Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
Zaaknummer : 200.061.397/01
Rolnummer rechtbank : 903225 / RL EXPL 09-29447
arrest d.d. 7 juni 2011
inzake
[appellante]
wonende te ’s-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: [appellante]
advocaat: mr. R.M. van der Zwan te ’s-Gravenhage,
[geïntimeerde],
wonende te ’s-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J.L. Oudshoorn te Rijswijk (ZH).
Het verloop van het geding
Bij exploot van 15 maart 2010 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 24 februari 2010, welk vonnis de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellante] één grief tegen het vonnis aangevoerd. De [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord (met producties) de grief van [appellante] bestreden. Ten slotte heeft De [geïntimeerde] de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de feiten die de kantonrechter in het bestreden vonnis als vaststaand heeft aangemerkt, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1. De [geïntimeerde] is eigenaar van de bovenwoning aan de [adres] te ’s-Gravenhage. Deze bovenwoning bestaat uit twee wooneenheden met gezamenlijke opgang, toilet en douche. Eén van deze wooneenheden bestaat uit een voorkamer en een keuken (hierna: de voorkamer) en de andere wooneenheid bestaat uit twee achterkamers en eveneens een aparte keuken (hierna: de achterkamers).
2.2. De warmwatervoorziening van de gezamenlijke douche bestaat uit een geiser die zich bevindt in de keuken die bij de achterkamers behoort.
2.3. Per 1 juni 2008 heeft De [geïntimeerde] de achterkamers verhuurd aan [appellante], voor een huurprijs van € 425,- per maand. De voorkamer werd destijds verhuurd aan ene [voormalig huurder], die de huur per 1 augustus 2009 heeft opgezegd.
2.4. In eerste aanleg heeft De [geïntimeerde] gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt;
b. [appellante] veroordeelt om de achterkamers binnen 24 uur na de betekening van het vonnis te ontruimen, met afgifte van de sleutels aan De [geïntimeerde], zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat [appellante] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,-, en met machtiging van De [geïntimeerde] om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen;
c. [appellante] veroordeelt (i) tot betaling van € 850,- wegens huurachterstand (over de maanden september en oktober 2009), vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, alsmede (ii) tot betaling van € 425,- per maand met ingang van 1 november 2009 tot het tijdstip van de ontruiming;
d. [appellante] veroordeelt tot betaling van € 1.125,- wegens schadevergoeding (te weten 3 x de huur van de voorkamer ad € 375,- nu De [geïntimeerde] die voorkamer door toedoen van [appellante] niet heeft kunnen verhuren over de maanden augustus 2009 tot en met oktober 2009) en € 357,- wegens buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente;
e. [appellante] veroordeelt tot betaling van € 375,- per maand wegens voortdurende schade (door het niet kunnen verhuren van de voorkamer door toedoen van [appellante]) vanaf 1 november 2009 tot het tijdstip der ontruiming;
f. [appellante] veroordeelt in de proceskosten.
De [geïntimeerde] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [appellante] zich niet gedraagt als een goed huurder en dat zij herhaaldelijk tekort schiet in de nakoming van de verplichting tot tijdige betaling van de huur. Ten tijde van de dagvaarding bestond een huurachterstand van twee maanden, terwijl in 2008 ook al eens een achterstand heeft bestaan die uiteindelijk door de kerk waartoe [appellante] behoort is voldaan. Voorts heeft de huurder van de voorkamer, [voormalig huurder], de huur opgezegd omdat [appellante] hem het leven zuur maakte onder meer door de enige warmwatervoorziening, te weten de geiser in de keuken van [appellante], geregeld uit te schakelen. Tot slot heeft [appellante] het onmogelijk gemaakt dat de voorkamer opnieuw werd verhuurd door de toegang tot die kamer te vergrendelen dan wel te barricaderen en te weigeren iemand binnen te laten, aldus De [geïntimeerde]. [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
2.5. Ter comparitie in eerste aanleg eind januari 2010 bleek dat de huur inmiddels was voldaan tot en met december 2009, reden waarom vordering c sub (i) niet kon worden toegewezen. Wel zijn bij het bestreden vonnis van 24 februari 2010 vorderingen a, b en c sub (ii) toegewezen. De kantonrechter overwoog daartoe dat [appellante] zich niet als goed huurder had gedragen door de geiser af te sluiten en door de toegang tot de voorkamer te weigeren aan een medewerker van Quick Housing, die was gekomen om een potentiële nieuwe huurder de voorkamer te laten zien, en later nog eens aan een medewerker van het bedrijf van De [geïntimeerde], die de voorkamer kwam inspecteren. Nu in 2008 bovendien al eens een huurachterstand was ontstaan en de huur over januari 2010 ook niet tijdig was voldaan, oordeelde de kantonrechter dat voldoende grond bestond voor toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, met dien verstande dat de kantonrechter de ontruimingstermijn op één maand heeft gesteld. De gevorderde dwangsom en de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, heeft de kantonrechter afgewezen. Ook vorderingen d en e zijn afgewezen, omdat naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende was gesteld om een causaal verband aan te nemen tussen de handelwijze van [appellante] en de gestelde schade en omdat de buitengerechtelijke kosten niet aannemelijk waren gemaakt. De proceskosten zijn gecompenseerd.
3. In hoger beroep vordert [appellante] dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep vernietigt en opnieuw rechtdoende de vorderingen van De [geïntimeerde] afwijst, met veroordeling van De [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
4. De grief van [appellante] richt zich tegen de toewijzing door de kantonrechter van de gevorderde ontbinding en ontruiming en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Het hof overweegt als volgt.
4.1. [appellante] wijst erop dat er ten tijde van de comparitie in eerste aanleg slechts één maand huurachterstand (januari 2010) bestond en dat dit onvoldoende is voor ontbinding. [appellante] betwist echter niet dat in 2008 en in 2009 ook al eens een huurachterstand had bestaan van twee maanden. Het moge zo zijn dat dit het gevolg was van het feit dat [appellante] gekort werd op haar pensioenuitkering, dit laat onverlet dat dit in haar risicosfeer ligt en dat een verhuurder redelijkerwijs niet hoeft te dulden dat de huur regelmatig niet tijdig wordt betaald.
4.2. Daarbij komt dat voldoende is gebleken dat [appellante] zich (ook overigens) niet steeds als een goed huurder heeft gedragen. [appellante] betwist weliswaar dat zij de geiser in haar keuken heeft afgesloten en stelt dat De [geïntimeerde] zelf de gastoevoer bij de ingang van de voordeur van de woning heeft dichtgedraaid, maar deze stelling staat haaks op de stellingen van De [geïntimeerde], welke stellingen worden ondersteund door de mail van de vader van [voormalig huurder] aan De [geïntimeerde] (prod. 1 inleidende dagvaarding). Ook de ontkenning van [appellante] dat zij heeft volhard in haar weigering om een medewerkster van Quick Housing toe te laten tot de woning toen De [geïntimeerde] haar eenmaal de reden voor de komst van deze medewerkster had verklaard, staat lijnrecht tegenover de stellingen van De [geïntimeerde], welke stellingen worden ondersteund door de brief van de bewuste medewerkster aan De [geïntimeerde] (prod. 2 inleidende dagvaarding). Het hof acht de stellingen van De [geïntimeerde] omtrent de handelwijze van [appellante] voorshands aannemelijk en nu [appellante] geen bewijs heeft aangeboden, wordt aan tegenbewijs niet toegekomen. Daarbij komt dat [appellante] niet heeft betwist dat zij ook aan een medewerker van het bedrijf van De [geïntimeerde] die de voorkamer kwam inspecteren de toegang tot de voorkamer heeft geweigerd. Gelet hierop, alsmede gelet op hetgeen in 4.1. is overwogen, heeft de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming naar het oordeel van het hof terecht toegewezen. Dit betekent dat de grief faalt.
5. Het bestreden vonnis zal dus worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellante] wordt veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Nu De [geïntimeerde] dat verzocht heeft wordt het arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard en zal worden bepaald dat [appellante] de proceskostenvergoeding in hoger beroep binnen twee weken na dit arrest moet betalen, bij gebreke waarvan zij wettelijke rente verschuldigd wordt.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van dit hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De [geïntimeerde] begroot op € 363,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 juni 2011 in aanwezigheid van de griffier.