Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.035.926/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 703591/07-23297
Arrest d.d. 16 augustus 2011
inzake
[appellante]
wonende te Voorburg,
appellante,
hierna te noemen: [appellante] ,
advocaat: mr. R.M. van der Zwan te 's-Gravenhage,
tegen
[geïntimeerde]
wonende te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J.A.J.Th. de Bree te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 11 mei 2009 is [appellante] in hoger beroep gekomen van de door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, tussen partijen gewezen vonnissen van 27 augustus 2008 en 11 februari 2009. [appellante] heeft bij memorie van grieven (met producties) twee grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft geen memorie van antwoord genomen. De rolrechter heeft op 1 februari 2011 akte niet-dienen verleend. Hierop heeft [appellante] arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in dit geding, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.
(1.1) [appellante] heeft van 1 november 2003 tot 3 november 2004 aan [geïntimeerde] verhuurd het haar in eigendom toebehorende pand aan de [adres] (hierna: het pand) tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huur van
€ 3.000,-- per maand.
(1.2) Op 18 mei 2004 is het pand op verzoek van de hypotheek¬houders (hierna: de bank) executoriaal verkocht wegens achterstand van [appellante] in de hypotheek¬betalingen. De bank heeft daarbij een beroep gedaan op het zogenaamde huurbeding (ex artikel 3:264 BW), waardoor [geïntimeerde] geen huurbescherming genoot. Het pand is op 29 juni 2004 aan de koper in eigendom overgedragen.
2. [appellante] heeft, stellende dat [geïntimeerde] niet aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan, aanvankelijk in hoofdsom betaling van de huur gevorderd over de periode februari 2004 tot en met november 2004, zijnde een bedrag van € 30.000,--. Daarna heeft zij in eerste aanleg haar eis gewijzigd in die zin dat zij in hoofdsom betaling heeft gevorderd van zes maanden huur over de periode januari 2004 tot en met juni 2004.
[geïntimeerde] heeft (i) ten verwere aangevoerd dat zij al heeft betaald, en wel contant bij vooruitbetaling zes maanden huur. Voorts heeft zij (ii) aangevoerd dat het pand in erbarmelijke staat verkeerde, (iii) dat er sprake was van bedrog bij het aangaan van de huurovereenkomst en (iv) dat [appellante] niet in staat was het ongestoord huurgenot te verschaffen.
3. De kantonrechter heeft het (meest vergaande) verweer van [geïntimeerde], inhoudende dat de overeenkomst vernietigd moet worden wegens bedrog, na het horen van getuigen gehonoreerd en de vordering afgewezen.
4. [appellante] komt met twee grieven tegen deze beslissing op. Alvorens deze grieven te beoordelen, zal het hof in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep ingaan op een van de andere weren van [geïntimeerde] in eerste aanleg.
5. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat de bank het huurbeding ex artikel 3:264 BW heeft ingeroepen op grond waarvan het pand in januari 2004 is ontruimd, zodat zij niet begrijpt hoe [appellante] huurpenningen kan vorderen. Naar het hof begrijpt doet [geïntimeerde] aldus (meer subsidiair) een beroep op haar recht tot opschorting van huur¬betalingen.
[appellante] heeft niet, althans niet voldoende gemotiveerd, weersproken dat er al januari 2004 is ontruimd. Dit betekent dat [geïntimeerde] vanaf de ontruiming in januari 2004 niet de beschikking heeft gehad over het gehuurde pand. [appellante] als verhuurder heeft dus in ieder geval sindsdien niet voldaan aan haar verplichting ingevolge artikel 7:203 BW het verhuurde ter beschikking van huurder te stellen en te laten. Dit nalaten komt voor risico van [appellante]. De stelling van [appellante] dat zij niet aan haar verplichtingen jegens de bank kon voldoen doordat [geïntimeerde] haar huur niet betaalde – wat hier ook van zij – , maakt dit niet anders
6. Nu [appellante] vanaf de ontruiming tot het einde van de huurovereenkomst tekort is geschoten in haar verplichting het gehuurde ter beschikking van de huurder [geïntimeerde] te laten, komt [geïntimeerde] het verweermiddel opschorting toe. Reeds hierom heeft [appellante] geen aanspraak op de daartegenover staande huurpenningen. Voor de goede orde merkt het hof nog op dat [appellante] bij memorie van grieven (onder 5) heeft erkend dat [geïntimeerde] de huur over de eerste drie maanden (dus tot en met januari 2004) heeft betaald, zodat ook hierom de grondslag voor een verplichting tot betaling van huur over januari 2004 ontbreekt. Daarom hoeft niet nader te worden onderzocht op welk moment in januari 2004 daadwerkelijk is ontruimd. Dit betekent dat de grondslag aan de vordering van [appellante] is ontvallen.
7. Daarom zullen de bestreden vonnissen, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, worden bekrachtigd. De grieven van [appellante] behoeven geen bespreking. Hierbij past een proceskostenveroordeling ten laste van [appellante].
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden vonnissen;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 262,-- aan griffierecht en nihil aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A. Dupain en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 augustus 2011 in aanwezigheid van de griffier.