Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.071.225/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 231499 CV EXPL 2425/09
Arrest van 6 september 2011
inzake
[Naam],
wonende [Woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. T.V. Haster te Dordrecht,
tegen
STICHTING WOONZORG NEDERLAND,
gevestigd te Amstelveen,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonzorg,
advocaat: mr. R. van Kessel te `s-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 18 juni 2010 is [appellante] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 17 december 2009 en 15 april 2010, die door de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, tussen partijen zijn gewezen. [appellante] heeft bij memorie van grieven drie grieven tegen die vonnissen opgeworpen, die door Woonzorg bij memorie van antwoord zijn bestreden. Bij akte heeft [appellante] hierna producties in het geding gebracht, waarop Woonzorg bij akte heeft gereageerd. Hierna hebben partijen stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak, in het kort en voor zover in hoger beroep nog van belang, om het volgende.
1.1. [appellante] huurt van Woonzorg de woning [adres] in [plaats] tegen een huurprijs van € 531,49 per maand (ten tijde van het vonnis van 17 december 2009).
Bij brief van 29 december 2008 heeft [appellante] aan Woonzorg meegedeeld dat zij € 100 per maand op de huur zou inhouden totdat problemen met de warmwatertoevoer en de centrale verwarming zouden zijn opgelost.
1.2. Woonzorg heeft [appellante] wegens huurachterstand gedagvaard, betaling daarvan gevorderd alsmede ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde, alles met buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten.
In reconventie heeft [appellante] daarop, voor zover in hoger beroep nog van belang, huurprijsvermindering van € 250 per maand gevorderd in verband met vermindering van het huurgenot en veroordeling van Woonzorg tot betaling van de onverschuldigd betaalde huurprijs. De gebreken waaraan het gehuurde lijdt zijn de volgende: de warmwatervoorziening en de centrale verwarming functioneren gebrekkig en voorts is het flatgebouw waarin de woning ligt, ernstig verloederd ten gevolge van een gewijzigd toelatingsbeleid. In de openbare ruimtes is sprake van ruzies, agressie en vechtpartijen.
1.3. In het tussenvonnis van 17 december 2009 oordeelde de kantonrechter (onder (de eerste) rechtsoverweging 3.4) dat de stellingen van [appellante] ten aanzien van ruzies, agressie en vechtpartijen te weinig waren gespecificeerd en te weinig feitelijk onderbouwd om te kunnen oordelen dat sprake is (geweest) van verminderd huurgenot. Hiertegen richt zich de eerste grief. In het eindvonnis van 15 april 2010 heeft de kantonrechter de reconventionele vorderingen afgewezen, omdat hij ook de gebreken ten aanzien van de warmwatervoorziening en de centrale verwarming onvoldoende feitelijk onderbouwd achtte. Met haar tweede grief komt [appellante] tegen dit oordeel op. Nadat Woonzorg de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft ingetrokken en partijen het erover eens waren geworden dat de huurachterstand € 1.182,44 (rechtsoverwegingen 2.9 en 2.10 van het vonnis van 15 april 2010) bedroeg, heeft de kantonrechter de vordering tot dat bedrag toegewezen. De buitengerechtelijke kosten zijn afgewezen. De derde grief is tegen het dictum in conventie gericht.
2. Het hof stelt voorop dat een huurder in elk geval geen huurvermindering kan verlangen over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. [appellante] heeft haar vordering ingesteld bij conclusie van eis in reconventie van 18 juni 2009. Dat betekent dat het hof bij de beoordeling van de in beide eerste grieven aangesneden vraag betreffende verminderd huurgenot slechts de periode vanaf 18 december 2008 in aanmerking zal nemen.
de overlast
3. Op basis van de onvoldoende gemotiveerd weersproken inhoud van de overgelegde producties gaat het hof van het volgende uit.
3.1. Woonzorg is een woningcorporatie die gespecialiseerd is op het gebied van wonen, service en zorg aan senioren en jongere mensen met een beperking.
3.2. De woning van [appellante] ligt in een flatgebouw ([…]) dat aanvankelijk geheel als seniorenflat (met 2-kamerwoningen) in gebruik was. In 2006 kreeg Woonzorg te maken met problemen met het verhuren van 2-kamerwoningen. Daarna heeft Woonzorg in het flatgebouw huurders toegelaten met psychische en verslavingsproblemen.
3.3. In een brief van de bewonerscommissie aan Woonzorg van 8 december 2008 meldt deze commissie onder meer dat sprake is van verloedering in en rond het gebouw, waartoe zij agressie rekent. "Een aantal bewoners die hier zijn komen wonen en hun gasten vertonen een asociaal gedrag. Dronkenschap en agressie komen regelmatig voor, waardoor velen bewoners bang zijn geworden gebruik te maken van de lift. (...) Maar ook vervuilingen en vernielingen zijn aan de orde van de dag. Er wordt huisvuil in de gangen en de lift gedeponeerd of zonder plastiek zak in de vuilcontainer gegooid waardoor er stank overlast ontstaat. Ook wordt er in de gangen en liften geürineerd. Lege blikken bier en afval zwerven zowel binnen als buiten het complex rond.
(...) In een trappenhuis is van boven tot beneden de verlichting totaal vernield."
3.4. In een brief van 27 april 2009 schrijven de huurders van zeven woningen uit de flat (onder wie niet [appellante]) aan de directie van Woonzorg:
"Door het door u gevoerde woonbeleid de laatste twee jaar in [...] (de toelating van bewoners met veel drank en drugsverslaving), is het complex een gevaarlijk, smerig en crimineel geheel geworden. Velen bewoners zijn dan ook bang geworden van de agressiviteit en het gedrag van de door u toegelaten bewoners (...)
Kasten van bewoners in de gang worden opengebroken en geplunderd, boxen in de bergruimte dito, fietsen en bromfietsen die goed op slot staan in de stalling binnen het pand worden gestolen, kentekenplaten van snorfietsen worden gestolen, (de diefstallen worden niet gedaan door inbraak van buitenaf (...)), honden doen hun behoefte in de gangen (...), vechtpartijen door dronken bewoners komen regelmatig voor, waarbij ruiten van het complex sneuvelen.
Bewoners worden bedreigd in de liften door dronken bewoners of drugsgebruikers (...)"
3.5. Een artikel uit het Algemeen Dagblad van 4 mei 2009 meldt:
"Senioren van wooncentrum […] (...) slaan alarm bij verhuurder Woonzorg Nederland omdat de overlast van drank- en drugsverslaafden in de bejaardenflat onhoudbaar is.
Bewoners van zeventig, tachtig en negentig zijn bang en voelen zich bedreigd door dronken buren, vechtpartijen (...)
Woonzorg meldde gisteren dat het de overlast wil aanpakken, omdat het water aan de lippen staat, aldus zegsman Jasper Klapwijk. (...)
De politie komt regelmatig vanwege scheldpartijen, vechten en ruzie. Kelderboxen en kasten in de gang worden opengebroken (...)
De nieuwe 'buren' zijn volgens de groep senioren regelmatig zo stoned of dronken dat ze in de openbare gangen urineren. Ook zijn er mensen die in kennelijke staat er niet voor terugdeinzen om hun grote behoefte te doen in de gang"
3.6. Een verslag van door de bewonerscommisie van [...] aan Woonzorg gestelde vragen en de antwoorden van Woonzorg op die vragen d.d. 24 mei 2009 vermeldt als antwoord op een vraag betreffende een aangetrokken beveiligingsbedrijf onder meer:
"Er is een beveiligingsbedrijf ingezet om op het complex bewakingsrondes te lopen. Deze rondes bestaan uit interne en externe rondes, waarbij alle uitgangen worden gecontroleerd, het trappenhuis, de bergingen en gedrag van bewoners wordt gecontroleerd. (...)"
4. Op grond van het onder 3.2 tot en met 3.6 overwogene zijn er voldoende aanwijzingen dat in het wooncomplex [...] de door [appellante] (in eerste aanleg en in hoger beroep) gestelde overlast in de vorm van uitwerpselen in de openbare ruimten, burengerucht, vernielingen, ruzies, agressie en vechtpartijen in de voor de beoordeling van dit geval relevante periode vanaf 18 december 2008 heeft plaatsgevonden. Het hof acht, in aanmerking genomen de aard van de overlast, eveneens voldoende aannemelijk dat (ook) [appellante] deze overlast heeft ondervonden.
5. De overlast is met name veroorzaakt door huurders van Woonzorg. Naar aanleiding van de (reeds voor 18 december 2008 geuite) klachten over de overlast heeft Woonzorg pas in mei 2009 actie ondernomen door het inschakelen van een beveiligingsbedrijf.
6. Het niet of onvoldoende actie ondernemen naar aanleiding van klachten over overlast levert een gebrek op als bedoeld in art 7:204 lid 2 BW, welk gebrek heeft geleid tot verminderd huurgenot. Het hof acht een huurprijsvermindering van € 50 per maand evenredig aan het verminderde genot.
7. Voor de periode waarvoor de huurprijsvermindering geldt, is het volgende van belang. De grond voor de huurprijsvermindering vervalt indien het eraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld, hetgeen niet zonder meer pas het geval hoeft te zijn als de overlast is beëindigd. Dit kan zich ook reeds voordoen als door de verhuurder voldoende actie is ondernomen in reactie op de overlast. In dit geval is het inschakelen van een beveiligingsbedrijf als voldoende actie te beschouwen. Overigens volgt uit een overgelegd artikel uit het Algemeen Dagblad van 31 juli 2009, dat de inschakeling van dit bedrijf ook vrij snel vruchten afwierp en de overlast op dat moment al een stuk minder was geworden. De zich in 2010 voorgedane incidenten waarover [appellante] eveneens klaagt zijn niet als voortduring van het gebrek aan te merken.
8. De huurprijsvermindering van € 50 per maand voor het niet reageren op de overlast geldt dan ook voor de periode van december 2008 tot en met mei 2009, waarbij het hof een gedeelte van een maand voor een hele rekent. [appellante] heeft in verband met de overlast € 300 teveel huur betaald en de vordering wegens onverschuldigde betaling zal op dit punt tot dit bedrag aan haar worden toegewezen.
9. De eerste grief slaagt in zoverre.
de warmwatervoorziening
10. Volgens [appellante] zijn er in de periode van medio 2007 tot en met oktober 2009 met grote regelmaat storingen in de warmwatervoorziening geweest, waardoor er op die momenten geen warm water en geen verwarming was in het appartement. Zij en andere bewoners meldden de storingen iedere keer bij Woonzorg, waarop dan werd gereageerd met de mededeling dat de storing al was gemeld of dat eraan werd gewerkt. Volgens [appellante] ligt de oorzaak van de storingen in het gebrekkige onderhoud van de ketels of zijn de ketels reeds lange tijd aan vervanging toe.
11. Woonzorg betwist de vele storingen, stelt dat de storingen waarover werd geklaagd onmiddellijk werden verholpen en wijst erop dat de ketel in het najaar van 2009 is vervangen, omdat hij toen economisch was afgeschreven.
12. Het hof overweegt als volgt.
13. In eerdergenoemde brief d.d. 8 december 2008 van de bewonerscommissie aan Woonzorg schrijft de bewonerscommissie:
"Vele bewoners hebben in de ochtend, middag en avond geen warm water, met als gevolg niet kunnen douchen en geen afwas kunnen doen. (...)
Bij uitval van de verwarming is het heel moeilijk c.q. bijna onmogelijk om de juiste service mensen bij Woonzorg te bereiken."
14. Bij brief van 4 januari 2009 schrijft de bewonerscommissie:
"...vanaf 18 december 2008 tot en met de gehouden peiling 30 december 2008 (zaten) bijna dagelijks het gehele complex of delen van het complex zonder warm water. (...) Het probleem met het warm water in […] is al halverweg het jaar 2007 begonnen."
15. In eerdergenoemde brief d.d. 27 april 2009 van de huurders van zeven woningen aan Woonzorg wordt geschreven:
"De bewoners van [...] worden al twee jaar geconfronteerd met (...) regelmatig geen warm water."
16. In eerdergemeld verslag van de antwoorden op vragen van de bewonerscommissie van 24 mei 2009 staat als een antwoord van Woonzorg vermeld:
"Het warmwaterprobleem is bekend en heeft al geruime tijd onze aandacht. De warmwaterketel is rond de kerstdagen vorig jaar gerepareerd. Het leek toen afdoende, maar helaas werd er al snel weer een storing geconstateerd. (...) We weten nu echter dat dit systeem niet meet op te knappen is. Er is inmiddels opdracht gegeven om de ketel totaal te vervangen."
17. Uit het overgelegde logboek betreffende het onderhoud van de ketel blijkt niet dat er tussen 17 mei 2006 en 23 januari 2008 onderhoud is gepleegd aan de ketel.
18. Tegen de achtergrond van de onder 13 tot en met 17 aangehaalde producties, die inhoudelijk niet door Woonzorg zijn betwist, acht het hof voldoende aannemelijk dat de warmwatervoorziening in de voor de beoordeling van de vordering relevante periode vanaf 18 december 2008 slecht functioneerde en dat dit probleem bij Woonzorg al (veel) eerder bekend was. Aangezien het hier gaat om een collectieve voorziening kan Woonzorg [appellante] niet tegenwerpen dat zijzelf slechts driemaal zou hebben geklaagd, wat [appellante] overigens bestrijdt.
19. Woonzorg stelt dat zij tot vervanging van de ketels is overgegaan op het moment dat zij economisch waren afgeschreven. Aangezien een economische afschrijving niet steeds parallel loopt aan een technische afschrijving, Woonzorg geruime tijd op de hoogte was van de slecht functionerende installatie (en daaraan kennelijk zelfs geen onderhoud heeft laten plegen in de periode van 17 mei 2006 tot 24 januari 2008) mocht van haar verwacht worden, dat zij onderbouwde waarom van haar niet meer inspanningen gevergd mochten worden om te voorkomen dat de warmwatervoorziening telkenmale haperde.
20. Het hof gaat er daarom vanuit dat het gehuurde in de periode vanaf 18 december 2008 tot de vervanging van de installatie in oktober 2009 een gebrek vertoonde. Het hof is voorts van oordeel dat sprake is van een zo ernstig gebrek, dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Het kunnen beschikken over warm water, bijvoorbeeld om te douchen is een essentiële eigenschap van een seniorenwoning in Nederland. Een vermindering van € 50 per maand acht het hof op zijn plaats. Over de periode vanaf december 2008 tot en met augustus 2009 komt aan [appellante] een bedrag toe van € 450 als onverschuldigd betaalde huur. Over de maanden september 2009 en oktober 2009 heeft zij reeds een vergoeding van Woonzorg ontvangen.
21. Ook de tweede grief slaagt.
22. De derde grief heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft geen behandeling.
23. Het voorgaande betekent dat het vonnis van 15 april 2010 vernietigd wordt voorzover daarbij de reconventionele vorderingen van [appellante] werden afgewezen. Bij vaststelling van de verminderde huurprijs heeft [appellante] geen belang, aangezien de periode waarover de huurprijsvermindering geldt reeds is verstreken en de teveel betaalde huur als onverschuldigd betaald zal worden toegewezen. Het vonnis van 17 december 2009 zal worden bevestigd aangezien in het dictum daarvan geen beslissing is genomen die vernietigd dient te worden.
Woonzorg zal alsnog worden veroordeeld tot betaling van € 750 aan [appellante]. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van Woonzorg als grotendeels in het ongelijk gestelde partij voor het hoger beroep. De proceskostencompensatie van de eerste aanleg voor wat betreft de reconventionele vordering zal in stand blijven aangezien beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 17 december 2009;
- vernietigt het vonnis van 15 april 2010 doch uitsluitend voor zover daarbij alle reconventionele vorderingen van [appellante] zijn afgewezen;
- veroordeelt Woonzorg aan [appellante] te betalen een bedrag van € 750;
- bekrachtigt dat vonnis voor het overige;
- veroordeelt Woonzorg in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.298,93, waarvan te voldoen aan de griffier van het hof € 1.233,18, te weten € 87,93 aan explootkosten, € 197,25 voor in debet gesteld griffierecht en € 948 aan salaris voor de advocaat, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv. en € 65,75 aan [appellante] voor niet in debet gesteld vast recht;
- verklaart dit arrest voor wat betreft de veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, G.J. Heevel en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 september 2011 in aanwezigheid van de griffier.