.12 Ipic heeft zich voorts nog op het standpunt gesteld dat de door Total gevraagde verklaring voor recht niet kan worden toegewezen, om reden dat 1 december 2009 niet de einddatum van de onderhuurovereenkomst kan zijn, nu Total zelf stelt dat zij op 1 december 1989 nog niet over alle noodzakelijke vergunningen beschikte. Dat Total wellicht met de Gemeente is overeengekomen uit te gaan van 1 december 1989 als aanvangsdatum regardeert Ipic niet, aldus Ipic.
3.13 Het hof verwerpt ook dit verweer. Uit de brief van 30 december 2008 blijkt immers dat ook Ipic altijd is uitgegaan van 1 december 2009 als einddatum van de eerste verlenging. Daarbij komt dat 1 december 2009 inmiddels ruim twee jaar geleden is en moet worden aangenomen dat ook uitgaande van de datum waarop alle benodigde onherroepelijke overheidsvergunning zijn ontvangen, de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd.
3.14 De slotsom is dat het hoger beroep van Total slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van Total zoals hierna uitgeschreven zullen worden toegewezen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie zal echter niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van politie kan inroepen. Voor het verbinden van dwangsommen aan de ontruiming ziet het hof onvoldoende aanleiding. Zoals hiervoor overwogen kan Total immers – wanneer Ipic daartoe niet tijdig zou overgaan – de ontruiming doen bewerkstelligen. Het hof ziet evenmin aanleiding – zoals door Ipic bepleit – af te zien van uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
3.15 Bij deze uitkomst past dat Ipic zal worden veroordeeld in de kosten van zowel de eerste aanleg als die van het hoger beroep, waaronder begrepen de (nog te maken) nakosten waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft (HR 19 maart 2010, LJN BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten. De wettelijke rente over de proceskosten is eveneens toewijsbaar als gevorderd.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 1 april 2011,
en opnieuw rechtdoende:
- verklaart voor recht dat de onderhuurovereenkomst tussen Total en Ipic is geëindigd op 1 december 2009;
- veroordeelt Ipic om het gehuurde binnen één maand na betekening van dit arrest, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en het gehuurde conform het bepaalde in artikel 17 van de onderhuurovereenkomst onder afgifte van de sleutels aan Total ter beschikking te stellen;
- veroordeelt Ipic tot betaling van een bedrag overeenkomstig de huurberekening zoals deze tot 1 december 2009 is gehanteerd, voor de periode waarin het gehuurde nog niet is ontruimd;
- veroordeelt Ipic in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Total tot op 1 april 2011 begroot op € 85,98 aan explootkosten, € 297,-- aan griffierecht en € 1.500,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt Ipic in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Total tot op heden begroot op € 76,31 aan explootkosten, € 649,-- aan griffierecht en € 2.682,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, J.E.H.M. Pinckaers en R.C. Schlingemann en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 maart 2012 in aanwezigheid van de griffier.