Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer: 200.074.104/01
Rolnummer rechtbank: 915981 RL EXPL 09-34408
arrest d.d. 27 september 2011
inzake
[huurster],
wonende te [plaats],
appellante,
hierna te noemen: [huurster],
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool te 's-Gravenhage,
tegen
Woningstichting Haag Wonen,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Haag Wonen,
advocaat: mr. E. Kars te Bleiswijk.
Het geding
Bij exploot van 16 september 2010 is [huurster] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 17 juni 2010. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [huurster] één grief aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Haag Wonen de grief bestreden.
Op 1 september 2011 hebben partijen hun zaak doen bepleiten. Van de pleidooizitting is proces-verbaal gemaakt. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 [huurster] heeft op 20 december 2000 met Haag Wonen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te [plaats].
2.2 In verband met overlastklachten heeft Haag Wonen op 13 maart 2007 een bezoek gebracht aan de woning. Daarbij constateerde zij dat [huurster] niet meer zelf in de woning woonde, maar deze aan derden in gebruik had gegeven.
2.3 Bij brief van 13 maart 2007 heeft Haag Wonen [huurster] van haar bevindingen op de hoogte gebracht en haar verzocht de huur op te zeggen middels bijgevoegd opzeggingsformulier.
2.4 Op 20 maart 2007 heeft Haag Wonen het opzeggingsformulier terug ontvangen. Op het formulier is aangegeven dat [huurster] de huur wenst te beëindigen per 1 april 2007. De vraag "Mijn/ons nieuwe woonadres wordt/is" is als volgt beantwoord: "onbekent in Turkeye komt niet meer terug voor de rest weet haar moeder ook niks De mensen die in haar huis zijn moeten er uit dat heb die moeder ook gezegt als alles eruit is komt haar moeder de sleutels langs brengen". Op het formulier is het telefoonnummer van de moeder van [huurster] vermeld.
2.5 Bij brief van 29 maart 2007 geadresseerd aan [adres], heeft Haag Wonen de opzegging bevestigd en geaccordeerd. In de (standaard) brief is het onder meer volgende vermeld:
"Inspectie
Voordat u de sleutels inlevert, willen we graag telefonisch een aantal zaken met u bespreken. Dit is een telefonische inspectie. Mijn collega, (…) gaat u hiervoor bellen op vrijdag 30 maart 2007 tussen 9:00 en 10:00 uur op telefoonnummer (telefoonnummer van de moeder van [huurster], hof). In dit telefoongesprek horen we graag hoe de woning er nu uit ziet en wat de zelf aangebrachte veranderingen aan de woning zijn. Ook krijgt u uitleg over wat wij van u verwachten bij het achterlaten van de woning. Na de telefonische inspectie ontvangt u direct een schriftelijke bevestiging van de afspraken die u met mijn collega (…) maakt. De telefonische inspectie is de enige inspectie. We hoeven de woning niet te zien voor u de sleutels inlevert."
In de brief is voorts vermeld:
"Is er iets kapot, dan vragen we u dat te repareren. U kunt het ook aan Haag Wonen overlaten. Bij deze brief vindt u een prijslijst van de meest voorkomende reparaties, zodat u de kosten zelf kunt inschatten."
De telefonische inspectie heeft niet plaats gevonden.
2.6 Op 4 april 2007 heeft de moeder van [huurster] de sleutels van de woning bij Haag Wonen ingeleverd.
2.7 Na ontvangst van de sleutels heeft Haag Wonen een mutatierapport opgemaakt.
In het rapport is onder meer het volgende vermeld:
"Entree/hal, overloop, trapopgang
( )
meerdere opdek deurtjes zwaar beschadigd
deur naar keuken scharnier los in kozijn
stofdorpels weg div. sloten kapot
plinten los Scheur in wand.
Woonkamer
(…)
gat in deur/raamroosters defekt
lijmresten van zeil op de vloer
Toilet
(…)
gat in opdekdeur
wc bril moet verv. worden
Keuken
(…)
deur krukken weg van deur naar wnkmr
raam rooster defekt/ mech. ventiel weg andere erg vies
(…)
Badkamer
(...)
schimmel op kitnaden
Gat in opdekdeur/uitloop van douche kraan weg
kit rondom wastafel vol schimmel
ketting + stop weg
kit + tegel voeg vol schimmel
(…)
Slaapkamer 1 groot voorzijde
(. . )
deur moet vv worden zit grote gat in
(…)
Slaapkamer 2 klein voorzijde
(…)
slot kapot + sluitplaat verbogen
(…)
Slaapkamer 3 groot achterzijde
gat in deur + stofdorpel weg
(…)"
2.8 Bij brief van 30 oktober 2007 heeft Haag Wonen bij [huurster] bij wijze van eindafrekening een bedrag van € 2.658,06 in rekening gebracht. In dit bedrag was een bedrag van € 1.244,78 opgenomen wegens mutatiekosten, oftewel kosten die Haag Wonen heeft gemaakt omdat [huurster] de woning niet in goede staat heeft opgeleverd. Na verrekening van dit bedrag met gedane betalingen en de waarborgsom en de daarop gekweekte rente resteerde hiervan een bedrag van € 1.068,88.
2.9 Haag Wonen en [huurster] zijn een betalingsregeling overeengekomen, in welk kader [huurster] een bedrag van circa € 850,-- aan Haag Wonen heeft voldaan. Het restantbedrag van de eindafrekening heeft [huurster] onbetaald gelaten.
2.10 Bij inleidende dagvaarding vorderde Haag Wonen de veroordeling van [huurster] tot betaling aan haar van een bedrag van € 2.130,80 te vermeerderen met rente en kosten.
2.12 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [huurster] veroordeeld tot betaling aan Haag Wonen van een bedrag van € 2.041,62, vermeerderd met wettelijke rente over een bedrag van € 1.718,88 vanaf 20 november 2009 tot aan de dag van algehele voldoening. De kantonrechter heeft daartoe - voor zover thans nog van belang - geoordeeld dat [huurster] de woning niet in goede staat heeft opgeleverd, op basis waarvan zij een bedrag van € 1.068,88 verschuldigd was.
3.1 In hoger beroep komt [huurster] op tegen de veroordeling tot betaling van een bedrag van € 1.068,88 wegens het niet in goede staat opleveren van de woning. Naar haar mening heeft geen zorgvuldige oplevering plaatsgevonden, omdat geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, ook niet telefonisch. Haag Wonen heeft dus aan [huurster] de mogelijkheid ontnomen om bij het einde van de huur zorg te dragen voor een correcte oplevering. Dat bij de oplevering van de woning zaken niet in orde waren wordt overigens door [huurster] bij gebrek aan wetenschap betwist, omdat Haag Wonen geen foto's heeft overgelegd. [huurster] meent dan ook geen herstelkosten aan Haag Wonen verschuldigd te zijn.
3.2 Het hof overweegt als volgt.
Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen geldt gelet op de aanvangsdatum van de huur het bepaalde in artikel 7:224, tweede lid BW in het onderhavige geval niet. Dit betekent dat de oude regel van artikel 7A:1599 BW van toepassing is en dat bij gebrek aan een beschrijving van het gehuurde moet worden verondersteld dat [huurster] het gehuurde in goede staat van onderhoud heeft ontvangen, zodat zij het gehuurde ook weer in diezelfde goede staat van onderhoud aan Haag Wonen dient op te leveren. Partijen verschillen van mening over de vraag of [huurster] de woning in goede staat heeft opgeleverd. [huurster] is van mening dat - nu Haag Wonen geen foto's heeft overgelegd van de staat waarin zij de woning heeft overgeleverd - onvoldoende heeft aangetoond dat dit niet het geval is.
3.3 Haag Wonen heeft de staat waarin de woning aan haar is opgeleverd beschreven in een mutatierapport, waarin per vertrek is aangegeven welke onregelmatigheden zij daarin heeft aangetroffen. Hoewel een fotorapportage van de staat waarin de woning zich bevond in het onderhavige geval niet had misstaan, acht het hof - mede gezien de wijze waarop de woning laatstelijk werd bewoond (niet door [huurster] zelf, maar door een aantal kamerbewoners, terwijl kamerbewoning doorgaans zeer belastend is), almede de omstandigheid dat [huurster] aanvankelijk een betalingsregeling is aangegaan, waardoor zij de suggestie heeft gewekt dat zij de vordering erkende - een betwisting bij gebrek aan wetenschap onvoldoende. De schriftelijke verklaringen van [persoon 1] en [persoon 2] brengen de hof niet tot een ander oordeel. Beiden verklaren dat zij vaak bij [huurster] thuis zijn geweest en dat de woning er altijd netjes en schoon uitzag, en ook dat het huis bij de ontruiming netjes was achtergelaten. Haag Wonen verwijt [huurster] echter niet dat de woning bij oplevering niet netjes en schoon was, maar stelt dat bij oplevering sprake was van schade. Hierover verklaren [persoon 1] en [persoon 2] echter niets. Het hof gaat daarom uit van de juistheid van het mutatierapport.
3.4 Voor zover het verweer van [huurster] inhoudt dat zij de woning in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin zij die bij de aanvang van de huur had aanvaard (te weten met een gat in een deur, waarover een grote sticker was geplakt) wordt ook dit verweer verworpen. Tegenover de wettelijke vooronderstelling van artikel 7A:1599 BW is het aan [huurster] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de woning bij aanvang van de huur al in dezelfde staat verkeerde als bij oplevering. Daargelaten de vraag of hetgeen [huurster] heeft gesteld voldoende is om het wettelijk vermoeden te ontkrachten (het hof gaat er - zoals hiervoor overwogen - immers van uit dat sprake was van meer beschadigingen dan aan één deur), heeft zij in hoger beroep geen bewijsaanbod gedaan. Het hof zal er daarom van uitgaan dat de woning bij aanvang van de huur in goede staat verkeerde.
3.5 Daarmee komt het hof toe aan de vraag of Haag Wonen de woning vóór de ontruiming had moeten inspecteren en [huurster] in de gelegenheid had moeten stellen om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Het hof overweegt daarover als volgt.
3.6 De stelling van Haag Wonen dat inspectie voorafgaande aan het einde van de huur geen zin had omdat [huurster] in het buitenland verbleef en op geen enkel wijze had aangegeven dat haar moeder haar belangen zou behartigen en voor de feitelijke oplevering van de woning zou zorgen, wordt verworpen. Vaststaat immers dat Haag Wonen de huuropzegging door de moeder van [huurster] heeft geaccepteerd en in haar brief van 29 maart 2007 een telefonische inspectie op het telefoonnummer van de moeder heeft aangekondigd en dus mogelijk heeft geoordeeld. Dat Haag Wonen genoemd nummer heeft gebeld zoals door haar aangekondigd is niet gebleken.
3.7 Anders dan [huurster] kennelijk meent, brengt de omstandigheid dat geen inspectie heeft plaatsgevonden voor het einde van de huur echter niet met zich dat zij in het geheel geen schadevergoeding verschuldigd is. De verplichting van de huurder om na het einde van de huur de zaak in goede staat terug te geven kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Bij niet-nakoming van deze verplichting is de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim. De functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, kan een verhuurder in dat geval niet alle door hem gemaakte herstelkosten als schadevergoeding vorderen, maar slechts die kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren (HR 27-11-1998, LJN: ZC2790). Nu Haag Wonen heeft aangegeven dat het door haar gevorderde bedrag naar schatting voor € 250,- tot € 400,-- uit arbeidskosten bestaat en voor het overige uit materiaalkosten, zal het hof de gevorderde en toegewezen kosten verminderen met een bedrag van € 325,--.
3.8 Dit betekent dat het bestreden vonnis voor wat betreft de hoogte van het toegewezen bedrag niet in stand kan blijven. Nu [huurster] in eerste aanleg nog steeds als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij heeft te gelden, is zij terecht in de proceskosten veroordeeld. De kosten van het hoger beroep zullen worden gecompenseerd, nu beide partijen op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage van 17 juni 2010, voor zover [huurster] daarbij is veroordeeld aan Haag Wonen een bedrag te voldoen van € 2.041,62;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [huurster] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Haag Wonen te voldoen een bedrag van € 1.716,62, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.393,18 vanaf 20 november 2009 tot de dag van algehele voldoening;
- verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
- bekrachtigt het vonnis voor het overige;
- compenseert de kosten van het hoger beroep in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 september 2011 in aanwezigheid van de griffier.