Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.080.725/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 343693 / HA ZA 09/2500
Arrest d.d. 18 oktober 2011 (bij vervroeging)
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. M.J.M. Groen te Almere,
tegen
PROPER-STOK GROEP B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Proper-Stok,
advocaat: mr. B.M. Vijverberg te Eindhoven.
Het geding
Bij exploot van 13 januari 2011 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de door de rechtbank 's-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnissen van 23 september 2009 en
3 november 2010. Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven tegen het eindvonnis van 3 november 2010 aangevoerd. Proper-Stok heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De in het bestreden eindvonnis in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.8) vastgestelde feiten staan niet ter discussie zodat het hof ook daarvan uitgaat.
2. Kort gezegd en zakelijk weergegeven, gaat het in deze zaak om het volgende.
(2.1) Partijen hebben op 4 januari 2005 onder bepaalde condities een voorovereenkomst (hierna de voorovereenkomst; zie rechtsoverweging 2.1 bestreden eindvonnis) gesloten. Hierbij hebben partijen afgesproken dat [appellant] een, nog te bouwen, appartement (hierna: het appartement) zou kopen voor een koop/ aannemingssom van € 391.500,-- en dat de definitieve koopovereenkomst uiterlijk acht maanden later aan [appellant] ter ondertekening zou worden aangeboden.
(2.2) Op 4 augustus 2006 heeft Proper-Stok aan [appellant] het aanbod gedaan om het appartement voor genoemd bedrag te kopen, onder de opschortende voorwaarde dat vier maanden na ondertekening een definitieve bouwvergunning is verleend (hierna: het eerste aanbod). [appellant] heeft dit aanbod niet aanvaard.
(2.3) Proper-Stok heeft in 2008 opnieuw een aanbod (hierna: het tweede aanbod) gedaan aan [appellant] om het appartement te kopen, thans voor de koopsom van € 487.000,--. [appellant] heeft tegenover Proper-Stok bezwaar gemaakt tegen deze hogere koopsom. Proper-Stok heeft dit bezwaar niet aanvaard en te kennen gegeven dat zij het appartement aan een derde zou aanbieden, indien [appellant] hiermee niet zou instemmen. Vervolgens is op 19 mei 2008 tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen waarbij [appellant] het appartement heeft gekocht voor laatstgenoemd bedrag. Hierna is het appartement, inclusief het eeuwigdurende erfpachtsrecht, bij notariële akte geleverd aan [appellant].
3. [appellant] heeft zich tot de rechtbank gewend met een vordering tot schadevergoeding van € 95.500,-- (het prijsverschil tussen het eerste en het tweede aanbod), dan wel € 50.869,-- (kort gezegd: het indexatieverschil). Hij grondt de primaire vordering op wanprestatie wegens het niet correct nakomen van de voorovereenkomst. [appellant] baseert zijn subsidiaire vordering op de stelling dat Proper-Stok bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de oorspronkelijke prijs niet méér zou stijgen dan de geïndexeerde bouwkosten. Volgens [appellant] is de koopsom echter met ruim het dubbele van de geïndexeerde bouwkosten gestegen. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank, kort weergegeven, het volgende overwogen. De voorovereenkomst is uitgewerkt. Er is geen sprake van gerechtvaardigd vertrouwen, terwijl [appellant] bovendien het tweede aanbod uiteindelijk zonder voorbehoud heeft aanvaard. Hij is aan die gesloten overeenkomst gebonden.
4. [appellant] klaagt met zijn grieven over deze beslissing. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5. Proper-Stok heeft zich in zoverre aan de voorovereenkomst gehouden dat zij [appellant] heeft aangeboden het appartement voor de in de voorovereenkomst genoemde prijs te kopen. Nu [appellant] dit aanbod niet heeft aanvaard, valt niet in te zien dat Proper-Stok nog langer aan de voorovereenkomst gebonden zou zijn. [appellant] heeft in ieder geval onvoldoende gesteld om daar anders over te denken. Het hof is het eens met de overwegingen van de rechtbank in rechtsoverweging 4.2 en 4.3 van het bestreden eindvonnis. Dit betekent dat de primaire vordering terecht is afgewezen.
6. De subsidiaire vordering is gegrond op de stelling dat [appellant] er naar zijn zeggen gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de prijs niet zou stijgen, dan wel hoogstens zou stijgen met de gebruikelijke bouwkostenstijging overeenkomstig de CBS-index. De prijs is echter, aldus nog steeds [appellant], met een aanzienlijk hoger bedrag gestegen (ruim het dubbele). Kennelijk is ook de kostenstijging verband houdende met het faillissement van de aannemer doorberekend, volgens [appellant] ten onrechte. Hij beroept zich daarbij, met verwijzing naar artikel 4.1 van de voorovereenkomst, op artikel 8 van Pro de algemene voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten (hierna: de AV-koop) waaruit volgt dat prijsstijgingen in beginsel niet worden doorberekend, alsmede op de brief van Proper-Stok van 3 augustus 2007 (grotendeels geciteerd in rechtsoverweging 2.6 bestreden eindvonnis) waaruit volgt dat slechts de gestegen bouwkosten (en geen andere kosten) worden doorberekend.
Naar het oordeel van het hof mist ook deze subsidiaire vordering een deugdelijke grondslag.
7. In de eerste plaats verdraagt deze zich niet met het feit dat de voorovereenkomst inmiddels was uitgewerkt. Dit betekent dat eventuele aanspraken die [appellant] aan de voorovereenkomst zou hebben kunnen ontlenen, reeds hierom niet meer aan de orde zijn.
8. In de tweede plaats miskent [appellant] dat de AV-koop – dus ook genoemd artikel 8 – niet op de voorovereenkomst van toepassing zijn, welk verweer Proper-Stok in hoger beroep heeft gehandhaafd.
Het hof constateert dat gesteld noch gebleken is dat in de voorovereenkomst expliciet de AV-koop toepasselijk zijn verklaard. Enkele terhandstelling van algemene voorwaarden aan de wederpartij is veelal en zeker in dit geval ontoereikend om dit als een stilzwijgend ‘aanbod’ (ex artikel 6:217 BW Pro) tot gebruik van de algemene voorwaarden aan te merken. Hierbij weegt thans met name mee dat Proper-Stok met kracht van (met feiten onderbouwde) argumenten, die [appellant] onweersproken heeft gelaten, heeft betoogd dat de algemene voorwaarden zien op een koop/aannemingsovereenkomst en niet op de voorovereenkomst, alsmede dat deze slechts ter informatie bij de voorovereenkomst zijn meegegeven. Nu artikel 4.1 van de voorovereenkomst, waar [appellant] zich op beroept, ook kan worden uitgelegd in de door Proper-Stok geformuleerde zin, komt aan het argument van [appellant] in de gegeven omstandigheden onvoldoende gewicht toe.
9. In de derde plaats staat vast dat er sprake is van een gave overeenkomst van 19 mei 2008 waar [appellant] aan gebonden is en waaraan hij uitvoering heeft gegeven. Van ontbinding of vernietiging van deze overeenkomst is geen sprake, zodat [appellant] gebonden blijft aan zijn verplichting om de overeengekomen koopsom van € 487.000,-- te betalen. Hiermee verdraagt zich niet dat hij in feite een deel van deze koopsom terugvordert.
Gesteld noch gebleken is voorts dat Proper-Stok niet heeft voldaan aan haar verplichtingen uit de overeenkomst van 19 mei 2008, zodat de vordering tot schadevergoeding van [appellant] ook niet zijn grondslag kan vinden in een tekortkoming van Proper-Stok bij de nakoming van laatstgenoemde overeenkomst.
De enkele omstandigheid dat [appellant] andere verwachtingen heeft gehad bij het aangaan van de voorovereenkomst, betekent niet dat Proper-Stok in de gegeven omstandigheden schadeplichtig is geworden. Deze verwachtingen waren niet gerechtvaardigd, zoals uit het voorgaande voortvloeit. Evenmin heeft [appellant] dergelijke verwachtingen gerechtvaardigd kunnen ontlenen aan de brief van 3 augustus 2007, nu de gestelde toezeggingen niet in deze brief zijn te lezen.
Slotsom
10. De conclusie van het voorgaande is dat er geen grond is voor toewijzing van de vorderingen van [appellant]. Verdere (afzonderlijke) bespreking van de grieven kan achterwege blijven. Het bestreden eindvonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 23 september 2009, nu daartegen geen grieven zijn gericht. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van [appellant].
Beslissing
Het hof:
- verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis van
23 september 2009;
- bekrachtigt het bestreden vonnis van 3 november 2010;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Proper-Stok tot op heden begroot op € 1.769,-- aan verschotten en € 1.631,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, H.J.H. van Meegen en
M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 oktober 2011 in aanwezigheid van de griffier.