Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.030.706/01
Zaaknummer rechtbank : 885034 CVEXPL 08-15081
arrest d.d. 19 juli 2011
inzake
[de huurder],
wonende te [Woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [de huurder],
advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,
tegen
Woonstad Rotterdam Stichting,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonstad,
advocaat: mr. J.A. van Strijen te Rotterdam.
Het verdere verloop van het geding
Bij tussenarrest van dit hof van 12 mei 2009 is een comparitie van partijen gelast. Van deze comparitie, die op 14 mei 2009 heeft plaatsgevonden, is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [de huurder] zeven grieven aangevoerd tegen het incidentele vonnis van 13 juni 2008, verbeterd op 2 juli 2008, en vier grieven tegen het vonnis in de bodemzaak van 19 december 2008, hersteld op 19 maart 2009, welke vonnissen de kantonrechter te Rotterdam tussen partijen heeft gewezen. De twaalfde grief is tegen beide vonnissen gericht. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft Woonstad de grieven bestreden.
Vervolgens heeft Woonstad de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het vonnis van 19 december 2008 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
2.1. [de huurder] huurt van Woonstad een (beneden)woning gelegen aan de [Locatie 1] te [Woonplaats], hierna: het gehuurde. Het gehuurde maakt deel uit van het renovatieproject [A]. De werkzaamheden aan de [Locatie 2] omvatten 26 panden met 69 woningen.
2.2. Het gehuurde is in [datum] gebouwd. Eind jaren ’90, begin 2000 stonden de woningen aan de [Locatie 2] en de [Locatie 3] nog op de nominatie om te worden gesloopt. In 2004 is besloten om te gaan renoveren, dit in verband met de wens om zoveel mogelijk oude panden in de stad te handhaven. Het aanvankelijke plan, dat nog kostendekkend was, hield in dat er geen “bereikbare” huurwoningen (woningen met een huurprijs beneden de huursubsidiegrens) zouden terugkomen. Nadat de plannen tot protest hadden geleid bij de zittende huurders is er veelvuldig overleg gevoerd en zijn de plannen in vergaande mate aangepast. In het uiteindelijke plan hebben alle bewoners een terugkeergarantie gekregen en is de nieuwe huurprijs in beginsel vastgesteld op 80% van de huurprijs die volgens het puntensysteem zou kunnen worden gevraagd. De totale huurprijs (rekening houdend met de door de huurder gekozen extra voorzieningen) van alle te verhuren woningen is onder de “bereikbaarheidsgrens” gebleven. De meerderheid van de huurders is akkoord gegaan met de definitieve plannen.
2.3. De huurovereenkomst is door Woonstad op 8 januari 2008 opgezegd tegen 8 juli 2008 op grond van dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. [de huurder] heeft niet ingestemd met de opzegging. Woonstad heeft vervolgens gevorderd dat de kantonrechter een tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen; bij wijze van voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv Pro heeft Woonstad voorts de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij het bestreden vonnis in het incident van 13 juni 2008, hersteld op 2 juli 2008, is [de huurder] veroordeeld tot het ontruimen van het gehuurde om de renovatiewerkzaamheden mogelijk te maken. Bij het bestreden vonnis van 19 december 2008, hersteld op 19 maart 2009, is de datum van de beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde vastgesteld op 1 januari 2009.
2.4. De huurprijs van het gehuurde bedroeg laatstelijk € 242,- per maand.
3. Het hof zal eerst de grieven tegen het bestreden vonnis in de hoofdzaak (grieven 8 tot en met 11 en (deels) 12) behandelen en daarna de grieven tegen het bestreden vonnis in het incident (grieven 1 tot en met 7 en (deels) 12). Woonstad heeft bij MvA gesteld dat [de huurder] de woning naar aanleiding van het incidentele vonnis heeft ontruimd, dat de renovatie inmiddels is uitgevoerd en dat [de huurder] de sleutel van de woning in november 2010 weer heeft ontvangen. Hieronder zal daarom de verleden tijd worden gebruikt als het om de uitgevoerde werkzaamheden gaat.
Grieven in de hoofdzaak; beëindiging huurovereenkomst gerechtvaardigd op grond van dringend eigen gebruik?
4. Krachtens artikel 7:274, eerste lid, onder c, BW kan de huur worden beëindigd indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Krachtens het derde lid, onder a, van ditzelfde artikel wordt onder eigen gebruik mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder renovatie wordt onder meer gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan, zo blijkt uit artikel 7:220, tweede lid, BW.
5. [de huurder] stelt dat geen sprake was van renovatie, maar dat veeleer sprake was van het uitvoeren van achterstallig onderhoud. Onderhoudswerkzaamheden dienen niet te leiden tot verhoging van de huurprijs. Zo al sprake zou zijn geweest van renovatie – en niet slechts van (groot) onderhoud – dan was Woonstad gehouden om de weg te bewandelen van 7:220, tweede en derde lid, BW, omdat het feitelijk mogelijk was de renovatie uit te voeren met instandhouding van de huurovereenkomst, aldus nog steeds [de huurder].
6. De stelling dat geen sprake is van renovatie, maar van het wegwerken van achterstallig onderhoud, is gebaseerd op de – onjuiste – veronderstelling dat een verhuurder zonder meer alle onderhoudswerkzaamheden moet verrichten, zonder dat dit consequenties kan hebben voor de hoogte van de huur. Uit artikel 7:206, eerste lid, BW volgt echter dat een verhuurder alleen gehouden is een gebrek (zoals gedefinieerd in artikel 7:204, tweede lid, BW) te verhelpen indien (i) de huurder dit verlangt, (ii) dit niet onmogelijk is en (iii) dit geen uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te verlangen. Nu niet is gesteld of gebleken dat sprake is geweest van een verzoek van [de huurder] tot herstel van gebreken, kan reeds om die reden niet worden geoordeeld dat Woonstad zonder meer is gehouden de gebreken te verhelpen/onderhoud te verrichten en hoeft de vraag of sprake is van uitgaven die redelijkerwijs van de verhuurder zijn te vergen, niet te worden beantwoord.
7. Woonstad heeft in de onderhavige zaak gekozen voor opzegging op grond van eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 BW Pro en niet voor renovatie met instandhouding van de huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, BW. Gelet op het bepaalde in artikel 7:220, vierde lid, BW stond dit Woonstad in beginsel vrij. Daaraan doet niet af het door [de huurder] aangehaalde artikel 8 van Pro de bij het huurcontract behorende algemene voorwaarden, nu dit artikel, dat ziet op de situatie van renovatie bij voortzetting van de huur, de wettelijke mogelijkheid van opzegging niet opzij zet. De grieven in de hoofdzaak richten zich, kort samengevat, alle tegen de legitimering door de kantonrechter van de keuze van Woonstad voor opzegging wegens dringend eigen gebruik en tegen de daarop gebaseerde toewijzing van haar vorderingen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
8. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis onder 5.4. overwogen, zakelijk weergegeven, dat de uit te voeren werkzaamheden worden aangemerkt als een renovatie welke zonder het beëindigen van de huur niet mogelijk is en dat daarmee sprake is van eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 BW Pro. Woonstad heeft bij MvA onder 54 opgemerkt dat tegen deze overweging geen grief is gericht en dat daarom van de juistheid ervan moet worden uitgegaan. Het hof volgt Woonstad hierin niet. Uit de grieven van [de huurder], in onderlinge samenhang gelezen, blijkt zonder meer dat de juistheid van voormelde overweging in appel wordt bestreden en thans dus nog ter discussie staat.
9. De noodzaak van (een deel van) de uitgevoerde werkzaamheden is door [de huurder] niet betwist. Van de dringendheid van het gestelde eigen gebruik kan dus worden uitgegaan. Zoals hiervoor is overwogen betwist [de huurder] wel dat sprake was van renovatie; naar zijn oordeel ging het slechts om achterstallig onderhoud aan fundering, gevel en dak. Het hof overweegt ter dier zake dat de werkzaamheden in elk geval deels veranderingen en toevoegingen omvatten. Los daarvan is echter van belang dat ook indien grotendeels of zelfs uitsluitend sprake is van werkzaamheden die niet (zozeer) als renovatie doch (veeleer) als (groot) onderhoud gekwalificeerd moeten worden, het niet is uitgesloten dat een verhuurder zich kan beroepen op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274, eerste lid, onder c BW. Volledigheidshalve overweegt het hof dat hieraan in casu niet afdoet dat Woonstad in haar opzeggingsbrief opzegt op grond van “dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie”. Voor de vraag wat de opgegeven reden is voor de opzegging van de huur is niet beslissend de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief doch de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen (HR 1 november 2002, LJN: AE7369). Zoals uit de verdere inhoud van die brief (en ook uit de toegezonden nieuwsbrieven) blijkt, heeft Woonstad opgezegd omdat de uit te voeren werkzaamheden naar haar oordeel onverenigbaar waren met voortzetting van de huur. Kern is het op grond daarvan gestelde dringend eigen gebruik. Van een nieuwe, niet in de opzeggingsbrief genoemde grond (als bedoeld in artikel 7:273, eerste lid, BW) is dan ook geen sprake.
10. Ook bij dringend eigen gebruik wegens onderhoudswerkzaamheden blijft uiteraard vereist (i) dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en (ii) dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Dat aan vereiste (ii) is voldaan is niet in geschil, maar [de huurder] betwist wel dat de voortzetting van de huurovereenkomst niet van Woonstad kon worden gevergd.
11. Zoals uit het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, LJN: BL0683 blijkt levert het enkele feit dat een verhuurder een bouw- en renovatieplan wil uitvoeren geen grond op voor het aannemen van dringend eigen gebruik, ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Dit kan anders liggen indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten; zoals eveneens uit voormeld arrest blijkt, staat het bepaalde in artikel 7:255 BW Pro (mogelijkheid van huurverhoging na renovatie) niet in de weg aan een beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Voormelde regel geldt naar het oordeel van het hof zowel bij onderhouds- als bij renovatiewerkzaamheden.
12. Daargelaten of in casu sprake is van een structurele wanverhouding als vorenbedoeld en of reeds daarom sprake is van dringend eigen gebruik (dit wordt door [de huurder] betwist), is van belang dat Woonstad naast haar financiële belangen nog andere belangen heeft aangevoerd. Deze belangen afwegend tegen de belangen van [de huurder], is het hof van oordeel dat aan het onder 10. genoemde vereiste sub (ii) is voldaan en dat de voortzetting van de huurovereenkomst niet van Woonstad kon worden gevergd. Daarbij neemt het hof het volgende in aanmerking.
Zoals onder 2.2. is weergegeven stonden de woningen aan de [Locatie 2] en de [Locatie 3] eind jaren ’90, begin 2000 nog op de nominatie om te worden gesloopt. In 2004 heeft Woonstad vervolgens plannen ontwikkeld voor een complexgewijze, projectmatige renovatie, dit in verband met de wens om zoveel mogelijk oude panden in de stad te handhaven. Het aanvankelijke plan, dat nog kostendekkend was, hield in dat er geen “bereikbare” huurwoningen (woningen met een huurprijs beneden de huursubsidiegrens) zouden terugkomen. Nadat de plannen tot protest hadden geleid bij de zittende huurders is er veelvuldig overleg gevoerd en zijn de plannen op verzoek van (een groot deel van) de bewoners in vergaande mate aangepast, met voor Woonstad aanzienlijke financiële consequenties in negatieve zin. Met de werkzaamheden was uiteindelijk een bedrag van circa 14,4 miljoen gemoeid. Ofschoon er enige discussie bestaat over de berekeningen van Woonstad, is naar het oordeel van het hof voldoende komen vast te staan dat een aanzienlijke huurverhoging – niet te bereiken langs de weg van 7:255 BW – nodig was om een (zeer) onrendabele exploitatie te voorkomen. Daaraan doet niet af dat sprake is van waardestijging na uitvoering van de werkzaamheden. Woonstad heeft bij haar berekeningen reeds rekening gehouden met het feit dat een deel van de woningen na de werkzaamheden niet is teruggekeerd in de verhuur maar is verkocht. Daargelaten dat Woonstad betwist van plan te zijn om in de nabije toekomst (volgens [de huurder] na ca 5 à 7 jaar) een deel van de nu nog verhuurde woningen te verkopen en bovendien stelt ook bij verkoop verlies te zullen lijden, is zodanige toekomstige verkoop niet van directe invloed op de exploitatie.
In het uiteindelijke plan hebben alle bewoners een terugkeergarantie gekregen en werd de nieuwe huurprijs in beginsel vastgesteld op 80% van de huurprijs die volgens het puntensysteem zou kunnen worden gevraagd. De totale huurprijs (rekening houdend met de door de huurder gekozen extra voorzieningen) van alle te verhuren woningen is onder de “bereikbaarheidsgrens” gebleven. De meerderheid van de huurders is akkoord gegaan met de definitieve plannen.
Gelet op, samengevat, de vergaande negatieve financiële consequenties van de gedane investeringen in geval van voortzetting van de huur, het feit dat bij gebreke van renovatie de woningen gesloopt hadden moeten worden, het feit dat na uitgebreid overleg met (een deel van) de bewoners en aanpassing van de plannen aan hun wensen de meerderheid van de bewoners akkoord is gegaan en tot slot het feit dat in het aangepaste – veel duurdere – plan de bereikbaarheid van woningen is gewaarborgd, is het hof van oordeel dat de keuze van Woonstad voor opzegging van de huur gerechtvaardigd was en dat het belang van Woonstad bij opzegging zwaarder dient te wegen dan het individuele huurdersbelang van [de huurder]. Met de belangen van de zittende huurders in het algemeen is voldoende rekening gehouden. Het enkele feit dat sprake was van achterstallig onderhoud omdat de woningen op de nominatie hebben gestaan om te worden gesloopt, maakt niet dat de belangenafweging anders uitvalt.
13. De conclusie luidt dat het hoger beroep tegen het bestreden vonnis in de hoofdzaak faalt.
Grieven in incident; ontruiming terecht toegewezen?
14. Bij het bestreden incidentele vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de werkzaamheden niet zouden kunnen worden uitgevoerd terwijl [de huurder] in het gehuurde zou blijven wonen. Tegen dit oordeel en de daarop gebaseerde toewijzing, bij wijze van voorlopige voorziening, van de vordering tot ontruiming richten zich grieven 1 tot en met 7 alsook (deels) grief 12. Ook deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
15. Niet bestreden is de overweging van de kantonrechter (onder 5.4.) dat sprake was van ingrijpende werkzaamheden, te weten onder meer: het vernieuwen van de funderingen; het verwijderen van keukens, badkamers, tussenmuren, wandbetimmeringen, plafonds en vloeren uit de souterrains; het uitgraven van grond onder de souterrains en het vervolgens diep in de grond heien van buispalen; het aanbrengen van een werkvloer en het hakken van kassen over de gehele lengte van de tussenmuren waardoor ongeveer de helft van de draagmuur niet meer kon functioneren; het aanbrengen van ankers op alle verdiepingsvloeren; het vervangen van riolering en leidingwerk en het herstellen en gedeeltelijk vervangen van het dak.
16. Zoals hierboven reeds is overwogen waren de plannen van Woonstad het gevolg van uitgebreid en langdurig overleg met een vertegenwoordiging van de huurders. Anders dan [de huurder] stelt blijkt uit de stukken wel degelijk dat onderdeel van de bereikte overeenstemming met deze vertegenwoordiging was dat de bewoners zouden uitverhuizen. In het bestreden vonnis staat dat een ter zitting in eerste aanleg aanwezige huurdervertegenwoordiger dit uitdrukkelijk heeft bevestigd en dit is niet betwist door [de huurder]. Voorts heeft Woonstad er terecht op gewezen dat de overeengekomen “terugkeergarantie” ook impliceert dat een uitverhuizing was overeengekomen, nu men eerst moet vertrekken alvorens men kan terugkeren. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat Woonstad redelijkerwijs op grond van de aldus bereikte overeenstemming afspraken kon maken met de aannemer die erop waren gebaseerd dat alle woningen leeg zouden zijn. Juist nu die overeenstemming het gevolg was van uitgebreid en langdurig overleg en de meerderheid van de bewoners akkoord was gegaan met uitverhuizing (ten tijde van het bestreden vonnis waren kennelijk 65 van de 69 bewoners uitverhuisd), doet daaraan niet af dat [de huurder] formeel niet gebonden was aan de afspraken tussen Woonstad en de bewonersvertegenwoordiging. Feiten of omstandigheden die dit anders maken zijn niet gesteld of gebleken. De vrees van Woonstad dat het achterblijven van een of meer huurders een verstoring van de planning zou kunnen meebrengen en daarmee een vertraging en extra kosten, acht het hof reëel. Datzelfde geldt voor de vrees voor risico’s voor de veiligheid van de achterblijver(s). Daarbij neemt het hof in aanmerking dat nu de meerderheid van de bewoners al was vertrokken en de afspraken met de aannemer waren gebaseerd op veronderstelling dat iedereen weg zou zijn, de vrees gerechtvaardigd was dat de aannemer niet althans minder bedacht zou zijn op het betreden van het bouwterrein door een bewoner respectievelijk op de aanwezigheid van een bewoner in een woning. De kantonrechter is overigens ter plekke gaan kijken en heeft zich zo een beeld kunnen vormen van de mogelijke risico’s. Het hof ziet al met al dan ook geen aanleiding anders te oordelen dan de kantonrechter. Aan het belang van [de huurder] is afdoende tegemoet gekomen door het aanbod van passende wisselwoning zo nodig met extra opslagruimte.
17. Ook de grieven tegen het incidentele vonnis slagen derhalve niet.
Conclusie
18. Uit het voorgaande volgt dat de bestreden vonnissen bekrachtigd dienen te worden. Als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij zal [de huurder] in de kosten van Woonstad in hoger beroep worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de dag van de uitspraak, een en ander zoals door Woonstad gevorderd.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis in het incident van 13 juni 2008, verbeterd op 2 juli 2008, alsmede het bestreden vonnis in de hoofdzaak van 19 december 2008, verbeterd op 19 maart 2009;
- veroordeelt [de huurder] in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van Woonstad tot op heden vastgesteld op € 262,- aan verschotten en € 894,- aan salaris van de advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest ten aanzien van voornoemde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, E.M. Dousma-Valk en E.E. de Wijkerslooth-Vinke en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juli 2011 in aanwezigheid van de griffier.