Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
Zaaknummer : 200.076.940/01
Zaak-/Rolnummer rechtbank : 972633/10-19026
arrest d.d. 18 oktober 2011
inzake
[appellant]
wonende te ’s-Gravenhage,
appellant,
hierna te noemen: [appellant]
advocaat: mr. A.L.C.M. Oomen te ’s-Gravenhage,
[geïntimeerde]
wonende te ’s-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A.C. Mens te Hoofddorp.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 13 oktober 2010 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 23 september 2010, welk vonnis de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s Gravenhage (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord (met producties) de grieven van [appellant] bestreden.
Ten slotte heeft [appellant] de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1. [geïntimeerde] verhuurde aan [appellant] de bedrijfsruimten aan de [adres] en [adres] te ’s-Gravenhage voor de maandelijks bij vooruitbetaling te betalen prijs van laatstelijk € 870,15.
1.2. Ingevolge de huurovereenkomst is het de huurder niet toegestaan om zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven.
1.3. Naar aanleiding van het bestreden vonnis - zie hieronder - is het gehuurde ontruimd, aldus [geïntimeerde] bij memorie van antwoord.
2.1. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, kort samengevat:
a. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt;
b. [appellant] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen;
c. [appellant] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen (i) een bedrag van € 1.761,50 aan achterstallige huur (te weten de huur over de maanden oktober 2009 en januari 2010 plus de in totaal vanaf augustus 2009 tot en met juni 2010 niet betaalde huurverhogingen), (ii) een bedrag van € 264,23 ter zake van buitengerechtelijke kosten en (iii) een bedrag van € 870,15 per maand ter zake van huur (tot het moment van ontbinding) respectievelijk schadevergoeding (vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming);
d. [appellant] veroordeelt in de proceskosten.
2.2. Bij het bestreden vonnis van 23 september 2010 heeft de kantonrechter – zakelijk weergegeven – overwogen dat [appellant], conform de stellingen van [geïntimeerde], toerekenbaar tekort is geschoten zowel wat betreft de huurbetalingen als wat betreft het zonder toestemming in gebruik geven van het gehuurde aan een derde. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van € 147,20 (de in totaal niet betaalde huurverhoging; de achterstand in betaling van de huur exclusief die verhoging had [appellant] hangende de procedure ingelopen) plus € 264,23 aan buitengerechtelijke kosten plus een bedrag van € 870,50 per maand (het hof gaat ervan uit dat dit een verschrijving is en dat hier gelezen moet worden: € 870,15 per maand) aan huur dan wel schadevergoeding voor elke maand dat [appellant] het gehuurde nog in gebruik zou hebben na 26 augustus 2010. [appellant] is tevens in de proceskosten veroordeeld.
3. In hoger beroep vordert [appellant] dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep vernietigt en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerde] afwijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. Het hof overweegt als volgt.
4. [geïntimeerde] verwijt [appellant], kort samengevat, (i) het in het geheel niet betalen van enkele maanden huur respectievelijk huurverhoging (ii) het overigens stelselmatig niet tijdig betalen, dat wil zeggen niet voor de eerste van de maand en (iii) het zonder toestemming onderverhuren dan wel in gebruik geven van het gehuurde aan een derde. [appellant] heeft ten verwere onder meer een beroep gedaan op opschorting, dit in verband met gesteld achterstallig onderhoud, maar hij heeft nagelaten duidelijk te maken wanneer hij welke betaling heeft opgeschort in verband met welk gebrek. Uit de stellingen van [appellant] maakt het hof in elk geval op dat het beroep op opschorting uitsluitend ziet op de in het geheel niet betaalde huurtermijnen en -verhogingen (verwijt (i)) en dus niet (mede) op de keren dat wel is betaald doch niet tijdig (verwijt (ii)). Dat de te late betaling ook verband houdt met opschorting is ook niet aannemelijk: het heeft weinig zin om een betaling telkens enkele dagen tot weken op te schorten als het doel is de verhuurder tot herstelwerkzaamheden te bewegen, terwijl door uiteindelijk steeds wel te betalen ook geen compensatie voor (vermeend) verminderd huurgenot wordt bereikt.
5. Het voorgaande is van belang omdat ook volgens het eigen betalingsoverzicht van [appellant] stelselmatig te laat is betaald. Dit varieert van een paar dagen te laat tot ruim een maand te laat. Grief 1 klaagt dat de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] onterecht is, nu hij rauwelijks is gedagvaard en nooit in gebreke is gesteld. Daargelaten of dit laatste juist is, is in de huurovereenkomst bepaald dat de huur bij vooruitbetaling voldaan moet worden, vóór of op de eerste dag van de maand. Op grond van artikel 6:83 onder Pro a BW treedt verzuim zonder ingebrekestelling in wanneer een voor voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft. In de toelichting op grief 5 heeft [appellant] betoogd dat geen sprake is van een fatale termijn. Voor zover hij daarmee een beroep wil doen op voormelde tenzij-clausule van artikel 6:83 onder Pro a BW, heeft hij dit beroep niet onderbouwd, dit terwijl stelplicht en bewijslast te dier zake op hem rusten. Hij heeft overigens ook geen bewijsaanbod gedaan. [appellant] is dus steeds door het verstrijken van de betalingstermijn in verzuim geraakt.
6. Nu [appellant] volgens zijn eigen betalingsoverzicht in de 20 maanden durende periode van januari 2009 tot en met augustus 2010 slechts vier keer op tijd heeft betaald en maar liefst acht keer minstens twee weken te laat (waarvan vier keer zelfs meer dan vier weken te laat) kon [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof – mede gelet op de al in eerste aanleg door [geïntimeerde] gememoreerde en door [appellant] onvoldoende (gemotiveerd) weersproken huurachterstanden in het verleden – reeds op deze grond ontbinden. Onjuist is het verweer van [appellant] dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Grief 5 faalt dus ook in zoverre. Aan grieven 2 tot en met 4 – die betrekking hebben op (het oordeel van de kantonrechter omtrent) de hierboven onder 4 genoemde verwijten (i) en (iii) en op het in verband met verwijt (i) gedane beroep op opschorting – wordt niet toegekomen.
7. De conclusie luidt dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellant] wordt veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis (met verbetering van de kennelijke misslag als aangegeven onder 2.2.);
- veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 284,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 oktober 2011 in aanwezigheid van de griffier.