Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.022.332/01
Rolnummer rechtbank : 285841 / HA ZA 07-1508
arrest d.d. 6 september 2011
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. L.M. Bruins te 's-Gravenhage,
tegen
Bouw-Techno Keuring Nederland B.V,
gevestigd te Hellevoetsluis,
geïntimeerde,
hierna te noemen: BTKN,
advocaat: mr. E. Grabandt te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 30 december 2008 is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam, sector civiel recht tussen partijen gewezen vonnis in oppositie van 1 oktober 2008. Bij tussenarrest van 28 april 2009 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft niet plaatsgevonden. Bij memorie van grieven van 28 september 2010 (met producties) heeft [appellante] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft BTKN de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet weersproken, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 Op 9 respectievelijk 15 juli 2003 hebben [verkoper] (verder: [verkoper]) als verkoper en [appellante] als koper een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot het appartementsrecht aan [adres 1] te Schiedam (hierna: de woning). De overeengekomen koopprijs bedroeg € 128.500, . In koopovereenkomst is onder meer bepaald: "Koper heeft het recht om een bouwkundige keuring te laten verrichten tot en met de datum 22 juli 2003 waarbij de directe kosten niet hoger dan € 5.000,= bedragen".
2.2 De woning maakt deel uit van een appartementencomplex met vijf appartementen, te weten een winkel op de begane grond en op de drie daarboven gelegen etages een viertal woonappartementen. Het bouwjaar van het complex is ca. 1938.
2.3 BTKN heeft via De Hypotheker in opdracht van [appellante] de bouwkundige staat van de woning onderzocht en daarover op 2 juli 2003 een bouwkundig rapport uitgebracht. In de samenvatting werd de gemiddelde conditie omschreven als V en werden de directe herstelkosten gesteld op ± € 1.380,--. De kwalificatie V werd omschreven als: "voldoende (vrijwel op peil, onderhoudskosten niet direct te verwachten)". Bij kasko buitenzijde is ten aanzien van de gesloten gevelconstructie V vermeld en bij basisafwerking buitenzijde is bij gevelafwerking/-beplating O/V als conditie en bij kosten onder direct P.M. vermeld.
2.4 In de aanbiedingsbrief bij dit rapport schreef BTKN:
"Het voor U uitgebrachte bouwtechnische rapport is een schriftelijke weergave van de bevindingen van de bouwkundige inspecteur met betrekking tot net gekeurde onroerende goed. Op een zo exact mogelijke wijze is getracht een reëel beeld te geven inzake de conditie, constructie, afwerking en onderhoud van het pand met de mogelijkheid hieraan (op termijn) verbonden kosten, zodat U hier rekening mee kunt houden bij een eventuele aan- en verkoopbeslissing.
Van belang is echter om te beseffen dat de in het rapport beschreven opname is gebaseerd op een visuele inspectie, waarvan destructief en meer specialistisch onderzoek buiten beschouwing wordt gelaten. Zo mogelijk wordt in het rapport wel de aanbeveling gedaan daar waar van toepassing.
Voor de goede orde zij vermeld, dat Bouw Techno Keuring Nederland B.V. geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt van welke aard ook die in verband kan worden gebracht met het door haar uitgebrachte rapport. (…)"
2.5 Op 7 augustus 2003 is de woning aan [appellante] geleverd.
2.6 Voor haar werkzaamheden heeft BTKN een bedrag van € 190,40 (inclusief BTW) gefactureerd.
2.7 Bij brieven van 2 februari 2005 hebben Burgemeester en Wethouders van Schiedam (verder: B&W) de vereniging van eigenaren [X] (verder: de VVE) en haar leden aangeschreven tot het treffen van voorzieningen wegens geconstateerd gevaar en/of ernstige hinder. In de bijlage bij de aanschrijving was onder meer te lezen dat het metselwerk van voor- en kopgevel op diverse plaatsen in zeer slechte staat verkeerde en hier en daar door roestende stalen lateien naar buiten werd gedrukt. Voor zover sprake was van een gevaarlijke situatie voor de gebruikers van de openbare straat, dienden de werkzaamheden binnen een termijn van vijf dagen te zijn verricht.
2.8 Bouw- en aannemingsbedrijf Bergwerf B.V. heeft in april en mei 2005 herstelwerkzaamheden verricht voor een bedrag van € 73.842,08, inclusief BTW. [appellante] heeft als VVE-lid hiervan een bedrag van € 18.460,13 voor haar rekening genomen.
2.9 [appellante] heeft zowel [verkoper] als BTKN aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade.
2.10 BTKN heeft bij brief van 18 juli 2005 aansprakelijkheid afgewezen. Zij stelde in deze brief onder meer:
"(…) Het door ons gekeurde appartement is gelegen op de 2e en 3e verdieping. Wij hebben alleen ter plaatse van dit appartement het pand bouwkundig geïnspecteerd. Wel is door ons het "fenomeen" gezamenlijk onderhoud voor de VVE aangekaart en zoals U in ons rapport (…) kunt zien, zijn ook de gebreken ter plaatse van het appartement, welke door de VVE dienen te worden onderhouden genoemd, maar niet afgeprijsd. De onderdelen welke niet direct aan het appartement grenzen zijn niet vernoemd in de rapportage, doch er is wel verteld dat het onderhoud gezamenlijk dient te worden betaald. (…)"
2.11 Op 12 maart 2007 heeft [appellante] zowel [verkoper] als BTKN gedagvaard. Bij verstekvonnis van 25 april 2007 heeft de rechtbank Rotterdam [verkoper] en BTKN hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 19.481,66, vermeerderd met rente en kosten.
2.12 Het vonnis voor zover uitgesproken tegen [verkoper] is onherroepelijk geworden. [verkoper] bood volgens [appellante] echter geen verhaal.
2.13 BTKN heeft verzet ingesteld.
2.14 Bij het thans bestreden vonnis heeft de rechtbank het verstekvonnis voor zover gewezen jegens BTKN vernietigd en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [appellante] afgewezen. De rechtbank heeft daartoe het beroep van BTKN op de exoneratieclausule in de aanbiedingsbrief bij het keuringsrapport gehonoreerd.
3.1 In hoger beroep vordert [appellante] vernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende alsnog toewijzing van haar inleidende vorderingen. Haar eerste grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de exoneratieclausule van toepassing is en het beroep daarop niet onredelijk. In de toelichting op deze grief stelt [appellante] dat het beroep op de exoneratieclausule moet worden gepasseerd, omdat partijen deze clausule niet voor of tijdens het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen.
3.2 De grief slaagt. Nu BTKN in reactie op de stelling van [appellante] dat de clausule niet tussen hen was overeengekomen, niet heeft aangegeven hoe en wanneer partijen volgens haar de clausule zijn overeengekomen, moet het hof het erop houden dat de clausule tussen partijen niet geldt. De enkele opname van de hiervoor onder 2.4 geciteerde exoneratie in de aanbiedingsbrief is onvoldoende om te oordelen dat deze tussen partijen geldt.
3.3 Dit betekent dat het hof thans als gevolg van de devolutieve werking van het hoger beroep dient te beoordelen of BTKN toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de opdracht tot het uitvoeren van een bouwtechnische keuring, hetgeen [appellante] ook beoogt met haar tweede grief.
3.4 Ter beantwoording van de vraag of BTKN toerekenbaar is tekortgeschoten, is allereerst van belang wat de aard was van de tussen [appellante] en BTKN overeengekomen keuringsopdracht. BTKN stelt dat de uitgevoerde keuring een visuele inspectie betrof die uitsluitend de woning van [appellante] op de tweede en derde verdieping en niet de daarboven en –onder gelegen verdiepingen, met als doel het verkrijgen van een nationale hypotheekgarantie. [appellante] meent dat partijen waren overeengekomen dat er een nauwkeurig en grondig onderzoek zou plaatsvonden naar de bouwkundige gesteldheid, zoals door BTKN zelf omschreven in de aanbiedingsbrief van het rapport.
3.5 Het hof overweegt dat [appellante] – zoals ook door BTKN omschreven in de aanbiedingsbrief – had mogen verwachten dat het keuringsrapport een reëel beeld zou verstrekken van de bouwtechnische staat en de staat van onderhoud van het object dat zij voornemens was te kopen en de hieraan (direct of op termijn) verbonden onderhouds- en reparatiekosten. Dit was niet alleen van belang met het oog op het verkrijgen van een nationale hypotheekgarantie, maar tevens met het oog op de mogelijkheid de koop te heroverwegen, indien de (directe) kosten een bedrag van € 5.000,-- zouden overschrijden, of – zoals BTKN dat zelf in de aanbiedingsbrief verwoordde – om hiermee rekening te houden bij een eventuele aankoopbeslissing. Hieruit vloeide voort dat – nu de woning een appartementsrecht betrof – het door BTKN uit te voeren onderzoek niet alleen op het appartement waarvan [appellante] het exclusieve gebruiksrecht zou verkrijgen, betrekking moest hebben, maar ook op het gebouw waarin zij via de VVE zou participeren. BTKN moest derhalve niet alleen rapporteren over de te verwachten kosten betreffende het eigenlijke appartement, maar ook rapporteren over de te verwachten kosten betreffende de gemeenschappelijke delen. Dat ook BTKN een en ander zo heeft begrepen, blijkt uit het feit dat in het keuringsrapport bij diverse kostenposten is opgemerkt: "onderhoud Vereniging van Eigenaren". Het verweer van BTKN dat zij een beperkte onderzoeksopdracht had die uitsluitend zag op de woning van [appellante] op de tweede en derde verdieping en niet op de daarboven en –onder gelegen verdiepingen wordt verworpen.
3.6 Tussen partijen staat vast dat BTKN zich heeft beperkt tot een visuele inspectie. Zoals door BTKN in haar aanbiedingsbrief aangegeven, had [appellante] echter wel mogen verwachten dat BTKN, indien zij destructief of meer specialistisch onderzoek noodzakelijk zou achten, dat expliciet zou aangeven. Vaststaat tevens dat BTKN op geen enkel punt heeft aangegeven dat zij meer specialistisch onderzoek gewenst achtte, en ook niet dat zij delen van het object niet heeft kunnen inspecteren, omdat deze onbereikbaar waren. Ook het verweer dat BTKN dat de keuring beperkt was tot een visuele inspectie gaat daarom niet op. BTKN heeft de haar gegeven opdracht te beperkt opgevat en uitgevoerd.
3.7 [appellante] meent dat BTKN bij een juiste uitvoering van de keuring had moeten opmerken dat op korte termijn forse kosten zou moeten worden gemaakt aan de gevels. Zij heeft er daarbij op gewezen dat i) de gemeente reeds vóór medio 2003 de VVE ter zake had aangesproken, nadat Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Schiedam (verder: BWGS) – kennelijk door middel van een visuele inspectie – van de gebreken op de hoogte was geraakt, ii) IKOB BKB BV op 11 mei 2005 op haar verzoek een deskundigenrapport heeft uitgebracht waarin de deskundige concludeert: "Er is hier sprake van ernstig achterstallig onderhoud. Dit achterstallig onderhoud is verergerd in de afgelopen 1½ jaar dat de huidige eigenaresse hier woont, maar was zeker al aanwezig op het moment van aankoop" en iii) in een door BKN uitgebracht bouwkundig rapport met betrekking tot de naastgelegen woning [adres 2] van 21 januari 2004 ten aanzien van het metselwerk is vermeld: "Scheurvorming en uitgedrukt metselwerk t.g.v. roestend ijzer t.p.v. voorgevel en plaatselijk zijn er mechanische schaden, herstellen.".
3.8 BTKN is van oordeel dat zij niet heeft kunnen en hoeven zien dat [appellante] rekening moest houden met kosten in verband de aanschrijving van 2005. Zij stelt dat BWGS de gebreken niet enkel heeft vastgesteld door visuele inspectie, maar ook door hak- en breekwerk en/of vanaf een steiger. Bovendien bevonden de gebreken zich ter hoogte van de 1e en 3e verdieping en dus niet op plaatsen die – in haar te beperkte visie – onderwerp waren van het door haar uit te voeren onderzoek. Voorts hebben twee NVM-taxateurs die de woning hebben getaxeerd ten tijde van de aankoop door [appellante], de gebreken evenmin genoemd, maar juist geconstateerd dat het buitenonderhoud goed was, aldus nog steeds BTKN.
3.9 Het hof overweegt als volgt.
Zoals hiervoor overwogen, kan BTKN zich niet met succes verschuilen achter het feit dat de gebreken aan het appartementengebouw zich niet bevonden ter hoogte van de woning. De vraag is dus of BTKN de gebreken tijdens een (deugdelijke) visuele inspectie van het gehele appartementengebouw, had moeten opmerken en van een realistisch kostenplaatje had moeten voorzien, dan wel aanleiding had moeten zien nader (destructief en/of specialistisch) onderzoek te adviseren. De door [appellante] aangevoerde, hiervoor weergegeven, omstandigheden (kort gezegd: BWGS heeft kennelijk reeds in mei 2003 de problemen gesignaleerd, in een inspectierapport van 21 januari 2004 met betrekking tot een naastgelegen woning is door een andere bouwkundig bureau wel melding gemaakt van scheurvorming en uitgedrukt metselwerk in de voorgevel en (partij)deskundige IKOB BKB BV heeft het onwaarschijnlijk geoordeeld dat ten tijde van het moment van aankoop van de woning geen vervorming van het metselwerk was waar te nemen) vormen voor het hof voldoende grond voor een bevestigende beantwoording van deze vraag, nu door BTKN niet, althans niet voldoende onderbouwd, is weersproken dat ten tijde van de door haar uitgevoerde keuring vervorming van het metselwerk zichtbaar was. De omstandigheid dat twee NVM-makelaars die de woning ten tijde van de aankoop hebben getaxeerd, geen melding hebben gemaakt van achterstallig onderhoud en dat ook [appellante] zelf kennelijk niets is opgevallen, doet aan het voorgaande niets af. Aangenomen mag worden dat [appellante] juist een bouwkundig inspectie heeft laten uitvoeren, omdat zij, noch een makelaar geacht wordt over de benodigde (bouwkundige) expertise te beschikken. De conclusie moet daarom zijn dan dat BTKN toerekenbaar is tekortgeschoten in de uitvoering van de bouwkundige inspectie en op die grond is gehouden de schade die uit deze tekortkoming voortvloeit aan [appellante] te vergoeden.
3.10 Indien BTKN in haar keuringsrapport melding had gemaakt van de te verwachten kosten van circa 15% van de aankoopsom, dan wel verder onderzoek had geadviseerd om de ernst van de door haar gesignaleerde gebreken (scheuren in het metselwerk) vast te stellen, had [appellante] waarschijnlijk de aankoop van de woning (althans tegen de overeengekomen prijs) heroverwogen. Wat daarvan het resultaat zou zijn geweest, valt niet met zekerheid te achterhalen, zodat de schade alleen schattenderwijs kan worden begroot. Nu aannemelijk is dat de woning door het herstel en de vervanging van de gevel enigszins in waarde is gestegen, kan naar het oordeel van het hof niet het totale door [appellante] betaalde bedrag als schade worden aangemerkt. Het hof stelt het voor vergoeding in aanmerking komende bedrag ex aequo et bono op in totaal € 10.000,--. De wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf 12 maart 2007.
3.11 Een en ander betekent dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. BTKN zal worden veroordeeld in de kosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep. Hieronder zijn begrepen de (nog te maken) nakosten (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft – HR 19 maart 2010, LJN: BL 1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten. De wettelijke rente hierover is toewijsbaar als gevorderd.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen verzetvonnis van de rechtbank Rotterdam, sector civiel van 1 oktober 2008;
en opnieuw rechtdoende:
- vernietigt het tussen partijen gewezen verstekvonnis van de rechtbank Rotterdam, sector civiel van 25 april 2007;
- veroordeelt BTKN tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 10.000,-- inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 12 maart 2007;
- veroordeelt BTKN in de kosten van de eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] tot aan 1 oktober 2008 begroot op € 430,-- aan griffierecht, € 84,31 aan explootkosten en € 904, - aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag van algehele voldoening;
- veroordeelt BTKN in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 649,-- aan griffierecht en € 894,-- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag van algehele voldoening;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, J.C.N.B. Kaal en H.J.H van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 september 2011 in aanwezigheid van de griffier.