Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.058.388/01
Rolnummer rechtbank : 799941 \ CV EXPL 07-12103
arrest d.d. 4 oktober 2011
inzake
[appellant]
wonende te Rotterdam,
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde]
wonende te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
niet in de procedure verschenen.
Het geding
Bij exploot van 15 december 2009 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 18 september 2009, verbeterd bij herstelvonnis van 11 december 2009. Tegen [geïntimeerde], die in hoger beroep niet is verschenen, is verstek verleend. Bij memorie van grieven heeft [appellant] acht grieven opgeworpen, alsmede zijn eis vermeerderd en verminderd. Voornoemde memorie heeft [appellant] bij exploot van 1 juli 2011 aan [geïntimeerde] doen betekenen. Vervolgens heeft [appellant] op de rolzitting van 12 juli 2011 de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, om het volgende.
1.1 [appellant] huurt met ingang van 1 april 2000 de woning aan de [adres] te Rotterdam (verder: de huurwoning). [geïntimeerde] heeft de huurwoning op 29 juni 2005 in eigendom verkregen, en is vanaf die datum in de rechten en verplichtingen van [de toenmalige verhuurder], getreden.
1.2 Bij brief van 6 maart 2007 heeft de Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (dS+V) van de gemeente Rotterdam [geïntimeerde] verzocht om uiterlijk op 19 april 2007 een aantal in de bijlage bij die brief vermelde voorzieningen te treffen in (onder meer) de huurwoning wegens door dS+V geconstateerde gebreken die in strijd waren met het Bouwbesluit en de Bouwverordening Rotterdam 1993.
1.3 Bij brief van 3 juli 2007 heeft de dS+V aan de advocaat van [appellant] geschreven, voor zover hier relevant:
"Van de inspecteur hebben wij vernomen dat op 19 juni 2007 werkzaamheden zijn verricht aan de keuken en de douche van de woning. Tevens heeft de inspecteur voor 20 juni 2007 een nieuwe afspraak gemaakt met uw cliënt voor het verrichten van werkzaamheden aan de woonkamer. Deze afspraak is door uw cliënt niet nagekomen. Hierdoor was het niet mogelijk om de benodigde werkzaamheden uit te voeren.
Gezien het feit dat aan onderhavig pand alle gebreken zijn verholpen door de eigenaar, met uitzondering van een tweetal kleine werkzaamheden aan de woning van uw cliënt, en uw cliënt tot op heden geen toegang tot zijn woning verschaft voor herstel van deze werkzaamheden, zal het dossier door ons worden gesloten."
1.4 Bij brief van 29 juli 2008 heeft dS+V aan [geïntimeerde] meegedeeld dat het pand aan de
[adres] op een groot aantal punten niet aan de geldende voorschriften voldoet, en heeft zij [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld de gebreken aan (onder meer) de huurwoning binnen twee maanden te verhelpen. De lijst met te treffen maatregelen luidt, voor zover hier relevant:
"M.b.t. algemeen:
1. het vernieuwen van:
a. de hemelwaterafvoerleiding aan de achtergevel (mandelig met nr's. 313 en 135).
2. het herstellen van:
a. het betonwerk in de voorgevel.
b. het metsel-, het voeg-, c.q. het pleisterwerk van de achtergevel.
c. het schilderwerk van alle daarvoor in aanmerking komende aan de buitenlucht grenzende bouwdelen.
3. het aanbrengen van:
a. de deurbel c.q. de deuropener c.q. de spreekinstallatie.
4. het verwijderen van:
a. vuil c.q. afvalmaterialen op het achterterrein.
(…)
"M.b.t. de 2e verdieping:
12. het vernieuwen van:
a. de doorvoer van het balkon aan de achtergevel.
b. de toegangsdeur tot de woning.
c. de brandwerende plafonnering van de voorkamer.
d. het lood- en zinkwerk van het plat aan de achtergevel.
e. de afvoerleiding van de douchebak.
13. het herstellen van:
a. de betonnen vloer en de constructie van het balkon aan de achtergevel.
b. de natuurlijke ventilatie van de privaat-/doucheruimte.
c. het pleisterwerk aan de muren van de voorkamer.
d. de brandwerende plafonnering van de keuken.
e. het pleisterwerk aan de muren van de rechter achterkamer.
f. het tegelwerk van de keuken.
g. het pleisterwerk aan de onderzijde van het bovenliggende balkon aan de achtergevel.
h. de brandwerende plafonnering van de privaat-/doucheruimte.
14. het functionerend maken van:
a. de toegangsdeur tot de privaat-/doucheruimte.
b. de toegangsdeur tot de rechter achterkamer.
15. het ontroesten en conserveren van:
a. de staalconstructie van het balkon aan de achtergevel.
16. het verwijderen van:
a. de houten bekleding aan de muren van de rechter achterkamer.
(…)"
1.5 Bij brief van 12 mei 2009 heeft de dS+V aan [geïntimeerde] geschreven dat de inspecteur had geconstateerd dat de voornoemde maatregelen nog niet (volledig) waren getroffen. Bij deze brief is een conceptbesluit tot het toepassen van bestuursdwang gevoegd, met de uitnodiging aan [geïntimeerde] om zijn zienswijze te geven. Bij het conceptbesluit zit een lijst met te treffen maatregelen. Met uitzondering van de maatregelen 12d en 13f komen alle sub 1.4 vermelde maatregelen op die lijst terug.
2.1 In eerste aanleg heeft [appellant] in conventie gevorderd dat de kantonrechter bepaalt dat de maandelijkse huurprijs ad € 226,89 voor de huurwoning vanaf 29 juni 2005, subsidiair vanaf 21 juni 2006, meer subsidiair vanaf 1 augustus 2006, nog meer subsidiair vanaf 6 september 2006, nog meer subsidiair vanaf 21 december 2006, meest subsidiair vanaf 6 maart 2007 wordt verminderd met een bedrag van € 125,- per maand, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, tot aan de datum waarop alle gebreken zijn hersteld en er geen sprake meer is van verminderd woongenot.
In reconventie heeft [geïntimeerde], na vermeerdering van eis, gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 4.625,- aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2008 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede van een bedrag van € 250,- per maand voor elke maand vanaf augustus 2008. Voorts heeft [geïntimeerde] ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst gevorderd.
2.2 Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter in conventie de huurprijs verminderd met 25% vanaf 5 oktober 2007 tot het moment dat alle gebreken zijn verholpen. In reconventie heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om een bedrag van € 3.562,50 aan achterstallige huur aan [geïntimeerde] te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening. Voorts heeft de kantonrechter, met inachtneming van een terme de grâce van een maand na de uitspraak van het vonnis, de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld de woning te ontruimen. Tot slot heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde] maandelijks een bedrag van € 187,50 te betalen, met ingang van de maand april 2009 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt.
2.3 [appellant] heeft – omdat de procedure in eerste aanleg hem te lang duurde – in mei 2009 een verzoek aan de huurcommissie gedaan tot vermindering van de huurprijs wegens gebreken. Bij uitspraak van 20 november 2009 heeft de huurcommissie de maandelijkse kale huurprijs met ingang van 1 maart 2009 tijdelijk verlaagd tot € 109,41, te weten 30% van de maximale huurprijsgrens wegens, onder meer:
"een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstige kierende buitendeuren en –ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad."
Tegen deze uitspraak is geen van partijen (binnen 8 weken na verzending daarvan) opgekomen.
2.4 In november 2009 (het hof gaat ervan uit dat het jaartal 2011 op een vergissing berust) heeft [appellant] de woning ontruimd.
3. In hoger beroep vordert [appellant], na wijziging van eis in hoger beroep, dat het hof:
in conventie
A. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 29 juni 2005, althans een in goede justitie te bepalen datum, door [appellant] op goede gronden voor een percentage van 20%, ter waarde van € 45,38 aan kale huurprijs, althans een in goede justitie te bepalen percentage/bedrag, (buitengerechtelijk) is ontbonden,
dan wel
de huurovereenkomst ontbindt met ingang van 29 juni 2005, althans een in goede justitie te bepalen datum, voor een percentage van 20%, ter waarde van € 45,38 aan kale huurprijs, althans een in goede justitie te bepalen percentage/bedrag;
B. bepaalt dat de maandelijks geldende kale huurprijs voor de huurwoning vanaf 29 juni 2005, subsidiair vanaf 21 juni 2006, meer subsidiair vanaf 1 augustus 2006, nog meer subsidiair vanaf 6 september 2006, meest subsidiair vanaf 21 december 2006, althans een in goede justitie te bepalen aanvangsdatum, wordt verminderd met een bedrag van € 125,- per maand, een gedeelte van de maand pro rato, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, tot 28 februari 2009;
subsidiair:
bepaalt dat [appellant] schade ter hoogte van € 125,- per maand, een gedeelte van een maand pro rato, heeft geleden vanaf 29 juni 2005, subsidiair vanaf 21 juni 2006, meer subsidiair vanaf 1 augustus 2006, nog meer subsidiair vanaf 6 september 2006, meest subsidiair vanaf 21 december 2006, althans een in goede justitie te bepalen aanvangsdatum, ter zake de huurwoning, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, tot 28 februari 2009;
dan wel
bepaalt dat de huurovereenkomst ter waarde van een bedrag van € 125,- per maand op de geldende kale huurprijs, een gedeelte van de maand pro rato, althans een bedrag in goede justitie te bepalen, op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden door [appellant] vanaf 29 juni 2005, subsidiair vanaf 21 juni 2006, meer subsidiair vanaf 1 augustus 2006, nog meer subsidiair vanaf 6 september 2006, meest subsidiair vanaf 21 december 2006, althans een in goede justitie te bepalen aanvangsdatum, tot 28 februari 2009;
dan wel
de huurovereenkomst ontbindt vanaf 29 juni 2005, subsidiair vanaf 21 juni 2006, meer subsidiair vanaf 1 augustus 2006, nog meer subsidiair vanaf 6 september 2006, meest subsidiair vanaf 21 december 2006, althans een in goede justitie te bepalen aanvangsdatum, tot 28 februari 2009, althans een in goede justitie te bepalen datum, voor een bedrag van € 125,- per maand op de kale huurprijs, een gedeelte per maand pro rato, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
subsidiair, en voor zover er na toepassing van huurvermindering en rekening houdend met alle betalingen nog een bepaald bedrag aan huurpenningen te weinig zou zijn voldaan:
C. bepaalt dat [appellant] van een dergelijke resterende verbintenis tot betaling uit hoofde van de huurovereenkomst is bevrijd;
in reconventie
D. [geïntimeerde] niet ontvankelijk verklaart, dan wel hem zijn vorderingen ontzegt;
met veroordeling, zowel in conventie als in reconventie, van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.
4. De grieven, waarmee [appellant] – naar het hof begrijpt – het geschil in hoger beroep in volle omvang beoogt voor te leggen, lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof zal daarbij uitgaan van de in hoger beroep gewijzigde eis in conventie, nu [appellant] de memorie met eiswijziging tijdig aan [geïntimeerde] heeft doen betekenen.
In conventie
4.1 Kort gezegd heeft het onder A) gevorderde betrekking op de stelling van [appellant] dat hem niet het genot is verschaft van de kamer op de zolderverdieping. De vordering onder B) heeft betrekking op de door [appellant] gestelde onderhoudsgebreken aan de woning. De (rest)vordering onder C) is gestoeld op het bepaalde in artikel 6:60 BW. Alvorens deze vorderingen te bespreken, overweegt het hof het volgende over de hoogte van de huurprijs.
4.2 Tussen partijen is de hoogte van de kale huurprijs in geschil. Het hof zal uitgaan van een kale huurprijs van € 226,89, waartoe het volgende wordt overwogen. Uit de huurovereenkomst blijkt dat de kale huurprijs bij aanvang van de huur fl. 500,- per maand bedroeg, waarnaast maandelijks een bedrag van fl. 50,- aan 'voorschot electra' diende te worden voldaan. [appellant] stelt dat bij de overgang van de gulden naar de euro is afgesproken dat de kale huurprijs ongewijzigd zou blijven (€ 226,89) en dat het voorschot electra zou worden verhoogd naar € 23,11, zodat maandelijks in totaal een bedrag van € 250,- verschuldigd zou worden. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] dit onvoldoende gemotiveerd betwist, temeer daar deze overeenkomst met de door de huurcommissie in haar uitspraak van 20 november 2009 vastgestelde huurprijs. Het hof gaat voorbij aan de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] zelf voor de energielevering dient te zorgen, en dat [appellant] illegaal energie aftapt van zijn buren. [geïntimeerde] heeft immers niet betwist dat [appellant] niet beschikt over eigen meters, zodat hij niet zonder meer in staat is om zelf contracten met betrekking tot energielevering af te sluiten. Voorts valt deze stelling niet te rijmen met het feit dat in de huurovereenkomst een voorschotbedrag voor de levering van 'electra' is overeengekomen.
Vordering onder B: onderhoudsgebreken
4.3 Het hof ziet aanleiding om de vordering onder B) als eerste te bespreken. [appellant] stelt dat zijn huurgenot wordt verminderd als gevolg van een groot aantal onderhoudsgebreken. Het gaat daarbij om de volgende gebreken (vgl. productie 13 van de zijde van [appellant] in eerste aanleg):
douche- en wc-ruimte:
- de fontein is weggehaald, maar niet teruggeplaatst;
- vloer niet op afschot, waardoor douchewater niet naar het putje maar naar de wc loopt, waar het blijft staan;
- de ruimte blijft vochtig en het plafond en de binnen- en buitenmuren van de ruimte schimmelen;
- stankoverlast van de afvoer;
- er is geen ventilatie in de douche- en wc-ruimte;
keuken:
- de vloer is gebrekkig; er zitten scheuren in en ongelijkheden met een hoogteverschil tot 2 cm;
- de kraan lekt;
- de buitenmuur bij het balkon heeft bovenin een lekkageplek en schimmelvorming;
- er zit houtrot in de balken in het plafond;
slaap- en woonkamer:
- het plafond heeft oude lekkageplekken, de pleister van het plafond bladdert af;
- bij hevige regenval lekt het aan de voorzijde en worden de gordijnen nat;
- de vloer is scheef en ongelijk;
balkon:
- ligt niet op afschot en er blijft water staan;
overig:
- er is geen brievenbus waardoor de post voor [appellant] vaak niet aankomt;
- in de gehele woning is geen mechanische ventilatie aanwezig;
- er is ongedierte in de woning (kakkerlakken);
- er is geen verwarming in het pand;
- de huisbel functioneert niet.
4.4 [geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat de huurwoning de hiervoor genoemde gebreken vertoont. Gesteld noch gebleken is bovendien dat (één of meerdere van) de gebreken verholpen kunnen worden door het verrichten van kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW, in welk geval de kosten van die kleine herstellingen voor rekening van [appellant] zouden komen. [geïntimeerde] heeft evenmin betwist dat hij vanaf de aanvang van zijn verhuurderschap op de hoogte was of kon zijn van de gebreken, althans dat [appellant] (herhaaldelijk) heeft verlangd dat hij de gebreken zou herstellen. Op [geïntimeerde] rust derhalve op grond van het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW de verplichting om de gebreken te verhelpen. Het hof gaat voorbij aan het verweer van [geïntimeerde] dat uit de 1.3 geciteerde brief van de dS+V blijkt dat hij de gebreken, die dS+V bij brief van 7 maart 2007 had opgesomd, heeft verholpen. Uit de nadere brieven met bijlagen 29 juli 2008 en 12 mei 2009 van dS+V, waarvan de inhoud niet door [geïntimeerde] is betwist, blijkt immers dat de in de brief van 7 maart 2007 genoemde maatregelen nog niet waren getroffen. Daar komt bij dat niet alle door [appellant] gestelde gebreken onderdeel zijn van de aanschrijvingen van dS+V (zoals: fontein in doucheruimte, afschot vloer, gebrekkige vloeren, lekkende kraan, brievenbus, ongedierte, verwarming), zodat dit verweer voor die gebreken in ieder geval niet opgaat. Voor zover [geïntimeerde] zich verweert met de stelling dat [appellant] het verhelpen van de gebreken heeft belemmerd door reparateurs geen toegang tot de woning te verlenen en reparaties onklaar te maken, acht het hof deze stelling onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van [geïntimeerde] gelegen om concreet aan te geven welke reparaties [appellant] zou hebben verhinderd, dan wel welke reparaties hij ongedaan zou hebben gemaakt, hetgeen hij heeft nagelaten.
4.5 [geïntimeerde] heeft niet betwist dat de voormelde gebreken hebben geleid tot verminderd huurgenot bij [appellant]. Op grond van het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW heeft [appellant] derhalve recht op een aan dat verminderde huurgenot evenredige vermindering van de huurprijs, in aanmerking nemend dat [geïntimeerde] niet heeft betwist dat hij in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot maatregelen over te gaan. Uit artikel 7:257 lid 3 BW volgt evenwel dat geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering tot huurvermindering. Dit leidt er in het onderhavige geval toe dat de vordering tot huurvermindering in ieder geval niet toewijsbaar is voor de periode vóór 19 oktober 2006, nu de dagvaarding in eerste aanleg op 19 april 2007 aan [geïntimeerde] is betekend. De huurprijsvermindering zal per 1 november 2006, zijnde de eerste dag van de maand na 19 oktober 2006, worden berekend.
4.6 Met betrekking tot de mate waarin de huurprijs als gevolg van de diverse gebreken dient te worden verminderd zal het hof aansluiting zoeken bij het bedrag dat de huurcommissie in zijn uitspraak van 20 november 2009 aan huurvermindering heeft vastgesteld en dat ingevolge het bepaalde in artikel 7:262 BW al geldt als tussen partijen overeengekomen voor de periode vanaf 1 maart 2009 tot het einde van de huurovereenkomst. Daartoe overweegt het hof dat de huurcommissie gedegen onderzoek heeft verricht naar de waardering van de huurwoning, alsmede dat de gebreken die voor de huurcommissie aanleiding waren om de huurprijs te verminderen in overwegende mate dezelfde waren als de gebreken waarover in deze procedure is geklaagd. Dit betekent dat het hof zal bepalen dat de kale huurprijs van € 226,89 per maand gedurende de periode van 19 oktober 2006 tot 1 maart 2009 zal worden verminderd tot € 109,41 per maand.
Schadevergoeding
4.7 De door [appellant] (subsidiair) gevorderde schadevergoeding ter hoogte van € 125,- per maand komt niet voor toewijzing in aanmerking. Het door [appellant] aangevoerde verlies aan huurgenot is immers niet aan te merken als vermogensschade of ander nadeel in de zin van artikel 6:95 BW. Overigens heeft [appellant] onvoldoende concreet gesteld dat hij schade heeft geleden als gevolg van het feit dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in zijn verplichting om de onderhoudsgebreken te herstellen.
Partiële ontbinding van de huurovereenkomst
4.8 De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst partieel ontbonden is en de (subsidiaire) vordering tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst wegens onderhoudsgebreken komen niet voor toewijzing in aanmerking. De wetgever heeft voor de partiële ontbinding die [appellant] voor ogen staat (als lex specialis) de regeling van artikel 7:207 jo. 7:257 BW in het leven geroepen. Naast een beroep op voornoemde artikelen bestaat dan ook niet de mogelijkheid om óók (al dan niet door tussenkomst van de rechter) gedeeltelijke ontbinding als bedoeld in artikel 6:170 BW in te roepen.
Vordering A: gemist huurgenot zolderverdieping
5. Het hof zal de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst partieel ontbonden is en de (subsidiaire) vordering tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst wegens gemist huurgenot van de zolderverdieping afwijzen. Daartoe overweegt het hof dat de huurcommissie, bij wie het hof aansluiting heeft gezocht ten aanzien van de hoogte van de huurvermindering, blijkens zijn rapportage reeds is uitgegaan van de maximale huurprijsgrens voor de woonruimte exclusief zolderverdieping. Reeds hierom kan derhalve in het midden blijven of de zolderverdieping tot het gehuurde behoort of niet, nu dit niet kan leiden tot een lagere huurprijs dan door de huurcommissie is vastgesteld. Voor de periode vóór 19 oktober 2006 wordt evenmin grond gezien voor toewijzing. Daargelaten of een buitengerechtelijke ontbinding in een geval als hier aan de orde mogelijk is gelet op het wettelijk systeem voor huurprijsaanpassing, is gesteld noch gebleken dat [appellant] vóór 19 oktober 2006 [geïntimeerde] op voldoende kenbare wijze op de hoogte heeft gebracht van zijn wens de huurovereenkomst wegens gemist huurgenot van de zolderverdieping partieel (voor uitsluitend het zoldergedeelte) te ontbinden. Reeds om die reden kan van partiële ontbinding per 29 juni 2005 geen sprake zijn.
Vordering C
6. [appellant] vordert dat, voor het geval vast zou komen te staan dat hij nog huurpenningen aan [geïntimeerde] verschuldigd zou zijn, het hof bepaalt dat [appellant] op grond van het bepaalde in artikel 6:60 BW bevrijd zal zijn van zijn verplichting tot voldoening van die huurpenningen. Het hof zal deze vordering afwijzen, nu [appellant] daar, gelet op de oordeel van het hof in reconventie, geen belang bij heeft.
In reconventie
7. [geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen over de periode augustus 2006 tot en met maart 2009. Voorts heeft [geïntimeerde] ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wegens voornoemde huurachterstand.
7.1 Het hof overweegt als volgt. Met inachtneming van hetgeen hiervoor ten aanzien van de huurvermindering als gevolg van de onderhoudsgebreken is overwogen, staat vast dat [appellant] over de voornoemde periode een bedrag van € 4.593,08 aan huur (inclusief servicekosten) was verschuldigd, te weten:
- augustus 2006 tot en met oktober 2006: € 750,00 (3 maanden maal € 250,-);
- november 2006 tot en met maart 2009: € 3.843,08 (29 maanden maal € 132,52, zijnde de huur van € 109,41 plus de servicekosten van € 23,11).
7.2 Volgens vaste jurisprudentie is het aan de huurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij aan zijn verplichting tot betaling van de huurpenningen heeft voldaan, zowel ten aanzien van de vordering tot betaling van de achterstallige huur als ten aanzien van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.
7.3 [geïntimeerde] erkent (zie akte van 21 augustus 2009) dat [appellant] in de periode augustus 2006 tot en met maart 2009 een bedrag van in totaal € 3.312,50 heeft betaald. [appellant] stelt - in aanvulling op de door [geïntimeerde] erkende betalingen – op 18 april 2009 nog een bedrag van € 937,50 te hebben betaald ter voldoening van de huurachterstand tot en met maart 2009. Ten bewijze van die betaling heeft [appellant] uitdraaien van online bankieren overgelegd (productie 15 eerste aanleg). [geïntimeerde] heeft de ontvangst van deze betalingen niet betwist, zodat het hof er vanuit gaat dat de betalingen inderdaad zijn verricht. [geïntimeerde] heeft voorts niet betwist dat [appellant] in de maanden april tot en met oktober 2009 maandelijks een bedrag van € 187,50 aan huur heeft voldaan, terwijl hij als gevolg van de uitspraak van de huurcommissie in die maanden slechts € 132,52 aan huur (inclusief elektra) verschuldigd was. In die maanden heeft [appellant] derhalve in totaal € 384,86 teveel aan huur betaald.
7.4 Daarmee staat vast dat [appellant] in totaal € 4.634,86 (€ 3.312,50 + € 937,50 + € 384,86) heeft voldaan aan huurpenningen over de periode augustus 2006 tot en met maart 2009, derhalve € 41,78 meer dan hij aan huur verschuldigd was. Alhoewel [appellant] een deel van de betalingen niet tijdig heeft voldaan, acht het hof deze tekortkoming, gelet op hetgeen [appellant] heeft gesteld over de ernstige gebreken aan de huurwoning, van te geringe betekenis om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
In conventie en in reconventie
8. Het vooroverwogene leidt tot de volgende slotsom. Het hof zal in conventie de kale huurprijs in de periode van 19 oktober 2006 tot 1 maart 2009 verminderen tot € 109,41 per maand, en het meer of anders gevorderde afwijzen. In reconventie zal het hof de vorderingen van [geïntimeerde] afwijzen. Als de in het ongelijk te stellen partij, zal [geïntimeerde] worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie en in reconventie, alsmede in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
in conventie
- bepaalt dat de maandelijkse kale huurprijs voor de huurwoning aan de [adres] te Rotterdam in de periode van 19 oktober 2006 tot 1 maart 2009 wordt verminderd tot € 109,41;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
- wijst de vorderingen af;
in conventie en in reconventie
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] tot 18 september 2009 begroot op € 1.374,66 waarvan te voldoen:
(a) aan de griffier van het rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam € 1.348,16, te weten € 79,50 voor in debet gesteld griffierecht, € 116,66 voor kosten dagvaarding en € 1.152,00 voor salaris advocaat, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv, en
(b) aan [appellant] € 26,50 voor niet in debet gesteld griffierecht;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 1.061,15 waarvan te voldoen:
(a) aan de griffier van het hof € 995,40, te weten € 197,25 voor in debet gesteld griffierecht, € 166,15 voor deurwaarderskosten en € 632,00 voor salaris advocaat, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv, en
(b) aan [appellant] € 65,75 voor niet in debet gesteld griffierecht;
- bepaalt dat het aan de griffier van het hof verschuldigde bedrag, te weten € 995,40
bijgeschreven dient te zijn op bankrekeningnummer 56.99.90.580 ten name van Ministerie
van Justitie Arrondissement Den Haag 537, zulks onder vermelding van de namen van
partijen en het zaaknummer;
- bepaalt dat dit bedrag uiterlijk twee weken na heden moet zijn voldaan;
- verklaart dit arrest voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 oktober 2011 in aanwezigheid van de griffier.